Ancora sulla prevalenza del contratto definitivo sul preliminare

La Seconda Sezione civile della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21951 depositata il 2 settembre 2019, torna ad affrontare la questione del rapporto tra contratto preliminare e definitivo. I Giudici di legittimità, ribadiscono, in aderenza al pregresso orientamento, che il contratto definitivo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni tra le parti.

Il caso. L’acquirente di un immobile citava in giudizio innanzi al Tribunale di Lecce il venditore rappresentando a di aver stipulato un contratto preliminare di acquisto ove dichiarato il prezzo dell’immobile in Lire 145.000.000 di cui 45.000.000 versate al compromesso ed il resto da corrispondere al momento del rogito in contanti ovvero mediante accollo di mutuo b di esser stato poi costretto a pagare alla banca erogante il mutuo un maggiore importo per rate insolute ed interessi di mora. Il venditore si costituiva in giudizio rilevando che nel contratto definitivo l'acquirente si era accollato la parte di mutuo per intero sino alla totale estinzione. Il Tribunale accoglieva la domanda dell’acquirente ritenendo che il contratto definitivo non potesse comportare a suo carico l'assunzione di maggiori oneri non previsti né convenuti. La Corte di Appello di Lecce accoglieva invece il gravame del venditore qualificando la fattispecie come accollo esterno cumulativo e ritenendo che il pagamento rientrasse nell'obbligazione assunta. Ricorreva per cassazione l’acquirente dell’immobile denunciando, per quel che qui rileva, la violazione, da parte della corte territoriale, degli artt. 1268 e 1273 c.c. Sul collegamento funzionale tra contratto preliminare e definitivo. Osserva in primo luogo la Corte di legittimità come, per costante orientamento, il contratto definitivo costituisca l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni tra le parti Cass. n. 9063/2012 Cass. n. 15585/2007 Cass. n. 233/2007 Cass. n. 2824/2003 ricordano poi i giudici di legittimità come, ad avviso di parte di parte della dottrina, sebbene il contenuto dell'atto pubblico prevalga sul preliminare, quest'ultimo – in virtù della teoria procedimentale – può in astratto essere utilizzato per indagare sulla comune intenzione delle parti. In questa prospettiva, l'opera dell'interprete, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la volontà delle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito che sfugge al sindacato di legittimità se sufficientemente motivato cfr. Cass. n. 15381/04 Cass. n. n. 13839/04 Cass. n. 13579/04 Cass. n. 5359/04 Cass. n. 753/04 . Tornando allora alla fattispecie, osserva la Corte che il giudice di appello ha qualificato l’accollo come cumulativo esterno” in base all'atto pubblico ciò tuttavia sulla base di una ricostruzione fattuale della vicenda non corretta. I limiti dell’accollo. Chiariscono i Giudici di legittimità che l'accollo obbliga nei limiti in cui è stato assunto il debito art. 1273 c.c. e che pertanto il terzo accollante acquirente aveva diritto a ripetere quanto pagato in più indebito . Il debito del venditore era stato infatti assunto soltanto come modalità di pagamento del prezzo residuo dell'immobile. La Corte di Appello, ad avviso degli ermellini, non ha adeguatamente motivato la sua decisione omettendo di valutare che l'accollo del mutuo riguardava soltanto l'importo di Lire 100.000.000 indicato come residuo prezzo sia nel preliminare che nel definitivo. Una diversa soluzione in ordine alla interpretazione della clausola di accollo porterebbe a conseguenze aberranti e contro il principio dell’interpretazione di buona fede esponendo il compratore al pagamento di un prezzo superiore al concordato. Sulla base di tali argomentazioni la Corte di Cassazione accoglie il ricorso e rinvia alla Corte di Appello di Lecce affinché decida in diversa composizione. Qualche cenno sulla teoria del c.d. assorbimento del preliminare. La sentenza in esame richiama la prevalente giurisprudenza di legittimità secondo la quale soltanto il contratto definitivo è fonte dei diritti e degli obblighi contrattuali per le parti. Al riguardo, la Suprema Corte ha chiarito che il contratto preliminare e il contratto definitivo si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta nel primo caso ad impegnare le parti a prestare in un momento successivo il loro consenso al trasferimento della proprietà nel secondo ad attuare il trasferimento stesso senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà cfr. Cass. n. 21381/2006 . Secondo siffatto e consolidato orientamento della giurisprudenza, nel caso in cui le parti, dopo avere stipulato un contratto preliminare, abbiano stipulato il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva Cass. n. 15585/2007 Cass. 11262/2003 Cass. n. 2824/2003 Cass. n. 5635/2002 Cass. n. 4354/1998 . È stato ulteriormente puntualizzato in giurisprudenza che la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - che deve risultare per atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti, contemporaneamente, alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo e che tale prova, secondo le regole generali del processo, va data dalla parte attrice, trattandosi di fatto costitutivo della domanda con la quale si chiede l’adempimento di un obbligo che, pur riportato nel contratto preliminare, può essere fatto valere in forza del distinto accordo intervenuto fra le parti all'atto della stipula del contratto definitivo Cass. n. 233/2007 . Si registra una isolata pronuncia in senso difforme al sovra esposto orientamento secondo cui la stipula del contratto definitivo costituisce soltanto l'adempimento delle obbligazioni assunte con il preliminare, con la conseguenza che esso e non il contratto definitivo è l'unica fonte dei diritti e degli obblighi delle parti, le quali però possono, per il principio dell'autonomia negoziale, modificare gli accordi stabiliti col preliminare stesso cfr. Cass. n. 8486/1987 .

