Innovazione non fa rima con sopraelevazione: no al preventivo “placet” dei condomini

Il diritto di sopraelevare ex articolo 1127 c.c., ricomprendente sia l’esecuzione di nuovi piani sia la trasformazione di locali preesistenti con aumento delle superfici e delle volumetrie, spetta ex lege al proprietario dell’ultimo piano od a quello esclusivo del lastrico in caso di pluralità, spetta a ciascuno nei limiti della propria quota di proprietà , senza alcun assenso dell’assemblea condominiale, posto che non rientra tra le innovazioni articolo 1120 c.c. .

I condomini possono opporsi solo se la sopraelevazione lede il decoro architettonico del condominio o riduce notevolmente l’accesso di aria e luce ai piani sottostanti. Il diritto di sopraelevare deve invece essere negato laddove vi siano problemi di staticità dell’edificio. È quanto stabilito dal TAR Trento nella sentenza n. 45/17 depositata il 6 febbraio. Il caso. La ricorrente è proprietaria di un appartamento sito all’ultimo piano di un edificio condominiale e chiese una variante ad una concessione edilizia, già ottenuta, per poter sopraelevare la porzione di piano di sua proprietà. Il Comune di Primiero San Martino di Castrozza bloccò il procedimento, anche su parere negativo della commissione edilizia, che considerava l’opera un’innovazione ex art. 1120 c.c., in quanto le modifiche richieste sulla parte comune comportano una trasformazione radicale della medesima, con esecuzione di opere che eccedono il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa, importandone una modificazione tale che può incidere sull’interesse di tutti i condomini . La donna è ricorsa vittoriosamente al TAR evidenziando l’estraneità dell’istituto della sopraelevazione a quanto opposto dalla PA. La sopraelevazione non è un’innovazione. Il TAR rileva come la sospensione, senza richieste di delucidazioni od integrazioni progettuali ed imponendo il consenso dei condomini come condizione necessaria al rilascio del titolo, sia immediatamente lesiva della posizione della ricorrente. [] Peraltro, l’art. 1120 c.c. trova unicamente applicazione alle innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo, ovvero al maggior rendimento, delle cose comuni, regolando le questioni relative alle maggioranze necessarie per la loro approvazione, ma non disciplina affatto il diritto di sopraelevare Cass. n. 15504/00 . Il diritto di sopraelevare non necessita del consenso dei condomini. Il diritto in parola spetta ex lege , nei modi e nei termini esplicati in epigrafe, al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano dell’edificio condominiale. Nel caso in cui essi appartengano a più proprietari pro diviso, tale diritto spetterà a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano, con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante la stessa Cass. nn. 2685/08 e 4258/06 . I suddetti limiti imposti dall’art. 1127, commi 2 e 3 assumono carattere assoluto solo per quanto concerne il profilo statico nella fattispecie non in discussione dell’edificio, residuando la possibilità di eventuali opposizioni dei condomini per le diverse ragioni di ordine architettonico o di notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti . In questi ultimi casi le controversie rientrano nella giurisdizione del giudice ordinario, essendo questioni prettamente civilistiche Cass. n. 2708/96, SS.UU. n. 1552/86 e Cons. Stato n. 7539/03 , ma ciò non compromette il diritto di agire in sede amministrativa ove il rilascio del titolo abilitativo edilizio deve ritenersi conseguibile, nella materia in esame, fatti salvi i diritti dei terzi TAR Calabria n. 1749/15 . Alla luce di tutto ciò è palese che la richiesta avanzata dalla ricorrente sia sussumibile sotto l’art. 1127 c.c. e non sotto l’art. 1120, non necessitando, quindi, di alcuna liberatoria dell’assemblea condominiale anche dai documenti e dal progetto depositati emerge chiaramente che si tratta di una sopraelevazione della propria proprietà e quindi non di un’innovazione di un bene comune. L’amministrazione ha errato nel non considerare e non applicare questa peculiare disciplina ed il parere negativo è basato su una pretesa trasformazione radicale della parte comune, esposta in modo generico, senza alcuna dovuta motivazione di questa scelta e senza dimostrare nemmeno in questo giudizio le proprie asserzioni. Il TAR ha perciò annullato gli impugnati atti la ricorrente ha il diritto di sopraelevare senza il benestare degli altri condomini.

