In tema di adempimenti relativi a trasferimento immobiliare e quindi di responsabilità ex contractu, le parti hanno diritto ad ottenere, da parte del notaio rogante l’atto pubblico, consulenza ed assistenza anche fiscale per quegli aspetti accessori alla stipula dello stesso, non esaurendosi infatti la funzione del professionista nella mera registrazione delle dichiarazioni delle parti.
E’, così, illegittima, e quindi va annullata, la sentenza di merito con cui, accertata l’errata compilazione della dichiarazione i.n.v.i.m. da parte del notaio rogante relativa ad un immobile già dallo stesso frazionato circa due anni prima, venga disposta, a carico della parte venditrice sottoposta ad accertamento fiscale ed in favore del notaio, la restituzione della somma versata da quest’ultimo, a seguito di sentenza di primo grado, a titolo di risarcimento. Il principio si argomenta dalla sentenza n. 26369/14, decisa il 21 ottobre e depositata il 16 dicembre 2014. Il caso. Un notaio, in sede di redazione di 3 atti di compravendita relativi ad un’unità immobiliare su cui circa 2 anni prima aveva rogato atto di frazionamento, compilava i relativi moduli i.n.v.i.m. secondo le dichiarazioni fornite da una Onlus, quale parte alienante previa apposita delibera, attribuendo valori iniziali e finali di pari importo quindi, il notaio sollecitava la stessa parte venditrice a verificare con il commercialista detti valori ed, infine, non avendo ricevuto alcuna risposta, procedeva alla registrazione del medesimo atto. Seguiva, così, accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate e relativa definizione bonaria della lite, con pagamento della somma a cura della parte venditrice in primo grado, con decisione però riformata in appello, il notaio veniva, in rivalsa, condannato a restituire tale somma. L’obbligazione tra obbligo, diligenza, illecito e danno la responsabilità intellettuale”. È necessita focalizzarsi sul concetto di obbligazione, adempimento, illecito, nocumento, responsabilità ed onere della prova. Sotto il profilo formale, va subito detto che la testimonianza della parte acquirente, dunque coobbligata solidale alle imposte e sanzioni e pertanto persona incapace, è astrattamente inattendibile ma rileva in termini di mera nullità relativa, da eccepire, quindi, a pena di decadenza e quindi di sanatoria”, subito dopo l’assunzione della prova Cass., sez. un., n. 21670/2013 o, in caso di assenza del difensore, nell’udienza immediatamente successiva e ciò anche in caso di eccezione, prima dell’assunzione, dell’incapacità di testimoniare Cass. n. 3962/1999 peraltro, anche in sede di legittimità, tale testimonianza non può essere presa in considerazione in caso di mancata indicazione specifica nel ricorso degli atti processuali in cui rinvenirla. Sul piano sostanziale, va ricordato che la prestazione professionale del notaio si articola in tre fasi, preparatoria, di redazione e successiva, tutte necessarie a garantire la serietà e la certezza dell’atto rogando e la relativa attitudine al conseguimento dello scopo tipico e del risultato pratico voluto dai contraenti Cass. n. 264/2006 così, il notaio, per le peculiari funzioni pubblicistiche, non può limitarsi a svolgere un’opera materiale ed è, perciò, irrilevante che manchi un mandato ad hoc onde indagare, ai fini i.n.v.i.m., l’incremento di valore eventualmente verificatosi sull’immobile, che soltanto una delle parti stipulanti abbia remunerato il notaio, che spetti al venditore la relativa dichiarazione, sub specie di scienza, sulla base imponibile Cass. n. 25056/2006 e che il notaio non possa sostituirsi alla stessa parte. La responsabilità del professionista sussiste, infatti, inter omnes partes dell’atto rogato Cass. n. 14865/2013 . Segnatamente, il notaio deve chiedere all’alienante la dichiarazione per il pagamento dell’i.n.v.i.m. ma è, altresì, obbligato a produrre tale dichiarazione all’ufficio insieme all’atto stipulato de iure condito, il notaio è tenuto ad adempiere al contratto ed agli obblighi normativi ad hoc Cass. n. 15005/2014 con diligenza qualificata Cass. n. 15305/2013 che è quella normale professionale media esigibile, come richiesta dalla particolare natura e qualificazione tecnico/giuridica dell’attività esercitata, al fine di non esporre il venditore dichiarante ad accertamento