Inadempimento del locatore senza titoli autorizzativi all’uso dell’immobile diverso da quello abitativo

In tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo, il cui esercizio richiede specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio, solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi necessari, può configurarsi l’inadempimento del locatore.

Così ha stabilito la Corte di Cassazione con la pronuncia n. 15377, depositata in cancelleria il 26 luglio 2016. Il caso. La conduttrice di un immobile di proprietà dei due convenuti, agì in giudizio nei confronti degli stessi per ottenere l’adempimento del contratto di locazione, deducendo l’inidoneità dei locali alla destinazione pattuita di esercizio commerciale di parrucchiere. Il Tribunale di Benevento accolse la domanda di risoluzione contrattuale e quella risarcitoria proposta dalla conduttrice. La Corte d’appello di Napoli ha invece rigettato le domande della conduttrice ed ha parzialmente accolto quelle proposte in via riconvenzionale dei locatori, dichiarando risolto il contratto di locazione per inadempimento della stessa conduttrice. Propone ricorso per cassazione la stessa. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente denuncia violazione della norma dell’art. 1575 capo 2 del c.c Con il terzo motivo, violazione della norma contenuta negli artt. 1453 e 1460 c.c Immobili adibiti ad uso non abitativo. Sul tema degli obblighi del locatore in relazione agli immobili adibiti ad uso non abitativo, si sono confrontati due diversi orientamenti si veda, ad esempio, Cass. sentenza n. 4598/2000 e Cass. sentenza n. 7081/2006 . La sentenza n. 13651/2014 ha infine operato una condivisibile sintesi dei due citati orientamenti affermando che solo quando l’inagibilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, così da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette agibilità, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti . La Corte d’appello, rifacendosi al principio posto alla base del primo orientamento, invece, ha accertato che nella specie non era stato assunto uno specifico obbligo dei locatori a conseguire le autorizzazioni necessarie per l’esercizio dell’attività commerciale. La stessa Corte, ha però ritenuto che la citata considerazione escludesse l’inadempimento dei locatori a prescindere da ogni altra circostanza. In proposito, si dà atto che gli stessi locatori avevano presentato la D.I.A. per l’esecuzione dei lavori necessari ad ottenere il mutamento di destinazione dell’immobile, ma il comune ne aveva interdetto la prosecuzione. Non risulta accertato in fatto, a detta della Corte, se fosse comunque possibile in astratto ottenere tale permesso di costruire. Infatti, facendo invece applicazione del principio di diritto di sintesi sopra citato, i giudici di merito avrebbero dovuto accertare se tale rilascio era del tutto possibile, a causa di carenze intrinseche o caratteristiche proprie del bene locato, per la sussistenza di vincoli urbanistici o storici tali da impedire l’autorizzazione al mutamento di destinazione d’uso. Tale accertamento non risulta effettuato. Principio di diritto. La pronuncia va pertanto cassata affinché l’accertamento venga effettuato in sede di rinvio, risultando, limitatamente a tale aspetto, fondati il primo e il terzo motivo. I giudici di merito dovranno dunque adeguarsi al seguente principio di diritto in tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo, il cui esercizio richiede specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio, solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi .

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 12 maggio – 26 luglio 2016, n. 15377 Presidente Di Amato – Relatore Tatangelo Fatti e svolgimento del processo M.L.T., conduttrice di un immobile di proprietà di S. e D. C., agi in giudizio nei confronti di questi ultimi per ottenere l'adempimento del contratto di locazione e, in subordine, la sua risoluzione con il risarcimento dei conseguenti danni , dedu cendo l'inidoneità dei locali alla destinazione pattuita di esercizio commerciale di parrucchiere. I locatori, in via riconvenzionale, chie sero la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni insoluti ed al risarcimento dei danni causati all'immobile con l'esecuzione di opere non autorizzate. Il Tribunale di Benevento accolse la domanda di risoluzione contrat tuale e quella risarcitoria proposte dalla conduttrice rigettò le do mande riconvenzionali dei locatori. La Corte di Appello di Napoli, in riforma della decisione di primo grado, ha invece rigettato le domande della conduttrice ed ha par zialmente accolto quelle proposte in via riconvenzionale dai locatori, dichiarando risolto il contratto di locazione per inadempimento della stessa conduttrice e condannandola al pagamento dei canoni scadu ti ed a scadere, dal mese di aprile 2008 al rilascio. Ricorre M.L.T., sulla base di quattro motivi. Resistono D. e S. C., con controricorso illustrato da memoria depositata ai sensi dell'art. 378 c.p.c Motivi della decisione 1. Con il primo motivo del ricorso si denunzia violazione e falsa applicazione di una norma di diritto ossia dell'art. 1575 capo 2 del c.c. in relazione al motivo di cui al primo comma dell'art. 360 nr. 3 del c. p. c. . Con il terzo motivo dei ricorso si denunzia violazione e falsa appli cazione di una norma di diritto ossia degli artt. 1453 e ss. e dell'art. 1460 del c.c. in relazione al motivo di cui al primo comma dell'art. 360 nr. 3 del c. p. c . Con il quarto motivo dei ricorso si denunzia violazione e falsa ap plicazione di norme di diritto e dei contratti e accordi collettivi na zionali di lavoro, ossia degli artt. 7 ed 8 del contratto di locazione in relazione ai motivi di cui al primo comma dell'art. 360 nr. 3 del C. p. C. . Il primo, il terzo ed il quarto motivo del ricorso sono connessi e possono quindi esaminarsi congiuntamente, avendo ad oggetto la medesima questione di diritto, e cioè la sussistenza dei presupposti per la risoluzione per inadempimento del locatore del contratto di locazione stipulato in relazione ad un immobile la cui convenzionale destinazione d'uso richieda specifici titoli autorizzativi, nella specie mancanti. Essi sono solo in parte fondati. Come efficacemente ricostruito in alcune recenti pronunzie di que sta stessa sezione Cass., Sez. 3, Sentenza n. 13651 dei 16/06/2014, Rv. 631823 conf. Sez. 3, Sentenza n. 26907 del 19/12/2014, Rv. 633840, e Sez. 3, Sentenza n. 666 dei 18/01/2016, Rv. 638364 , sul tema degli obblighi del locatore in re lazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo esistevano due di versi orientamenti nella giurisprudenza di legittimità. Un primo indirizzo per il quale si vedano Cass., Sez. 3, Sentenze n. 4598 dei 11/04/2000, Rv. 535571 n. 15489 del 05/11/2002, Rv. 558228 n. 975 dei 17/01/2007, Rv. 596922 n. 7550 dei 27/03/2009, Rv. 607383 n. 5836 del 13/03/2007, Rv. 595395 n. 13395 del 08/06/2007, Rv. 597496 n. 25278 del 01/12/2009, Rv. 610242 n. 1735 dei 25/01/2011, Rv. 616335 n. 17986 dei 14/08/2014, Rv. 632684 affermava che nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul condut tore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano ade guate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle rela tive autorizzazioni amministrative ne consegue che, ove il condut tore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico dei locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga spe cifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimen to dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia forma to oggetto di specifica pattuizione rnor, essendo & amp u1=€lciente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un cer to uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile . Un diverso orientamento per il quale si vedano Cass. Sez. 3, Sen tenze n. 7081 del 28/03/2006, Rv. 591358 n. 20067 del 19/07/2008, Rv. 604395 n. 12708 dei 25/05/2010, Rv. 613112 n. 12286 del 07/06/2011, Rv. 618122 n. 3726 dei 09/03/2012, Rv. 621326 dava invece, a vario titolo, rilievo al difetto della documen tazione in parola, asserendo che nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la re golarità del bene sotto il profilo edilizio - e, in particolare, la sua a bitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione dei contratto ai sensi dell'art. 1578 c. c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente ac cettata . La sentenza n. 13651 dei 2014 ha operato una condivisibile sintesi ed un coordinamento dei due citati orientamenti confermati e riba diti dalle successive pronunzie n. 26907 del 2014 n. 666 dei 2016 affermando che solo quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi re lativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali at ti . La corte di appello ha deciso la controversia facendo applicazione dei principio di diritto posto a base del primo degli orientamenti ri chiamati. Sulla base di una insindacabile, e comunque adeguatamente moti vata valutazione di fatto relativa al contenuto dei contratto come tale certamente non censurabile nella presente sede, anche in con