Proposta di acquisto accettata ma l’affare salta: provvigione comunque riconosciuta al mediatore

Decisiva per i Giudici della Corte d’Appello di Roma la convenzione tra società e compratore in essa si è stabilito che il versamento della provvigione era previsto sulla base della mera comunicazione di accettazione della proposta di acquisto della casa.

Vittoria clamorosa per i mediatori immobiliari può bastare l’accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore per ottenere la provvigione dal compratore Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 544/20, sez. IV Civile, depositata il 23 gennaio . Provvigione. Il caso giudiziario ha origine da una vicenda immobiliare nella Capitale che arriva a un passo dalla soluzione positiva. Il compratore, seguito e consigliato da una società di mediazione, mette sul piatto la proposta di acquisto, che viene accettata dal venditore, ma successivamente l’affare sfuma e quindi non si concretizza l’affare. Quest’ultimo tassello mancante non è però sufficiente, secondo la società di mediazione, per dire addio alla provvigione pattuita col compratore 33mila euro previsti in caso di accettazione della proposta. In Tribunale, però, viene ritenuto legittimo il no” del venditore alla pretesa avanzata dalla società di mediazione immobiliare, che, quindi, non può trattenere quanto già corrispostole in pagamento della provvigione relativa alla trattativa arrivata fino alla accettazione della proposta di acquisto. In secondo grado la battaglia prosegue e il legale della società sostiene sia illogico escludere, come fatto in Tribunale, che la proposta di acquisto sottoscritta dal compratore ed accettata dal venditore possa avere la consistenza di un contratto preliminare , e ritenere, che sfumata la trattativa e mancato il contratto definitivo, non sia dovuta alcuna provvigione. Entrando più nei dettagli, il legale afferma che in primo grado si è semplicemente richiamata la disciplina legale della mediazione, trascurando per di prendere in esame l’effettiva natura del rapporto intercorso in questo caso tra le parti. Il riferimento è all’accordo, documentato dalla società con cui il compratore riconosceva al mediatore la provvigione di 48mila e 750 euro, successivamente e concordemente ridotta a 33mila euro, in caso di comunicazione dell’accettazione della proposta da parte del venditore. Convenzione. La decisione presa dal Tribunale viene ribaltata dai Giudici d’Appello, che ritengono dotate di logica le osservazioni proposte dal legale della società. In premessa viene annotato che risulta documentato dalla società che la controproposta formulata dal venditore veniva firmata per accettazione e ricevuta dal compratore e comunicata ai venditori . Subito dopo si osserva che la provvigione doveva ritenersi esigibile in base all’obbligazione assunta dal venditore in sede di formulazione della proposta laddove si può leggere riconoscendo, in caso di comunicazione dell’accettazione della proposta di acquisto, la provvigione . In sostanza, è errata la decisione di primo grado che esclude la debenza della provvigione in base allo schema legale tipico del contratto di mediazione , poiché in questo caso le parti hanno previsto espressamente che il diritto al compenso nascesse per il mediatore nel momento in cui fosse stata comunicata l’accettazione della proposta, così individuata concordemente la conclusione dell’affare . Quella convenzione non è contraria a norme imperative, osservano Giudici della Corte d’appello, e, quindi, deve ritenersi del tutto valida. Allo stesso tempo si può affermare che le vicende successive che hanno condotto al mancato perfezionamento dell’acquisto risultano del tutto irrilevanti rispetto alla provvigione pretesa dalla società di mediazione, concludono i Giudici.