fiscale. All’uopo, è da notare che la diligenza si traduce, in termini oggettivi, nel dovere di consiglio e, quale soglia, nella prestazione che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di effettuare ovvero percepire Cass. n. 7707/2007 . In altri termini, il notaio ha il dovere di informare le parti anche se sia stato esonerato dalle visure su iscrizioni pregiudizievoli Cass. n. 15726/2010 , di verificare la titolarità e la libertà del bene Cass. n. 4063/2012 , di adottare, in rispetto del principio di precauzione, la condotta più idonea a salvaguardare gli interessi del cliente Cass. n. 20995/2012 , di svolgere adeguata ricerca legislativa Cass. n. 309/2003 e di far conseguire, alle parti, gli effetti fiscali più vantaggiosi come voluti dalle stesse parti Cass. n. 7857/2008 . Rebus sic stantibus , rileva in termini di gravità commissiva” la coincidenza dei valori iniziali e finali attribuiti all’immobile, nella dichiarazione i.n.v.i.m., dopo un lungo periodo di tempo intercorso tra gli atti di compravendita relativi al medesimo bene. In tal senso, l’ obbligo , pur rappresentando un termine personale ovvero soggettivo, privato e scalato , ha rilevanza pubblicistica e conferisce armonia all’ordinamento. La gravità dell’errore è fonte di inadempimento e, quindi, di responsabilità professionale ex lege. In ambito di compravendita immobiliare, il notaio, contrariamente a quanto sostenuto da App. Firenze n. 221/2011, deve indicare, al venditore, l’incongruenza dei dati inseriti nella dichiarazione ai fini i.n.v.i.m., anche se abbia compilato la stessa sulla base delle indicazioni fornite dal venditore medesimo ed abbia registrato l’atto dopo avere invano sollecitato il venditore a verificare gli importi con il commercialista il professionista, infatti, per il solo fatto di essere stato incaricato di redigere l’atto di compravendita e quindi di agire in idem placitum , ha l’obbligo, in re ipsa , di individuare i relativi valori corretti d’imposta nonché di avvertire la parte rispetto alle conseguenze derivanti da dichiarazioni non veritiere almeno in caso di ragionevole probabilità, dovendo, in mancanza, risarcire i danni a titolo di inadempimento ed anche per colpa lieve. Ergo , il ricorso va accolto e la sentenza va cassata.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 21 ottobre – 16 dicembre 2014, n. 26369 Presidente Russo – Relatore Carluccio Svolgimento del processo 1.La Venerabile Arciconfraternita della Misericordia di Firenze, ONLUS, convenne in giudizio il notaio Dott. Ca.Ga. e, assunta la responsabilità dello stesso per aver erroneamente compilato le dichiarazioni INVIM, ne chiese la condanna al risarcimento del danno equivalente a quanto da corrispondere in esito all'accertamento dell'INVIM dovuta da parte della Amministrazione finanziaria. Espose che, in riferimento a tre atti di compravendita rogati in data 24 novembre 1998, venivano predisposte e presentate dal notaio tre dichiarazioni INVIM, sottoscritte dai legale rappresentante della Confraternita, registrate nel dicembre 1998, e nelle quali il notaio aveva attribuito valori finali e iniziali di pari importo. Il Tribunale di Firenze accolse la domanda e condannò il notaio al pagamento della somma, come precisata in corso di causa dall'attrice e pari a quella pagata mediante definizione bonaria della lite con l'Amministrazione finanziaria circa Euro 13.700,00 oltre interessi . La Corte di appello di Firenze, accogliendo l'impugnazione del notaio, respinse la domanda e condannò l'Arciconfraternita alla conseguente restituzione di quanto ricevuto in esecuzione della sentenza di primo grado sentenza dell'11 febbraio 2011 . 2. Avverso la suddetta sentenza, l'Arciconfraternita propone ricorso affidato a un unico motivo, articolato in più profili. Resiste con controricorso il notaio. Entrambe le parti depositano memorie. Motivi della decisione 1. Secondo la Corte di merito, che ha rigettato la domanda accogliendo l'appello del notaio, la delibera adottata dalla Confraternita è un mero atto interno, dove viene formalizzata la volontà di vendere, autorizzando il legale rappresentante a sottoscrivere i contratti, e al notaio Ca. , officiato dalla parte acquirente, non è stato conferito alcun mandato. Il notaio, in ottemperanza al mandato conferito dagli acquirenti, avrebbe