Deferibilità ad arbitri dell'aggiornamento del canone di locazione ad uso non abitativo

La clausola che deferisce ad arbitri le controversie relative all'aumento del canone dei contratti di locazione ad uso non abitativo è applicabile in quanto in primis, non viola l'art. 54, l. n. 392/1978 il quale, secondo un'interpretazione costituzionalmente orientata, deve intendersi abrogato anche con riferimento alle locazioni di immobili ad uso non abitativo in secundis, la medesima clausola, non attenendo, in ogni caso, a diritti indisponibili, non viola il divieto di cui all'art. 806 c.p.c

Tale in sintesi il contenuto della decisione espressa dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con ordinanza numero 14861/17, depositata il 15 giugno. Fatti di causa. La controversia trae origine dalla contestazione della nullità della clausola di un contratto di locazione ad uso non abitativo che prevede l'aggiornamento del canone in misura superiore a quanto stabilito nella l. numero 392/1978. Detta nullità è contestata con riferimento all'art. 79 della stessa legge, il quale prevede per quanto qui interessa la nullità dei patti volti ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge . La controparte eccepisce il difetto di giurisdizione del giudice italiano, richiamando la clausola del contratto che deferisce ad arbitri internazionali le controversie conseguenti al contratto o in relazione ad esso . Segue dunque la proposizione del ricorso per regolamento preventivo di giurisdizione da parte del conduttore, il quale afferma la nullità della clausola arbitrale, per violazione dell'art. 54 l. numero 392/1978, il quale, a sua volta, sanziona va? la nullità delle clausole che deferiscono ad arbitri le controversie relative alla determinazione del canone. In generale poi, sempre secondo la ricorrente, appartenendo la materia dell'aggiornamento del canone all'ambito dei diritti indisponibili per via dell'inderogabilità delle norme che la regolano - l'art. 79 commina espressamente la nullità delle pattuizioni difformi dalle norme di cui alla l. numero 392/1978 -, la clausola sarebbe comunque inapplicabile per violazione dell'art. 806 c.p.c. che vieta di affidare ad arbitri le decisioni circa tali diritti . L'altra parte si difende escludendo la natura semplicemente locatizia della lite il che escluderebbe l'applicazione delle norme della l. numero 392/1978 , laddove il contratto di locazione si inserisce in un'operazione economico-finanziaria e anche legale più ampia quadro nel quale la clausola che deferisce l'intero rapporto ad un unico organo arbitrale ben si giustifica. Rileva inoltre la locatrice come il formale rispetto dell'art. 54 non può portare al mancato rispetto dell'art. 2 della Convenzione di New York del 1958, il quale impegnerebbe l'Italia a riconoscere le clausole arbitrali o gli accordi compromissori voluti dalle parti. In tal sede la Corte deve quindi verificare la validità della clausola compromissoria e in primis la vigenza dell'art. 54 l. numero 392/1978 in secundis , valutare se la materia rientra oppure no tra i diritti indisponibili e quindi se è deferibile ad arbitro. L'eccezione di compromesso porta al regolamento preventivo di giurisdizione. In via preliminare la Corte decide sull'ammissibilità del ricorso per regolamento preventivo di giurisdizione l'eccezione di compromesso, basata su una clausola di arbitrato estero rituale, data la idoneità di quelle decisioni a sostituirsi a quelle dei giudici ordinari, è un'eccezione di rito, consistendo in una questione sulla giurisdizione allineandosi con ciò a precedenti decisioni . Abrogazione del divieto di clausola compromissoria nei contratti di locazione. Tornando al