TAR Trento – sez. Unica, sentenza 26 gennaio – 6 febbraio 2017, n. 45 Presidente Vigotti – Estensore Devigili Fatto La ricorrente, proprietaria di un’unità immobiliare p.m. 4 p.ed. 167 sita all’ultimo piano di un edificio condominiale, impugna – previa richiesta di sospensione - il provvedimento in epigrafe con cui il Comune di Primiero San Martino di Castrozza ha sospeso la trattazione della domanda di variante - ad una precedente concessione edilizia - inoltrata dall’interessata per la sopraelevazione della porzione di piano che le appartiene. Il provvedimento di sospensione è stato adottato dall’amministrazione comunale sulla scorta del parere della commissione edilizia con cui l’organo consultivo ha ritenuto necessario l’acquisizione della liberatoria dei soggetti aventi diritto sulle parti oggetto di intervento in quanto l’intervento proposto si configura nella fattispecie dell’innovazione, così come definita dall’articolo 1120 del codice civile in quanto le modifiche richieste sulla parte comune comportano una trasformazione radicale della medesima, con esecuzione di opere che eccedono il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa, importandone una modificazione tale che può incidere sull’interesse di tutti i condomini”. A sostegno del gravame l’interessata deduce il seguente articolato motivo Violazione e falsa applicazione di legge artt. 81 L.p. n. 15/2015, 101 L.p. n. 1/2008 e 11 d. P.R. n. 380/2001 . Eccesso di potere per difetto di motivazione e di istruttoria. Erronea valutazione dei presupposti di fatto e giuridici. Violazione di legge artt. 1120 e 1127 cod. civ. artt. 1 e 2 L.p. n. 23/1992 . La realizzazione della sopraelevazione progettata non richiederebbe il consenso degli altri condomini in quanto il necessario titolo abilitativo deriverebbe direttamente dall’art. 1127, co. 1, del cod. civ., secondo cui Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare” All’applicazione di tale specifico istituto sarebbe peraltro estranea la diversa disciplina dettata dall’art. 1120 cod. civ. che, nel prescrivere l’autorizzazione da parte delle maggioranze assembleari qualificate, inerisce alla diversa materia delle innovazioni condominiali, queste dirette al miglioramento o all’uso più comodo, ovvero al maggior rendimento, delle cose comuni. Inoltre, aggiunge la ricorrente, il provvedimento impugnato sarebbe pure viziato sotto il profilo del difetto di motivazione e di istruttoria, nonché lesivo del principio di divieto di aggravamento procedimentale stabilito nelle norme rubricate in titolo. In sede di udienza camerale, su istanza della difesa di parte ricorrente, la trattazione dell’incidente di sospensione è stata rinviata al merito. Le intimate amministrazioni si sono costituite in giudizio eccependo, preliminarmente, l’inammissibilità del ricorso, posto che - per un primo profilo - l’atto impugnato rivestirebbe natura meramente interlocutoria e, per un secondo aspetto, il gravame non risulterebbe notificato ad alcun controinteressato, contestando inoltre nel merito la fondatezza delle dedotte censure. Parte ricorrente ha depositato memoria di replica. Alla pubblica udienza del 26 gennaio 2017 la causa è stata trattenuta in decisione. Diritto 1. Le eccezioni preliminari mosse dalla difesa delle intimate amministrazioni sono infondate. 1.1. Il provvedimento di sospensione, infatti, appare nella fattispecie immediatamente lesivo della posizione rivestita dalla ricorrente, non solo in quanto determinante di per sé un rallentamento nella trattazione della domanda di variante non giustificato da richieste di delucidazioni od integrazioni progettuali, ma anche perché, come emerge dal tenore del richiamato parere della commissione edilizia, lo stesso è finalizzato a pretendere, senza alcuna riserva, l’acquisizione da parte dell’interessata del consenso dei condomini, quale condizione ritenuta necessaria per il rilascio del titolo edilizio abilitativo. 