dovuto redigere l'atto tenendo presenti anche le norme fiscali. Ma, rispetto alla normativa fiscale relativa all'INVIM, fondata sulla differenza di valore degli immobili intervenuta tra due atti successivi, calcolandosi l'imposta, da versare da parte del notaio al momento della registrazione, su tale differenza, la dichiarazione relativa alla base imponibile competeva alla parte venditrice. E, da questa il notaio non aveva ricevuto alcuna mandato per indagare sull'incremento verificatosi, né avrebbe potuto ricostruire i valori di interesse sulla base della sua sola esperienza. Né le informazioni di cui era in possesso, per aver rogato altro atto nel 1996 relativo allo stesso frazionamento dell'originaria unità immobiliare, erano sufficienti allo scopo. La Corte di appello, inoltre, non condivide il giudizio del Tribunale di inattendibilità della teste Z. , all'epoca impiegata del notaio - secondo la quale i dati INVIM vennero forniti al notaio dal rappresentante della confraternita e il notaio si limitò a riempire gli stampati - perché tale giudizio di inattendibilità, fondato sulla circostanza che i rogiti vengono di regola predisposti dal notaio che è già in possesso della documentazione, oltre che sul diretto coinvolgimento della impiegata nello studio, non considera che la stessa Confraternita nell'atto di citazione allega la contestualità del rogito e delle dichiarazioni INVIM, né considera che la dichiarazione INVIM non è necessaria al rogito dovendo essere presentata al momento della registrazione dell'atto pubblico. Su questa premessa, di assenza di ragioni per ritenere inattendibile la dichiarazione della Z. , la Corte di merito aggiunge che la testimone aveva anche dichiarato che il rappresentante della venditrice al momento del rogito fu invitato dal notaio a comunicargli, previo interpello del commercialista, se i valori INVIM ipotizzati erano corretti e, che, invece, alcuna comunicazione era poi intervenuta. La Corte conclude nel senso che il notaio, il quale non aveva ricevuto apposito incarico per effettuare accertamenti relativi all'INVIM, limitò il proprio intervento ad un'opera materiale per quanto attiene alla dichiarazione INVIM, per di più sollecitando senza esito la venditrice ad interpellare il commercialista affinché fornisse riscontro ai dati a lui comunicati. Pertanto, esclude la responsabilità del notaio per le conseguenze dell'accertamento fiscale originato dalla erroneità delle dichiarazioni formate dalla parte. 2. L'unico motivo di ricorso è complesso e si articola in due diverse violazioni e false applicazioni di norme, unitamente a rispettivi difetti di motivazione. Si deduce, infatti, la violazione dell'art. 1176, secondo comma cod. civ., e vizi motivazionali, nonché omessa e insufficiente motivazione in ordine alla valutazione delle prove circa l'incapacità a testimoniare del teste Z. e violazione dell'art. 246 cod. proc. civ 3. Lo scrutinio del motivo di ricorso attinente alla testimonianza Z. è logicamente preliminare. Pur prospettandosi anche l'erronea valutazione della testimonianza sotto il profilo della attendibilità e, quindi, del difetto di motivazione, la censura si incentra in realtà solo sulla mancata ritenuta incapacità di testimoniare ex art. 246 cit., per avere la Z. un interesse diretto, avendo acquistato uno dei beni compravenduti e, quindi, per essere coobbligata solidale rispetto a imposte e sanzioni. A tal fine, si riproduce parte del verbale di udienza dove tale incapacità era stata eccepita. La censura è inammissibile quanto alla violazione di legge e quanto al difetto motivazionale. 3.1. Costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui, la nullità della testimonianza resa da persona incapace, ai sensi dell'art. 246 cod. proc. civ., essendo posta a tutela dell'interesse delle parti, è configurabile come nullità relativa e, in quanto tale, deve essere eccepita subito dopo l'assunzione della prova, rimanendo altrimenti sanata ai sensi dell'art. 157, secondo comma, cod. proc. civ. da ultimo, Sez. Un. 23 settembre 2013, n. 21670 . In particolare, quanto al momento in cui l'incapacità debba essere eccepita, la Corte lo ha costantemente individuato in quello immediatamente successivo all'assunzione della prova o, nel caso di assenza del difensore, nell'udienza immediatamente successiva, e ciò quand'anche, prima dell'assunzione, fosse stata eccepita l'incapacità a testimoniare tra le tante, Cass. 21 aprile 1999, n. 3962 . Poiché dal verbale riportato nel ricorso non risulta in quale fase l'incapacità è stata eccepita, la censura manca di specificità, mentre la ricorrente, ai sensi dell'art. 366 n. 6 cod. proc. civ., avrebbe dovuto indicare specificamente gli atti processuali e riprodurli nel ricorso per la parte di interesse, per consentire alla Corte l'esame diretto degli atti, possibile nel caso di prospettata violazione delle norme processuali. 