Se le opere costruite su suolo altrui sono abusive, non vi è indennizzo per il terzo

Nessun indennizzo può essere preteso dal terzo possessore che, su fondo altrui, costruisca opere in violazione di norme edilizie, non suscettibili di concessione in sanatoria, avendo egli posto in essere un’attività penalmente illecita e che, sul piano civilistico, è carente di valore per il fondo cui accede.

Questi i principi enunciati dalla Terza sezione Civile della Suprema Corte, nella sentenza n. 20019, depositata il 6 ottobre 2016, all’esito del ricorso formulato da una conduttrice che rivendicava il proprio diritto all’indennizzo ex art. 936 c.c Il caso. Con contratto del 10.11.1977, veniva concesso in locazione un fondo sito in Capua, sul quale il conduttore eseguiva alcuni manufatti industriali nell’anno 1988 il contratto veniva trasferito alla figlia dell’affittuario la quale, successivamente, adiva il Tribunale di S. Maria di Capua Vetere, per sentire accertare il diritto all’indennità per miglioramenti ed addizioni, ex artt. 1592 e 1593 c.c. o, in subordine, a titolo di ingiustificato arricchimento. A tal fine, esponeva che il rapporto di locazione si era concluso nel 2004 e che, pertanto, ella aveva diritto ad una indennità pari ad euro 356.478,00. La proprietà si costituiva contestando ogni pretesa avversa e chiedeva, a propria volta, un risarcimento pari ai costi sostenuti per la demolizione dei manufatti in parola, in quanto abusivi. Il Tribunale accoglieva le richieste dell’istante e dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale, ma la pronuncia veniva appellata da entrambe le parti. La Corte di appello di Napoli, chiamata a pronunciarsi sui gravami, riteneva implicitamente rigettata in primo grado la domanda ex artt. 1592 e 1593 c.c. e superflue le argomentazioni svolte sul punto dalla conduttrice, in mancanza di appello incidentale inoltre, rigettava la domanda ex art. 2041 c.c., sul rilievo dell’abusività dei manufatti e della loro non condonabilità. Avverso la decisione di appello ha proposto ricorso in Cassazione l’affittuaria del fondo, affidato a 5 motivi il locatore ha resistito con controricorso, proponendo anche ricorso incidentale condizionato, cui ha contro resistito la ricorrente principale. Opere abusive e diritto all’indennizzo. La Suprema Corte, tuttavia, ha rigettato le suddette istanze. Più precisamente in relazione ai 5 motivi del ricorso principale, riguardanti censure sotto il profilo del vizio motivazionale, su punti decisivi per il giudizio, ne è stata dichiarata l’inammissibilità per mancata indicazione dei fatti in relazione ai quali la motivazione sarebbe omessa, insufficiente e contraddittoria. Invero, ha rilevato la Corte, l’art. 360 n. 5, nella nuova formulazione, prevede che il vizio di motivazione riguardi un fatto decisivo e controverso, inteso in senso storico normativo, e non una questione od un punto. Per il resto, il I motivo attinente alla violazione degli artt. 1592, 1593, 2909 c.c. e 324 c.p.c., nonché degli artt. 342, 346 e 112 c.p.c. è stato rigettato poiché se il convenuto soccombente impugna la decisione di primo grado, l’attrice vittoriosa aveva ed ha l’onere di proporre l’appello incidentale sul rigetto implicito della domanda contrattuale, in presenza di interesse al riesame della decisione sul punto. Il II motivo è stato dichiarato inammissibile per non aver colto la ratio decidendi della sentenza la ricorrente, infatti, ha riproposto censure sull’art. 936 c.c., nonostante la Corte di appello aveva escluso che la sentenza impugnata avesse affermato il diritto all’indennizzo ex art. 936 c.c. e che, quindi, sulla stessa si fosse formato giudicato. Anche il III e IV motivo, censuranti il rigetto della domanda relativa all’indennità ex art. 2041 c.c. per mancanza di valore degli immobili abusivi, sono stati rigettati. Ribadendo il costante orientamento giurisprudenziale, infatti, la Corte suprema ha chiarito che il proprietario di un suolo su cui sono state eseguite opere abusive, non è tenuto a pagare alcun indennizzo ex art. 936 c.c., perché detti manufatti sono da ritenere carenti di valore per il fondo cui accedono. Peraltro, l’indennizzo di cui agli artt. 1150 e 936 c.c. sarebbe in contrasto con i principi generali dell’ordinamento, ove riconosciuto per opere penalmente illecite, ad eccezione del caso in cui esse si rivelino regolarizzabili, mediante concessione in sanatoria. Infine, anche il V motivo è stato ritenuto infondato in quanto, correttamente, la Corte di appello partenopea aveva rilevato la novità della domanda, avanzata solo in appello dalla ricorrente. Ciò posto, a seguito del rigetto del ricorso principale, quello incidentale condizionato avanzato dal locatore è stato dichiarato assorbito e le spese di lite compensate.