Laddove il locatore comunichi al conduttore una concreta offerta di acquisto dell’immobile locato ricevuta da terzi, invitandolo ad esercitare o meno la prelazione ai sensi dell’art. 38, legge n. 392/1978, e la comunicazione sia completa delle indicazioni relative alle condizioni contrattuali e contenga tutti gli elementi necessari per la valutazione della convenienza dell’eventuale esercizio della suddetta prelazione, anche eventualmente con riguardo al solo immobile locato, questa deve essere esercitata dal conduttore nel termine previsto dalla legge a pena di decadenza.
Laddove il locatore comunichi al conduttore una concreta offerta di acquisto dell’immobile locato ricevuta da terzi, invitandolo ad esercitare o meno la prelazione ai sensi dell’art. 38, legge n. 392/1978, e la comunicazione sia completa delle indicazioni relative alle condizioni contrattuali e contenga tutti gli elementi necessari per la valutazione della convenienza dell’eventuale esercizio della suddetta prelazione, anche eventualmente con riguardo al solo immobile locato, questa deve essere esercitata dal conduttore nel termine previsto dalla legge a pena di decadenza, e ciò anche laddove l’offerta ricevuta dal locatore si riferisca ad una pluralità di immobili e sia condizionata all’acquisto di contestuale di tutti tali immobili, laddove il conduttore ritenga comunque che la vendita abbia natura cumulativa e non escluda la quindi la sua facoltà di esercizio della prelazione stessa, in tal caso limitando eventualmente tale esercizio al solo immobile locato. Con la pronuncia del 17 giugno 2016, n. 12536, il S.C. ha fornito alcune indicazione sulle modalità di esercizio della prelazione da parte del conduttore ai sensi dell’art. 38 della legge 392/1978, precisando che anche qualora l’offerta da parte del locatore sia riferibile ad una pluralità di immobili, il conduttore ha il diritto di esercitare la prelazione con riferimento al solo immobile locato. Il caso. Con la sentenza in commento, il S.C. riforma la decisione della Corte di Appello che ha confermato la decisione del Tribunale in ordine alla validità della c.d. denuntiatio effettuata dal locatore nei confronti del conduttore e relativa al diritto di prelazione dell’immobile locato. Nel caso di specie, la comunicazione in questione era stata effettuata con riferimento a più immobili circostanza che, nella valutazione del giudici di merito, comportava l’impossibilità per il conduttore di poter esercitare la relativa prelazione. Per contro, il S.C., ha ritenuto che l’offerta fosse sì relativa a più immobili ma quello oggetto di locazione fosse chiaramente identificato, così consentendo al conduttore di esercitare, se del caso, la prelazione di legge. Diritto di prelazione e di riscatto vendita cumulativa o vendita in blocco. Secondo la giurisprudenza, il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore, presuppone l'identità dell'immobile locato con quello venduto. Ne consegue che, nell'ipotesi in cui con un unico atto o con più atti collegati vengano venduti ad uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco che esclude il sorgere in capo al conduttore dei predetti diritti o di una vendita cumulativa che li lascia inalterati, limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione . Perché ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che questa riguardi l'intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum” e siano venduti o promessi in vendita non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti o cedendi ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid” differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari. Diritto di prelazione quando non sussiste. Il diritto di prelazione o di riscatto non trova applicazione non soltanto nell'ipotesi di vendita in blocco dell'intero edificio nel quale sia compresa l'unità immobiliare locata – come visto sopra - ma anche nel caso di vendita di beni astrattamente suscettibili di alienazione separata e tuttavia considerati dalle parti del contratto di compravendita come un unico oggetto, dotato come tale di una propria identità funzionale e strutturale. Vendita in blocco o vendita cumulativa come distinguerle. Nell'indagine finalizzata a verificare la sussistenza di una c.d. vendita in blocco, che comporta l'esclusione dei diritti di prelazione e riscatto in capo al conduttore di un immobile adibito ad uso non abitativo, rilevano non solo la situazione oggettiva esistente al momento della vendita, ma anche elementi di natura soggettiva, quali il tenore del contratto di vendita, il corrispettivo ottenuto dall'alienante e l'intenzione dell'acquirente di utilizzare tutti i beni acquistati in vista di un accorpamento. Vendita cumulativa a chi spetta l’onere della prova. Nel caso di vendita dell'immobile locato unitamente ad altre unità immobiliari, ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, spetta al conduttore dare la prova che le parti hanno considerato i vari immobili ceduti come unità distinte, prive