3.2. Pure inammissibile è il prospettato difetto di motivazione in ordine alla valutazione compiuta dal giudice di merito relativamente alla attendibilità della testimonianza. Infatti, la censura sul punto non è stata svolta dalla ricorrente nella parte esplicativa del motivo, incentrata, come detto, sulla eccezione di incapacità. 4. La prospettata violazione dell'art. 1176 cod. civ. si coniuga con difetti motivazionali, relativi alle argomentazioni usate dalla Corte di merito per escludere la responsabilità del notaio, senza mai tradursi in autonome censure motivazionali. Si censura la sentenza per aver ritenuto, contrariamente alla giurisprudenza di legittimità, che l'obbligo di assistenza fiscale non rientra tra gli obblighi propri del notaio in difetto di espresso incarico in tal senso. Mentre, invece, secondo la ricorrente, la funzione del notaio non può esaurirsi nella mera registrazione delle dichiarazioni delle parti, dovendosi ritenere che, ai sensi dell'art. 1176 cit., l'attività di consulenza sia estesa anche agli aspetti fiscali accessori alla stipula dell'atto, con l'obbligo per il notaio di far conseguire alle parti il regime più favorevole. Da ciò il gravissimo inadempimento del notaio che ha redatto e presentato dichiarazioni INVIM sulla base delle indicazioni della parte venditrice, palesemente e chiaramente errate per essere identici i valori iniziali e finali mentre, avrebbe dovuto indicare alla venditrice l'incongruenza nelle dichiarazioni per essere indicati valori identici tra il momento dell'acquisto da parte della Confraternita e il momento della vendita. Da ciò, anche, l'irrilevanza della delibera adottata dalla Confraternita, e l'irrilevanza che un soggetto delegato dalla Confraternita avesse indicato i valori riportati dal Notaio nelle dichiarazioni, atteso che gli stessi erano palesemente incongrui e il notaio aveva l'obbligo di individuare i valori corretti. La censura merita accoglimento. 4.1. Prima di procedere alla individuazione del fondamento giuridico della responsabilità del notaio nella specie - negata dalla Corte di merito - è necessario perimetrare gli accertamenti in fatto, quali oramai definitivamente fissati anche per effetto della dichiarazione di inammissibilità di parte della censura. Data l'inammissibilità del motivo di ricorso sotto il profilo della incapacità e della inattendibilità del teste, resta accertato in fatto, sulla base della testimonianza della Z. , che il notaio, il quale aveva compilato i moduli INVIM secondo quanto a lui dichiarato dalla parte venditrice, aveva sollecitato la stessa parte a verificare con il commercialista i valori dichiarati, e, non avendo ricevuto risposta, aveva proceduto alla registrazione. Pacifico è pure che non era stato conferito al notaio un mandato specifico per l'accertamento dell'INVIM dovuta, ma era stato conferito, al notaio indicato dagli acquirenti, un mandato a redigere gli atti di compravendita. 4.2. La questione all'attenzione della Corte è se il notaio, incaricato di redigere l'atto pubblico di trasferimento immobiliare, il quale abbia compilato la dichiarazione a fini INVIM, sottoscritta dal venditore, riportando quanto da questi dichiarato rispetto a valori finali e iniziali di pari importo, e abbia provveduto alla relativa registrazione dopo il mancato seguito del venditore alla sua richiesta di verificare gli importi con il commercialista, così esponendo il venditore dichiarante all'accertamento fiscale e al pagamento della somma dovuta all'Amministrazione finanziaria, abbia o meno adempiuto la prestazione inerente all'esercizio della sua attività professionale con la diligenza richiesta dalla natura dell'attività esercitata”. Ritiene il Collegio che la risposta al quesito debba essere negativa. 