Il tema affrontato è emerso recentemente e, perciò, la giurisprudenza è incerta sulla natura delle obbligazioni derivanti dagli oneri concessori compresi quelli inerenti al condono edilizio come nella fattispecie e sulla responsabilità solidale tra l’acquirente e l’intestatario del titolo.
La sentenza annotata aderisce alla tesi minoritaria secondo cui gli oneri concessori devono essere richiesti solo all’intestatario e/o alla persona alla quale esso è volturato ed ai loro eredi od a chi esegue le opere di trasformazione urbana, ma non all’acquirente. È quanto chiarito dal Tar Campania - Salerno sez. I - numero 2453 depositata il 19 novembre 2015. Si noti un’altra peculiarità della pronuncia l’incertezza giurisprudenziale sul punto ha comportato che le spese di lite sono state dichiarate irripetibili, salvo l’onere del Comune di rifondere alla ricorrente l’eventuale contributo unificato versato. Il caso. La ricorrente acquistava a titolo particolare un appartamento il rogito è del 2010 in un edificio già realizzato. Nel 2007 e nel 2009 un privato aveva richiesto al Comune di Battipaglia due permessi a costruire quello del 2009 era in sanatoria , poi volturati a nome di terzi, ma nessuno aveva saldato i costi di costruzione. In data non meglio precisata l’ente emise un’ordinanza in cui le ingiungeva il saldo di una somma elevata quali costi di costruzione ed oneri di urbanizzazione. La donna ha vittoriosamente impugnato l’atto per vari vizi, ma principalmente sostenendo di non dovere nulla in quanto tali oneri concessori sono calcolati al momento del rilascio della concessione edilizia e devono essere supportati dal suo intestatario. Natura degli oneri richiesti. L’art 16 d.p.r. numero 380/01 T.U. edilizia sancisce che «il contributo afferente al permesso di costruire, commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione» è calcolato e liquidato al momento del rilascio del titolo edilizio CdS numero 1504/15 e numero 2261/14 . Tali oneri sono un corrispettivo di diritto pubblico CDS 4950/15 , di natura non tributaria, posti «a carico del concessionario a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione e in proporzione all'insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae, senza alcun vincolo di scopo in relazione alla zona interessata alla trasformazione urbanistica e indipendentemente dalla concreta utilità che il concessionario può conseguire dal titolo edificatorio e dall'ammontare delle spese effettivamente occorrenti per la realizzazione delle opere stesse». Non deve essere confuso col contributo di urbanizzazione parametrato al costo di tale opere e di natura contributiva e tributaria «rappresentando un corrispettivo delle spese che la collettività si addossa per il conferimento al privato della facoltà di edificazione e dei vantaggi che il concessionario ottiene per effetto della trasformazione». In breve «l'uno è relativo al costo sostenuto per rendere urbanizzata ed edificabile la singola area, l'altro è relativo ad un contributo, di carattere tributario, volto alla realizzazione del generale assetto urbanistico del territorio comunale». Sono, quindi, due istituti diversi da cui discendono distinti doveri. Prassi incerta su chi deve versarli. Sul punto si sono formati antitetici orientamenti, sì che non c’è alcuna certezza giuridica. Infatti quello attualmente maggioritario considera entrambe queste voci come «obbligazioni reali propter rem che circolano col bene cui accedono», dotate di ambulatorietà passiva e fondate sul concreto sfruttamento delle opere di urbanizzazione sì che, una volta trasferito il bene, gravano sull’acquirente. Un’altra tesi, che in realtà approfondisce questa, chiarisce che sono obbligazioni inerenti alla cosa e non alla persona, sì che sono solidalmente tenuti a saldarli «tutti coloro che partecipano alla costruzione e che la usano» CdS 6333/11 e Tar Napoli 2170/14 . Il Tar Salerno, però, ha ritenuto equo aderire ad un’altra opinione minoritaria secondo cui tali oneri «sono dovuti dall’intestatario della concessione o da colui al quale essa è volturata e relativi eredi, ovvero da chi esegue le opere di trasformazione urbana, ma non anche dall’acquirente dell’immobile» Tar Napoli 6793/07 . È una tesi ritenuta più conforme alla normativa vigente e più razionale e perciò, su queste basi, è stata annullata l’ingiunzione del Comune. Rimane l’auspicio che il legislatore faccia presto chiarezza su questo punto.