di qualsiasi elemento unificatore, hanno cioè inteso concludere una vendita cumulativa facendola, peraltro, apparire simulatamente come vendita in blocco al solo scopo di pregiudicare le aspettative di esso conduttore. Intenzione di vendita ex art. 38 l. 392/1978 come e perché. La comunicazione al conduttore dell'intenzione del locatore di alienare l'immobile locato c.d. denuntiatio ” , prescritta dall'art. 38, legge n. 392/1978, può anche essere portata a conoscenza del conduttore con mezzi equipollenti a quello della notifica per mezzo di ufficiale giudiziario specificamente indicato dalla legge, quale è la lettera raccomandata recapitata al destinatario da parte del messo postale, secondo la normativa postale, nella quale ultima si precisa che la stessa esplica i suoi effetti anche se è sottoscritta da un rappresentante del proprietario locatore che tale si dichiari nell'atto o come tale sia conosciuto dal conduttore altresì, in caso di comunicazione spedita in busta raccomandata, ove il destinatario contesti il contenuto della busta medesima, è onere del mittente provarne il contenuto. Intenzione di vendita ex art. 38 l. 392/1978 non è proposta contrattuale. La comunicazione della volontà di trasferire il bene a titolo oneroso sopra menzionata, secondo la giurisprudenza, non ha natura di proposta contrattuale ma riveste carattere di atto formale di interpello vincolato nella forma e nel contenuto, sicché la corrispondente dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione non costituisce l'accettazione di una precedente proposta, e non comporta l'immediato acquisto dell'immobile, determinando invece la nascita dell'obbligo, a carico di entrambe le parti, di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del negozio di alienazione con contestuale pagamento del prezzo indicato dal locatore. Completezza e rigorosità della denuntiatio. La completezza delle indicazioni contenute nella denuntiatio ” è prescritta dalla legge come requisito essenziale ai fini dell'apprezzamento in ordine alla convenienza dell'acquisto dell'immobile locato, la cui valutazione spetta esclusivamente al conduttore, e non anche al giudice, il quale deve limitarsi a verificare la coincidenza di tali indicazioni con quanto contenuto nel contratto di vendita a terzi. Essa deve indicare non solo il corrispettivo, ma anche le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa, trova la sua giustificazione nel fatto che il conduttore deve essere posto nelle condizioni di valutare compiutamente la convenienza o meno dell'acquisto del bene locatogli.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 25 maggio – 17 giugno 2016, n. 12536 Presidente Vivaldi – Relatore Tatangelo Fatti e svolgimento del processo L.M. agì in giudizio nei confronti di R.F.M. , nonché P.A. e G. , esercitando, ai sensi dell’art. 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, il diritto di riscatto in relazione ad un immobile che conduceva in locazione per uso commerciale. Dedusse che i convenuti lo avevano acquistato in violazione del suo diritto di prelazione, essendogli stata illegittimamente effettuata la cd. denuntiatio di cui all’art. 38 della suddetta legge n. 392 del 1978, sotto condizione di acquisto di un ulteriore immobile. I convenuti chiamarono in causa, per esserne garantiti, i proprietari e locatori dell’immobile Z.M.T. , R. , M. e Ma. . La domanda fu accolta dal Tribunale di Velletri, che dichiarò il conduttore subentrato nella posizione degli acquirenti e condannò i locatori a rimborsare a questi ultimi le somme pagate per la vendita. La Corte di Appello di Roma ha confermato la decisione di primo grado. Ricorrono Z.M.T. , R. , M. e Ma. , sulla base di sei motivi. Resiste il Leoni con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie ai sensi dell’art. 378 c.p.c Non hanno svolto attività difensiva in questa sede gli altri intimati. Motivi della decisione 1. Il controricorrente ha eccepito, in via preliminare, la nullità della procura conferita dai ricorrenti al loro difensore per difetto di specialità. L’eccezione è infondata. La procura in questione risulta infatti redatta a margine dello stesso ricorso e tanto è sufficiente ad assicurare il suo carattere speciale, secondo il principio di diritto costantemente affermato da questa Corte ex multis , Sez. 3, Sentenza n. 8060 del 31/03/2007, Rv. 598696 il mandato apposto in calce o a margine del ricorso per cassazione è per sua natura mandato speciale, senza che occorra per la sua validità alcuno specifico riferimento al giudizio in corso ed alla sentenza contro la quale l’impugnazione si rivolge infatti, la specialità del mandato è con certezza deducibile, quando dal relativo testo sia dato evincere una positiva volontà del conferente di adire il giudice di legittimità il che accade nell’ipotesi in cui la procura al difensore forma materialmente corpo con il ricorso o il controricorso al quale essa inerisce, risultando, in tal caso, irrilevante l’uso di formule normalmente adottate per il giudizio di merito e per il conferimento al difensore di poteri per tutti i gradi del procedimento conf. Sez. 3, Sentenza n. 12870 del 28/09/2000, Rv. 540563 Sez. 3, Sentenza n. 28227 del 20/12/2005, Rv. 586090 Sez. L, Sentenza n. 10539 del 09/05/2007, Rv. 597484 Sez. 3, Sentenza n. 9493 del 20/04/2007, Rv. 597861 . 