Qualificata come penale la clausola di contenuto speculare per l'inadempimento dell'una o dell'altra parte che presuppone l'addebitabilità della risoluzione del preliminare e/o del recesso dal preliminare a carico di una parte per fatto addebitabile all'altra, regolando le sorti dei pagamenti effettuati dal promettente acquirente sino al momento del recesso o della risoluzione.
Così la Cassazione nell’ordinanza numero 21967/20, depositata il giorno 12 ottobre. Il fatto. Stipulato il preliminare di compravendita di un terreno con contestuale immissione nel possesso, l'acquirente veniva contattato dai proprietari del fondo limitrofo che avrebbero affermato di voler esercitare il diritto di prelazione sul terreno. A quel punto l'acquirente recedeva dal contratto per causa imputabile ai venditori avvalendosi dell'articolo due del contratto preliminare agiva quindi in giudizio per vedere accertata la legittimità del suo recesso e chiedendo la restituzione di quanto pagato fino a quel momento, ovvero la somma di € 40.000 oltre interessi, somma trattenuta dai venditori come pretesa indennità, salvo il diritto al maggior risarcimento. I venditori si costituivano proponendo a loro volta domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto e di accertamento del loro diritto di trattenere la predetta somma di € 40.000 quale corrispettivo per il godimento del terreno. La sentenza di primo grado dichiarava la risoluzione di diritto del contratto preliminare nonché il diritto dei convenuti di trattenere dall'importo complessivo di € 40.000, la somma equivalente ai canoni degli affitti agrari, con obbligo di restituire il residuo. Veniva proposto appello dai venditori e la Corte d'Appello accoglieva la loro richiesta di trattenere integralmente la somma di € 40.000, ravvisando nell'articolo due del contratto preliminare una clausola penale tale da rendere legittima la trattenuta di tutto quanto versato in caso di inadempimento, ritenuto sussistente, del commissario acquirente. La vicenda è quindi giunta all'attenzione della Terza Sezione Civile della Cassazione a seguito del ricorso presentato dal promissario acquirente. Inammissibile richiedere al giudice di legittimità una valutazione alternativa del contenuto dell’accordo. Vale la pena riprendere per quanto riportato dall’ordinanza in commento, ovvero solo la parte finale, trattandosi di una “clausola assai estesa” il contenuto dell’articolo 2 del preliminare, visto che gran parte dei motivi di ricorso, e quindi della decisione della Terza Sezione, sono attinenti all'interpretazione di questa clausola contrattuale « In caso di risoluzione del presente contratto e/o recesso del promissario acquirente per causa addebitabile alla parte promittente venditrice, la parte promissaria acquirente potrà recedere dal contratto ed esigere la restituzione della somma versata fino al momento del proprio recesso, oltre agli interessi legali su tale somma. Nel caso contrario, di risoluzione del presente contratto e/o recesso della parte promittente venditrice per causa addebitabile promissaria acquirente, la parte promittente venditrice potrà ritenere la somma versata fino al momento del proprio recesso senza che la parte promissaria acquirente abbia niente a che pretendere». A giudizio della corte territoriale tale clausola, di evidente contenuto speculare per il caso di inadempimento dell'una o dell'altra parte ha natura di clausola penale e presuppone la debita abilità della risoluzione del preliminare e/o del recesso dal preliminare di una parte per fatto addebitabile all'altra, regolando le sorti dei pagamenti effettuati dal promittente acquirente sino al momento del recesso o della risoluzione e prevedendo ipotesi di risoluzione per fatto addebitabile al promittente acquirente, che i promittenti venditori abbiano diritto di ritenere la somma versata senza che la parte promissaria acquirente abbia niente a che pretendere. Secondo la tesi propugnata nel ricorso la volontà delle parti sarebbe stata quella non di introdurre nel contratto una clausola penale bensì una a tipica forma di caparra confirmatoria di cui all' articolo 1385 c.c. . Peraltro, sia che la clausola venga letta come clausola penale e sia che venga intesa come