In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ed in ipotesi di compravendita immobiliare, la disposizione di cui all’art. 2932, comma 2, c.c. - che subordina l’accoglimento della domanda diretta ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso alla realizzazione del presupposto dell’offerta della controprestazione - non richiede che l’offerta sia reale o per intimazione, ai sensi degli art. 1208 e 1209 c.c., potendo essere sufficiente un’offerta nelle forme d’uso, ai sensi dell’art. 1214 c.c. e, in definitiva, un’offerta costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguire la controprestazione, espressa in qualsiasi modo che escluda dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere ne consegue che integrano il presupposto di legge anche l’offerta della prestazione, formulata in giudizio dalla parte, personalmente o per mezzo del suo procuratore, prima della pronuncia, ovvero la manifestazione di volontà di corrispondere il residuo prezzo di vendita rappresentata nell’atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore.
Con la pronuncia del 22 maggio 2015, n. 10546, il S.C. esclude l’inadempimento dei promissari acquirenti qualora non sia scaduto il termine per la loro prestazione e precisa che, in tale ipotesi, l’offerta può essere fatta in qualsiasi forma, anche non reale, purché rappresenti una precisa e chiara intenzione degli stessi ad adempire all’obbligazione pattuita. Il caso. La sentenza in commento prende le mosse dall’azione giudiziaria avviata in presenza di un contratto preliminare di compravendita all’esito del quale le parti non sono addivenute alla stipula del definitivo, lamentando reciprocamente l’inadempimento delle relative prestazioni. Per quanto di interesse in questa sede, a ricorrere per Cassazione sono i promissari acquirenti i quali, dopo l’esperimento vittorioso dell’azione ex art. 2932 c.c. in primo grado, si sono visti riformare tale decisione in appello, sul rilievo che non avrebbero fatto un’offerta formale per l’adempimento della prestazione. Il S.C. cassa la decisione della Corte territoriale e decide nel merito, considerando che la prestazione dei promissari acquirenti doveva essere effettuata alla stipula del rogito e che quindi gli stessi non potevano essere considerati inadempimenti, avendo comunque in precedenza espresso la loro intenzione di adempiere e non essendo necessaria un’offerta reale. Azione ex art. 2932 c.c. ed esecuzione della prestazione prima o dopo? Il S.C. rammenta che, ai fini dell’azione ex art. 2932 c.c., l’adempimento della prestazione dell’attore deve essere valutato in due diversi momenti, a secondo dalla previsione contrattuale. In particolare, il contraente che chiede l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto è tenuto ad eseguire tempestivamente la prestazione a suo carico o a farne offerta nei modi di legge solo se tale prestazione era già esigibile al momento della domanda giudiziale in ogni altro caso, invece, è sufficiente anche la semplice offerta della prestazione medesima, che può essere fatta anche in corso di causa, in qualsiasi forma idonea a manifestare la volontà di adempiere. Domanda di esecuzione specifica ed offerta della prestazione. Alla stregua del dato normativo e secondo la prevalente interpretazione della giurisprudenza, nel caso in cui le parti di un contratto preliminare di vendita immobiliare abbiano convenuto che il pagamento del residuo prezzo debba essere effettuato all’atto della stipulazione del contratto definitivo, l’offerta di cui al 2 comma art. 2932 c.c. è da ritenersi soddisfatta con la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, essendo essa necessariamente implicita nella domanda, così che, in tale ipotesi, deve senz’altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso ed il pagamento del residuo prezzo deve essere imposto come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice. Da ciò discende che il contraente che chieda l’esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguirne la prestazione o a farne offerta se questa sia esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento di esso o del residuo risulti dovuto all’atto della stipulazione del definitivo. Offerta della prestazione anche nel corso del giudizio. L’offerta della prestazione corrispettiva, da parte del contraente che abbia proposto la domanda di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare avente per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, può essere validamente fatta in tutto il corso del giudizio, non avendo alcuna rilevanza, al riguardo, il fatto che il convenuto abbia intanto proposto in via riconvenzionale la contrapposta domanda di risoluzione del