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 15 giugno – 6 ottobre 2016, numero 20019 Presidente Ambrosio – Relatore Armano Svolgimento del processo La ditta Tri.Geo di T.S. ricorreva al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere per sentir accertare il diritto all’indennità per i miglioramenti ed addizioni ex articolo 1592 e 1593 c.c. o, in subordine, a titolo di ingiustificato arricchimento ex articolo 2041 c.c., nei confronti di T.R. per alcuni manufatti industriali realizzati dal 1977 dal padre della S. , originario conduttore del fondo sito in Capua in virtù di contratto delle 10/11/1977, trasferito all’istante con contratto di locazione del 3 maggio 1998. La ricorrente esponeva che il contratto di locazione era stato risolto con sentenza del 2004 e che pertanto era sorto il suo diritto all’indennità per l’incremento di valore dell’immobile, indennità richiesta nella misura di Euro 356. 478,00. Si difendeva T.R. deducendo l’infondatezza della domanda e chiedendo il risarcimento dei danni commisurato al costo delle opere necessarie per la demolizione dei manufatti che erano tutti abusivi. Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere accoglieva la domanda della Tri.Geo ex articolo 2041 c.c. e condannava T.R. al pagamento di Euro 309.448,70,oltre accessori e spese dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale. A seguito di impugnazione di entrambe le parti la Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 23 settembre 2011, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava le domande proposte dalla ditta Tri.Geo e dichiarava assorbito l’appello incidentale da questa proposto per ottenere il pagamento dell’intera somma richiesta. Avverso detta decisione propone ricorso la ditta Tri.Geo di T.S. con cinque motivi, illustrati da memoria. Resiste con controricorso e propone ricorso incidentale condizionato T.R. . Si difende in relazione al ricorso incidentale condizionato con controricorso ditta Tri.Geo di T.S. Motivi della decisione 1. La Corte d’appello ha ritenuto la domanda relativa all’indennità per i miglioramenti e le addizioni ex articolo 1592 e 1593 c.c. implicitamente rigettata dal giudice di primo grado e superflue tutte le argomentazioni svolte sui miglioramenti da T.S. , in mancanza di appello incidentale sul punto ha rigettato la domanda ex articolo 2041 c.c. sul rilievo che il valore commerciale dei manufatti realizzati era pari a zero, in quanto essi erano abusivi e non condonabili che la domanda di arricchimento, in relazione al canone percepito dal T. con la nuova locazione del terreno, era domanda nuova. 2. Col primo motivo della ricorso principale si denunzia violazione degli articoli 1592 e 1593 c.c., degli articoli 2909 c.c. e 324 c.p.c., nonché degli articoli 342, 346 e 112 c.p.c La ricorrente afferma che mancava il suo interesse a proporre appello incidentale sulla domanda per l’indennità per miglioramenti poiché era stato proposto specifico motivo di appello principale dal T. , secondo il principio tantum devolutum quantum appellatum difetto di motivazione in relazione all’articolo 360 numero 3, 4 e 5 su punti decisivi per il giudizio. 3. Con il secondo motivo si denunzia violazione o falsa applicazione dell’articolo 936 cc in relazione agli articolo 2909 cc e 324 cpc non avendo T.R. proposto impugnazione sul capo della sentenza di appello relativo alla ritenuta sussistenza del principio dell’accessione ai sensi dell’articolo 360 numero 4 cod. proc. civ. nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa punti decisivi per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 numero 5 cod. proc. civ. 4. Con il terzo motivo si deduce violazione dell’articolo 1150 cc e dell’articolo 2041 cc anche in relazione agli articolo 31 e 38 L. numero 47 del 1985 avendo la Corte escluso il diritto della Tri.Geo ad ottenere le somme dovute dal locatore per l’incremento patrimoniale senza giusta causa in base al principio espresso dalla Suprema Corte con riferimento alla diversa ipotesi di cui all’articolo 1150 cc ipotesi eccezionale non suscettibile di essere applicata al caso specifico e comunque non rilevando il carattere abusivo delle opere e neppure l’ordine di demolizione, nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa punti decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 numero 3, 4 e 5 cod. proc. civ. 5. Con il quarto motivo si denunzia violazione o falsa applicazione dell’articolo 2041 cc anche in relazione all’articolo 36 D.P.R. numero 380 del 2001 per avere la Corte di appello condiviso le argomentazioni del c.t.u. in ordine all’assenza di valore commerciale degli immobili abusivi, nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa punti decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 numero 3,4 e 5 cod. proc. civ. 6. Con il quinto motivo si denunzia violazione o falsa applicazione