caparra confirmatoria, secondo il promissario acquirente si tratterebbe di clausola illecita in quanto, letta come clausola penale comporterebbe un arricchimento della parte adempiente assai superiore al pregiudizio potenziale dell'inadempimento, e se interpretata come caparra confirmatoria, violerebbe l'articolo 1385 c.c. in quanto inficiata da una vistosa asimmetria a proprio danno promissario acquirente . La Corte di Cassazione anzitutto ha sgombrato il campo dal possibile equivoco di interpretazione dal momento che la Corte Territoriale ha qualificato la parte finale dell'articolo 2 del contratto preliminare come clausola penale e non caparra confirmatoria e tale qualificazione non può essere modificata dal giudice di legittimità, traducendosi altrimenti il giudizio in una valutazione alternativa fattuale, non consentita alla corte di legittimità. Ferma dunque la qualificazione come clausola penale, la Suprema Corte ha infine respinto anche la richiesta applicazione dell'articolo 1384 c.c. ovvero la riduzione proporzionale della penale disposta dal giudice, nel caso in cui l'obbligazione principale sia stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo trattandosi di domanda nuova introdotta per la prima volta davanti al giudice di legittimità.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 23 giugno – 12 ottobre 2020, numero 21967 Presidente Frasca – Relatore Graziosi Rilevato che Con atto di citazione notificato l’11 gennaio 2010 S.N. conveniva davanti al Tribunale di Lamezia Terme M.A. e M.C. , adducendo che si erano obbligati a vendergli un terreno immettendolo nel suo possesso alla stipulazione del contratto preliminare e garantendogli l’inesistenza su di esso di diritti di terzi entrato in possesso, peraltro, egli avrebbe ricevuto pressioni da C.P. e B.G. , proprietari del fondo limitrofo, il primo dei quali avrebbe pure affermato di voler esercitare il diritto di prelazione. L’attore, essendosi di ciò disinteressati i promittenti venditori, sarebbe dunque receduto per causa loro addebitabile in forza dell’articolo 2 del contratto preliminare e sulla base di quanto esposto chiedeva quindi la restituzione di quanto fino ad allora pagato, ovvero della somma di Euro 40.000 oltre interessi - che controparte avrebbe trattenuto come pretesa indennità - salvo il diritto al maggior risarcimento. Concludeva pertanto per l’accertamento della legittimità del suo recesso e per la condanna dei convenuti a restituirgli Euro 40.000, somma non costituente caparra confirmatoria, bensì un acconto del corrispettivo. I convenuti si costituivano, resistendo e proponendo domande riconvenzionali di risoluzione del contratto e di accertamento del loro diritto di trattenere la somma di Euro 40.000 quale corrispettivo per il godimento del terreno. Il Tribunale, con sentenza del 12 marzo 2012, dichiarava la risoluzione di diritto del contratto preliminare e dichiarava altresì il diritto dei convenuti di trattenere, dall’importo complessivo di Euro 40.000, la somma equivalente ai canoni degli affitti agrari, essendo invece obbligati a restituire il residuo. M.A. e M.C. proponevano appello, cui controparte resisteva. La Corte d’appello di Catanzaro, con sentenza del 5 febbraio 2018, accoglieva il gravame, e perciò accoglieva integralmente la pretesa riconvenzionale degli appellanti, accertando il loro diritto di trattenere la somma di Euro 40.000, ravvisando nell’articolo 2 del contratto preliminare una clausola penale tale da rendere legittimo il trattenimento di tutto quanto versato in caso di inadempimento del promissario acquirente, inadempimento che reputava qui sussistente. S.N. ha proposto ricorso, da cui si sono difesi con controricorso illustrato pure con memoria - M.A. e M.C. . Ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., u.c., con ordinanza dell’8 novembre 2019 la causa è stata rimessa alla terza sezione civile. Il Procuratore Generale ha concluso per l’inammissibilità o in subordine il rigetto del ricorso. Considerato che 1. Si rileva preliminarmente che la presente causa, già rimessa a questa Sezione dalla Sezione Sesta ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., comma 3, era stata posta nel ruolo della pubblica udienza dell’11 marzo 2020, che peraltro non è stata celebrata in quanto rinviata d’ufficio in forza della legislazione emergenziale relativa al coronavirus. Si osserva altresì che, secondo il decreto del Primo Presidente numero 76/2020 che richiama il precedente Decreto numero 55/2020 non sarebbe stato possibile fissare un’udienza pubblica se non successivamente al 31 luglio 2020. Pertanto questa causa è stata fissata in adunanza camerale per consentirne una sollecita trattazione dopo la stasi determinata dalla suddetta emergenza sanitaria. Non essendo stata d’altronde sollevata alcuna obiezione dalle parti e nemmeno dal Pubblico Ministero, si ritiene quindi che nulla osti alla trattazione camerale, la quale anzi rispetta nella contingente situazione il principio della ragionevole durata del processo nelle modalità possibili. 2. Il ricorso si articola in quattro motivi. 2.1.1 Il primo motivo denuncia, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3, violazione dell’articolo 112 c.p.c. il giudice d’appello avrebbe qualificato l’articolo 2 del contratto preliminare clausola penale, incorrendo in ultrapetizione, giacché M.A. e M.C. non avrebbero appellato la sentenza di primo grado ove qualificava il diritto al trattenimento di quanto già versato dal promissario acquirente come un diritto al corrispettivo per il godimento del fondo. In particolare, in riferimento all’articolo 2 del contratto, Obbligazioni assunte dalle parti - si nota fin d’ora che si tratta di una clausola assai estesa, trascritta nella premessa del ricorso alle pagine 3-4, e di cui è pertinente soltanto la seguente parte finale In caso di risoluzione del presente contratto e/o recesso del promissario acquirente per causa addebitabile alla parte promittente venditrice, la parte promissaria acquirente potrà recedere dal contratto ed esigere la restituzione della somma versata fino al momento del proprio recesso, oltre agli interessi legali su tale somma. Nel caso contrario, di risoluzione del presente contratto e/o recesso della parte promettente venditrice per causa addebitabile al promissario acquirente, la parte promittente venditrice potrà ritenere la somma versata fino al momento del proprio recesso senza che la parte promissaria acquirente abbia niente a che pretendere , la corte territoriale si esprimeva come segue La clausola, di contenuto speculare per l’inadempimento dell’una o dell’altra parte, ha natura di penale e presuppone l’addebitabilità della risoluzione del preliminare e/o del recesso dal preliminare di una parte per fatto addebitabile all’altra regolando le sorti dei pagamenti effettuati dal promittente acquirente sino al momento del recesso o della risoluzione e prevedendo, per quel che qui rileva, in ipotesi di risoluzione per fatto addebitabile al promittente acquirente, che i promittenti venditori abbiano il diritto di ritenere la somma versata senza che la parte promissaria acquirente abbia niente a che pretendere . Il giudice d’appello, dunque, si sarebbe pronunciato ultra petita in quanto gli appellanti non avevano impugnato la decisione di primo grado nella parte in cui, aderendo alla domanda riconvenzionale da essi proposta, aveva qualificato il diritto di trattenere le somme versate dall’acquirente fino alla risoluzione come diritto ad un corrispettivo per il godimento del fondo nelle more tra la consegna ed il definitivo trasferimento, ed avevano invece sollecitato la riforma della sentenza solo nella parte in cui aveva ridotto a più congrua ed equa misura il citato corrispettivo e infatti il primo giudice, in parziale accoglimento di quanto richiesto dai M. , aveva ridotto il corrispettivo ad una somma pari ai canoni di affitto ritraibili dal fondo . Sulla natura della clausola si sarebbe pertanto formato il giudicato, escludente che si trattasse di clausola penale. 