4.2.1. In riferimento al pagamento dell'INVIM, secondo la disciplina legislativa art. 18 del d.P.R. n. 643 del 1972 , i notai, per tutti gli atti stipulati con il loro ministero, devono richiedere ai cedenti la loro dichiarazione, rilasciata su modello fornito dall'Amministrazione, e devono produrla all'ufficio con l'atto stipulato. La dichiarazione è rilasciata dal cedente, ma la legge impone al notaio, quando questi sia stato incaricato della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, di chiedere al proprio cliente la dichiarazione e di produrla all'ufficio insieme all'atto stipulato. Certamente, la dichiarazione ai fini INVIM è un'attività della parte contenente una dichiarazione di scienza in tal senso anche la giurisprudenza in materia tributaria, Cass. 17 novembre 2006, n. 25056 e, certamente, non è ipotizzabile che il notaio possa sostituirsi alla parte in una dichiarazione di scienza della stessa. Qualunque siano le ragioni - dalla certezza in ordine alla contestualità nella acquisizione di notizie, alla semplificazione delle attività delle parti, sgravate di una iniziativa autonoma, a mere ragioni di praticità - per le quali il legislatore abbia imposto al notaio di chiedere al cliente tale dichiarazione e di trasmetterla, unitamente all'atto stipulato, all'autorità competente, è indubbio che, attraverso questo obbligo legislativo, la dichiarazione della parte a fini INVIM entra a far parte della complessa attività del notaio nella predisposizione degli atti pubblici di trasferimento immobiliare. Attività che si snoda attraverso una fase preparatoria, un'altra propria di redazione dell'atto e una fase successiva. Attività tutta ricollegabile all'incarico professionale di redigere l'atto pubblico, conferito al notaio dal cliente e, quindi, all'obbligo di adempimento contrattuale dell'attività professionale con la diligenza qualificata, da valutarsi avendo presente la natura dell'attività esercitata. 4.2.2. Per individuare la diligenza richiesta al notaio nella specie in esame è utile la sintetica ricognizione della giurisprudenza di legittimità in materia. Una linea costante rinvenibile negli arresti giurisprudenziali, in tema di atto pubblico di trasferimento immobiliare e in riferimento alle visure catastali, è data dalla riconduzione nell'oggetto della prestazione d'opera professionale del notaio delle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza dell'atto rogando e ad assicurare la sua attitudine al conseguimento dello scopo tipico e del risultato pratico voluto dalle parti ex plurimis, Cass. 11 gennaio 2006, n. 264 . Centrale è il richiamo ai canoni della diligenza qualificata di cui all'art. 1176, secondo comma, cod. civ. per l'adempimento della prestazione professionale Cass. 19 giugno 2013 n. 15305 . E, in tale contesto, viene valorizzato il dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi della norma richiamata, riconducendo ad essa, come sanzionabili con la sola colpa lieve, fattispecie di inadempimento in cui il notaio aveva invocato la limitazione di responsabilità al dolo e alla colpa grave, prevista per il professionista dall'art. 2236 cod. civ., quale limitazione rilevante nel solo caso di imperizia rispetto a problemi tecnici di particolare difficoltà Cass. 2 marzo 2005, n. 4427 Cass. 27 ottobre 2011, n. 22398 . Si assiste, sempre ad opera della giurisprudenza, ad un allargamento dell'oggetto della prestazione professionale del notaio nell'adempimento della quale, per essere esente da responsabilità, al professionista è richiesta una diligenza media qualificata la cui soglia è sempre più alta. Infatti, sempre sul presupposto che il notaio non è un destinatario passivo delle dichiarazioni delle part, si è ritenuto - che, anche in caso in cui il notaio sia stato esonerato dalle visure, deve informare le parti quando abbia avuto conoscenza o anche solo il sospetto di un'iscrizione pregiudizievole Cass. 2 luglio 2010, n. 15726 - che il notaio deve osservare un principio di precauzione ed adottare la condotta più idonea a salvaguardare gli interessi del cliente Cass. 27 novembre 2012, n. 20995 - che l'acquirente che si rivolge al notaio per la redazione di un atto traslativo effettua l'atto di acquisto nella ragionevole presunzione che l'ufficiale rogante abbia compiuto le opportune