2. Con il primo motivo del ricorso si denunzia violazione e falsa applicazione di legge - violazione degli artt. 38 e ss. L. 392/1978 in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. . Con il secondo motivo del ricorso si denunzia violazione e falsa applicazione di legge - violazione degli artt. 38 e ss. L. 392/1978 in relazione all’art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c. nonché agli artt. 41 e 42 comma 2 Cost. . Con il terzo motivo del ricorso si denunzia violazione e falsa applicazione di legge - difetto di motivazione. Violazione degli artt. 38 e ss. L. 392/1978 in relazione all’art. 112 e 360 n. 3, 4 e 5 c.p.c. . Con il quarto motivo del ricorso si denunzia violazione e falsa applicazione di legge - difetto di motivazione. Violazione degli artt. 38 e ss. L. 392/1978, 1375 c.c. e n. 2 Cost. in relazione all’art. 112 e 360 n. 3, 4 e 5 c.p.c. . I primi quattro motivi del ricorso sono connessi. Essi hanno infatti tutti ad oggetto la questione della efficacia della comunicazione dell’offerta di acquisto dell’immobile locato e dell’idoneità di tale comunicazione a consentire al conduttore l’esercizio della prelazione legale, nonché le conseguenze dell’omesso esercizio di detta prelazione nel termine di legge viene denunziata in proposito violazione dell’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392. Tali motivi possono essere quindi esaminati congiuntamente. Essi sono fondati. Si premette che, come correttamente dedotto dal controricorrente, sebbene l’offerta formulata dai terzi interessati all’acquisto dell’immobile locato avesse ad oggetto anche un altro immobile di proprietà dei locatori, con il primo confinante, e fosse condizionata all’acquisto contestuale di entrambi, non può più venire in rilievo nella presente sede la possibilità di ravvisare nel caso di specie una vendita cd. in blocco, tale da escludere la stessa sussistenza del diritto di prelazione legale del conduttore, non essendo stata impugnata la pronunzia di merito - che la ha negata - sul punto. La vendita va quindi considerata certamente di tipo cd. cumulativo, e come tale compatibile con il diritto di prelazione del conduttore. Ma da tale esatta premessa non deriva affatto la assoluta inefficacia della comunicazione dell’offerta effettuata dai locatori e del connesso invito al conduttore ad esercitare o meno la prelazione, ai sensi dell’art. 38, comma 2, della legge n. 392 del 1978, come erroneamente ritenuto dai giudici di merito. Al contrario, è proprio da tale premessa che discende, anche logicamente, la idoneità della suddetta comunicazione a consentire l’esercizio della prelazione, anche limitatamente al solo immobile locato, e quindi la sua piena validità ai fini del decorso del termine di cui al terzo comma del citato art. 38. L’affermazione dei giudici di merito secondo cui la denuntiatio sarebbe del tutto inefficace, in quanto avente ad oggetto anche l’acquisto contestuale di un immobile diverso da quello locato, quale condizione imprescindibile della vendita, per non essere stato posto il conduttore nelle condizioni di esercitare il suo diritto di prelazione , non solo è assolutamente priva di motivazione, ma è addirittura priva di fondamento logico, specie laddove si ammetta - come è pacifico - che la comunicazione prevista dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978 debba riportare integralmente i termini dell’offerta ricevuta dal locatore cfr. ad es. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 20671 del 25/09/2009, Rv. 609964 Sez. 3, Sentenza n. 7241 del 01/07/1991, Rv. 472867 e al tempo stesso si riconosca che il conduttore, proprio in caso di vendita cumulativa e non in caso di vendita cd. in blocco , ha diritto di esercitare la prelazione, naturalmente con riguardo al solo immobile locato in proposito la giurisprudenza di questa Corte è costante si vedano ad es., ex multis Cass., Sez. 3, Sentenza n. 18784 del 26/09/2005, Rv. 583639 Sez. 3, Sentenza n. 23747 del 17/09/2008, Rv. 604511 Sez. 3, Sentenza n. 23749 del 17/09/2008, Rv. 604680 Sez. 3, Sentenza n. 9258 del 19/04/2010, Rv. 612421 Sez. 3, Sentenza n. 13223 del 31/05/2010, Rv. 613162 Sez. 3, Sentenza n. 15897 del 20/07/2011, Rv. 619456 . Non vi è alcun dubbio che la comunicazione dell’offerta di acquisto, per come concretamente effettuata nel caso di specie, contenesse l’indicazione di tutte le condizioni dello stipulando contratto di vendita, e comunque tutti gli elementi necessari perché il conduttore potesse valutare la convenienza dell’eventuale esercizio del diritto di prelazione a lui spettante, anche con esclusivo riguardo al solo immobile a lui locato, essendo precisati in modo completo i termini dell’offerta