Nel caso di contratto preliminare con pluralità di promissari acquirenti di un unico fondo considerato nella sua interezza, la relativa obbligazione è indivisibile, per cui tanto l'adempimento quanto l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre, a norma dell'art. 2932 c.c., possono anche essere chiesti da uno solo di detti promissari, a norma dell'art. 1319 c.c
Tuttavia, quando tutti i promissari acquirenti agiscono a tal fine congiuntamente in giudizio, si configura, in fase di gravame, un'ipotesi di litisconsorzio necessario per ragioni processuali, determinato dall'esigenza di evitare pronunzie contraddittorie, in contrasto con il carattere unitario dell'obbligazione indivisibile nel caso di specie l’obbligazione indivisibile era data da un contratto preliminare stipulato dai soci di una società di capitali non ancora regolarmente costituita per mancata iscrizione nel registro delle imprese . Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 24467 del 17 ottobre 2017. Il contratto preliminare stipulato dai soci prima dell’iscrizione nel registro delle imprese. La sentenza in esame coglie l’occasione per riaffermare un principio ormai pacifico in dottrina e in giurisprudenza una società non può ritenersi costituita fintantoché non sia stata debitamente iscritta presso il registro delle imprese. Questo vale anche nel caso in cui sia già avvenuta la stipula dell’atto costitutivo. Pertanto, ai sensi dell’art. 2331 c.c. verso i terzi devono ritenersi illimitatamente e solidalmente responsabili i soci che abbiano agito in suo nome fino a quel momento. Come è noto, in linea generale la responsabilità solidale permane anche in seguito al perfezionamento del procedimento di costituzione con l’unica differenza che per le operazioni necessarie per la costituzione la responsabilità si estende automaticamente anche alla società, mentre la società rimane libera di decidere se accollarsi tutte le altre obbligazioni . Questo principio si ritiene applicabile anche alla figura del contratto preliminare che, per sua natura, non richiede un’indicazione precisa e dettagliata delle parti del contratto definitivo ma, solamente, un accordo in merito ai suoi elementi essenziali. Il contratto preliminare stipulato da più promissari acquirenti come obbligazione indivisibile e la relativa disciplina applicabile il contrasto giurisprudenziale. In linea con la giurisprudenza prevalente, la sentenza in commento afferma poi che il contratto preliminare stipulato da più promissari acquirenti rientra a pieno titolo tra i contratti che danno luogo ad obbligazioni indivisibili, dal momento che non è possibile che i relativi effetti si producano o non si producano soltanto pro quota nei confronti di alcuni di essi e, quindi, la parziarietà della relativa obbligazione deve ritenersi sempre esclusa. Questa distinzione assume particolare rilievo proprio nel caso in cui l’obbligazione indivisibile sia soggettivamente complessa dal lato attivo o dal lato passivo . Pertanto, secondo il richiamo effettuato dall’art. 1317 c.c., ad esse devono ritenersi applicabili le previsioni dettate per le obbligazioni solidali in genere. Passando nello specifico all’esame della relativa disciplina applicabile, la sentenza dà conto di due orientamenti giurisprudenziali in apparenza di opposto segno da un lato l’orientamento che ritiene necessario l’intervento congiunto di tutti i promissari acquirenti già in primo grado e, dall’altro, quello che ritiene ciascun promissario legittimato in proprio a chiedere l’adempimento e l’esecuzione in forma specifica del relativo contratto preliminare. Il primo orientamento la necessità dell’intervento di tutti i promissari acquirenti già a partire dal primo grado. In primo luogo, la Suprema Corte accenna a quell’orientamento ai sensi del quale l’esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare ai sensi dell’art. 2932 c.c. deve essere richiesta congiuntamente da tutti i promissari acquirenti già in primo grado. Si tratterebbe, infatti, di un’ipotesi di litisconsorzio necessario ai sensi dell’art. 102 c.p.c Secondo questa interpretazione, la sentenza che produce gli effetti del contratto definitivo mai concluso in seguito all’esperimento del rimedio in forma specifica deve necessariamente coinvolgere tutti i soggetti del preliminare, stante il carattere costitutivo della medesima cfr. Cass. n, 1534/2001 citata dalla sentenza in esame, ma anche Cass. n. 1258/1997, Cass. n. 5903/1987 e Cass. n. 2728/1987 . Questa interpretazione sembrerebbe rifarsi a quell’orientamento presente in dottrina e giurisprudenza ai sensi del quale, in linea generale, in presenza di obbligazioni solidali non sussiste litisconsorzio necessario dal momento che la struttura del rapporto consente ad ogni creditore di esigere e obbliga ciascun debitore a corrispondere l’intero Cfr. Cass. n. 14844/2007 . Tuttavia, laddove la relativa domanda giudiziale non avesse ad oggetto la condanna all’adempimento dell’intera prestazione, ma il semplice accertamento dell’esistenza e della validità dell’obbligazione o fosse diretta ad ottenere una pronuncia costitutiva come nel caso di specie vi sarebbe litisconsorzio necessario Cfr. Cass. 14975/2000 . Il secondo orientamento ciascun promissario acquirente è legittimato in proprio a chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare. Secondo un altro orientamento fatto proprio anche dalla Suprema Corte nella sentenza in esame , l’impossibilità che la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. produca pro quota i suoi effetti nei confronti di alcuni tra i promissari acquirenti originari, implica che ciascuno dei concreditori ha il diritto di chiedere l’adempimento dell’intera obbligazione in forza del richiamo alla disciplina delle obbligazioni solidali in generale operato dall’art. 1317 c.c Questa interpretazione si giustificherebbe ai sensi di un’interpretazione estensiva del concetto di parte negoziale”, che sarebbe quindi insensibile alla proprie mutazioni interne proprio in forza del carattere soggettivamente complesso. Ai sensi di questa interpretazione, le vicende che coinvolgano uno solo dei coobbligati a titolo, ad esempio, di transazione, rimessione del debito o recesso unilaterale non si dovrebbero riflettere sugli altri. Quindi, nel caso di rinuncia all’adempimento del contratto preliminare da parte di uno dei promissari acquirenti, gli altri ben potrebbero chiedere ed ottenere il trasferimento dell’intero immobile promesso in vendita cfr. Cass. n. 7287/2005 e Cass. n. 6480/1997 . Una possibile sintesi intervento necessario in appello solo laddove vi sia stato anche in primo grado. Per cercare di trovare una possibile sintesi tra i due orientamenti sopra menzionati e giustificare la propria posizione , la Suprema Corte si rifà ad una pronuncia più risalente cfr. Cass. n. 5589/1980 che sembra, però, ben rispondere alle esigenze del caso di specie. In breve, ai sensi del tenore letterale dell’art. 1319 c.c. ciascuno dei promissari acquirenti può proporre domanda in primo grado per ottenere l’esecuzione dell’intera prestazione individualmente. Tuttavia, quando tutti i concreditori agiscano a tal fine congiuntamente in giudizio, in fase di gravame si configurerebbe un’ipotesi di litisconsorzio necessario per ragioni processuali, determinato dell’esigenza di evitare pronunzie contraddittorie in contrasto con il carattere unitario dell’obbligazione indivisibile. Questo principio vale anche nel caso in cui in primo grado abbiano agito solo alcuni dei promissari acquirenti.