siderazione dei limiti alla possibilità di dedurre vizi di motivazione, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., applicabile nella fatti specie in ragione della data di pubblicazione della sentenza impu gnata , ha accertato che nella specie non era stato assunto uno specifico impegno dei locatori a conseguire le autorizzazioni neces sarie per l'esercizio dell'attività commerciale cui era convenzional mente destinato l'immobile locato, pacificamente insussistenti all'atto della locazione, dal momento che esso aveva una destina zione d'uso abitativa che ne impediva il rilascio, della quale la con duttrice aveva cognizione. E ciò è senz'altro sufficiente per escludere la fondatezza del quarto motivo di ricorso le questioni di nullità dei contratto in tale motivo prospettate solo in via subordinata, restano invece assorbite, per quanto si dirà . I giudici di merito hanno però ritenuto che le suddette considerazio ni escludessero l'inadempimento dei locatori a prescindere da ogni altra circostanza, ed a prescindere, in particolare, dalla possibilità che fosse comunque possibile ottenere le suddette autorizzazioni. In proposito, nella pronunzia impugnata si dà atto che gli stessi Io catori avevano presentato la D.I.A. per l'esecuzione dei lavori ne cessari ad ottenere il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile, ma il comune ne aveva interdetto la prosecuzione, essendo necessario il permesso di costruire. Non risulta accertato, in fatto, se fosse comunque in astratto possi bile ottenere tale permesso di costruire, eventualmente anche pre vio intervento dei necessari pareri richiesti dall'esistenza di un vin colo storico architettonico sull'immobile, e tanto meno, di conse guenza, che il conduttore fosse eventualmente a conoscenza della impossibilità di ottenerlo e l'avesse consapevolmente accettata ciò che è anzi in realtà evidentemente escluso - implicitamente ma inequivocabilmente - dallo stesso rilievo per cui le parti concorde mente avevano posto in essere le opere e avanzato le istanze ne cessarie ad ottenere il mutamento di destinazione d'uso dei locali . Facendo invece applicazione dell'enunciato principio di diritto di sin tesi dei due precedenti contrastanti orientamenti e che qui si in tende confermare e precisare - una volta esclusa, da una parte, l'assunzione di un obbligo specifico dei locatori e, dall'altra, la con sapevole accettazione dell'assoluta impossibilità da parte del con duttore di ottenere il rilascio dei titoli autorizzativi necessari per l'esercizio dell'attività commerciale cui era convenzionalmente de stinato l'immobile locato - i giudici di merito avrebbero dovuto ac certare se tale rilascio era del tutto impossibile, a causa di carenze intrinseche o caratteristiche proprie dei bene locato, per la sussi stenza di vincoli urbanistici o storici tali da impedire in radice l'autorizzazione al mutamento di destinazione d'uso, ovvero se esso era comunque astrattamente possibile, anche eventualmente me diante l'acquisizione del permesso di costruire e dei necessari pareri richiesti dai vincoli esistenti sull'immobile e/o comunque ponendo in essere tutte le attività lecite e possibili a tal fine richieste . Tale accertamento non risulta effettuato la pronunzia impugnata va pertanto cassata perché esso sia effettuato in sede di rinvio, risul tando, limitatamente a tale aspetto, fondati il primo e il terzo moti vo del ricorso. I giudici di merito, nel riesaminare la fattispecie, si conformeranno al seguente principio di diritto in tema di obblighi dei locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmen te destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda spe cifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione dei bene sotto il profilo edilizio - e con particolare riguardo alla sua abitabili tà e alla sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze in trinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del con duttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento dei locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente ac cettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli . 2. Con il secondo motivo dei ricorso si denunzia violazione e falsa applicazione di una norma di diritto ossia degli artt. 1337 e 1338 del c. c. in relazione al motivo di cui al primo comma dell'art. 360 nr. 3 del c.p.c. . li motivo è inammissibile, dai momento che non risulta neanche al legato e tanto meno documentato con lo specifico richiamo dei re lativi atti in quale fase e in quali atti processuali del giudizio di me rito sarebbe stata dedotta la responsabilità precontrattuale dei loca tori si tratta quindi di questione dei tutto nuova. D'altronde, in realtà i ricorrenti non sembra neanche abbiano inteso formulare una vera e propria richiesta di risarcimento ai sensi degli art. 1337 e 1338 c.c. tali norme vengono invocate al solo fine di fondare la domanda di risoluzione contrattuale, in relazione alla quale però esse non possono svolgere alcun utile rilievo. 3. Vanno accolti per quanto di ragione il primo e il terzo motivo dei ricorso nei limiti indicati in motivazione , che è rigettato per il re sto. La sentenza impugnata è cassata in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per la liquida zione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte - accoglie per quanto di ragione il primo ed il terzo motivo del ricorso, che rigetta per il resto - cassa in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese dei giudizio di legittimità.