In caso di illegittima detenzione dell'immobile locato per la cessazione del contratto il danno risarcibile in via presunta ex art. 1591 c.c. è quello prodotto sino alla riconsegna dell'immobile salvo il maggior danno . Il danno successivo va provato.
Tale in estrema sintesi il contenuto della sentenza n. 19981/16 della Corte di Cassazione, depositata il 6 ottobre 2016, che qui esplicheremo. Il caso. Oggetto della controversia è il risarcimento del danno prodotto per illegittima detenzione dell'immobile in precedenza locato in particolare il contratto risulta cessato e non risolto. La particolare fattispecie della illegittima detenzione dell'immobile dato in locazione è regolata dall'art. 1591 c.c., il quale prevede a carico del conduttore, in mora nella restituzione del bene, il pagamento del corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno . Ebbene, in primo grado il Tribunale decide per a dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento b condannare il conduttore al pagamento del danno da illegittima detenzione ex art. 1591, dell'ulteriore danno a titolo di lucro cessante sino alla stipula di nuovo contratto di locazione, e del danno pari alla differenza tra l'importo risarcitorio e quello inferiore del nuovo canone, per la durata di anni 6. In appello il Collegio riforma parzialmente la sentenza decidendo che non possa pronunciarsi la risoluzione del contratto, ma solo - per quanto richiesto dal locatore e dunque per rispetto del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c. -, la cessazione dell'efficacia del contratto per scadenza del termine b conferma la condanna al risarcimento ex art. 1591 c.c., mentre annulla tutte le altre statuizioni, relative all'ulteriore danno da lucro cessante e differenziale, con la motivazione che si tratta di danni futuri e di incerto ammontare , di cui non risulta connessione eziologica con la tardiva restituzione del bene. In Cassazione i Giudici riterranno valida la sentenza di appello, rigettando in toto le doglianze del ricorrente. Danno da illegittima detenzione, la funzione dell' art. 1591 c.c Essi precisano innanzitutto che la norma di cui all'art. 1591 c.c. non deroga al principio generale di cui all'art. 1223 c.c. il quale in materia di danni da inadempimento contrattuale prevede che il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta . Solo, la norma di cui all'art. 1591 c.c. dà per presunto il danno e libera il creditore dall'onere probatorio circa il quantum , che viene individuato almeno nel corrispettivo pattuito a contratto, salvo il maggior danno nella specie liquidato in considerazione dell'offerta ricevuta da terzi precedente alla restituzione del bene . Data la caratteristica di condotta illecita permanente, la situazione produttiva di danno viene a cessare soltanto con il rilascio dell'immobile, perdurando nella mora del debitore la operatività della presunzione legale del quantum risarcibile . Si tratta dunque di un danno emergente, cui può aggiungersi il maggior danno da lucro cessante, se viene provato un impedimento all' attuale conseguimento di utilità non potute realizzare a causa della indisponibilità del bene . Deve trattarsi di una situazione attuale e accertata e non meramente potenziale. Lucro cessante, danno futuro e perdita di chance. In cosa si distingue il lucro cessante dal danno futuro? Abbiamo un danno futuro quando l'evento lesivo è ritenuto idoneo a produrre con certezza o con elevata certezza probabilistica , in un tempo futuro, un pregiudizio attualmente inesistente dovesse invece manifestarsi nel futuro un danno assolutamente non prevedibile, dovremmo parlare di nuovo danno . Mentre dunque con il lucro cessante il danno si è già prodotto, con il danno futuro abbiamo un danno che si verificherà con certezza . Infine la sentenza arriva a chiarire finanche il concetto di occasione perduta, altrimenti nota come perdita di chance qui parliamo di astratta possibilità di conseguire un risultato vantaggioso correlata ad una concreta occasione non potuta sfruttare a causa dell'illecito . Restituzione del bene e lucro cessante. E' con la restituzione del bene che cessa il danno previsto dall'art. 1591 c.c. dunque, se il locatore ritiene di avere una successiva perdita di guadagno deve dare prova della connessione diretta tra questa e la precedente condotta del conduttore. Risoluzione e