La disdetta non tempestiva del locatore, causata dalla scadenza indicata nel contratto di locazione, produce validamente l’effetto di far cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva. Non serve nessuna manifestazione di volontà espressa del locatore per avvalersi di tale effetto, con tutte le conseguenze che ne derivano in relazione al diritto all’indennità di avviamento commerciale.
Lo ha affermato la Cassazione con ordinanza n. 12607/18, depositata il 22 maggio. Il fatto. La società locataria di un immobile destinato ad uso non abitativo ha proposto ricorso per cassazione contro la decisione della Corte d’Appello di Venezia, la quale, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava la domanda di condannata dei comproprietari eredi dell’immobile alla corresponsione dell’indennità prevista dall’art. 34 l. n. 392/1978 Legge sulle locazioni di immobili urbani . Secondo la Corte territoriale la disdetta inviata tardivamente non poteva valere per la prima scadenza contrattuale utile immediatamente successiva in difetto di una manifestazione di volontà espressa o tacita del locatore di avvalersene , così la cessazione della locazione, imputata dalla locataria alla disdetta, doveva qualificarsi come un recesso volontario e, per questo, preclusivo del diritto all’indennità. Disdetta e Indennità di avviamento commerciale. Per risolvere la controversia la Cassazione ha premesso che la disdetta intempestiva del locatore a causa della scadenza indicata nel contratto di locazione ha l’effetto di far cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva. Pertanto la mera inerzia del locatore, successiva alla scadenza per la quale la disdetta era intempestiva e quand’anche accompagnata dalla mera protrazione della percezione del canone , non elide tale effetto. Inoltre, continua la Suprema Corte, non serve alcuna espressa manifestazione di volontà da parte del locatore per potersene valere. In applicazione di ciò la Suprema Corte ha enuncia il principio di diritto secondo il quale il locatario che rilasci l’immobile alla scadenza successiva a quella per la quale era stata tardivamente intimata la disdetta non può dirsi, ai fini dell’esclusione del suo diritto all’indennità di avviamento commerciale, avere rilasciato l’immobile per iniziativa unilaterale sua propria ovvero spontanea, ma appunto in dipendente della disdetta validamente intimata per la scadenza successiva . In applicazione del citato principio la Cassazione ha deciso di accogliere il ricorso e rinviare la sentenza impugnata alla Corte d’Appello in diversa composizione.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 1 marzo – 22 maggio 2018, n. 12607 Presidente Frasca – Relatore De Stefano Fatto e diritto rilevato che la Calzetteria Sprint srl, già locataria di un immobile destinato ad uso non abitativo, ricorre, affidandosi ad un motivo con atto notificato a partire dal 27/03/2017, per la cassazione della sentenza n. 327 del 14/02/2017 della Corte di appello di Venezia, con cui, per quel che in questa sede ancora rileva ed in riforma della sentenza di primo grado del Tribunale di Venezia - sez. dist. di Dolo, è stata rigettata la sua domanda di condanna dei comproprietari eredi G. alla corresponsione dell’indennità prevista dall’art. 34 legge 27 luglio 1978, n. 392, raddoppiata per essere stata concessa in locazione l’unità immobiliare per attività commerciale analoga e tanto sul presupposto che la disdetta tardivamente inviata il 17/12/2004 per la scadenza contrattuale del 30/11/2005 non poteva valere per la prima successiva del 30/11/2011 in difetto di una manifestazione di volontà espressa o tacita del locatore di avvalersene, così qualificando la cessazione della locazione, imputata dalla locataria appunto a quella disdetta, ad un recesso volontario, in quanto tale preclusivo del diritto all’indennità al ricorso resistono soltanto G.F. e C. è formulata proposta di definizione - per manifesta fondatezza - in camera di consiglio ai sensi del primo comma dell’art. 380-bis cod. proc. civ., come modificato dal comma 1, lett. e , dell’art. 1-bis d.l. 31 agosto 2016, n. 168, conv. con modif. dalla L. 25 ottobre 2016, n. 197 la ricorrente deposita memoria ai sensi del secondo comma, ultima parte, del medesimo art. 380-bis considerato che la ricorrente si duole di violazione e falsa applicazione di norme di diritto con particolare riferimento agli articoli 28 e 34 della legge n. 392/1978 e 1334 c.c. , contestando la ritenuta irrilevanza della disdetta intempestiva per la scadenza immediatamente successiva in difetto di una positiva ed esplicita manifestazione