merito, è dunque vigente il divieto di deferimento ad arbitri delle questioni in materia di canone divieto che comprende l'aggiornamento, secondo Cass. numero 9211/1999 ? Tale norma, secondo un'interpretazione restrittiva, sarebbe stata abrogata solo con riferimento alle locazioni ad uso abitativo mentre, secondo un'interpretazione estensiva, sarebbe stata del tutto eliminata dall'ordinamento. La prima interpretazione lega la limitazione all'ambito della locazione ad uso abitativo a tutti gli articoli della serie indicata dalla norma abrogativa, mentre la seconda solo all'ultimo di questi, l'art. 79, cioè l'articolo sui patti contrari alla legge argomentazione che pone anche in rilevo il fatto che la stessa legge abrogativa contiene un nuovo articolo 13 dedicato ai patti contrari alla legge. Peraltro, si osserva che buona parte delle norme abrogate si riferisce alle locazione ad uso abitativo, perciò appare superflua la delimitazione espressa all'ambito medesimo. Infine, coloro che optano per l'abrogazione generale dell'art. 54 escludono che a tale conclusione osti il fatto che la Legge 431 sia intitolata solo alle locazioni ad uso abitativo essa infatti abroga anche una norma, l'art. 83, che chiaramente si riferisce indistintamente a tutto il mercato delle locazioni. Chiarito che il testo della norma abrogativa, l'art. 14, comma 4, l. numero 431/1998, consente entrambe le letture, la Corte ricorre - rammentando il dovere del giudice di armonizzare le due distinte sfere della legalità, la legalità legale e la legalità costituzionale - alla lettura costituzionalmente orientata della norma abrogativa. Conseguentemente, conclude che un'interpretazione conforme a Costituzione è quella che propende per la totale abrogazione della norma se, infatti, la norma nasce per tutelare il contraente più debole, venendo meno per i casi di locazione ad uso abitativo, a maggior ragione deve ritenersi espunta per gli altri casi dove il conduttore è un imprenditore e dunque un soggetto meno bisognoso di tutela rispetto al conduttore nelle locazioni ad uso di abitazione . L'opposta conclusione, alla luce della pacifica abrogazione per i casi di locazione ad uso abitativo, sarebbe irragionevole per contrasto con il principio di uguaglianza di cui all'art. 3 Cost. Lo stesso Legislatore, prosegue la Corte, nell'escludere determinate materie dalla possibilità di compromesso, non può valicare il limite della manifesta irragionevolezza v. Cass. 108/2015 . Dunque l'art. 54 è stato abrogato per tutti. La materia dell'aggiornamento del canone è tra i diritti indisponibili? Esclusa la vigenza dell'art. 54, ha senso affermare la nullità della clausola contrattuale per violazione del generale divieto di cui all'art. 806 c.p.c.? Insomma, la materia è tra i diritti indisponibili? No. In sostanza un impianto normativo che non pone limiti alla determinazione del canone, e che invece prevede l'inderogabilità con riguardo all'aggiornamento del canone può costituire un presupposto per concludere sull'indisponibilità dei diritti? Spiega la Corte che l'ambito dei diritti indisponibili non si sovrappone esattamente all'ambito delle norme inderogabili che li regolano il secondo insieme è più amplio del primo. A parte le decisioni emesse in altri ambiti, proprio con riferimento all'aggiornamento del canone, è stato più volte deciso e i precedenti sono menzionati che se la normativa vieta accordi elusivi dei diritti del conduttore, al contempo però non esclude che il conduttore, una volta che tali diritti sono sorti, possa disporne ad es. firmando accordi transattivi . Ne consegue la declaratoria di validità della clausola compromissoria, e del difetto di giurisdizione del giudice italiano.

Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, ordinanza 6 – 15 giugno 2017, n. 14861 Presidente Rordorf – Relatore Giusti Fatti di causa 1. - In data 31 luglio 2001, Mermont Italy s.r.l., in qualità di locatrice alla quale è succeduta, a seguito di fusione societaria, Ability Real Estate s.r.l. , e Centro Vacanze Kamarina - Sole e Sabbia di Sicilia s.p.a., quale conduttrice incorporata con effetto dall’11 giugno 2010 da Club Mediterranee s.a. , hanno stipulato un contratto di locazione ventennale ad uso non abitativo, avente ad oggetto un immobile sito in OMISSIS , adibito a villaggio vacanze. Il contratto è stato sottoscritto, in qualità di garante, anche da Club Mediterranee s.a. Club Mediterranee s.a. ha depositato in data 11 febbraio 2016 un ricorso al Tribunale di Ragusa nei confronti di Ability Real Estate s.r.l., chiedendo che sia dichiarata la nullità dell’art. 7 di detto contratto, ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978, nella parte in cui prevede l’aggiornamento del canone in violazione delle norme di detta legge, consentendo l’aggiornamento annuale del canone con riferimento a indici diversi dall’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati di cui all’art. 32, secondo comma, della stessa legge n. 392 del 1978 e prima del 1 marzo 2009 in misura superiore al 75% dell’indice applicato, e che la locatrice sia condannata a restituire le somme pagate in eccesso variamente quantificate anche in virtù delle domande proposte in linea subordinata . Nel giudizio si è costituita Ability Real Estate s.r.l., eccependo pregiudizialmente il difetto di giurisdizione del giudice italiano in favore della giurisdizione arbitrale contestualmente scelta dalle parti. La convenuta ha richiamato, al riguardo, l’art. 30 del contratto di locazione, il quale testualmente prevede Le controversie conseguenti al presente contratto o in relazione ad esso saranno risolte definitivamente in base al regolamento di arbitrato della Camera di commercio internazionale da uno o più arbitri nominati in conformità a tale regolamento. La sede dell’arbitrato sarà situata a Parigi. La lingua dell’arbitrato sarà la lingua francese . 2. - Nella pendenza del giudizio dinanzi al Tribunale di Ragusa, Club Med s.a.s. già Club Mediterranee s.a. , a fronte della eccezione di carenza di giurisdizione del giudice italiano sollevata dalla convenuta nel suo primo atto difensivo, ha proposto, con atto notificato il 14 settembre 2016, ricorso per regolamento preventivo di giurisdizione, chiedendo che venga dichiarata la giurisdizione del giudice italiano. A sostegno della richiesta, la ricorrente ha dedotto che la controversia, riguardante le modalità di aggiornamento del canone di locazione, non potrebbe essere deferita agli arbitri, neppure internazionali, perché l’art. 54 della legge n. 392 del 1978 sancisce la nullità della relativa clausola contrattuale. Analoghe ragioni di inapplicabilità della suddetta clausola compromissoria per arbitrato estero deriverebbero, ad avviso della ricorrente, dal generale divieto di sottoporre ad arbitri controversie su diritti indisponibili, di cui all’art. 806 cod. proc. civ., tali essendo, tra gli altri, quelli concernenti l’aggiornamento del canone, essendo espressamente comminata, dall’art. 79 della legge n. 392 del 1978, la nullità delle pattuizioni difformi dal paradigma legale. 3. - Ability Real Estate s.r.l. ha resistito con controricorso, insistendo per il difetto di giurisdizione del giudice ordinario italiano. Secondo la controricorrente, la fattispecie non sarebbe una controversia meramente locatizia, come tale riconducibile nell’ambito di applicazione delle previsioni di cui alla legge n. 392 del 1978, perché il contratto si inserirebbe in un’operazione economica e finanziaria assai più ampia. Si assume infatti che in data 31 luglio 2001 Club Mediterranee s.a., all’epoca proprietaria, attraverso una propria controllata, Centro Vacanze Kamarina - Sole e Sabbia di Sicilia s.p.a., dell’intero complesso alberghiero ubicato in OMISSIS e dell’attività del villaggio vacanze ivi esistente, ha ceduto i diritti della proprietà immobiliare del compendio a Mermont Italy s.r.l., ha mantenuto integralmente la titolarità e la conduzione dell’azienda alberghiera esercitata nel villaggio vacanze, ha legato la vendita alla immediata locazione da parte di Mermont Italy alla stessa Centro Vacanze Kamarina del medesimo compendio appena compravenduto. Ad avviso della