mancata conclusione del contratto. A questo punto al Corte ritiene importante operare una distinzione. Molto spesso, spiega, l'applicazione dell'art. 1591 è ricollegata ad una risoluzione del contratto, dunque, ad un'interruzione del rapporto contrattuale, cioè una anticipata cessazione rispetto alla sua naturale scadenza in tali casi, la successiva detenzione dell'immobile è stata sanzionata anche per il periodo successivo alla risoluzione essendo, la perdita di guadagno del locatore, stata commisurata al corrispettivo pattuito sino alla scadenza o fino alla stipula di nuova locazione. La Corte fa riferimento all'orientamento giurisprudenziale di cui alle sentenze Cass. 10677/08 e 2865/15 . Ma quando, proseguono gli Ermellini, come nel caso di specie, il danno invocato, pur essendo collegato all'inadempimento è fatto discendere dalla mancata conclusione di altri contratti, il discorso cambia e spetterà al locatore dimostrare l'effettiva esistenza del danno e non basterà all'uopo semplicemente dimostrare l'assenza di nuovi contratti, ma servirà la dimostrazione di specifici fatti impeditivi del reimpiego dell'immobile, determinati dal ritardato od inesatto adempimento dell'obbligo di restituzione dell'immobile . Necessaria prova del danno successivo alla restituzione, nel caso inesistente. Invece, nel caso chieda di essere risarcito del lucro cessante per il mancato reimpiego del bene dopo il rilascio, il locatore ex dovrà provare la certezza di tale danno, che non potrà dunque darsi per presunto.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 17 febbraio – 6 ottobre 2016, n. 19981 Presidente Vivaldi – Relatore Olivieri Svolgimento del processo In relazione a controversia tra il locatore T.G. ed il conduttore AMIA s.p.a., concernente la cessazione del contratto di locazione di immobile urbano ed il risarcimento dei danni da inadempimento del conduttore per mancata tempestiva restituzione del bene, il Tribunale Ordinario di Palermo con sentenza depositata in data 4.6.2007 n. 4256, dichiarava risolto per inadempimento il contratto e condannava AMIA s.p.a. al risarcimento dei danni da illegittima detenzione dell’immobile ex art. 1591 c.c., nonché dell’ulteriore danno, a titolo di lucro cessante, da liquidarsi in separata sede, nella misura di Euro 12.500,00 mensili dalla data di rilascio fino alla attivazione di nuova locazione somma offerta da un terzo, interessato alla locazione dell’immobile, come risultava provato in giudizio , ed ancora del danno pari alla differenza tra l’importo risarcitorio indicato e quello – inferiore - del nuovo canone che il locatore percepirà per la durata di anni sei a partire dal 24.4.2005 . Adita dalla società conduttrice, la Corte d’appello di Palermo, con sentenza 29.8.2011 n. 977, in parziale riforma della decisione di prime cure 1-riteneva affetta da ultrapetizione la pronuncia di risoluzione contrattuale, essendo circoscritta la domanda del locatore al mero accertamento della cessazione della efficacia del contratto per scadenza del relativo termine, e dichiarava pertanto cessato il contratto alla data del 24.4.2005 2 - confermava la statuizione di condanna del conduttore in mora nella restituzione del bene al pagamento di una somma mensile di Euro 12.500,00 oltre rivalutazione Istat a titolo di risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. 3 - annullava le altre statuizioni concernenti l’ulteriore danno da lucro cessante e differenziale, trattandosi di danni futuri e di incerto ammontare, per i quali difettava anche la prova del nesso di derivazione eziologica dall’inesatto adempimento della obbligazione restitutoria dell’immobile dichiarava interamente compensate le spese del grado in considerazione della parziale reciproca soccombenza. T.G. ha impugnato per cassazione la sentenza di appello, non notificata, con rituale ricorso per cassazione affidato a due motivi con i quali deduce vizio logico di motivazione ed errori nell’attività di giudizio. Ha resistito con controricorso AMIA s.p.a Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa. Motivi della decisione Con il primo motivo il ricorrente impugna la sentenza per vizio di motivazione ex ad. 360co1 n. 5 c.p.c. nel testo anteriore alla modifica introdotta dal DL n. 83/2012 conv. in legge n. 134/2012 ed applicabile alle sentenze pubblicate successivamente all’11.9.2012 , nella parte