di volontà del locatore di avvalersene è manifestamente infondata l’interpretazione della corte lagunare sulla presunta limitazione della consolidata giurisprudenza di questa Corte in tema di riferibilità automatica della disdetta intempestiva per la prima scadenza contrattuale utile immediatamente successiva, pure ivi richiamata Cass. 30/05/2008, n. 14486 Cass. 19/02/2013, n. 4023 Cass. 15/04/2011, n. 8729 , ai soli casi in cui vi sia stata anche una successiva manifestazione espressa della volontà del locatore di avvalersene appunto per detta scadenza successiva a prescindere dalle singole fattispecie in cui quel principio è stato affermato, è al contrario indispensabile che vi sia un’espressa, esplicita, univoca e chiara manifestazione di volontà del locatore di addivenire ad un nuovo contratto per neutralizzare l’effetto della precedente disdetta, che ha comportato la cessazione della locazione sia pure per la più lontana scadenza prima successiva a quella cui immediatamente - ma tardivamente - si riferiva e tanto in applicazione dei consolidati principi sull’irrilevanza delle condotte meramente inerti al fine di qualificare come rinnovato il contratto dopo l’intimazione di una disdetta pur sempre valida, come elaborata da questa Corte Cass. 22/02/1985, n. 1590 Cass. 29/01/1991, n. 888 Cass. 12/04/1995, n. 4174 Cass. 13/11/1996, n. 9917 Cass. 02/12/1996, n. 10706 Cass. 09/07/1999, n. 7210 Cass. 05/11/1999, n. 12334 Cass. 18/07/2002, n. 10402 Cass. 16/12/2005, n. 27731 Cass. 20/10/2014, n. 22234 pertanto, l’inerzia dei locatori, quand’anche protratta, non cessa di essere tale e quindi non cessa di non essere significativa e, soprattutto, non lo è di certo la mancanza di un’espressa esplicita, univoca e chiara nuova manifestazione di volersi avvalere della precedente disdetta, avendo questa operato ex se - senza bisogno cioè di alcuna altra circostanza o condotta ulteriori - l’effetto di fare cessare il contratto per la prima scadenza utile immediatamente successiva sarebbe allora stata necessaria, per neutralizzare questo effetto, una positiva espressa esplicita, univoca e chiara, diversa dalla mera e neutra percezione del canone manifestazione di volontà delle parti nel senso di rinnovare il contratto ormai già scaduto, non bastando la mera inerzia o altra serie di condotte neutre e non significative delle parti a fare ritenere necessaria la reiterazione della manifestazione di volontà originaria tanto integrando la vanificazione della tradizionalmente ammessa efficacia immediata della dichiarazione unilaterale in cui si sostanzia appunto la disdetta ne segue che il rilascio dell’immobile da parte della locataria non è da imputarsi ad una unilaterale iniziativa di quest’ultima, ma va definito come dipendente dalla valida disdetta per la prima scadenza per la quale essa doveva intendersi come tempestiva la gravata sentenza va quindi cassata, in applicazione del seguente principio di diritto la disdetta, da parte del locatore, del contratto di locazione che sia intempestiva per la scadenza contrattuale ivi indicata produce validamente e da subito l’effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva pertanto, da un lato non elide tale effetto la mera inerzia del locatore, successiva alla scadenza per la quale la disdetta era intempestiva e quand’anche accompagnata dalla mera protrazione della percezione del canone, né, dall’altro lato, per potersene egli valere gli necessita un’esplicita manifestazione di volontà in tal senso ne consegue che il locatario che rilasci l’immobile alla scadenza successiva a quella per la quale era stata tardivamente intimata la disdetta non può dirsi, ai fini dell’esclusione del suo diritto all’indennità di avviamento commerciale, avere rilasciato l’immobile per iniziativa unilaterale sua propria ovvero spontanea, ma appunto in dipendenza della disdetta validamente intimata per la scadenza successiva il giudice del rinvio, individuato nella stessa corte lagunare, ma in diversa composizione, riesaminerà gli appelli delle parti alla stregua del detto principio di diritto, provvedendo poi a regolare anche le spese del giudizio di legittimità infine, va dato atto - per essere stato accolto il ricorso - della non sussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall’art. 1, comma 17, della I. 24 dicembre 2012, n. 228, in tema di contributo unificato per i gradi o i giudizi di impugnazione e per il caso di reiezione integrale, in rito o nel merito. P.Q.M. accoglie il ricorso cassa la gravata sentenza e rinvia alla Corte di appello di Venezia, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.