controricorrente, le parti avrebbero posto in essere un’operazione negoziale unitaria di vendita e retrocessione del resort ClubMed di OMISSIS il rapporto locatizio costituirebbe quindi un elemento funzionalmente ed economicamente legato alla compravendita quanto alla sua genesi causale e ad essa indissolubilmente correlato per quel che riguarda la costituzione ed il mantenimento dell’equilibrio sinallagmatico dell’intera operazione. In questo contesto, si spiegherebbe la testuale ed espressa previsione, all’interno di tutti gli accordi contrattuali coinvolti nell’operazione locazione, garanzia di vendita, servizi, protocole , del deferimento alla cognizione di un unico organo arbitrale, governato dal regolamento della Camera di commercio internazionale di Parigi, di tutte le eventuali controversie. Ad avviso della controricorrente, inoltre, il formale rispetto dell’art. 54 della legge n. 392 del 1978 - già abrogato con riguardo alle locazioni abitative - non potrebbe spingersi fino alla disapplicazione degli obblighi assunti dall’Italia con l’art. II della Convenzione di New York del 10 giugno 1958, resa esecutiva con la legge di autorizzazione alla ratifica n. 62 del 1968. L’adesione a tale trattato internazionale, infatti, vincolerebbe l’Italia a riconoscere la clausola arbitrale o l’accordo compromissorio voluti dalle parti per la definizione delle controversie attuali o potenziali tra loro. 4. - Il ricorso per regolamento preventivo di giurisdizione è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio sulla base delle conclusioni scritte del pubblico ministero, ai sensi dell’art. 380-ter cod. proc. civ., il quale ha chiesto che queste Sezioni Unite dichiarino la giurisdizione del giudice italiano. Premesso che la controversia concerne esclusivamente la determinazione del canone locatizio, il pubblico ministero sottolinea che al contratto è applicabile l’art. 54 della legge n. 392 del 1978 e ritiene pertanto nulla la clausola compromissoria di arbitrato estero contenuta nell’art. 30 del contratto. Il pubblico ministero esclude altresì che ci si trovi di fronte ad un contratto unico atipico, non riconducibile alla locazione non abitativa, o ad un collegamento negoziale suscettibile di determinare la validità della clausola compromissoria. 5. - In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio la contro-ricorrente Ability Real Estate ha depositato una memoria, nella quale prospetta il dubbio di legittimità costituzionale dell’art. 54 della legge n. 392 del 1978 in relazione agli artt. 3, 24, 25, 41, 42 e 117, primo comma, Cost. Ragioni della decisione 1. - Devono innanzitutto essere condivise le osservazioni del pubblico ministero in punto di ammissibilità del proposto ricorso per regolamento preventivo di giurisdizione ciò in quanto, in presenza di una clausola compromissoria di arbitrato estero da ritenere rituale, perché è tale quello disciplinato ai sensi dell’art. 30 del contratto stipulato , l’eccezione di compromesso, attesa la natura giurisdizionale e sostitutiva della funzione del giudice ordinario da attribuirsi all’arbitrato rituale in conseguenza delle disciplina complessivamente ricavabile dalla legge n. 5 del 1994 e dal d.lgs. n. 40 del 2006, deve ricomprendersi, a pieno titolo, nel novero di quelle di rito, dando luogo ad una questione di giurisdizione Cass., Sez. U., 25 ottobre 2013, n. 24153 Cass., Sez. U., 20 gennaio 2014, n. 1005 Cass., Sez. U., 6 luglio 2016, n. 13725 . 2. - Posto che il tenore della domanda azionata da Club Mediteterranee con il ricorso depositato dinanzi al Tribunale di Ragusa dimostra che la controversia concerne esclusivamente la determinazione degli aggiornamenti del canone locatizio, in riferimento al contratto stipulato il 31 luglio 2001, avente ad oggetto la locazione di un immobile destinato ad un uso diverso da quello abitativo, si tratta di stabilire se sia valida o meno la clausola compromissoria stipulata dalle parti nell’art. 30 del contratto di cui si discute, volta a deferire in un procedimento arbitrale, con sede a Parigi e governato dal regolamento di arbitrato della Camera di commercio internazionale, la cognizione e decisione di tutte le eventuali controversie nascenti dal contratto stesso. 3. - La questione della validità della clausola compromissoria va innanzitutto affrontata alla luce dell’art. 54 della legge n. 392 del 1978. 