in cui ha disconosciuto il risarcimento del danno patrimoniale futuro, evidenziando la incoerenza logica dell’affermazione secondo cui i danni futuri erano di incerto ammontare , laddove i Giudici di appello avevano, invece, confermato la statuizione della decisione di primo grado che aveva riconosciuto il maggior danno ai sensi dell’art. 1591 c.c., determinato dalla mancata restituzione dell’immobile, in misura pari al canone di Euro 12.500,00 maggiore rispetto a quello di Euro 8.592,44 mensili versato da AMIA s.p.a. cfr. ricorso pag. 4 che era stato offerto al locatore con una formale proposta di locazione trasmessa con racc. in data 22.4.2005 da ALPS s.r.l. condizionata alla immissione nella detenzione entro il 26.4.2005 ricorso pag. 3 . Il ricorrente censura altresì la statuizione che ha ritenuto insussistente la prova del nesso causale tra inadempimenti e danni futuri, rilevando come spettava al conduttore dimostrare la non imputabilità dell’inadempimento, e che comunque il locatore aveva fornito la prova della occasione perduta attraverso la proposta contrattuale ricevuta che non era esitata nella stipula di nuovo contratto di locazione a causa del mancato rilascio dell’immobile da parte di AMIA s.p.a Con il secondo motivo il ricorrente denuncia il vizio di violazione di norme di diritto artt. 1176, 1218, 1223, 1225 e 1591 c.c. , sostenendo che il comportamento tenuto da AMIA s.p.a. si configurava come doloso, in quanto violativo della disdetta tempestivamente inviata, essendo stato detenuto illegittimamente l’immobile oltre due anni dopo la scadenza contrattuale, non operando quindi la limitazione del risarcimento al solo danno prevedibile, ma estendendosi tanto al danno emergente, quanto al lucro cessante e legittimando la liquidazione equitativa compiuta dal primo giudice. Il primo motivo deve ritenersi infondato, mentre il secondo è inammissibile in quanto la critica è inconferente rispetto alla ratio decidendi. Premesso che risulta accertato in modo incontrovertibile in entrambe le sentenze di merito che il contratto di locazione è venuto a scadere alla data del 24.4.2005 e che non risulta contestata la circostanza, riferita nel ricorso pag. 11 , secondo cui la detenzione dell’immobile da parte del conduttore, inadempiente alla obbligazione di rilascio ex art. 1590 c.c., si è protratta illegittimamente fino alla data 18.4.2007, osserva il Collegio che la decisione del primo giudice, oltre al maggior danno ex art. 1591 c.c. liquidato in misura pari al nuovo canone di locazione di E 12.500,00 mensili che si era offerta di corrispondere la proponente ALPS srl, come emergeva dalla racc. in data 22.4.2005 prodotta in giudizio, aveva inoltre - con le statuizioni di cui ai capi n. 4 e n. 5 della sentenza annullate dalla Corte d’appello - riconosciuto al locatore il risarcimento a quale lucro cessante e maggior danno ex art. 1591 c.c. nella misura pari al medesimo importo del nuovo canone oggetto della predetta proposta contrattuale dalla data di rilascio dell’immobile sino all’attivazione di nuova locazione a terzi ”, oltre interessi dalle scadenze al soddisfo capo di sentenza n. 4 . b la eventuale differenza fra il nuovo canone contrattuale mensile ed Euro 12.500,00 mensili, oltre aggiornamento Istat, ex art. 1223 c.c., per la durata di anni sei capo di sentenza n. 5 La Corte territoriale ha ritenuto che tali ulteriori danni non spettassero, in quanto danni futuri di incerto ammontare in ordine ai quali non risulta neppure dimostrata l’esistenza del rapporto di causalità rispetto al ritardato rilascio dell’immobile . La decisione deve ritenersi conforme a diritto. L’art. 1591 c.c. dettato in materia di determinazione del danno da inadempimento dell’obbligo di restituzione dell’immobile locato, non deroga al criterio generale di cui all’art. 1223 c.c. che presiede al risarcimento dei danni da colpevole inadempimento contrattuale e prevede che i danni risarcibili comprendono tanto la perdita subita quanto il mancato guadagno che siano conseguenza immediata e diretta dell’illecito , limitandosi soltanto ad assolvere il creditore dall’onere della prova del quantum del pregiudizio patrimoniale causato dal mancato rientro del locatore nella disponibilità dell’immobile, ponendo una presunzione legale assoluta di quantificazione minima del danno in misura non inferiore all’ammontare del canone