verifiche in ordine alla titolarità del bene e alla libertà dello stesso Cass. 14 marzo 2012, n. 4063 . In particolare, ai fini di interesse per la presente controversia, si è affermato che la funzione del notaio non si esaurisce nella mera registrazione delle dichiarazioni delle parti, ma si estende all'attività di consulenza, anche fiscale, nei limiti delle conoscenze che devono far parte del normale bagaglio di un professionista che svolge la sua attività principale nel campo della contrattazione immobiliare. Con la conseguenza di ravvisare la violazione dell'obbligo di diligenza di cui all'art. 1176, secondo comma cod. civ. in capo al notaio che non svolga una adeguata ricerca legislativa, ed una successiva consulenza, al fine di far conseguire alle parti il regime fiscale più favorevole Cass. 13 gennaio 2003, n. 309 . Si è individuato il contenuto essenziale della prestazione professionale del notaio nel cosiddetto dovere di consiglio” avente ad oggetto questioni tecniche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire Cass. 29 marzo 2007, n. 7707 . Qualora il notaio non compia una attività che potrebbe compiere in base alla legge ai fini di una agevolazione fiscale, si è individuato in capo al notaio l'obbligo di informare le parti, non potendosene disinteressare, quando le parti abbiano dichiarato nei contratto di volersi avvalere di tale agevolazione Cass. 26 marzo 2008, n. 7857 . 4.2.3. In sintesi, traendo le fila degli approdi giurisprudenziali esaminati, si può dire che all'allargamento dell'oggetto della prestazione professionale di redazione degli atti pubblici di trasferimento, comprensivo della fase preparatoria e successiva a quella propria di redazione, si unisce l'innalzamento della soglia di diligenza media esigibile, cui corrisponde l'estensione dell'area di responsabilità per sola colpa lieve e la riduzione dell'area di speciale difficoltà della prestazione, della quale il professionista risponde solo in caso di dolo o di colpa grave. Nel condurre a questi risultati ha svolto un ruolo determinante, con ogni probabilità, la congiunzione tra la particolare qualificazione tecnico/giuridica del notaio e la connotazione peculiare della funzione notarile, dove interessi privatistici si intersecano con l'interesse generale connesso alla attribuzione di funzioni pubblicistiche. Così, l'alta specializzazione professionale unita alle funzioni pubblicistiche ha fatto sempre più del notaio un consulente delle parti, che ad esso devono rivolgersi per la redazione degli atti pubblici. Un consulente privato e pubblico sulla cui competenza le parti fanno affidamento, non solo affinché l'atto redatto raggiunga lo scopo privatistico tipico al quale è preordinato e assicuri la certezza pubblicistica connessa, ma anche per conseguire gli effetti vantaggiosi eventualmente previsti dalla normativa fiscale e per rispettare gli obblighi imposti da tale normativa. Va precisato che il rispetto degli obblighi imposti dalla normativa fiscale non consente, naturalmente, generalizzazioni dipendendo dalla disciplina di dettaglio e dal se e in quale modo il notaio e l'incarico professionale dallo stesso svolto ne sono coinvolti un esempio è costituito dalla giurisprudenza in tema di imposta di registro, tra le tante, Cass. n. 15005 del 2014 . 4.2.4. Rispetto alla specie al nostro esame, si ritiene che dalla linea evolutiva della giurisprudenza di legittimità possa agevolmente ricavarsi, tenuto conto del ruolo attribuito dalla legge al notaio ai fini delle dichiarazioni INVIM cfr. p.4.2.1. , un obbligo di avvertire la parte delle conseguenze derivanti da dichiarazioni non veritiere, almeno quando è ragionevolmente probabile che quelle fornite dalla parte non lo siano come nella specie, in cui la coincidenza dei valori iniziali e finali dopo un lungo periodo di tempo intercorso tra gli atti di trasferimento delle parti strideva con periodi di mercato immobiliare notoriamente in crescita. L'obbligo del notaio di informare il cliente delle conseguenze nel caso di dichiarazioni non veritiere in riferimento all'INVIM, almeno quando le stesse appaiono ragionevolmente non verosimili, trova fondamento nell'incarico professionale ricevuto di redigere l'atto pubblico di trasferimento immobiliare. Incarico che comprende nel proprio oggetto, oltre all'atto in