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 6 maggio – 2 settembre 2019, n. 21951 Presidente Orilia – Relatore Correnti Fatti di causa M.A. propone ricorso per cassazione contro Mo.Gu. e S.G. , in proprio e quali soci illimitatamente responsabili della So.Co immobiliare snc di Gu.Mo. & amp C., che resistono con controricorso e successiva memoria fuori termine in prossimità della adunanza camerale del 22.2.2019, avverso la sentenza della Corte di appello di Lecce n. 374/2015 che, in accoglimento dell’appello di questi ultimi ed in riforma della impugnata sentenza, ha rigettato la sua domanda, condannandolo alle spese del doppio grado. La causa, introdotta dal M. sul presupposto che aveva stipulato un preliminare per l’acquisto di un immobile per il prezzo di Lire 145.000.000 di cui 45.000 versate al compromesso ed il resto da versare al momento del rogito in contanti ovvero mediante accollo di mutuo e che era stato costretto a versare alla Banca Euro 23.815.750 per rate insolute ed interessi di mora, aveva registrato la resistenza dei convenuti circa l’esistenza di un contratto definitivo in cui il prezzo era stabilito in Lire 110.000 dandosi atto che per Lire 100.000.000 l’acquirente si accollava la parte di mutuo per intero sino alla totale estinzione. Il Tribunale aveva accolto la domanda ritenendo che il contratto definitivo non potesse comportare a carico dell’acquirente l’assunzione di maggiori oneri non previsti nè convenuti mentre la Corte di appello, qualificata la fattispecie come accollo esterno cumulativo, ha ritenuto che il pagamento rientrasse nell’obbligazione assunta. Il contratto definitivo costituisce l’unica fonte di diritti ed obbligazioni ma in entrambi gli atti preliminare e definitivo era stabilito, quale modalità di pagamento del saldo del prezzo, pari a lire 100 milioni, l’accollo del mutuo gravante sull’unità immobiliare oggetto della vendita. All’adunanza camerale del 22.2.2019 la causa è stata rimessa alla pubblica udienza. Il ricorrente ha presentato memoria. Ragioni della decisione Il ricorrente denunzia 1 violazione dell’art. 345 c.p.c., perché il primo giudice era stato chiamato a rispondere della declaratoria di simulazione del contratto definitivo relativamente al prezzo mentre in appello si chiedeva di accertare che il M. non aveva diritto al regresso 2 violazione degli artt. 1268 e 1273 c.c., in relazione al rogito parzialmente riportato. Ciò premesso, osserva questa Corte Suprema Il primo motivo, a prescindere dalle contestazioni dei controricorrenti circa la rinunzia nel corso del giudizio di primo grado alla domanda di simulazione ed alla assenza di eccezioni dell’appellato in sede di costituzione in secondo grado, trascura che, in ogni caso, rispetto alle difese di primo grado, sorgeva il diritto dei soccombenti di impugnare la prima decisione, tanto più che il ricorrente, a pagina tre, nella esposizione del fatto, riconosce che controparte aveva contestato quanto asserito nell’atto introduttivo. Le tesi svolte in appello non modificavano l’originaria contestazione alle pretese attoree. Non si trattava di domanda nuova perché in primo grado si era discusso di accollo e la riconvenzionale di simulazione era stata oggetto di espressa rinunzia. Sul secondo motivo è utile ricordare che la giurisprudenza prevalente ritiene che il contratto definitivo costituisca l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni tra le parti Cass. 5.6.2012 n. 9063, Cass. n. 15585/2007, Cass. n. 233/2007, Cass. n. 2824/2003 , a differenza di parte della dottrina che, in virtù della teoria procedimentale, ritiene utile la valutazione del collegamento funzionale tra preliminare e definitivo. Il contenuto dell’atto pubblico prevale sul preliminare ma quest’ultimo può in astratto essere utilizzato per indagare sulla comune intenzione delle parti. L’opera dell’interprete, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la volontà delle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito che sfugge al sindacato di legittimità se sufficientemente motivato e pluribus, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753 . Anche una scrittura che abbia preceduto l’accordo può essere utilizzata per indagare la comune intenzione delle parti Cass. n. 5283/83 . Nella specie, la sentenza ha qualificato l’accollo come cumulativo esterno in base all’atto pubblico. La motivazione della sentenza che ha ricostruito la vicenda non regge, tuttavia, alle critiche del ricorrente. L’accollo obbliga nei limiti in cui è stato assunto il debito art. 1273 c.c., u.c. ed il debito del venditore era stato assunto come modalità di pagamento del prezzo residuo dell’immobile. Il terzo accollante aveva diritto a ripetere quanto pagato in più indebito . Nessuna parola la sentenza spende al riguardo in ordine alla circostanza che l’accollo del mutuo riguardava l’importo di Euro 100.000 indicato come residuo prezzo sia nel preliminare che nel definitivo. Peraltro, una diversa soluzione in ordine alla interpretazione della clausola di accollo porterebbe a conseguenze aberranti e contro il principio della interpretazione di buona fede perché il compratore verrebbe alla fine a pagare un prezzo non concordato e di gran lunga superiore. Donde il rigetto del primo motivo e l’accoglimento del secondo, con cassazione e rinvio. P.Q.M. La Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di Lecce, altra sezione.