4. - Questa disposizione, dichiarando nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri , pone un divieto di compromettibilità in arbitri. Tale divieto comprende, non solo le controversie per la determinazione in senso stretto del canone, ma anche quelle concernenti l’aggiornamento di esso cfr. Cass., Sez. I, 1 settembre 1999, n. 9211 . Si tratta di stabilire se il citato art. 54 - che si trova inserito tra le disposizioni processuali della legge n. 392 del 1978 e che è dettato per l’intero sistema delle locazioni urbane - sia tuttora in vigore con riguardo alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione, considerando a tal fine la portata dell’art. 14, comma 4, della legge n. 431 del 1998, che reca una disposizione del seguente tenore Sono altresì abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamentealle locazioni abitative, e 83 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni . 4.1. - Dal punto di vista dell’interpretazione letterale sono possibili due letture dell’art. 14, comma 4, della legge n. 431 del 1998. La prima, restrittiva, è che l’art. 14, comma 4, ha abrogato l’art. 54 della legge n. 392 del 1978 soltanto con riguardo alle locazioni abitative per le locazioni ad uso diverso dell’abitazione il divieto di devolvere ad arbitri le controversie relative al canone continua a essere vigente. La seconda, estensiva, è che l’art. 54 è stato abrogato nella sua totalità, senza che sia configurabile, per questa disposizione, alcuno spazio di residua vigenza. 4.2. - La prima esegesi si fonda sul rilievo che l’art. 54 è compreso in una serie di articoli della legge n. 392 del 1978 poi seguita, dopo l’art. 79 e la virgola, dalla locuzione introdotta dall’avverbio limitatamente limitatamente alle locazioni abitative la limitazione dell’abrogazione alle locazioni abitative si riferisce a tutti gli articoli della serie, incluso l’art. 54. La perdurante vigenza dell’art. 54 con riferimento alle locazioni ad uso non abitativo è data per ammessa nella giurisprudenza di questa Corte. Infatti, in una controversia relativa alla validità della clausola compromissoria in fattispecie di locazione di immobile ad uso albergo, Cass., Sez. III, 11 luglio 2007, n. 15470, si è allineata all’orientamento, elaborato dalla giurisprudenza prima dell’entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, secondo cui, in materia di locazioni di immobili urbani disciplinate dalla legge n. 392 del 1978, tutte le questioni relative alla determinazione del canone, in esse comprese le questioni concernenti l’integrazione e l’aumento, ovvero l’aggiornamento artt. 24 e 32 e l’adeguamento art. 25 del detto canone, sia se riguardino locazioni abitative sia se riguardino locazioni di immobili destinati ad uso diverso, non possono formare oggetto di pronuncia arbitrale per nullità della clausola compromissoria, a norma dell’art. 54 della stessa legge n. 392 del 1978. E, più di recente, si è statuito, sempre in fattispecie di locazione ad uso diverso dall’abitazione, che il divieto di compromettibilità in arbitri, stabilito con riferimento alle controversie relative alla determinazione del canone dal citato art. 54, non preclude tuttavia agli arbitri - investiti della domanda di rescissione per eccessiva sproporzione tra il corrispettivo dovuto al locatore ed il godimento dell’immobile - di confrontare il canone corrisposto in forza di un precedente contratto di locazione e quello della cui sproporzione si controverte, atteso che tale valutazione incidentale non ha alcuna incidenza sulla determinazione del canone precedentemente pattuito, il quale viene in rilievo solo come parametro indiziario della dedotta lesione ultra dimidium Cass., Sez. III, 13 marzo 2013, n. 6284 . 4.3. - L’altra interpretazione abrogazione del divieto della clausola compromissoria estesa ai contratti di locazione ad uso diverso dall’abitazione considera la limitazione dell’art. 14, comma 4, come riferita al solo ultimo articolo della serie, ossia all’art. 79, che prevede la nullità di ogni patto volto a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dalla legge n. 392 del 1978 ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della stessa legge. Siffatta limitazione dell’effetto abrogativo al solo art. 79 trova un elemento di conferma nel rilievo che la stessa legge n. 431 del 1998 ha contemporaneamente previsto, all’art. 13, con riferimento alle locazioni degli immobili ad uso abitativo, una nuova disciplina dei patti contrari alla legge. A ciò aggiungasi l’osservazione per cui molte delle disposizioni della serie riguardano soltanto le locazioni ad uso di abitazione così, ad esempio, gli artt. 