del contratto che è venuto a cessare cfr. Corte Cass. III sez. 23.5.2002 n. 7546 . Dovendosi qualificare la protrazione della illegittima detenzione come condotta illecita permanente, la situazione produttiva di danno viene a cessare soltanto con il rilascio dell’immobile, perdurando nella mora del debitore la operatività della presunzione legale del quantum risarcibile , essendo in ogni caso consentito al locatore di fornire la prova di un maggior danno . Ed invero il danno patrimoniale derivante dalla mancata disponibilità del bene, non restituito dopo la scadenza del contratto di locazione, integra un danno emergente parametrato al valore della facoltà di godimento del bene, sottratta al locatore il cui patrimonio risulta per ciò decurtato , valutato ex lege per equivalente in misura non inferiore al canone del contratto di locazione cessato, cui può aggiungersi, ove risulti provato, un maggior danno da lucro cessante mancato guadagno , da intendersi come impedimento all’ attuale conseguimento di utilità non potute realizzare a causa della indisponibilità del bene perché possa configurarsi un maggior danno da lucro cessante occorre, pertanto, che la situazione accertata, comprovata da elementi circostanziali concreti, sia tale da rendere attuale -secondo un criterio di regolarità causale - e non meramente potenziale, un vantaggio economico maggiore al valore d’uso del bene, nel senso che, se non fosse perdurato l’inadempimento del conduttore all’obbligo restitutorio dell’immobile, quella situazione avrebbe con certezza prodotto tale vantaggio patrimoniale . La nozione di lucro cessante deve, dunque, tenersi distinta da quella di danno futuro, che viene in questione allorché l’evento lesivo è ritenuto idoneo a produrre con certezza o con elevata certezza probabilistica , in un tempo futuro, un pregiudizio attualmente inesistente cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10072 del 27/04/2010 , secondo cui si ha danno futuro ogni volta che l’effettiva diminuzione patrimoniale appaia come il naturale sviluppo di fatti concretamente accertati ed inequivocamente sintomatici di quella probabilità secondo un criterio di normalità fondato sulle circostanze del caso concreto . Diversa ipotesi è ancora quella in cui il pregiudizio, pur ricollegato all’evento lesivo accertato, non fosse neppure prevedibile nell’ an , nella sua entità fenomenologica, al momento della liquidazione del danno in tal caso il pregiudizio, successivamente manifestatosi - pur ricollegandosi eziologicamente all’originario evento lesivo – si paleserà come nuovo danno suscettivo di autonomo risarcimento Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11592 del 31/05/2005 . Nel primo caso lucro cessante il pregiudizio si è già verificato e può dunque essere liquidato secondo gli ordinari criteri artt. 1225-1226 c.c. art. 2056 c.c. , nel secondo caso danno futuro il pregiudizio si verificherà con certezza in un dato tempo più o meno prossimo ed alla sua liquidazione si procede mediante capitalizzazione anticipata di un valore patrimoniale futuro. Per completezza, dalle ipotesi precedenti deve distinguersi ancora il danno da occasione perduta cd. perdita di chance . In questo caso la perdita patrimoniale, che deve ritenersi attuale, non consiste infatti nel mancato guadagno determinato dalla irrealizzabilità di un risultato che, in difetto della condotta illecita, si sarebbe con certezza verificato, ma di una astratta possibilità di conseguire un risultato vantaggioso correlata ad una concreta occasione non potuta sfruttare a causa dell’illecito. Tale danno pertanto consiste nella perdita non di un vantaggio economico, ma della mera possibilità di conseguirlo, secondo una valutazione ex ante da ricondursi, diacronicamente, al momento in cui il comportamento illecito ha inciso su tale possibilità in termini di conseguenza dannosa potenziale cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10111 del 17/04/2008 id. Sez. 3, Sentenza n. 2737 del 12/02/2015 . Il breve excursus consente di definire gli elementi delle fattispecie di danno e l’ambito dell’onere probatorio che grava sul danneggiato, atteso che nella esposizione del primo motivo il ricorrente richiama indifferentemente precedenti giurisprudenziali di legittimità che si riferiscono alle tre diverse tipologie di danno sopra descritte. L’equivoco va