1.2. Quanto alla ritenuta carenza nell’instaurazione del contraddittorio, la circostanza è smentita dalla rituale avvenuta notificazione del ricorso ad uno dei possibili controinteressati, convenuto nella veste di condomino senza ulteriori contestazioni da parte della difesa delle amministrazioni, peraltro non costituitosi in giudizio. Inoltre, in base alle considerazioni che seguono, deve nella fattispecie escludersi il coinvolgimento dei partecipanti alla compagine condominiale al contenzioso in esame, e ciò esclude la necessità di disporre l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli stessi. 2. Ciò posto, il Collegio ritiene che il ricorso sia fondato per le seguenti ragioni. 2.1. Il diritto di sopraelevare art. 1127 cod. civ. spetta ex lege al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, o al proprietario esclusivo del lastico solare, e non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini. Peraltro, l’art. 1120 cod. civ. trova unicamente applicazione alle innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo, ovvero al maggior rendimento, delle cose comuni, regolando le questioni relative alle maggioranze necessarie per la loro approvazione, ma non disciplina affatto il diritto di sopraelevare cfr. Cass. n. 15504/2000 2.2. Tale diritto, ricomprendente sia l’esecuzione di nuovi piani sia la trasformazione di locali preesistenti con aumento delle superfici e delle volumetrie cfr. Cass. n. 2865/2008 , spetta - ove l’ultimo piano appartenga pro diviso a più proprietari - a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano, con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante la stessa cfr. Cass. n. 4258/2006 2.3. I limiti al diritto di sopraelevazione, previsti nel secondo e terzo comma dell’art. 1127 cod. civ., assumono carattere assoluto solo per quanto concerne il profilo statico nella fattispecie non in discussione dell’edificio, residuando la possibilità di eventuali opposizioni dei condomini per le diverse ragioni di ordine architettonico o di notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti cfr. Cass. n. n. 2708/1996 , in ordine alle quali, tuttavia, le controversie ricadono nella giurisdizione del giudice ordinario, trattandosi di questioni prettamente civilistiche cfr. Cass. SU, n. 1552/1986 Cons. di Stato, n. 7539/2003 , senza compromissioni nella sede amministrativa, ove il rilascio del titolo abilitativo edilizio deve ritenersi conseguibile, nella materia in esame, fatti salvi i diritti dei terzi cfr. Tar Calabria Catanzaro n. 1749/2015 . 3. Applicando le surriferite coordinate alla fattispecie, il ricorso si appalesa fondato, anzitutto, per la mancata considerazione ed applicazione, da parte dell’amministrazione, della peculiare disciplina regolante il diritto alla sopraelevazione. 4. Inoltre, dalla disamina dell’estratto progettuale della variante richiesta docomma 7 fascomma ricorrente non emerge una soluzione realizzativa contrastante con il diritto a sopraelevare riconosciuto dall’art. 1127 cod. civ., nel mentre i motivi addotti nel parere della Commissione edilizia - su cui è basato il provvedimento di sospensione impugnato - circa una pretesa, e del tutto genericamente esposta, trasformazione radicale della parte comune, non sono corredati da alcuna necessaria spiegazione, e sono rimasti viepiù indimostrati nel corso dell’intero giudizio. 5. All’accoglimento del ricorso per le suesposte ragioni consegue l’annullamento degli atti impugnati. 6. Le spese di giudizio, secondo la regola della soccombenza, sono poste a carico delle amministrazioni resistenti nella misura liquidata in dispositivo. P.Q.M. Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa per la Regione autonoma del Trentino – Alto Adige/Südtirol, sede di Trento, definitivamente pronunciando sul ricorso in epigrafe lo accoglie e per l’effetto annulla i provvedimenti impugnati. Condanna le amministrazioni resistenti, in solido fra loro, a rifondere alla ricorrente le spese di giudizio liquidate in Euro 1.000,00 mille/00 , oltre ad accessori di legge ed al rimborso del contributo unificato. Ordina che la presente sentenza sia eseguita dalla Autorità amministrativa.