Se il conduttore, all’atto di stipulazione del contratto di locazione, non ha denunciato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna.
Così si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza n. 10282, depositata il 20 maggio 2015. Il caso. La Corte d’appello di Roma, in riforma della pronuncia di primo grado, rigettava le opposizioni proposte da una società conduttrice contro dei decreti ingiuntivi emessi su richiesta della società locatrice per il pagamento di canoni per la locazione di un immobile, adibito ad uso deposito e lavorazione. Mentre il primo giudice riteneva che l’inadempimento della locatrice fosse grave, dichiarando la risoluzione del contratto, in quanto l’immobile era affetto da vizi che lo rendevano inidoneo all’uso pattuito, la Corte territoriale affermava che le infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla copertura dell’immobile, nonché l’inefficienza dell’impianto idrico, fossero vizi riconoscibili utilizzando la normale diligenza al momento in cui l’immobile era stato visionato, per cui dovevano ritenersi accettati dal conduttore. In più, la società conduttrice non poteva già il primo giorno della locazione chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno, avendo dichiarato, in un punto del contratto, di accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava. La società conduttrice ricorreva in Cassazione, sostenendo che i giudici di merito avessero erroneamente interpretato il punto del contratto di locazione, ritenendo che in ogni caso il conduttore, in presenza di vizi ancorché gravi della cosa locata, non potesse mai chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone o il risarcimento del danno e l’esatto adempimento. Inoltre, la Corte di merito avrebbe erroneamente posto a fondamento della decisione non le prove proposte dalle parti bensì un fatto che non è neanche qualificabile come nozione di comune esperienza. Vizi facilmente riconoscibili. La Corte di Cassazione ricostruisce la vicenda la società conduttrice, dopo aver visionato l’immobile e stipulato il contratto di locazione con decorrenza il 1° dicembre 2003, il primo giorno della locazione denunciava una serie di carenze che impedivano lo svolgimento dell’attività produttiva tra cui una serie di infiltrazioni di acqua piovane e l’inefficienza degli impianti idrici . Sospeso il pagamento dei canoni, la conduttrice comunicava alla locatrice l’avvenuta risoluzione del contratto per grave inadempimento, offrendo in consegna l’immobile il 7 febbraio 2004. La locatrice non si presentava a ritirare, per cui la conduttrice attivava la procedura di consegna per offerta formale, conclusasi con l’intervento dell’ufficiale giudiziario il 27 febbraio. Secondo i giudici di merito, i vizi denunciati erano facilmente riconoscibili nel momento in cui era stato visionato l’immobile, utilizzando la normale diligenza. Infatti, il buon funzionamento dell’impianto idrico poteva essere sperimentato semplicemente mettendo in funzione l’impianto, mentre le infiltrazioni potevano verosimilmente individuarsi dalla presenza di eventuali macchie sul soffitto . Inoltre, nel punto contestato del contratto, il conduttore riconosceva espressamente che i locali e gli impianti erano in buono stato ed idonei all’uso convenuto. La decisione non si basava quindi su una presenza certa di macchie sul soffitto e chiazze d’acqua per terra prima della stipula del contratto, bensì sul concetto di vizio facilmente riconoscibile. I vizi denunciati, infatti, se realmente esistenti, avevano una natura tale da poter essere facilmente riconoscibili al momento in cui è stato visionato l’immobile, tanto che la conduttrice li aveva denunciati già il primo giorno di inizio della locazione. Rinuncia implicita. I giudici di legittimità ricordano che se il conduttore, all’atto di stipulazione del contratto di locazione, non ha denunciato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna. Non può, quindi, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, né avvalersi dell’eccezione ex art. 1460 c.c. eccezione di inadempimento . Non si può, infatti, escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell’eventuale riduzione dell’uso pattuito o accollandosi l’onere delle spese necessarie per adeguare l’immobile locato all’uso convenuto, in cambio di un canone inferiore a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso. Idoneità riconosciuta nella clausola contrattuale. Inoltre, in tema di locazione di immobile adibito ad uso diverso, nel caso in cui il conduttore abbia in contratto riconosciuto il bene locato idoneo all’uso