immediatamente sgombrato, dovendo essere ricondotto il danno, oggetto della controversia, esclusivamente nella figura del danno da lucro cessante , incentrandosi il thema controversum sulla protrazione o meno degli effetti pregiudizievoli consistiti nel mancato guadagno anche oltre la data di restituzione dell’immobile 18.4.2007 circostanza incontestata . In proposito occorre premettere che la sequenza causale che consente di collegare il prodursi del danno da lucro cessante all’inadempimento contrattuale per inadempimento all’obbligo ex art. 1590 c.c., trova fondamento nella materiale indisponibilità della res da parte del locatore, intesa quale condizione impeditiva dello sfruttamento del bene attraverso la offerta locativa dell’immobile sul mercato e la conclusione di nuovi contratti di locazione. Una volta rientrato il locatore nella piena disponibilità del bene, tale impedimento viene e a cessare, e dunque laddove il locatore ritenga di lamentare una perdita di guadagno, è tenuto a fornire la necessaria prova della conseguenza diretta del mancato attuale impiego remunerativo del bene alla precedente condotta colposa del conduttore, secondo un rigoroso criterio di regolarità causale disciplinato dall’art. 1223 c.c. il locatore è tenuto a dimostrare, con ogni mezzo, e, quindi, anche per presunzioni, l’esistenza di una concreta lesione del suo patrimonio in relazione alle condizioni dell’immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di una specifica attuale utilizzazione nonché all’esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo Corte Cass. Sa. 3, Sentenza n. 7499 del 27/03/2007 id. Sez. 3, Sentenza n. 23720 del 16/09/2008 id. Sa. 3, Sentenza n. 29202 del 12/12/2008 id. Sez. 3, Sentenza n. 1372 del 31/01/2012 . Occorre tuttavia distinguere la ipotesi in cui il locatore subisca una perdita di guadagno derivante dal contratto inadempiuto, da quella - che ricorre nella fattispecie - in cui la perdita di guadagno, pur ricollegandosi all’inadempimento del contratto, si riferisca invece alla mancata conclusione di un contratto diverso. Nella prima ipotesi, esaminata in diversi precedenti di questa Corte, è stato riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da lucro cessante anche per il periodo successivo al rilascio dell’immobile, in quanto la restituzione del bene locato era avvenuta - in base a disdetta inefficace, ovvero a seguito di risoluzione per inadempimento colpevole - anticipatamente rispetto alla naturale scadenza del contratto e, dunque, veniva in questione la lesione dell’interesse del locatore alla percezione dei canoni maturandi in conformità ai vincoli assunti dalle parti contraenti, con la conseguenza che il danno da perdita di guadagno è stato commisurato al valore delle prestazioni future cui il conduttore era tenuto se il contratto avesse avuto regolare attuazione fino alla sua naturale cessazione, o in alternativa al valore di quelle prestazioni calcolato fino alla data dell’eventuale utile reimpiego del bene mediante stipula di un nuovo contratto di locazione con terzi, se anteriore alla scadenza del contratto inadempiuto i precedenti di legittimità riguardavano ipotesi di danno da mancato guadagno in conseguenza di recesso inefficace del conduttore, per violazione del termine di preavviso Corte Cass. 111 sez. 24.3.2004 n. 5841 danni relativi al mancato conseguimento dei canoni a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore Corte Cass. III sez. 24.4.2008 n. 10677 id. III su. 13.2.2015 n. 2865 , che identifica il danno nella alterazione dell’originario assetto degli interessi concordato, e dunque nella mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto . Diversamente nel caso in cui il locatore richieda di essere risarcito della perdita di guadagno subita per mancato reimpiego del bene, dopo il rilascio da parte del conduttore in mora ex artt. 1590 e 1591 c.c., non sarà sufficiente allegare e dimostrare la mera circostanza oggettiva che l’immobile non è stato locato a terzi, dovendo piuttosto il locatore, secondo la regola propria dell’onere probatorio, allegare e provare la esistenza di specifici fatti impeditivi del reimpiego del bene, determinati dal ritardato od inesatto adempimento dell’obbligo di restituzione dell’immobile quali ad es. la necessità di dover provvedere ai lavori di ripristino dell’immobile rilasciato dal