degli articolo 2041 cc, 2909 cc, 324 cpc articolo 101, 115 cpc in relazione ai principi del contraddittorio, dell’onere della prova e del diritto di difesa e dell’articolo 345 cpc con conseguente nullità della sentenza per avere ritenuto inammissibile la domanda relativa alle utilità economiche ed ai canoni percepiti dal T. dalle opere abusive, nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa punti decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 numero 3,4 e 5 cod. proc. civ. 6. Relativamente a tutti i motivi di ricorso va innanzitutto precisato che le censure sotto il profilo di vizio motivazionale su punti decisivi per il giudizio sono inammissibili con riferimento al numero 5 dell’articolo 360 cpc nella formulazione applicabile al presente procedimento. Si osserva che in nessuno dei motivi vengono evidenziati fatti in relazione ai quali la motivazione sarebbe omessa insufficiente contraddittoria e neanche viene indicato il carattere decisivo dei medesimi fatti, rilevando che per fatto decisivo e controverso deve intendersi un vero e proprio fatto e non una questione o un punto. Infatti l’articolo 360 numero 5 cpc, come modificato dal decreto legislativo numero 40/2006,prevede che il vizio di motivazione deve riguardare un fatto decisivo e controverso e non una questione o un punto, quindi un vero e proprio fatto in senso storico e normativo, cioè un fatto costitutivo modificativo impeditivo o estintivo o secondo parte della dottrina e della giurisprudenza, anche un fatto secondario, ma pur sempre controverso e decisivo. 7. Il primo motivo di ricorso è infondato. Si osserva che il giudice di appello ha qualificato la pronunzia di primo grado sulla domanda di indennità per i miglioramenti come rigetto implicito. Precisato che l’interpretazione della sentenza di primo grado è affidata al giudice di appello e che quindi non è sindacabile in questa sede, né efficacemente sindacata, si osserva che, come ribadito anche ultimamente dalle Sezioni Unite di questa Corte con sentenza numero 7700 del 16-4-2016, Cass. 5.5 una volta impugnata la decisione dal convenuto soccombente in primo grado, l’attrice vittoriosa aveva l’obbligo di proporre appello incidentale sul rigetto implicito della domanda contrattuale in presenza di interesse al riesame della decisione sul punto. In mancanza di appello incidentale della Tri.Geo sul rigetto della domanda di indennità per miglioramenti, la Corte di merito ha ritenuto superflue le argomentazioni sul punto formulate dal T. . 8. Il secondo motivo è inammissibile perché non coglie la ratio decidendi della sentenza. Infatti il giudice d’appello ha espressamente escluso che la sentenza impugnata avesse affermato il diritto all’indennizzo sulla base dell’articolo 936 c.c. e che quindi sulla stessa, in difetto di impugnazione, si fosse formato il giudicato. La ricorrente ripropone censure relative all’articolo 936 c.c. senza adeguatamente censurare l’affermazione dei giudici di merito che hanno ritenuto che la domanda era stata accolta alla luce dell’articolo 2041 cc e non in base all’articolo 936 c.p.c 9. I motivi terzo e quarto si esaminano congiuntamente per la connessione logico giuridica che li lega e sono infondati. Essi censurano il rigetto della domanda relativa alla indennità ex articolo 2041 perché il valore degli immobili era da considerarsi pari a zero in quanto abusivi e non condonabili. 10. I motivi sono infondati. La statuizione è conforme a consolidati principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità. Con la sentenza numero 2498/83 e con le successive numero ri 204/87 e 4269/95 è stato affermato da questa Suprema Corte che in tema di costruzione eretta senza licenza, ovvero di opere eseguite in contrasto con la stessa, essendo il diritto dominicale relativo a quell’opera caratterizzato da spiccata precarietà, quanto al suo contenuto di ricchezza acquisita, risolvendosi i provvedimenti autoritativi previsti dalla legge nell’espressione di una qualità giuridica immanente a quel manufatto e da esso non separabile, ove sia esperita, come nella specie, azione di arricchimento senza causa in relazione all’acquisizione di un manufatto costruito senza licenza o in contrasto con essa il giudice del merito è tenuto a valutare i limiti di quella precarietà della costruzione nell’accertamento della sussistenza o meno, nel quadro della utilizzazione consentita dall’ordinamento, di una locupletazione. Inoltre in riferimento alle opere eseguite su fondo altrui da un terzo con materiali propri, quando l’opera è abusiva eventualmente configurando anche un illecito penale , il proprietario del suolo non è tenuto al pagamento dell’indennizzo di cui all’articolo 936, secondo comma, cod. civ., perché, sul piano civilistico, il manufatto abusivo deve ritenersi carente di valore per il