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 e 26, compresi nel capo I dedicato alle locazioni di immobili ad uso di abitazione, o ancora gli artt. 60, 61, 62, 63, 64, 65 e 66, riguardanti la disciplina transitoria della stessa tipologia di contratti , sicché sarebbe superflua, per essi, una specificazione della limitazione dell’effetto abrogativo quando questa già pianamente discende dalla portata stessa di queste disposizioni abrogate, che sono nate e sono vissute entro i confini della locazione abitativa. D’altra parte, l’interpretazione estensiva non può ritenersi preclusa dalla circostanza che la disposizione abrogante è contenuta in una legge che, sin dal titolo, ha come proprio perimetro applicativo la nuova disciplina delle locazioni abitative. Se ne trae conferma dall’ultima parte dello stesso art. 14, comma 4 il quale, dopo l’espressione limitativa, prosegue con l’abrogazione dell’art. 83 della legge n. 392 del 1978, ossia di una norma che, prevedendo la relazione annuale al Parlamento sulla applicazione del regime delle locazioni, riguarda in modo indifferenziato l’intero sistema delle locazioni di immobili urbani, tanto ad uso di abitazione quanto ad uso diverso da quello di abitazione. 4.4. - Il testo dell’art. 14, comma 4, della legge n. 431 del 1998, là dove ad oggetto l’art. 54 della legge n. 392 del 1978, consente, dunque, entrambe le interpretazioni. È noto che nell’alternativa lasciata aperta dal testo, e senza decampare da questo, il giudice ha il dovere di seguire quella che consente di armonizzare le due distinte sfere della legalità, la legalità legale e la legalità costituzionale. Il giudice deve uniformare il diritto di cui è chiamato a dare applicazione al contenuto precettivo di fonti prevalenti su quelle interpretate rientra tra i suoi compiti ricercare già sul piano della applicazione della legge soluzioni ermeneutiche suscettibili di far penetrare la Costituzione in profondità nell’ordinamento, optando per l’interpretazione suscettibile di non comportare la conseguenza dell’illegittimità costituzionale. È infatti insegnamento costante della Corte costituzionale quello secondo cui in linea di principio, le leggi non si dichiarano costituzionalmente illegittime perché è possibile darne interpretazioni incostituzionali e qualche giudice ritenga di darne , ma perché è impossibile darne interpretazioni costituzionali così la sentenza n. 356 del 1996 più di recente, le sentenze n. 21 del 2013 e nn. 42 e 69 del 2017 . Nella specie, il paradigma dell’interpretazione conforme a Costituzione impone di propendere per l’interpretazione estensiva dell’art. 14, comma 4, della legge n. 431 del 1998, che vuole abrogato l’art. 54 della legge n. 392 del 1978 nella sua interezza e con riguardo all’intero suo raggio di operatività, con il conseguente venir meno, anche nella locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, del divieto della clausola di deferimento ad arbitri delle controversie relative alla determinazione del canone. Invero, nella impostazione originaria dell’art. 54, la previsione della nullità della clausola compromissoria esprimeva l’esigenza di tutelare il contraente più debole contro l’eventuale imposizione, da parte di quello più forte, di clausole contrattuali volte a sottrarre le future controversie relative alla determinazione del canone alla giurisdizione ordinaria e alle relative garanzie. Una volta che, con il superamento del sistema di vincoli sulle locazioni legato al c.d. equo canone, il legislatore ha ritenuto cessata anche la ratio che assisteva la previsione del divieto di clausola compromissoria e ha offerto alle parti del contratto di locazione la possibilità, nell’esercizio della loro autonomia privata, di devolvere ad arbitri la decisione della controversia sul canone, sarebbe irragionevole per sopravvenuta dissimmetria, contrastante con l’art. 3 Cost., continuare ad escludere il ricorso alla giustizia arbitrale per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, dove il conduttore è un imprenditore o un professionista, dunque un soggetto normalmente meno bisognoso di tutela rispetto al conduttore nelle locazioni ad uso di abitazione. Il legislatore gode sicuramente di ampia discrezionalità nell’individuazione delle materie sottratte alla possibilità di compromesso, salvo il limite della manifesta irragionevolezza Corte cost., sentenza n. 108 del 2015 e questo limite sarebbe varcato se, verificatosi il mutamento del contesto normativo con il venir meno della preclusione per le locazioni abitative, le sole ad essere discriminate nell’esercizio della loro autonomia privata, con il mantenimento, divenuto sproporzionatamente divaricato, del divieto di compromettibilità in arbitri, dovessero essere le parti dei contratti ad uso diverso dall’abitazione. 