In materia locatizia la tutela dell'inadempimento è, prevalentemente, risarcitoria ed indennitaria

E' astrattamente possibile applicare la disciplina ex art. 2932 c.c. ai contratti di locazione la predetta norma disciplina la possibilità che una sentenza si sostituisca ad un contratto non stipulato e disciplini il tempo a seguire.

Pertanto, l'astratta applicabilità deve tener conto della effettiva possibilità di dare attuazione concreta al contratto preliminare originariamente stipulato e non dovrà generare un nuovo e differente negozio, con conseguente attenzione da prestare alla durata del contratto. Il caso. Due persone giuridiche stipulavano preliminare di locazione immobiliare ad uso diverso da quello abitativo. I rapporti tra promissario locatore e conduttore si deterioravano, quindi, il definitivo non veniva mai stipulato e si attivavano due processi volti a regolare le pendenze tra le parti. Il primo giudizio, attivato dalla parte promissaria conduttrice, aveva ad oggetto la richiesta di risoluzione del preliminare e si concludeva al terzo grado di giudizio con il rigetto della domanda. Il secondo giudizio, cui fa riferimento il presente commento, attivato dal promissario locatore, aveva ad oggetto la richiesta di emissione di una sentenza di condanna alla stipula del definitivo ex art. 2932 c.c. nonché il pagamento di tutti i canoni non versati e risarcimento dei danni. Il Tribunale rigettava la domanda, per la parte attinente l'esecuzione specifica dell'obbligo di stipulare il contratto, chiariva che il termine per la stipula del definitivo era spirato prima della sentenza definitiva, mentre, accoglieva la richiesta di risarcimento ma in misura minore rispetto a quella richiesta. La Corte d'appello confermava la decisione di primo grado. Parte promissaria locatrice proponeva ricorso per cassazione. Applicabilità dell'art. 2932 c.c. al preliminare di locazione. La Cassazione ha osservato che non esistono precedenti in tema di applicabilità dell'art. 2932 c.c. in materia di locazione, ad eccezione della sentenza 1708/2000 con cui si riconosceva la possibilità di applicare ai contratti con effetti obbligatori, compreso il contratto di locazione, la tutela ex art. 2932 c.c I giudici di legittimità chiariscono che l'art. 2932 c.c. disciplina la possibilità che una sentenza si sostituisca ad un contratto non stipulato e disciplini il tempo a seguire. Parte attrice ha chiesto una sentenza di condanna alla stipula del contratto definitivo di locazione con condanna al pagamento, con effetto retroattivo, dei canoni scaduti. La S.C. ha statuito che la domanda principale attiene il pagamento dei canoni pregressi, inoltre, in ipotesi di accoglimento della domanda di esecuzione specifica di stipula del contratto definitivo di locazione, si otterrebbe un contratto valevole per il futuro ma differente da quello previsto delle parti, atteso che, con riferimento al caso di specie, si otterrebbe un contratto avente durata temporale differente da quella prevista. In tale ultima ipotesi, si finirebbe per creare un contratto che non ha nulla a che vedere con il preliminare. Tutela nelle vicende locative. Chiarite le logiche di applicabilità dell'art. 2932 c.c. al contratto di locazione, i giudici di legittimità hanno precisato che, in materia locatizia, con particolare riferimento alle locazioni non abitative, la tutela avverso l'inadempimento è di natura risarcitoria per il locatore e di natura indennitaria-risarcitoria per il conduttore. Con queste argomentazioni, la cassazione ha confermato la sentenza del giudice territoriale.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, sentenza 11 febbraio – 29 aprile 2015, n. 8607 Presidente Finocchiaro – Relatore Carluccio Svolgimento del processo 1.Nel maggio 2001, il Gruppo Basso Spa e la Toshiba TEC Italia Imanging System Spa, nella rispettiva qualità di promissario locatore e conduttore, stipularono un preliminare di locazione per il periodo di sei anni, eventualmente rinnovabile, di un complesso edilizio in fase di costruzione da destinarsi ad uffici direzionali della Toshiba. La data inizialmente convenuta per la consegna, preceduta dalla stipulazione del definitivo, del dicembre 2001 venne differita sino al 30 novembre 2002. Dal deteriorarsi dei rapporti tra le parti in collegamento alle vicende del differimento, nacque la domanda di risoluzione del preliminare di locazione, intentata da Toshiba, conclusa con il rigetto, passato in giudicato per effetto della sentenza della Corte di cassazione n. 20302 del 2012. 