2.1.2 Il motivo risulta infondato. A tacer d’altro, infatti, quel che prospetta non corrisponde al contenuto dell’appello dei M. , che, in riferimento proprio all’articolo 2 del contratto, nelle pagine 12-13 aveva osservato quanto segue Tuttavia, non può non rilevarsi come tale previsione richiami quanto espressamente previsto nel Codice Civile nell’ambito della vendita con patto di riservato dominio fattispecie in cui, appunto, le parti possono convenire che le rate già versate rimangano al venditore a titolo di indennità. Non v’è dubbio, infatti, che il diritto dei sigg.ri M. di trattenere, nel caso di risoluzione del preliminare per causa imputabile al sig. S. , le rate da quest’ultimo versate sino al momento della risoluzione così come il diritto del sig. S. di ottenere la restituzione dell’intera somma già versata qualora la risoluzione o il recesso fossero scaturiti da un inadempimento imputabile ai sigg.rri M. sia stato previsto a scopi anche indennitari sic . Ritiene questa difesa che il Giudice di primo grado, nella sua ricerca della volontà delle parti, avrebbe proceduto ad una ricostruzione più plausibile qualora - piuttosto che alla locazione - avesse fatto riferimento alla vendita con riserva della proprietà e relativa disciplina - o, al più, alla clausola penale . Pertanto, gli appellanti avevano devoluto, tra l’altro, al giudice d’appello anche la qualificazione della clausola prospettandola anche come clausola penale. L’ultrapetizione in cui sarebbe incorsa la corte territoriale secondo la doglianza in esame, dunque, in realtà non sussiste. 2.2.1 Il secondo motivo denuncia, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3, violazione dell’articolo 1362 c.c., in ordine all’interpretazione del contratto e all’individuazione dell’intenzione delle parti che avrebbe appunto condotto la Corte d’appello a ritenere la suddetta clausola una clausola penale. Ad avviso del ricorrente, le espressioni di volontà in essa utilizzate dalle parti renderebbero manifesto il loro intento di introdurre nel contratto non già una penale, bensì una atipica forma di caparra confirmatoria di cui all’articolo 1385 c.c., sebbene affetta da nullità . La corte territoriale avrebbe violato l’articolo 1362 c.c., non avendo tenuto in conto la comunicazione delle parti come emergente dal testo dell’accordo, e avrebbe altresì errato nel qualificare penale la clausola in esame, dal momento che gli intenti manifestati dai sottoscrittori del preliminare - i quali avevano dichiarato di voler concedere il diritto di ritenzione su una quota del corrispettivo - avrebbero tentato di ricalcare lo schema tipico del diverso istituto della caparra confirmatoria. 2.2.2 Emerge in modo del tutto evidente dalla scarna illustrazione del motivo il fatto che quest’ultimo, lungi dal collocarsi adeguatamente sul piano del diritto integrando una denuncia effettiva della violazione dell’articolo 1362 c.c., veicola una alternativa valutazione fattuale del contenuto dell’accordo, argomentando sulla pretesa intenzione delle parti di rendere la clausola si tratta una caparra confirmatoria. Pertanto la censura patisce una manifesta inammissibilità, in considerazione dei limiti della giurisdizione di questa Suprema Corte. 2.3.1 Il terzo motivo denuncia, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3, nullità dell’articolo 2, u.p., del contratto per violazione dell’articolo 1418 c.c., nonché degli articolo 1382, 1385 e 1458 c.c L’ultima parte dell’articolo 2 del contratto preliminare di cui si tratta sarebbe affetta da varie fattispecie di nullità, che sarebbero già state denunciate nei precedenti gradi del giudizio e ciò sia che lo si qualifichi clausola penale, sia che lo si qualifichi caparra confirmatoria. La doglianza si sviluppa in alcuni submotivi. 2.3.2 In primis, sub a , si prospetta nullità per violazione dell’articolo 1418 c.c., in relazione all’articolo 1325 c.c., numero 1, per difetto di accordo delle parti, e dell’articolo 1362 c.c., comma 2, per erronea interpretazione della loro volontà. La risoluzione di un contratto ordinariamente fa venir meno con effetto retroattivo, ex articolo 1458 c.c., il titolo giustificativo dell’attribuzione patrimoniale, con conseguente obbligo dei contraenti di restituire la prestazione ricevuta, e ciò indipendentemente dall’imputabilità dell’inadempimento il principio sarebbe derogabile solo con una clausola appunto derogatoria, come la caparra confirmatoria o la clausola penale. Nel caso in esame, la volontà di convenire una caparra o una penale per l’inadempimento, che avrebbe dovuto risaltare in modo esplicito dall’accordo, non è espressa , in quanto le parti non hanno mai espressamente dichiarato, di voler attribuire a una o più rate del corrispettivo la funzione di anticipata liquidazione del danno in ipotesi di risoluzione, nè di volere definire esaustivamente la liquidazione del danno con la ritenzione delle somme versate al titolo di anticipo del corrispettivo anzi, valutando l’ex articolo 1362 c.c., comma 2, il comportamento delle parti dopo la stipulazione dimostrerebbe l’assenza di una siffatta volontà. Pertanto il giudice d’appello avrebbe dovuto escludere uno specifico intento delle parti di convenire una clausola penale . 