TAR Campania, sez. I – Salerno, sentenza 5 – 19 novembre 2015, numero 2453 Presidente Urbano – Estensore Sabbato Fatto e diritto Con ricorso notificato il 18 settembre 2015 e ritualmente depositato il 14 ottobre successivo, la sig.ra Immacolata Scotese ha impugnato l’ordinanza, meglio distinta in epigrafe, con la quale il Comune di Battipaglia le ingiungeva il pagamento di € 88.196,08, per omesso e/o ritardato versamento del costo di costruzione relativo al permesso di costruire nr.07/07 rilasciato in favore del sig. Cauceglia Giovanni e poi volturato in favore dei signori Mogavero Anna Maria e Zarrillo Giuseppe ed il permesso di costruire in sanatoria nr. 139/09. Avverso tale atto l’istante ha dedotto i seguenti vizi 1 violazione e falsa applicazione articolo 7 e 8 L. numero 241/90 e dell’articolo 16 del T.U. edilizia. Violazione del principio del contraddittorio 2 violazione articolo 3 L. 7 agosto 1990 numero 241. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e falso presupposto per difetto di istruttoria per carenza assoluta di motivazione. In particolare, la ricorrente ha rilevato che, essendo acquirente a titolo particolare mercé rogito notarile del 16/07/2010 di un appartamento posto all’interno del fabbricato già realizzato, la pretesa del Comune, peraltro mai precedentemente avanzata nei suoi riguardi, sarebbe infondata, in quanto non sarebbe soggetto obbligato al pagamento degli oneri di urbanizzazione dovuti al momento del rilascio della concessione edilizia. Il Comune di Battipaglia, ancorché ritualmente intimato, non si è costituito in giudizio. All’odierna camera di consiglio del 5 novembre 2015, il ricorso, è stato trattenuto in decisione semplificata, rese edotte le parti, sussistendone i presupposti di legge. Il ricorso è fondato. L’impugnato provvedimento postula la responsabilità solidale della ricorrente, quale attuale proprietaria di uno dei cespiti realizzati in virtù dei titoli edilizi su menzionati, al pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione e costo di costruzione. Occorre premettere che, ai sensi dell'articolo 16, d.P.R. 6 giugno 2001 numero 380, il contributo afferente al permesso di costruire, commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, è determinato e liquidato all'atto del rilascio del titolo edilizio Consiglio di Stato, sez. IV, 19 marzo 2015, numero 1504 . Il contributo per oneri di urbanizzazione è, in particolare, un corrispettivo di diritto pubblico, di natura non tributaria, posto a carico del concessionario a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione e in proporzione all'insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae, senza alcun vincolo di scopo in relazione alla zona interessata alla trasformazione urbanistica e indipendentemente dalla concreta utilità che il concessionario può conseguire dal titolo edificatorio e dall'ammontare delle spese effettivamente occorrenti per la realizzazione delle opere stesse fatto costitutivo di detta obbligazione è il rilascio del permesso di costruire ed è a tale momento che occorre aver riguardo per la determinazione dell'entità del contributo Consiglio di Stato, sez. V, 30 aprile 2014, numero 2261 . Il contributo di urbanizzazione è invece commisurato al costo delle opere di urbanizzazione da realizzarsi concretamente nella zona, e differisce dal contributo da pagare all'atto del rilascio della concessione di costruzione, che ha natura contributiva, rappresentando un corrispettivo delle spese che la collettività si addossa per il conferimento al privato della facoltà di edificazione e dei vantaggi che il concessionario ottiene per effetto della trasformazione trattandosi di due istituti diversi ne derivano oneri diversi, l'uno relativo al costo sostenuto per rendere urbanizzata ed edificabile la singola area, l'altro relativo ad un contributo, di carattere tributario, volto alla realizzazione del generale assetto urbanistico del territorio comunale Consiglio di Stato, sez. IV, 15 settembre 2014, numero 4685 . Secondo una ricostruzione diffusa in sede giurisprudenziale trattasi, per entrambi gli oneri, di obbligazioni reali, dotate, in quanto tali, di ambulatorietà passiva. Si afferma, infatti, che il presupposto di esigibilità dell'onere relativo al costo di costruzione non risiede solo nella materiale esecuzione delle opere ma anche nella concreta fruizione del titolo e comunque le obbligazioni per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione vanno trattate alla stregua di oneri reali, ovvero di obbligazioni propter rem che circolano con il bene cui accedono, sicché nel caso di trasferimento del bene, esse gravano sull'acquirente T.A.R. Napoli, sez. VIII, 16 aprile 2014, numero 2170 . Tale orientamento è stato propugnato anche in seconde cure, nel senso quindi che trattasi in sostanza di obbligazioni connotate dall'inerenza alla cosa, anziché alla persona cui è rilasciato il permesso di costruire, sicché tutti coloro che partecipano alla costruzione e la utilizzano sono solidalmente obbligati verso il Comune al pagamento degli oneri in questione Cons. Stato, sez,.V, numero 6333, del 12.07.2011 . Ritiene il Collegio, tuttavia, di aderire al diverso orientamento giurisprudenziale, secondo cui è più coerente con il complessivo assetto della normativa oltre che intrinsecamente più razionale affermarsi che gli oneri di urbanizzazione sono dovuti dall’intestatario della concessione o da colui al quale essa è volturata e relativi eredi, ovvero da chi esegue le opere di trasformazione urbana, ma non anche dall’acquirente dell’immobile TAR Napoli, Sez. III, 12 aprile 2007 / 18 luglio 2007, numero 6793 . Il ricorso va conclusivamente accolto, ritenuta assorbita ogni altra censura, di guisa che dell’atto impugnato, nei limiti di interesse, occorre disporre l’annullamento. Le spese di giudizio, avuto riguardo alle incertezze giurisprudenziali in subiecta materia, vanno dichiarate irripetibili e pertanto sono poste definitivamente a carico della ricorrente, fatta salva la restituzione del contributo unificato, se versato, a carico dell’intimato Comune. P.Q.M. Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania sezione staccata di Salerno Sezione Prima definitivamente pronunciando sul ricorso numero 2185/2015, come in epigrafe proposto da Immacolata Scotese, lo accoglie e, per l’effetto, annulla l’atto impugnato. Spese irripetibili, fatta salva la restituzione, a carico del Comune intimato, del contributo unificato se versato. Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.