preliminare per inadempimento dell’attore. Tanto più che, in tal caso, risulta sempre e soltanto decisivo stabilire, all’esito della valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi comportamenti, a quale dei contraenti debba essere addebitato l’inadempimento colpevole che possa giustificare l’inadempimento dell’altro, in forza del principio inadimplenti non est adimplendum . L’inadempimento del preliminare non serve che sia grave. Nel caso di un contratto preliminare di vendita, è sufficiente il mancato adempimento della prestazione, ancorché non connotato da gravità, a giustificare l’esperimento dell’azione di cui all’art. 2932 c.c., dovendosi ritenere impropria la trasposizione, in tema di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto, di una disposizione del tutto peculiare come quella contenuta nell’art. 1455 c.c.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 11 marzo – 22 maggio 2015, numero 10546 Presidente Russo – Relatore Stalla Svolgimento del giudizio Nel settembre 2001 B.A. e D.Q.C. convenivano in giudizio S.F. e Be.Ma.Gi. , chiedendo che venisse pronunciata sentenza ex articolo 2932 cod.civ. di trasferimento a loro favore di un complesso immobiliare già dedotto in un preliminare di vendita del luglio 2001, e per il quale essi promissari acquirenti offrivano a borsa aperta il saldo ancora dovuto 2,8 miliardi di lire . A sostegno della domanda deducevano che i promittenti venditori, pur avendo ricevuto, nei termini prestabiliti, acconti complessivi per 200 milioni di lire, avevano in più occasioni mostrato inequivoca volontà di non adempiere il preliminare, offrendo in vendita il compendio immobiliare ad altre persone. Nella costituzione in giudizio dei convenuti - che contestavano il proprio inadempimento deducendo, al contempo, l'inadempimento degli attori nel pagamento di un ulteriore acconto di 1,4 miliardi di lire entro il termine essenziale pattuito interveniva la sentenza numero 928/09 con la quale l'adito tribunale di Verona, in accoglimento della domanda, trasferiva agli attori la proprietà degli immobili, sotto condizione del pagamento del residuo prezzo. Interposto appello da S.F. e Be.Ma.Gi. , veniva emessa la sentenza numero 1422/11 con la quale la corte di appello di Venezia, in riforma della prima decisione - respingeva la domanda degli attori - disponeva che i convenuti restituissero l'acconto ricevuto, con trattenimento della caparra - condannava gli attori alle spese di entrambi i gradi di merito. Avverso questa sentenza B. e D.Q. propongono ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi resistono con controricorso il S. e la Be. , i quali hanno altresì proposto un motivo di ricorso incidentale. I ricorrenti hanno depositato memoria ex articolo 378 cpc. Motivi della decisione 1.1 Ragioni logiche e giuridiche inducono a trattare dapprima il ricorso incidentale di S. e Be. , in quanto incentrato sul presupposto stesso dell'azione costitutiva di trasferimento, insito nella mancanza di consenso da parte dei promittenti venditori. Con l'unico motivo di ricorso incidentale essi lamentano, in particolare, violazione o falsa applicazione dell'articolo 2932 cod.civ., per avere la corte di appello erroneamente affermato l'interesse degli attori ad agire ex articolo 2932 codice civile, nonostante che, al momento dell'introduzione del giudizio, il termine di adempimento posto a loro carico perfezionamento del rogito entro il 31 ottobre 2001 non fosse ancora maturato così da non potersi configurare alcun inadempimento di parte promittente venditrice. p. p. 1.2 La doglianza è infondata. La corte di appello sent. pagg.4 e 5 ha affermato l'interesse ad agire dei promissari acquirenti ex articolo 2932 cit. poiché l'istruttoria compiuta aveva confermato che il S. , nell'estate 2001 e dopo la stipula del preliminare dedotto in giudizio, aveva anche con l'intervento di mediatori e dispiego di planimetrie trattative di vendita a terzi dello stesso compendio immobiliare sottacendo, allo scopo, la circostanza che quest'ultimo fosse già stato promesso agli attori. La valutazione del quadro probatorio basato essenzialmente su convergenti e qualificate dichiarazioni testimoniali deponeva dunque per ritenere dimostrato il comportamento del S. il quale, in violazione del principio di buona fede contrattuale, nonostante 1'impegno assunto con gli attori, intavolava trattative con terze persone per la vendita dell'immobile già promesso agli attori. Tale comportamento legittima la proposizione dell'azione ex articolo 2932 codice civile, l'unico mezzo che poteva assicurare ai promissari acquirenti l'effettiva acquisizione dell'immobile sent. pag. 6 . Ora, l'accertamento in fatto così compiuto dal giudice di