conduttore in uno stato inidoneo a consentirne l’immediato utilizzo , tali da escludere che il mancato sfruttamento locativo dell’immobile sia dipeso da mera inerzia o da scelte volontarie riferibili allo stesso locatore, ossia da condotte che si configurano come cause efficienti idonee ad interrompere la regolarità della serie causale tra inadempimento del conduttore e danno cfr. Corte Cass. III sez. 14.1.2014 n. 530 , in motivazione, che esclude qualsiasi automatismo tra la mancata locazione del bene e la pretesa risarcitoria, essendo onerato il locatore della prova di avere inutilmente tentato di locare l’immobile ovvero della sussistenza di altre analoghe situazioni pregiudizievoli come ad es. il reperimento di offerte di locazione meno vantaggiose , dando conto dei concreti propositi di utilizzazione dell’immobile, atteso che la relativa dimostrazione anche in ragione del criterio di vicinanza della prova, non può che far carico al creditore analogamente Corte Cass. VI-111 sez. 10.12.2013 n. 27614 , secondo cui un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le concrete condizioni in cui si trova l’immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione, commisurandosi in tal caso la perdita al tempo occorrente per il relativo ripristino quale conseguenza dell’inesatto adempimento dell’obbligazione di rilascio nei sensi dell’art. 1590 cod. civ. . Tanto premesso, il Tribunale di Palermo, accertando il danno per il periodo di illegittima detenzione dell’immobile dal 24.4.2005 sino al rilascio , aveva già riconosciuto al locatore, a titolo risarcitorio di maggior danno ex art. 1591 c.c., la perdita da mancato guadagno, non essendosi limitato a liquidare il mero controvalore della facoltà di godimento del bene sottratta al locatore calcolato nella misura legale minima corrispondente al canone pattuito nel contratto di locazione dichiarato cessato al 24.4.2005 pari ad Euro 8.592,44 mensili ricorso, pag. 2 , ma avendo liquidato la maggior somma consistente nel valore del canone del contratto non potuto concludere lucro cessante , pari ad E 12.500,00 mensili, oltre aggiornamento Istat, che il locatore avrebbe percepito qualora l’immobile fosse stato locato ad ALPS s.r.l., essendo stato provato in giudizio che detta società aveva trasmesso al T. , con raccomandata in data 22.4.2005, formale proposta di locazione, condizionata alla immissione nella detenzione dell’immobile entro e non oltre il 26.4.2005, contestualmente versando un assegno dell’importo di Euro 12.500,00 corrispondente al pagamento anticipato della prima mensilità cfr. ricorso pag. 3 . La Corte d’appello ha, confermato tale statuizione, ma ha escluso che sussistesse la prova del nesso eziologico tra inadempimento e produzione del danno da lucro cessante per il periodo successivo al rilascio dell’immobile, negando la esistenza stessa dell’ulteriore danno risarcito dal primo giudice in quanto meramente futuro e di incerto ammontare. La decisione è conforme a diritto necessitando soltanto la motivazione di correzione ex art. 384, comma 4, c.p.c Fermo, infatti, il principio secondo cui il diritto al risarcimento del danno patrimoniale derivante da responsabilità contrattuale viene in essere al momento in cui l’inadempimento dell’obbligato incide la sfera giuridica altrui provocando, per il soggetto leso, la diminuzione del suo patrimonio, che deve essere reintegrato in modo da ricostruirne la consistenza che avrebbe avuto se il fatto lesivo non si fosse verificato, eliminando le conseguenze pregiudizievoli che sono state cagionate da quel comportamento, nel senso, come indica l’art. 1223 cod. civ., sia di annullare la perdita subita danno emergente , sia di fare entrare il mancato guadagno lucro cessante , con esclusione della rilevanza di vicende anteriori o posteriori al momento in cui il pregiudizio si è verificato che non interferiscano nella serie causale del danno cfr. Corte Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9852 del 10/10/1997 id. Sez. 3, Sentenza n. 11967 del 17/05/2010 , osserva il Collegio che il riconoscimento da parte del Tribunale di un ulteriore risarcimento, liquidato nello stesso importo mensile, a titolo di lucro cessante e maggior danno ex art. 1591 c.c. , anche per il periodo successivo al rilascio dell’immobile, sino alla attivazione di una nuova locazione a terzi ed ancora la statuizione