pattuito e abbia esonerato il locatore da ogni inadempienza, è irrilevante la sussistenza di vizi conosciuti o conoscibili da parte dello stesso conduttore. In tal caso, quindi, deve escludersi la risoluzione del contratto, essendo, in base alla relativa valida clausola contrattuale, rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione di tali vizi ed all’autonomia delle parti la valutazione dei vizi che non rendono impossibile il godimento del bene. Per questi motivi, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 25 febbraio – 20 maggio 2015, numero 10282 Presidente Russo – Relatore Armano Svolgimento del processo Con sentenza dell'11 maggio 2011 la Corte di appello di Roma, a modifica della decisione di primo grado, ha rigettato le opposizioni proposte dalla M. e B. Italia s.r.l avverso due decreti ingiuntivi emessi su richiesta della società C.S.D s.r.l per il pagamento di canoni per la locazione di un immobile sito in Roma, adibito ad uso deposito e lavorazione, in virtù di un contratto con decorrenza dal 1 dicembre 2003. II giudice di primo grado, sul rilievo che l'inadempimento della società locatrice C.S.D doveva ritenersi grave, ha dichiarato la risoluzione del contratto perché l'immobile concesso in locazione era affetto da vizi che lo rendevano inidoneo all'uso pattuito , revocando i decreti ingiuntivi emessi. La Corte d'appello, rigettato il motivo di impugnazione sulla validità della procura , sul rilievo che la procura in primo grado era stata conferita anche per la eventuale successiva fase impugnazione, ha ritenuto che le infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla copertura dell'immobile, nonché l'inefficienza dell'impianto idrico, erano vizi riconoscibili utilizzando la normale diligenza al momento in cui l'immobile era stato visionato, e che pertanto dovevano ritenersi accettati dal conduttore. Inoltre, la società conduttrice non poteva già il primo giorno della locazione chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento dei danno, avendo dichiarato, al punto sette dei contratto, di accettare l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava . Avverso detta sentenza propone ricorso la società M. e B. Italia s.r.l con cinque motivi illustrati da successiva memoria ex articolo 378 c.p.c. Resistono la Clezio s.r.l in liquidazione,già C.S.D, e M.S. e V.G. nella loro qualità di cessionari dei credito della società C.S.D. La Clezio s.r.l presenta anche memoria ex articolo 378 c.p.c Motivi della decisione Preliminare è l'esame dei terzo e quarto motivo di ricorso la cui trattazione può avvenire congiuntamente per la stretta connessione logico giuridica che li lega . 1.Con il terzo motivo si denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 100, 75 e 85 c.p.c. in relazione all'articolo 360 numero tre c.p.c. Sostiene la società ricorrente che in data 23 aprile 2007, con atto di cessione di partecipazione in S.r.l. gli unici soci della C,S.D, titolari dei 100% dei capitale sociale, 2 S. e G., avevano ceduto le rispettive quote alla S.r.l. Clezio, mentre essi rimanevano titolari di alcuni crediti, fra cui quello nei confronti della società M. e Bizzáglia . Di conseguenza il 7-9-2007 , data di deposito del ricorso , la società C.S.D non era legittimata a proporre l'appello in quanto non aveva più interesse ad agire e contraddire nel giudizio ed aveva perso la capacità processuale. 2.Con il quarto motivo si denunzia violazione o falsa applicazione degli articoli 75 e 83 c.p.c. in relazione all'articolo 360 numero 3 c.p.c. Sostiene la società ricorrente che la procura in calce all'atto di appello era stata rilasciata da M.S. e V.G., qualificatisi legali rappresentanti della società C.S.D, mentre a quella data non avevano più tale qualifica, essendo la società rappresentata dall'amministratore unico L.M Secondo la ricorrente si è in presenza di una procura falsa che non può essere superata dalla circostanza che agli stessi avvocati era stato rilasciata procura dalla società C.S.D per tutti gradi del giudizio fin dalla richiesta dei decreto ingiuntivo. 