merito deve costituire un punto fermo ed intangibile nell'affermazione dell'inadempimento dei convenuti, il cui comportamento, in contrasto con l'obbligo di buona fede nell'esecuzione del contratto, denotava, a giudizio della corte di appello, univoca volontà di non dare corso al preliminare, così come stipulato con gli attori dai quali avevano d'altra parte già ricevuto acconti per 200 milioni di lire. Questo convincimento - tanto più a fronte di una censura incidentale basata esclusivamente sulla violazione o falsa applicazione di legge, non già su carenze motivazionali - non può trovare qui smentita, costituendo espressione di una tipica valutazione di merito a sua volta derivante da una determinata e concorde ricostruzione, da parte dei giudici di primo e secondo grado, della fattispecie concreta sulla base delle prove conseguite. Significativo è che, in proposito, i ricorrenti incidentali sollecitino espressamente la cassazione della sentenza su questo punto in esito ad una diversa e più esauriente analisi delle risultanze istruttorie da parte del giudice di appello con ciò palesando di voler inammissibilmente invalidare il giudizio della corte territoriale proprio sotto il profilo dell'accertamento in fatto del loro inadempimento agli obblighi derivanti dal preliminare e, segnatamente, attraverso una diversa e più gradita valutazione probatoria. Quanto allo stretto profilo della conformità normativa della decisione impugnata, rileva che correttamente la corte di appello ha individuato il presupposto dell'azione ex articolo 2932 cod.civ. nell'inadempimento al preliminare da parte dei promittenti venditori. Inadempimento colto sia nella sua attualità, di violazione dell'obbligo di buona fede nell'esecuzione del contratto obbligo che avrebbe dovuto indurre i promittenti venditori ad astenersi dal dedurre gli immobili in concrete trattative di vendita a favore di terzi sia nella sua inequivoca proiezione futura, di evidente volontà di sottrarsi all'adempimento del preliminare. Anche quest'ultimo profilo deve reputarsi in linea con il presupposto normativo dell'azione ex articolo 2932 cod.civ., posto che l'inadempimento contrattuale può concretarsi anche prima della scadenza prevista per l'adempimento, qualora il debitore - in violazione dell'obbligo di buona fede - tenga una condotta incompatibile con la volontà di adempiere alla scadenza Cass. numero 23823 del 21/12/2012 . Va d'altra parte considerato come sia stata proprio l'anticipata manifestazione della volontà di non eseguire il preliminare da parte dei promittenti venditori a determinare nei promissari acquirenti l'interesse concreto ed attuale a proporre, anche prima della data fissata per il rogito di trasferimento, la domanda ex articolo 2932 cod.civ. la cui trascrizione, ex articolo 2652 numero 2 cod.civ., li tutelava nell'ipotesi di alienazione dell'immobile a terzi. Nemmeno in ciò, in definitiva, si ravvisa un profilo di violazione normativa posto che l'azione ex articolo 2932 cod.civ. può essere proposta anche prima della scadenza del termine di adempimento, qualora risulti già conclamata la volontà di non adempiere dell'altra parte. p. 2.1 Venendo con ciò al ricorso principale, B.A. e D.Q.C. lamentano, con il primo motivo , violazione o falsa applicazione dell'articolo 2932, secondo comma, cod.civ Ciò perché la corte di appello avrebbe erroneamente affermato il loro inadempimento all'obbligo di corrispondere l'ulteriore acconto pattuito, ovvero di farne offerta formale, nonostante che tale acconto scadente nell'ottobre 2001 , non fosse ancora esigibile al momento dell'atto introduttivo del giudizio con conseguente sufficienza di un'offerta non formale, attestante la loro seria volontà di adempiere tra l'altro, nella specie dedotta in un'offerta a borsa aperta” non del solo acconto, ma dell'intero saldo-prezzo . p. 2.2 La censura è fondata. La corte di appello - ritenendo di fare con ciò applicazione di quanto stabilito dalla S.C. con sentenza numero 26226 del 13/12/2007 - ha ravvisato l'inadempimento dei promissari compratori nel non aver corrisposto il prezzo, né formulato offerta formale del medesimo offerta formale asseritamente resa qui indispensabile, ai sensi del secondo comma dell'articolo 2932 cc, dalla circostanza che il pagamento di un acconto 1,4 miliardi di lire fosse stato dalle parti pattuito per il giorno prima della data fissata per il rogito al più tardi, il 31 ottobre 2001 . In effetti, la sentenza di legittimità citata dalla corte di appello ha affermato che in tema di contratto preliminare, ai fini dell’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex articolo 2932. cod. civ. è sufficiente la semplice offerta non formale di esecuzione