2.3.3 Questo submotivo integra, chiaramente, una ripetizione - di cui si cerca di schermare con riferimenti normativi la natura appunto riproduttiva - di quanto già lamentato nel motivo precedente il che significa che ancora una volta si porta avanti una valutazione alternativa del contenuto dell’accordo, la cui riserva al giudice di merito comporta l’inammissibilità pure di questa censura. 2.3.4 In secondo luogo, sub b , si adduce nullità per violazione dell’articolo 1418 c.c., in relazione all’articolo 1325 c.c., numero 3 e articolo 1382 c.c., per incertezza assoluta dell’oggetto l’oggetto della clausola, sia che si tratti di caparra confirmatoria sia che si tratti di clausola penale, sarebbe affetto da oggettiva indeterminabilità , dato che l’accordo stabilisce soltanto che nel caso di risoluzione del presente contratto e/o recesso della parte promittente venditrice per causa addebitabile al promissario acquirente, la parte promittente la vendita potrà ritenere la somma versata fino al momento del proprio recesso senza che la parte promissaria acquirente abbia niente a che pretendere . Eppure sia la caparra sia la penale necessitano di predeterminazione dell’ammontare, l’articolo 1382 c.c., menzionando una prestazione determinata ma qui non vi sarebbe, in quanto l’ammontare della caparra o della penale risulterebbe indeterminato e oggettivamente non determinabile anticipatamente . E al riguardo la motivazione della sentenza impugnata sarebbe assolutamente scarna ed inconcludente laddove, nelle pagine 8-9, così si esprime Tale l’impegno assunto dal promittente acquirente con la sottoscrizione del preliminare in uno con le modalità di pagamento del prezzo fissate al successivo articolo 3 che rendono certo l’importo della penale. Infatti, risultano previste tre rate una di Euro 20.000,00 al momento della sottoscrizione del preliminare una seconda di Euro 25.000,00 entro un anno dal versamento della prima rata ed una terza rata di saldo al momento del rogito. Il contenuto della clausola numero 2 va letto congiuntamente al contenuto della clausola numero 3 essendosi il promittente acquirente impegnato a versare tre rate di prezzo a cadenze ben individuate, con la seconda rata da versarsi entro un anno dopo il 22 dicembre 2006. La seconda rata versata in Euro 20.000,00 e quindi in misura inferiore a quella pattuita di Euro 25.000,00 risulta corrisposta in lieve ritardo ovvero a gennaio 2008 anziché 22 dicembre 2007 sicché, verificatosi l’inadempimento del promittente acquirente, questi, per contratto, è tenuto a non pretendere il rimborso delle rate di prezzo versate avendo riconosciuto il diritto dei promittenti acquirenti a trattenerle . Da ciò emergerebbe come palese la superficialità della sentenza impugnata, che sarebbe incapace di superare l’obiettiva incertezza dell’oggetto della prestazione , il quale dovrebbe essere determinato fino al momento della formazione del consenso. 2.3.5 Si è dinanzi a una evidente forzatura dell’effettivo contenuto di un passo artificiosamente estrapolato della motivazione della sentenza, forzatura diretta ad escludere che sia stata raggiunta l’identificazione dell’oggetto della clausola, ma che comunque inciampa, per così dire, nel fatto che essa, a tacer d’altro, non patisce alcuna nullità quanto all’oggetto, essendo questo evidentemente determinabile mediante i presupposti che la clausola ben specificamente prevede per indicare come risulterà appunto determinato al momento dell’applicazione della clausola stessa. Nelle argomentazioni del submotivo, inoltre, si insinuano pure delle critiche alla motivazione della sentenza che - nella più favorevole delle interpretazioni sarebbero ammissibili qualora fosse applicabile il testo previgente dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 5 e ad abundantiam si osserva, da ultimo, che la censurata motivazione in effetti è sufficiente e per nulla contraddittoria. 