ricevuta dal terzo, essendo fornita la separata indicazione del prezzo delle due distinte unità immobiliari interessate da tale offerta ed essendo questa indirizzata ad entrambi i conduttori delle suddette unità immobiliari circostanza quest’ultima precisata dai ricorrenti e non contestata dal resistente . Essa non conteneva in realtà alcuna limitazione espressa rispetto alla possibilità per il conduttore di esercitare la prelazione in relazione al solo immobile a lui locato. Di conseguenza il conduttore certamente aveva tutti gli elementi, sulla base di tale comunicazione, per valutare i termini della proposta e la propria convenienza ad esercitare la prelazione, anche eventualmente limitandola all’immobile da lui condotto in locazione, come del resto ha poi concretamente fatto in sede giudiziaria. Non è stato neanche dedotto, d’altronde, che dal contratto di vendita poi concretamente stipulato siano emersi elementi nuovi non indicati nella comunicazione ovvero prima non conosciuti, indispensabili per esercitare la suddetta prelazione. Deve concludersi che la comunicazione e l’invito effettuati dai locatori ai sensi dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978 non impedivano affatto al conduttore di esercitare la prelazione stragiudizialmente, nel termine stabilito dalla legge, sia pure in relazione al solo immobile da lui condotto in locazione, come certamente era sua facoltà fare e ciò a prescindere dalla questione della possibilità di addivenire poi concretamente all’acquisto solo di tale immobile nel caso di mancato esercizio della prelazione medesima da parte del conduttore dell’altro immobile interessato dall’offerta, possibilità legata alla natura cumulativa della vendita, che peraltro lo stesso conduttore afferma, restando esclusa in caso contrario la stessa sussistenza della prelazione . Anzi, è addirittura possibile osservare che la denuntiatio , per come operata nel caso di specie, oltre che doverosamente fedele alla proposta ricevuta dal locatore, se interpretata nel senso fatto proprio dal conduttore e cioè nel senso che essa era riferibile anche all’altro immobile, non a lui locato , in realtà risulterebbe addirittura per lui vantaggiosa, perché gli consentiva, volendo, di acquistare anche un secondo immobile, in relazione al quale non aveva alcun diritto legale di prelazione. Dunque, non è corretta l’affermazione dei giudici di merito per cui il conduttore non venne posto nelle condizioni di esercitare il suo diritto di prelazione e, di conseguenza, non può ritenersi giustificato l’omesso esercizio di tale diritto nel termine di legge. Ne consegue altresì che, dovendo esso conduttore ritenersi decaduto dal diritto di esercitare la prelazione, la domanda di riscatto non avrebbe potuto essere accolta, con tutte le relative conseguenze, anche in ordine all’esito delle domande proposte dai terzi acquirenti dell’immobile nei confronti dei locatori-venditori. Il principio di diritto che avrebbe dovuto essere applicato dai giudici di merito è il seguente laddove il locatore comunichi al conduttore una concreta offerta di acquisto dell’immobile locato ricevuta da terzi, invitandolo ad esercitare o meno la prelazione ai sensi dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978, e la comunicazione sia completa delle indicazioni relative alle condizioni contrattuali e contenga quindi tutti ali elementi necessari per la valutazione della convenienza dell’eventuale esercizio della suddetta prelazione, anche eventualmente con riguardo al solo immobile locato, questa deve essere esercitata dal conduttore nel termine previsto dalla legge a pena di decadenza, e ciò anche laddove l’offerta ricevuta dal locatore si riferisca ad una pluralità di immobili e sia condizionata all’acquisto contestuale di tutti tali immobili, laddove il conduttore ritenga comunque che la vendita abbia natura cumulativa e non escluda quindi la sua facoltà di esercizio della prelazione stessa, in tal caso eventualmente limitando tale esercizio al solo immobile locato. In conclusione, i primi quattro motivi di ricorso vanno accolti, e la sentenza impugnata va per l’effetto integralmente cassata, anche con riguardo ai capi relativi alle domande proposte dagli originari convenuti nei confronti dei venditori chiamati in causa attuali ricorrenti , che hanno quale presupposto l’accoglimento della domanda principale di riscatto. La corte di appello, alla luce del principio di diritto sopra enunciato, rivaluterà integralmente la fattispecie, anche con riguardo all’esito di tali ultime domande - restando di conseguenza assorbiti gli ulteriori motivi di ricorso, a queste attinenti - e provvederà anche alla liquidazione delle spese della presente fase del giudizio. 3. Sono accolti i primi quattro motivi del ricorso, assorbiti gli altri. La sentenza impugnata è cassata, con rinvio alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie i primi quattro motivi del ricorso, assorbiti gli altri cassa in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.