Corte d’Appello di Roma, sez. IV Civile, sentenza 23 gennaio 2020, n. 544 Presidente Puoti – Relatore Sterlicchio Fatto e diritto L'appellante si duole che il Tribunale, in relazione alle trattative intercorse tra la M. ed i coniugi omissis per l'acquisto da parte della prima dell'immobile sito in omissis , dopo aver escluso che la proposta di acquisto sottoscritta dall'odierna appellata ed accettata dai venditori avesse la consistenza di un contratto preliminare, ha affermato che sfumata la trattativa tra omissis e M. non è dovuta alla Gabetti alcuna provvigione . In particolare, lamenta che il Giudice di prime cure ha fatto applicazione della disciplina legale della mediazione trascurando di prendere in esame l'effettiva natura del rapporto intercorso tra le parti. Censura, pertanto, la sentenza gravata che non ha esaminato l'accordo, documentato dalla Gabetti e non contestato dalla omissis , la quale ultima riconosceva al mediatore, in caso di comunicazione dell'accettazione della proposta, la provvigione di Euro 48.750,00, successivamente e concordemente ridotta ad Euro 33.000,00. L'appello è fondato e, pertanto, merita d'essere accolto. Risulta documentato dalla Gabetti che il 19.7.2005 la controproposta formulata dai coniugi omissis veniva firmata per accettazione e ricevuta dalla omissis e comunicata ai venditori. Concordata la riduzione della provvigione ad Euro 33.000,00, questa doveva ritenersi esigibile in base all'obbligazione assunta dalla omissis in sede di formulazione della proposta ove si legge riconoscendovi, in caso di comunicazione dell'accettazione della proposta di acquisto, la provvigione di Euro 48.750,00, oltre iva . doccomma 3, 6 e 7 del fascicolo di primo grado Deve, pertanto, ritenersi errata la decisione di primo grado che esclude la debenza della provvigione in base allo schema legale tipico del contratto di mediazione posto che, nel caso di specie, le parti hanno previsto espressamente e non risulta contestato che il diritto al compenso nascesse per il mediatore nel momento in cui fosse stata comunicata l'accettazione della proposta, così individuata concordemente la conclusione dell'affare di cui all'art. 1755 c.c Convenzione che, non essendo contraria a norme imperative, deve ritenersi del tutto valida, come ribadito anche dalla Suprema Corte di Cassazione Nel contratto di mediazione atipica -configurarle nelle ipotesi in cui il mediatore, evitando l'alea intrinseca alla mediazione, si garantisce la provvigione con l'acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell'incarico di vendita, senza necessità di conclusione dell'affare - la prestazione caratterizzante del mediatore è pur sempre quella di mettere in relazione due o più parti in vista della conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza, sicché non viene meno l'obbligo del mediatore di compiere l'attività demandatagli in modo esauriente 'e funzionale all'interesse della parte alla conclusione dell'affare Cass. 8374 del 2009 La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare , ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche Solamente effetti obbligatori e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. SS.UU. 4628 del 2015 Le vicende successive che hanno condotto al mancato perfezionamento dell'acquisto, pertanto, risultano del tutto irrilevanti anche se coperte dal giudicato formatosi, peraltro, inter alios e, come tale, comunque non opponibile al mediatore che non ha partecipato al giudizio . La omissis deve essere condannata, pertanto, al pagamento della provvigione di Euro 33.000,00 oltre IVA in favore della Gabetti. Le spese di-lite di entrambi i gradi, in base al principio di soccombenza, vanno poste a carico dell'appellata. Spese che si liquidano nel dispositivo secondo gli importi medi previsti dalla vigente tariffa forense D.M. 10 marzo 2014, n. 55, applicabile alle liquidazioni successive alla sua entrata in vigore . Il prospetto riassuntivo che segue illustra i criteri adottati nella liquidazione delle spese Competenza Giudizi di cognizione innanzi al tribunale Competenza Giudizi di cognizione innanzi al tribunale Valore della Causa Da Euro 26.001 a Euro 52.000 Fase Compenso Fase di studio della controversia, valore medio Euro 1.620,00 Fase introduttiva del giudizio, valore medio Euro 1.147,00 Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio Euro 1.720,00 Fase decisionale, valore medio Euro 2.767,00 Compenso tabellare valori medi Euro 7.254,00 Competenza Corte d' Appello Valore della Causa Da Euro 26.001 a Euro 52.000 Fase Compenso Fase di studio della controversia, valore medio Euro 1.960,00 Fase introduttiva del giudizio, valore medio Euro 1.350,00 Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio Euro 2.900,00 Fase decisionale, valore medio Euro 3.305,00 Compenso tabellare valori medi Euro 9.515,00 P.Q.M. definitivamente pronunciando ogni contraria istanza ed eccezione reietta in accoglimento dell'appello e riforma della sentenza gravata accoglie la domanda di GABETTI PROPERTY SOLUTIONS AGENCY SPA e, per l'effetto, condanna M. PA. al pagamento in suo favore di Euro 33.000,00 più IVA condanna M. PA. alla refusione in favore di GABETTI PROPERTY SOLUTIONS AGENCY SPA delle spese di lite che liquida, quanto al primo grado, in Euro 7.254,00 e, quanto al secondo grado, in Euro 9.515,00 oltre esborsi relativi alle notifiche ed al contributo unificato, spese generali ed accessori di legge.