senso proprio, le attività preparatorie e successive, e rispetto al quale la diligenza qualificata, richiesta ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., include la consulenza, anche fiscale, nei limiti delle conoscenze che devono far parte del normale bagaglio di un professionista che svolge la sua attività principale nel campo della contrattazione immobiliare, trattandosi di questioni tecniche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire e per le quali può fare affidamento sulla professionalità del notaio, anche in considerazione del ruolo pubblicistico della sua attività. Obbligo di informazione che si differenzia, per fonte e contenuto, dallo specifico incarico eventualmente conferito dalla parte ai fini della esatta determinazione degli importi INVIM da dichiarare, nella specie sicuramente mancante. 4.2.5. Va esaminato un ulteriore profilo che emerge, seppure in modo confuso, dalla sentenza impugnata, laddove la stessa sembra voler alludere ad una diversa responsabilità del notaio a seconda della parte che ha conferito l'incarico, sino ad arrivare ad ipotizzare un diverso atteggiarsi dell'obbligo professionale se il notaio incaricato sia stato designato dalla controparte cfr. sintesi della sentenza nel p.1 . La giurisprudenza della Corte, infatti, ha chiarito che, ai fini della individuazione della responsabilità professionale del notaio nella stipulazione dell'atto pubblico di vendita, sempre che dal comportamento del professionista siano derivati danni, non ha alcun rilievo che l'incarico di redigere l'atto pubblico sia stato conferito, e remunerato, da una delle parti, sussistendo la responsabilità professionale nei confronti di tutte le parti dell'atto rogato sulla base dell'art. 1411 cod. civ. per quella parte che non lo ha conferito Cass. n. 14865 del 2013 . 4.2.6. In conclusione, può enunciarsi il seguente principio di diritto Il notaio incaricato di redigere l'atto pubblico di trasferimento immobiliare, il quale abbia compitato la dichiarazione a fini INVIM, sottoscritta dal venditore, riportando quanto da questi dichiarato rispetto ai valori finali e iniziali, e abbia provveduto alla relativa registrazione senza avvertire la parte delle conseguenze derivanti da dichiarazioni non veritiere, almeno quando è ragionevolmente probabile che quelle fornite dalla parte non lo siano, pone in essere un comportamento non conforme alla diligenza qualificata richiesta dalla particolare qualificazione tecnico/giuridica della prestazione professionale - oggetto dell'incarico conferito dal cliente e quindi ricompresa nel rapporto di prestazione di opera professionale artt. 1176, 2230 e segg. cod. civ. e nel contempo intrecciata alle peculiari funzioni notarili pubblicistiche - atteso che tra i mezzi e i comportamenti rientranti nella prestazione professionale cui il notaio si è obbligato vi è quello di fornire consulenza tecnica alla parte, finalizzata non solo al raggiungimento dello scopo privatistico e pubblicistico tipico al quale Tatto rogando è preordinato, ma anche a conseguire gli effetti vantaggiosi eventualmente previsti dalla normativa fiscale e a rispettare gli obblighi imposti da tale normativa con la conseguenza di rispondere dei danni originati da tale comportamento anche nella sola ipotesi di colpa lieve”. 5. In conclusione, l'unico motivo di ricorso è accolto nei confini precisati e la sentenza impugnata è cassata. Non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto e, pertanto, ricorrono le condizioni per la pronuncia nel merito ai sensi dell'art. 384, secondo comma cod. proc. civ Per l'effetto, l'appello va rigettato con conferma integrale della sentenza di primo grado. In ragione della relativa novità della questione giuridica decisa, sussistono giusti motivi per compensare integralmente le spese processuali del giudizio di appello. Le spese, liquidate sulla base dei parametri vigenti di cui al d.m. n. 140 del 2012, seguono la soccombenza per il giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l'appello e conferma la sentenza di primo grado anche per le spese processuali compensa integralmente le spese processuali del giudizio di appello condanna Ca.Ga. al pagamento delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida, in Euro 4.800,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.