fondo cui accede, il che impedisce al proprietario del suolo di compiere la scelta discrezionale di cui alla norma citata. Cass. Sentenza numero 4731 del 25/02/2011. Nessun indennizzo può essere preteso, ai sensi del combinato disposto di cui agli articolo 1150 e 936 cod. civ., dal terzo possessore che, sul fondo altrui, abbia costruito un’opera in violazione della normativa edilizia, commettendo i reati previsti e puniti dagli articolo 31 e 41 della legge 17 agosto 1942, numero 1150, e 10 e 13 della legge 6 agosto 1967, numero 765, essenzialmente perché quell’indennizzo sarebbe in contrasto con i principi generali dell’ordinamento ed in particolare con la funzione dell’amministrazione della giustizia, in quanto l’agente verrebbe a conseguire indirettamente, ma pur sempre per via giudiziaria, quel vantaggio che si era ripromesso di ottenere nel porre in essere l’attività penalmente illecita e che, in via diretta, gli è precluso dagli articolo 1346 e 1418 cod. civ. Cass., Sentenza numero 26853 del 14/12/2011. In tema di contratti agrari, l’affittuario che abbia eseguito, sul fondo del locatore, opere non conformi alle norme edilizie e insuscettibili di sanatoria, non ha diritto ad alcun indennizzo ai sensi degli articolo 16 e 17 della legge 3 maggio 1982, numero 203, la cui attribuzione sarebbe in contrasto con la funzione dell’amministrazione della giustizia, in quanto l’agente verrebbe a conseguire indirettamente, ma pur sempre in via giudiziaria, un vantaggio da attività illecita, che, in via diretta, è precluso dagli articolo 1346 e 1418 cod. civ., tanto più che le opere - proprio perché non sanabili - non sono idonee a determinare un effettivo aumento di valore del fondo. Sez. 3, Sentenza numero 5864 del 24/03/2015 Rv. 634781 In tema di accessione, ove l’esecuzione delle opere con materiali propri su suolo altrui configuri illecito penale, il terzo non ha diritto all’indennizzo ex articolo 936 c.c., salvo che il manufatto sia oggetto di regolarizzazione urbanistica mediante concessione in sanatoria, giacché questa restituisce l’immobile ad uno stato di conformità al diritto, escludendo la sua futura demolizione Cass. Sentenza numero 1237 del 25/01/2016. 11. Il quinto motivo di ricorso è infondato. Infatti, se è pur vero che ai fini dell’obbligo di indennizzo ai sensi dell’articolo 2041 c.c. occorre che vi sia stata, senza giusta causa, la locupletazione di un soggetto, comunque verificatasi, e che, in stretta correlazione con essa, altro soggetto abbia subito un depauperamento, la cui entità segna anche il limite insuperabile di detto indennizzo che in relazione ad immobili abusivi si deve tenere conto dell’impiego che il beneficiario ne abbia eventualmente fatto nonostante quella precarietà e delle utilità economiche così ricavatene, deve osservarsi che, come ritenuto dal giudice d’appello, la domanda formulata dalla ricorrente era esplicitamente relativa al valore dei manufatti ed in base alla domanda così formulata si è sviluppata tutta l’istruttoria del processo. Di conseguenza la ricorrente, introducendo fatti nuovi e allargando il tema della decisione rispetto a quanto chiesto con la domanda introduttiva, è incorsa nel giusto rilievo in rito di novità della domanda in appello. Le argomentazioni eventualmente svolte come pure i documenti prodotti in sede di discussione in primo grado non introducono alcuna domanda, né risulta che sia mai stata dedotta l’incolpevole non conoscenza della locazione in quella stessa sede o in appello. 12. Con il ricorso incidentale condizionato si denunzia 1. violazione o falsa applicazione degli articolo 2041 e 2042 cc in relazione articolo 112, 345, 416 437 447 bis e omessa 112, 345, 416 437 447 bis ai sensi dell’articolo 360 numero 3 e 4 cod. proc. civ. e omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 numero 5 cod. proc. civ. . 2. violazione o falsa applicazione degli articolo 2041 2042 cc in relazione agli articolo 81,99, 100 cpc. 3. violazione o falsa applicazione degli articolo 61, 115 e 191 cpc articolo 414 e 447 bis ai sensi dell’articolo 360 numero 3 e 4 cod. proc. civ. , nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 numero 5 cod. proc. civ. . 4. violazione o falsa applicazione degli articolo 61, 115 e 191 cpc articolo 414 e 447 bis ai sensi dell’articolo 360 numero 3 e 4 cod. proc. civ. , nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 numero 5 cod. proc. civ. . 5. omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 numero 3. 4 e 5 cod. proc. civ. . Il ricorso incidentale condizionato è assorbito a seguito del rigetto del ricorso principale. La spese del giudizio si compensano in quanto permangono le ragioni che hanno indotto alla compensazione delle spese del secondo grado. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso principale, assorbito l’incidentale.