3.1 due motivi sono infondati Infatti nel caso di successione a titolo particolare nel diritto controverso, il processo, in virtù dei principio stabilito dall'articolo 111 cod. proc. civ., continua tra le parti originarie, con la conseguenza che l'alienante mantiene la sua legittimazione attiva ad causam , conservando tale posizione anche nel caso di intervento, ai sensi del medesimo articolo 111, terzo comma, cod. proc. civ., dei successore a titolo particolare, il quale ha legittimazione distinta e non sostitutiva, ma autonoma Cass. Sentenza numero 1200 del 22/01/2015 La successione per atto tra vivi a titolo particolare nei diritto controverso, disciplinata all'articolo 111 cod. proc. civ., concerne la titolarità attiva e passiva dell'azione, e non già la capacità di agire applicata al processo, con la conseguenza che essa non far venir meno né l'interesse ad agire o a resistere in capo agli originali attori e convenuti, né la legittimazione dell'originario titolare dei diritto. Tale legittimazione, tuttavia, ha portata meramente sostitutiva e processuale, con la conseguenza che gli effetti sostanziali della pronuncia si spiegano solo nei confronti dell'effettivo nuovo titolare, sia o meno il medesimo intervenuto in giudizio. Sez. 3, Sentenza numero 22503 del 23/10/2014 Di conseguenza la società C.S.D., indipendentemente dalle vicende relative alla cessione delle quote sociali o dei singoli crediti , è legittimata processuale a proporre l'impugnazione avverso la sentenza di primo grado. 4.Fin dalla richiesta di decreto ingiuntivo V.G. , legale rapp.nte della C.S.D, ha conferito procura agli avv.ti Antonio e Giuseppe Rappazzo , anche per la fase di impugnazione in appello. Si applica nella specie il principio di diritto, che qui si ribadisce, per il quale la procura conferita al difensore dall'amministratore in rappresentanza di una società di capitali per ogni stato e grado della causa è valida anche per il giudizio di appello e resta tale anche se l'amministratore dopo il rilascio della procura e prima della proposizione dell'impugnazione, è cessato dalla carica così cass. numero 11536 dei 23/05/2014Cass. numero 11635/01, nonché Cass. numero 21563/08, in motivazione cfr. anche Cass. numero 13434/02, numero 8281/06, numero 5319/07, numero 11847/07, che esprimono il principio, più generale, secondo cui la sostituzione della persona titolare dell'organo avente Il potere di rappresentare in giudizio la persona giuridica non è causa di estinzione dell'efficacia della procura alle liti, la quale continua ad operare a meno che non sia revocata dal nuovo rappresentante legale . Poiché la procura alle liti apposta a margine dei ricorsi per decreto ingiuntivo proposto C.S.D s.r.l. è stata rilasciata dall'allora legale rappresentante della società ed è estesa anche al secondo grado dei giudizio, la sopravvenuta cessazione dalla carica in capo alla persona fisica che rappresentava la società, non ha alcuna conseguenza sull'atto, che va invece imputato direttamente a quest'ultima ed ha mantenuto intatta la sua validità. 5. Con il primo motivo di ricorso si denunzia vizio di insufficiente contraddittoria motivazione ex articolo 360 numero 5 c.p.c. in relazione a un fatto controverso e decisivo per il giudizio costituito dalla ritenuta esistenza , di macchie sul soffitto o tracce di chiazze d'acqua sul pavimento . La società ricorrente sostiene che non erano presenti macchie d'acqua prima della stipula dei contratto ed a tal fine si riporta alle risultanze dell'interrogatorio libero di E.B. di V.G. e di S. M 6 Con il secondo motivo di ricorso si denunzia violazione e falsa applicazione dell'articolo 115 c.p.c. in relazione all'articolo 360 numero 3. Sostiene la società ricorrente che i giudici di merito hanno posto a fondamento della decisione non le prove proposte dalle parti bensì un fatto che non è neanche qualificabile come nozione di comune esperienza. 7.Con il quinto motivo si denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 1575,1578,1579 e 1460 ex. articolo 360numero 3 c.p.c. La società ricorrente sostiene che la corte di appello ha erroneamente interpretato il contenuto dell'articolo sette dei contratto di locazione, ritenendo che in ogni caso il conduttore, in presenza di vizi ancorché gravi della cosa locata, non può mai chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone o il risarcimento del danno e l'esatto adempimento. 8.1 tre motivi si esaminano congiuntamente per la stretta connessione logica che li lega e sono. infondati. E necessario riportare lo svolgimento dei fatti quali risultano dalla sentenza impugnata. La società conduttrice, dopo aver visionato l'immobile e stipulato il contratto di locazione con decorrenza 1 dicembre 2003, il primo giorno della locazione ha denunciato una serie di carenze che impedivano lo svolgimento dell'attività produttiva, quali la presenza di una serie di infiltrazioni d'acqua piovana che interessava il capannone destinato a deposito di merci alimentari, nonché la totale inefficienza degli impianti idrici. Sospeso il pagamento dei canoni, la conduttrice ha comunicato alla società C.S.D l'avvenuta risoluzione dei contratto per grave iñadempimento, offrendo in consegna l'immobile in data 7 febbraio 2004. Poiché la locatrice non si è presentata ritirare l'immobile, la conduttrice ha attivato la procedura di consegna per offerta formale che si è conclusa con l'intervento dell'ufficiale giudiziario il 27 febbraio 2004. 