della prestazione in qualsiasi forma idonea a manifestare la relativa volontà soltanto se le parti abbiano previsto il pagamento del prezzo, o del residuo prezzo, contestualmente alla stipula del contratto definitivo. Se, invece, il pagamento del prezzo o di una parte di esso deve precedere la stipulazione del contratto definitivo, la parte è obbligata, alla scadenza del previsto termine, anche se non coincidente con quella prevista per la stipulazione del contratto definitivo, al pagamento, da eseguirsi nel domicilio del creditore o da offrirsi formalmente nei modi previsti dalla legge, non sussistendo in tale ipotesi nessuna ragione che giustifichi la sufficienza dell'offerta informale in caso contrario, colui che è tenuto al pagamento è da considerarsi inadempiente e non può ottenere il trasferimento del diritto, ove la controparte sollevi l'eccezione di cui all'articolo 1460 cod. civ. . La presente fattispecie è tuttavia connotata da una peculiarità che non rende del tutto calzante il principio di diritto testé riportato riferito alle ipotesi che sono quelle normalmente ricorrenti in cui la domanda ex articolo 2932 cc venga proposta successivamente alla scadenza dei termini fissati dalle parti per il pagamento del prezzo e la stipula del definitivo v.Cass. 10469/01 Cass.4365/02 Cass. 20867/04 Cass. 25144/14 . Nel caso in esame, invece, il giudizio ex articolo 2932 cc è stato introdotto settembre 2001 prima, tanto della data fissata per la corresponsione di un'ulteriore rata di acconto 30 ottobre 2001 quanto della data fissata per il rogito 31 ottobre 2001 quanto, ancora, della data fissata per il saldo-prezzo novembre 2001, dopo il rogito . Ne deriva che il pagamento del prezzo, in base agli accordi del preliminare, doveva qui avvenire in parte prima del rogito il giorno precedente ed in parte dopo nel mese successivo ma, in ogni caso, né l'ulteriore rata di acconto né il saldo erano per contratto già esigibili nel momento in cui i promissari acquirenti agirono ex articolo 2932 cc sicché in tale momento questi ultimi non potevano ritenersi inadempienti, poiché i convenuti non avevano diritto di esigere la loro prestazione. In tale situazione doveva dunque farsi integrale applicazione del disposto del secondo comma dell'articolo 2932 cod.civ., secondo cui la parte che agisca in via costitutiva non è tenuta ad eseguire la sua prestazione, né a farne offerta formale, qualora tale prestazione non sia ancora esigibile al momento della domanda. Va del resto considerato che la ratio legis” sottesa al secondo comma della norma in esame riposa sulla inesistenza dei presupposti di corrispettività per disporre il trasferimento del bene in esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, ogniqualvolta la parte che domandi tale trasferimento risulti essa stessa inadempiente, per non aver eseguito ovvero offerto nei modi di legge la propria prestazione già scaduta al momento della domanda. Si tratta, all'evidenza, di una ratio legis” che non ha modo di operare allorquando la parte chieda il trasferimento del bene ex articolo 2932 cod.civ. in un momento in cui la prestazione a suo carico non sia ancora scaduta nella specie né per il saldo-prezzo, da corrispondersi addirittura dopo il definitivo, né per l'ulteriore rata di acconto . In definitiva - in ipotesi di inesigibilità per mancata venuta a scadenza della prestazione della parte attrice al momento dell'introduzione del giudizio ex articolo 2932 cc - deve ritenersi necessaria e sufficiente un'offerta di adempimento anche non formale o per intimazione ai sensi degli artt. 1208 e 1209 cod. civ. purché espressa in qualsiasi modo che escluda ragionevoli dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere e, dunque, a tal punto seria e concludente da far ritenere un'effettiva e puntuale volontà di adempimento a fronte del trasferimento del bene, comunque a tale adempimento condizionato Cass. numero 10139 del 27/09/1991 Cass. numero 3660 del 28/05/1988 Cass. numero 9176 del 11/07/2000 . Ed in effetti integra i presupposti di concludenza e serietà l'offerta della prestazione formulata in giudizio dalla parte, personalmente o per mezzo del suo procuratore, prima della pronuncia ed in funzione di questa ovvero la manifestazione di volontà di corrispondere il residuo prezzo di vendita, come rappresentata nell'atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore Cass. numero 5151 del 03/04/2003 Cass. numero 26011 del 23/12/2010 . p. 3.1 Con il secondo motivo di ricorso e secondo bis” B.A. e D.Q.C. deducono violazione o falsa applicazione dell'articolo 1457 cod.civ Ciò perché la corte di appello avrebbe erroneamente posto a loro carico il mancato rispetto del termine essenziale, nonostante