2.3.6 Ancora, sub c , si adduce nullità per violazione dell’articolo 1418 c.c., in relazione all’articolo 1325 c.c., numero 2, per illiceità della causa, nonché violazione dell’articolo 1385 c.c Sempre presupponendo che la censura valga sia che la clausola in esame debba intendersi come clausola penale, sia che - più correttamente - venga intesa come caparra confirmatoria o altra figura atipica, si adduce appunto la illiceità della causa perché detta clausola appresterebbe una ridondante tutela a vantaggio esclusivo dei promittenti venditori ed in carenza di valide cause giustificative . Se fosse ortodossamente intesa caparra confirmatoria, la clausola violerebbe l’articolo 1385 c.c., in quanto inficiata da una vistosa asimmetria a danno del promittente acquirente che, in caso di risoluzione a lui ascrivibile, non potrebbe ottenere la restituzione di quanto già versato come corrispettivo, laddove, nel caso di inadempimento dei promittenti venditori, non avrebbe il diritto alla restituzione del doppio della caparra, ma soltanto di quanto già versato. Qualora invece la clausola dovesse ritenersi una clausola penale, prevedere una sanzione risarcitoria corrispondente a quanto già versato come corrispettivo, senza qualsiasi correlazione con l’entità presumibile del danno , comporterebbe un arricchimento della parte adempiente assai superiore al pregiudizio potenziale dell’inadempimento , creando ai danni dell’inadempiente uno sproporzionato squilibrio economico. E ciò sarebbe avvenuto nel caso in esame, ove l’entità della penale corrisponderebbe a circa il 60% del corrispettivo complessivamente pattuito. D’altronde, a dimostrazione della inammissibile superficialità con cui il giudice d’appello ha ritenuto validamente pattuita una clausola penale, si dovrebbe rimarcare che questa finisce paradossalmente con il sanzionare in misura più severa l’acquirente che, avendo versato un maggior numero di rate, ha manifestato un maggior grado di diligenza rispetto al contraente del tutto inadempiente . Quindi il giudice d’appello avrebbe errato nel non percepire la nullità dell’anomalo patto per illiceità della causa , che l’attuale ricorrente aveva denunciato e che comunque la corte territoriale avrebbe potuto e dovuto rilevare anche d’ufficio. Si richiama infine una coppia di sentenze della Consulta la numero 77 del 2014 e la numero 248 del 2013 relative ad eccezione di costituzionalità dell’articolo 1385 c.c 2.3.7 Va immediatamente sgombrato il campo dalle argomentazioni che vengono svolte e nella conclusione del submotivo attingendo pure dagli interventi del giudice delle leggi in riferimento all’articolo 1385 c.c., ovvero alla fattispecie della caparra confirmatoria. Tali argomentazioni infatti, sono, prive di interesse, giacché la corte territoriale ha qualificato la parte finale dell’articolo 2 del contratto clausola penale, e non caparra confirmatoria e, come già si è rilevato, ciò non può essere immutato dal giudice di legittimità espandendosi in una valutazione alternativa fattuale, ovvero inammissibilmente attuando una diretta cognizione di merito. Quanto, poi, alle ulteriori argomentazioni che adducono la sussistenza di squilibrio nella clausola penale, si tratta, logicamente, di una anticipazione del quarto motivo, che verrà or ora vagliato. È ragionevole infatti ritenere che, qualora sussista squilibrio nella conformazione di una clausola penale, non sia prospettabile una nullità della clausola stessa, bensì sussista il presupposto per l’applicazione dell’articolo 1384 c.c., che è la specifica misura rettificante prevista dal legislatore. 