di condanna del conduttore inadempiente all’obbligo di corrispondere al locatore la differenza fra il nuovo canone contrattuale mensile che il ricorrente percepirà ed Euro 12.500,00 mensili oltre aggiornamento Istat, ex art. 1223 c.c., per la durata di anni sei a partire dal 24.4.2005 , oltre che evidenziare un chiaro difetto di coordinamento, atteso che le due statuizioni potrebbero al più collocarsi in una relazione di condizionamento alternativo, da un lato, rimettendo alla mera libertà del locatore la scelta di attivarsi o meno per rilocare l’immobile cum voluerit ed estendendo in tal modo sine die il danno patrimoniale risarcibile dall’ex conduttore, viene ad attribuire all’inadempimento dell’obbligo restitutorio ex art. 1590 c.c. conseguenze pregiudizievoli allo stesso non ricollegabili secondo il principio di regolarità causale di cui all’art. 1223 c.c., secondo la interpretazione della norma fornita dalla giurisprudenza di legittimità dall’altro viene a riconoscere, soltanto con la statuizione di condanna alternativa , una perdita di guadagno commisurata ad una durata temporale del tutto priva di supporto probatorio. Ed infatti i documenti prodotti in giudizio dal locatore quali le inserzioni pubblicitarie sulla stampa aventi ad oggetto l’offerta locativa dell’immobile, la proposta contrattuale trasmessa da ALPS srl con lettera 22.4.2005, con contestuale anticipato pagamento del canone mensile ma condizionata all’immissione in detenzione entro un brevissimo termine, la racc. AR 26.4.2005 inviata dal locatore ad AMIA s.p.a. con la quale il conduttore veniva informato della predetta proposta, se ritenuti idonei a comprovare la serietà dell’intento del locatore e del terzo nello svolgimento delle trattative volte alla conclusione di un nuovo contratto di locazione a condizioni economiche più favorevoli per il locatore di quelle oggetto del contratto cessato, non forniscono tuttavia alcun elemento indiziario utilmente valutabile ai fini in questione in ordine al concreto atteggiarsi del rapporto originato dal contratto non concluso, non avendo fornito il locatore - che ha, peraltro, omesso di trascrivere nel ricorso per cassazione il contenuto essenziale dei documenti sui quali fonda la pretesa e le censure di legittimità - alcun utile elemento probatorio in ordine allo specifico contenuto della proposta, con riferimento in particolare alle condizioni di contratto formulate dall’ALPS s.r.l. oltre l’importo del canone , al regime di locazione applicabile ed alla durata del contratto, pattuita dalle parti o stabilita ex lege, né avendo dimostrato, dopo il rilascio dell’immobile, la esistenza di altre circostanze impeditive della redditività del bene riconducili all’inadempimento contrattuale del conduttore. Difetta quindi proprio la prova della certezza del danno da lucro cessante subito dal locatore dopo la riconsegna dell’immobile, che non può, evidentemente, essere aprioristicamente desunta dal criterio di liquidazione del danno utilizzato dai giudici di merito fino alla data di rilascio dell’immobile in quanto, indipendentemente dal rilievo che sul punto si è formato il giudicato, non essendo stato investito tale capo di sentenza dai motivi del ricorso per cassazione, il maggior danno da perdita di mancato guadagno in quel caso è stato eziologicamente ricondotto alla permanenza dell’inadempimento all’obbligo di rilascio quale causa ostativa alla percezione di canoni più elevati di quelli pattuiti nel contratto cessato e commisurati al danno minimo risarcibile ai sensi dell’art. 1591 c.c In relazione a quanto sopra esposto debbono, pertanto, essere precisate le affermazioni della Corte d’appello di Palermo in ordine all’incertezza dell’ammontare del danno ed alla insussistenza della prova del nesso di causalità tra inadempimento e lucro cessante protratto oltre la data di rilascio dell’immobile. La sentenza di appello, corretta la motivazione alla stregua delle considerazioni sopra svolte, deve ritenersi conforme a diritto e va, pertanto, esente dai vizi di legittimità denunciati. Il ricorso, in conseguenza, deve essere rigettato ed il ricorrente condannato alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo. P.Q.M. La Corte - rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità liquidate in Euro 6.000,00 per compensi, Euro 200,00 per esborsi, oltre gli accessori di legge.