che di termine essenziale a favore dei promittenti venditori non potesse parlarsi nell'ipotesi di inadempimento da parte di costoro all'obbligo di trasferire il bene così come accertato dalla stessa corte territoriale né in pendenza di un giudizio da loro proposto per ottenere sentenza costitutiva del consenso mancante. Con il terzo motivo di ricorso si deduce erronea disapplicazione dell'articolo 1460 cod.civ. eccezione di inadempimento , per avere la corte di appello ritenuto legittimo il recesso intimato dai promittenti venditori, successivamente all'atto di citazione, per il preteso inadempimento di essi promissari acquirenti nella corresponsione dell'acconto nonostante che fossero gli stessi convenuti a risultare inadempienti, già prima dell'introduzione del giudizio, al loro obbligo di trasferimento degli immobili. Con il quarto motivo di ricorso viene dedotta - ex articolo 360, 1A co. numero 5 cod.proc.civ. - contraddittorietà della motivazione, per avere la corte di appello, da un lato, accertato l'inadempimento dei promittenti venditori e, dall'altro, ritenuto legittimo il loro recesso a fronte di un successivo preteso inadempimento di essi promissari acquirenti. p. 3.2 Si tratta di doglianze suscettibili di trattazione unitaria, in quanto tutte accomunate dall'erronea regolazione della controversia, da parte della corte di appello, nell'ambito della disciplina dell'inadempimento reciproco ex articolo 1460 cod.civ La loro fondatezza consegue direttamente dall'accoglimento del primo motivo di ricorso principale, come testé ritenuto. È infatti evidente come - una volta definitivamente appurato dal giudice di merito l'inadempimento dei promittenti venditori supra, p. 1.2 , ed una volta escluso che i promissari venditori potessero reputarsi a loro volta inadempienti con riguardo a prestazioni non ancora esigibili al momento dell'introduzione del giudizio ex articolo 2932 cc supra, p. 2.2 - non vi fosse spazio alcuno per configurare una contrapposizione comparativa di inadempimenti tale da rendere legittimamente opponibile da parte dei convenuti l'eccezione ex articolo 1460 cit Sicché a ragione la corte di appello ha osservato v. sent. pag.6, salvo poi non far discendere, da tale affermazione, coerenti conseguenze che, in tale situazione, la proposizione dell'azione ex articolo 2932 cc costituiva l'unico mezzo che poteva assicurare ai promissari acquirenti l'effettiva acquisizione dell'immobile , in alternativa ad una tutela meramente risarcitoria del loro diritto. La non invocabilità dell'eccezione di inadempimento da parte dei promittenti venditori vale anche sotto lo specifico profilo del mancato rispetto, da parte dei promissari acquirenti, del termine di corresponsione dell'ulteriore rata di acconto posto che, da un lato, anche il pagamento di quest'ultima era stato tempestivamente ed efficacemente dedotto, unitamente al saldo, nell'offerta di pagamento contenuta nell'atto di citazione antecedente alla scadenza prevista dal contratto preliminare e che, dall'altro, una volta introdotta ex articolo 2932 cod.civ. la domanda costitutiva del consenso mancante, i promittenti venditori non avevano più titolo di invocare, con il recesso, l'essenzialità di termini di pagamento successivi e contenuti in un contratto da essi stessi inadempiuto. Ne segue il rigetto del ricorso incidentale e l'accoglimento di quello principale con conseguente cassazione della sentenza impugnata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, sussistono i presupposti per la pronuncia nel merito ex articolo 384 2^ co. cpc mediante rigetto dell'appello proposto da Be.Ma.Gi. e S.F. avverso la sentenza numero 928/09 del tribunale di Verona. Si condanna infine parte appellante e ricorrente incidentale, in ragione della sua soccombenza, alla rifusione delle spese del grado di appello e del presente giudizio di cassazione spese che si liquidano, come in dispositivo, ai sensi del DM 10 marzo 2014 numero 55. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso principale respinge il ricorso incidentale cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito ex articolo 384 2A co.cpc, respinge l'appello proposto da Be.Ma.Gi. e S.F. avverso la sentenza numero 928/09 del tribunale di Verona, che conseguentemente conferma condanna parte appellante e ricorrente incidentale al pagamento delle spese del giudizio di appello, che liquida in euro 16.000,00, di cui euro 600,00 per esposti ed il resto per compenso professionale nonché di quelle del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 15.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed il resto per compenso professionale oltre rimborso forfettario spese generali ed accessori di legge.