2.4.1 Il quarto motivo denuncia infatti, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3, violazione dell’articolo 1384 c.c., per mancato esercizio del potere d’ufficio di riduzione della penale. Si sostiene che, una volta ritenuto - pur erroneamente - che sussistesse una clausola penale, la corte territoriale avrebbe errato nell’omettere di esercitare il suo potere ufficioso di riduzione ad equità, essendone l’ammontare con tutta evidenza eccessivo rispetto al valore complessivo dell’affare ed all’interesse del creditore all’adempimento , pur potendo esercitarla, appunto, qualora sussista uno squilibrio, immotivato da ragioni di pubblico interesse, tra le posizioni delle parti il che sarebbe innegabile nel caso in esame. Si argomenta nel senso che l’entità della penale sarebbe eccessiva, richiamando anche il contenuto della sentenza di primo grado, per concludere che dal punto di vista pratico il Giudice di primo grado ha fatto corretta applicazione dei principi dettati dall’ordinamento sulla risoluzione per inadempimento, avendo disposto la restituzione del corrispettivo versato a titolo di prestazione per la compravendita definitivamente venuta meno, e riconosciuto alla parte ritenuta adempiente un adeguato risarcimento . 2.4.2 Questa censura apporta una questione nuova, come attesta il ricorso stesso ove illustra pagine 4-7 le difese che aveva dispiegato l’attuale ricorrente nel giudizio di primo grado. In particolare, lo S. aveva addotto che vi fossero i presupposti per la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promittenti venditori e che fossero infondate le contestazioni dei convenuti di cui alla nota 3.12.2009 poiché l’attore, di fronte alla colpevole reticenza circa le beghe esistenti con i proprietari vicini ed alla palese violazione degli impegni assunti dai promettenti la vendita, che contrariamente al vero avevano dichiarato l’inesistenza di diritti di prelazione di terzi, aveva il diritto di sospendere la prestazione e di esercitare quindi il proprio recesso per causa ad essi addebitabile aveva altresì addotto che l’ultima parte dell’articolo 2 del contratto era nulla, laddove attribuiva ai promittenti venditori, in caso di risoluzione e/o recesso per causa addebitabile a controparte, di trattenere quel che fino ad allora era stato versato, in quanto il contratto non aveva contemplato alcuna caparra, la cui pattuizione avrebbe dovuto risultare dall’accordo in modo non equivoco, e che in ogni caso sarebbe stata viziata da nullità . E pertanto aveva chiesto al Tribunale di dichiarare legittimo l’esercizio del diritto di recesso dal contratto preliminare che egli aveva compiuto e di condannare i convenuti a restituirgli quanto aveva versato come corrispettivo. La novità della questione relativa allo squilibrio della clausola penale e alla sua conseguenza di potere/dovere officioso di riduzione da parte del giudice viene confermata tale anche in relazione a quanto devoluto al giudice d’appello ricorso, pagine 9-10 , ove l’attuale ricorrente, dato atto di non avere impugnato la sentenza di primo grado, che non aveva correttamente valutato le sue ragioni , per motivi esclusivamente pratici , aveva argomentato nel senso della infondatezza del gravame proposto dai M. , in quanto la clausola che aveva previsto il diritto di trattenere le somme non atteneva a un corrispettivo per il godimento del fondo nel caso di risoluzione, integrando piuttosto una sorta di risarcimento atteggiato in forma di caparra confirmatoria, evidentemente ed insanabilmente nulla , oltre che eccessiva. Secondo l’attuale ricorrente le parti non avrebbero mai espressamente voluto nessuna caparra o altra forma di risarcimento forfettizzato , e per di più l’importo era indeterminato. La novità della questione, dunque, introdotta per la prima volta davanti al giudice di legittimità, rende la stessa inammissibile, inammissibilità che investe integralmente il quarto motivo e, come si è visto, la parte finale del motivo precedente. 3. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente alla rifusione a controparte delle spese processuali, liquidate come da dispositivo. Seguendo l’insegnamento di S.U. 20 febbraio 2020 numero 4315 si dà atto, ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2012, articolo 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto. P.Q.M. Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere a controparte le spese processuali, liquidate in un totale di Euro 5300, oltre a Euro 200 per esborsi e agli accessori di legge. Ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.