5. - Abrogato l’espresso divieto di legge di cui all’art. 54, va escluso che l’ostacolo al deferimento della presente fattispecie alla cognizione dell’arbitrato estero sia rinvenibile nel generale divieto di far decidere da arbitri controversie su diritti indisponibili, ai sensi dell’art. 806 cod. proc. civ Non può in particolare sostenersi che la non arbitrabilità sia conseguenza dal fatto che la disciplina delle locazioni urbane ad uso diverso dall’abitazione, sebbene consenta la libera determinazione convenzionale del canone locativo, è tuttavia caratterizzata dalla presenza di una disciplina inderogabile con riguardo proprio all’aggiornamento del canone, disciplina comportante la nullità, ex art. 79 della legge n. 392 del 1978, delle clausole che abbiano lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, con elusione dei limiti quantitativi posti dall’art. 32 della stessa legge. Invero, come è stato chiarito in dottrina, la sfera dell’indisponibilità dei diritti non coincide con l’inderogabilità delle norme che li regolano il secondo insieme è più ampio del primo e l’inderogabilità delle norme poste a tutela di determinati interessi non implica necessariamente l’indisponibilità delle situazioni giuridiche soggettive che vi sono sottese. Si tratta di una impostazione che ha avuto seguito negli arresti di questa Corte. Si è così chiarito Cass., Sez. VI-1, 20 settembre 2012, n. 15890 che la controversia sulla nullità della delibera assembleare di una società a responsabilità limitata, in relazione all’omessa convocazione del socio, essendo soggetta al regime di sanatoria previsto dall’art. 2379-bis cod. civ., è compromettibile in arbitri, giacché l’area della non compromettibilità è ristretta all’assoluta indisponibilità del diritto e, quindi, alle sole nullità insanabili. Mentre la non compromettibilità in arbitri della la controversia avente ad oggetto l’impugnazione della deliberazione di approvazione del bilancio di società per difetto dei requisiti di verità, chiarezza e precisione, è fatta discendere dalla considerazione che le norme dirette a garantire tali principi non solo sono imperative, ma, essendo dettate, oltre che a tutela dell’interesse di ciascun socio ad essere informato dell’andamento della gestione societaria al termine di ogni esercizio, anche dell’affidamento di tutti i soggetti che con la società entrano in rapporto, i quali hanno diritto a conoscere la situazione patrimoniale e finanziaria dell’ente, trascendono l’interesse del singolo ed attengono, pertanto, a diritti indisponibili Cass., Sez. VI-1, 13 ottobre 2016, n. 20674 . Ora, proprio in tema di locazioni, la disciplina cogente con riguardo all’aggiornamento del canone, se importa la nullità delle pattuizioni difformi dal paradigma legale nei termini da ultimo chiariti da Cass., Sez. III, 10 novembre 2016, n. 22908, e da Cass., Sez. III, 25 maggio 2017, n. 13139 , prefigura una indisponibilità proiettata in futuro, rivolta ad evitare una elusione preventiva dei diritti del conduttore, ma non esclude la possibilità di disporne una volta che gli stessi siano sorti e possano essere fatti valere Cass., Sez. III, 9 novembre 2006, n. 23910 Cass., Sez. III, 24 novembre 2007, n. 24458 Cass., Sez. III, 25 febbraio 2008, n. 4714 Cass., Sez. II, 30 marzo 2012, n. 5159 . Il che induce a escludere che la controversia locatizia de qua sia ricompresa tra quelle non arbitrabili perché aventi per oggetto diritti indisponibili, ai sensi dell’art. 806 cod. proc. civ 6. - In definitiva, non sussiste la dedotta nullità della clausola compromissoria per arbitrato estero stipulata dalle parti nel contratto di locazione. 7. - Va dichiarato il difetto di giurisdizione del giudice italiano, rientrando la controversia nella giurisdizione degli arbitri stranieri. 8. - La complessità e la novità delle questioni trattate giustificano l’integrale compensazione tra le parti delle spese del regolamento. P.Q.M. La Corte dichiara il difetto di giurisdizione del giudice italiano compensa tra le parti le spese del regolamento.