9.La Corte d'appello ha ritenuto che i vizi denunziati dalla società conduttrice erano vizi facilmente riconoscibili al momento in cui era stato visionato l'immobile utilizzando la normale diligenza. Infatti la il buon funzionamento dell'impianto idrico poteva essere sperimentato con la semplice messa in funzione dell'impianto mentre le infiltrazioni potevano verosimilmente individuarsi dalla presenza di eventuali macchie sul soffitto. Inoltre nell'articolo sette del contratto di locazione il conduttore riconosceva espressamente che i locali ed impianti erano in buono stato idonee all'uso convenuto e che l'immobile che doveva essere esclusivamente usata uso deposito e lavorazione era idoneo a tale scopo. 10.Da tale motivazione appare evidente che la Corte d'appello non ha affermato come dato certo la presenza di macchie da infiltrazioni sul soffitto e chiazze d'acqua per terra, che è il fatto investito dalla censura vizio di motivazione coi primo motivo di ricorso. Bensì il ragionamento si è incentrato sul concetto giuridico di vizio facilmente riconoscibile. Infatti è indubbio, come affermato dalla Corte d'appello, che i vizi denunziati, se realmente esistenti avevano una natura tale da poter essere facilmente riconoscibili al momento in cui è stato visionato l'immobile, tant'è vero che la società conduttrice li ha potuti denunziare già il primo giorno di inizio della locazione. La riconoscibilità del vizio della cosa locata , valutata dalla Corte di merito come giuridica accettazione dei vizio stesso, è un accertamento in fatto non più rivalutabile in sede di legittimità se, come nella specie, è sorretto da motivazione logica e non contraddittoria. Inoltre la società resistente non censura adeguatamente la motivazione di cui non coglie la ratio decidendi, incentrando il motivo di impugnazione sulla prova della presenza o meno delle macchie di infiltrazioni sul soffitto 11.1 giudici di merito sul punto hanno applicato la costante giurisprudenza di questa corte secondo cui Allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione dei contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento delta consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione dei contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui ali'articolo 1460 cod. civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso. Cass. Sentenza numero 25278 del 01/12/2009 . 12 Anche nella valutazione della clausola numero 7del contratto di locazione la corte di merito è stata rispettosa della giurisprudenza di legittimità sul punto. Infatti in tema di locazione di immobile adibito ad uso diverso, nel caso in cui il conduttore abbia in contratto riconosciuto il bene locato idoneo all'uso pattuito e abbia esonerato il locatore da ogni inadempienza, é irrilevante la sussistenza di vizi conosciuti o conoscibili da parte dello stesso conduttore. Conseguentemente, in tal caso, deve escludersi la risoluzione dei contratto, essendo, in base alla relativa valida clausola contrattuale, rimessa alla diligenza dei conduttore la constatazione dei detti vizi e all'autonomia delle parti la valutazione dei vizi che non rendono impossibile il godimento dei bene, non potendosi escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità dei bene a! predetto uso. Cass. Sentenza numero 8303 del 31/03/2008 13.Di conseguenza la Corte dl merito ha correttamente valutato il comportamento della società conduttrice, ritenendo che essa stessa ha illegittimamente sospeso il pagamento dei canoni già dal secondo mese dei contratto di locazione e autonomamente ha restituito l'immobile con una procedura di restituzione coattiva a mezzo ufficiale giudiziario prima un accertamento giudiziario sulla effettività dell'inadempimento della società locatrice. Il ricorso pertanto deve essere rigettato. Le spese seguono la soccombenza nel confronti della società resistente, mentre si compensano nei confronti interventori volontari nei cui confronti non è stata proposta alcuna domanda. P.Q.M. LA Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese processuali in favore della società Clezio s.r.I, liquidate in euro 5.100,00 per competenze, euro 200,00 per esborsi oltre accessori e spese generali come per legge. Compensa le spese fra la società ricorrente e M.S. e V.G