1.1.Nelle more del processo di cassazione e dopo la sentenza di appello del giudizio suddetto, il Gruppo Basso, con ricorso del 10 giugno 2008, convenne in giudizio la promittente conduttrice chiedendo emettersi sentenza ex art. 2932 cod. civ. in luogo del contratto di locazione che le parti avrebbero dovuto sottoscrivere, con conseguente obbligo della società convenuta per il pregresso di pagare in unica soluzione tutti i canoni di locazione scaduti dal 30 novembre 2002 , oltre accessori in via subordinata, chiese la condanna al risarcimento del danno pari all'ammontare dei canoni scaduti, oltre accessori. Il tribunale, rigettata la domanda di sospensione ex 295 per la pendenza in appello del giudizio di cui si è detto, rigettò la domanda ex art. 2932 c.c. per difetto di interesse, venendo in scadenza il contratto in data antecedente alla sentenza costitutiva richiesta e, ritenuto persistente il contratto preliminare e il suo inadempimento, liquidò il danno in misura minore a quella chiesta. La Corte di appello di Milano, respinse l'impugnazione principale e incidentale e confermò la sentenza di primo grado sentenza 6 aprile 2012 . 2. Avverso la suddetta sentenza, la società promittente locatrice propone ricorso affidato a un motivo, esplicato da memoria. Resiste con controricorso la Toshiba. Motivi della decisione 1.Ai fini che ancora rilevano nel presente giudizio, la Corte di merito, dopo aver rigettato la richiesta di sospensione del processo per l'esistenza dell'altro processo asseritamente pregiudicante e l'eccezione di risoluzione del contratto preliminare avanzata dalla promissaria conduttrice, ritenendo esistente il contratto preliminare, ha confermato il rigetto della domanda principale, argomentando sotto due profili. Il primo è che, sul presupposto della astratta ammissibilità della sentenza ex art. 2932 rispetto a contratti con effetto obbligatorio e della natura costitutiva della sentenza richiesta, con effetti ex nunc al momento del passaggio in giudicato della stessa, non vi è interesse in concreto della parte istante ad una sentenza che prenda il posto del contratto previsto a termine, che è già scaduto al momento dell'emissione della sentenza. Il secondo profilo è che non rileva, ai fini della scadenza del contratto, la previsione nel preliminare dell'eventuale rinnovo perché la rinnovazione è mera eventualità. Quindi, esaminando l'appello della promissaria locatrice in ordine alla quantificazione del risarcimento del danno, effettuata dal primo giudice in accoglimento della domanda subordinata, lo ha rigettato ritenendo la liquidazione parametrata a due affitti annuali corrispondente ad equità, anche in considerazione della circostanza che dell'immobile, ultimato nel 2002, l'offerta di consegna era stata effettuata nel 2004. 2. Con l'unico motivo di ricorso si deduce la violazione dell'art. 2932 c.c. e si impugna la sentenza limitatamente alla parte in cui ha rigettato la domanda principale. La ricorrente sostiene che sarebbe un controsenso ammettere astrattamente l'azione ex art. 2932 c.c. e negarla in concreto per via del termine perché, dati i tempi del processo, sarebbe sempre impossibile ottenere una pronuncia definitiva prima della scadenza del temiine previsto per il contratto. Critica in generale il mancato rilievo dato al rinnovo per via della eventualità dello stesso, e aggiunge che nel contratto di locazione il temine non è essenziale. La controricorrente mette in rilievo che per l'operatività dell'art. 2932 cit. resta comunque un'area in cui l'azione non è esperibile il possibile della norma e che in concreto non vi era la possibilità di realizzare gli effetti del preliminare. 2.1. Il motivo è privo di pregio. In generale deve dirsi che non vi sono precedenti e pregnanti decisioni della Corte di legittimità in tema di preliminare di contratto di locazione e di art. 2932 cod. civ. Invero, la stessa applicabilità della tutela in forma specifica, di cui alla norma in argomento, è solo apoditticamente affermata in una decisione Cass. n. 1708 del 2000 attraverso il richiamo ad un'altra risalente decisione Cass. n. 583 del 1967 . E, dalla parte argomentativa di quest'ultima, emerge che si controverte degli effetti di una sentenza di merito, di un diverso processo, che ha fatto applicazione dell'art. 2932 cod. civ. e si traggono le conseguenze dal carattere costitutivo della stessa in riferimento alla mancanza di effetti retroattivi. In particolare, deve rilevarsi che, nella specie, l'invocazione della tutela in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. è stata effettuata in modo atipico e non rispondente alla conformazione prevista dal legislatore. Invero, più che un difetto di interesse in concreto vi è la non idoneità della norma invocata a supporto ad assicurare il bene della vita chiesto dall'attore adendo l'autorità giudiziaria. Infatti, mentre il ricorso all'art. 2932 cit. è volto ad ottenere una sentenza in luogo del contratto, valevole per il futuro, la società attrice ha chiesto in via principale una sentenza costitutiva in luogo del contratto di locazione non concluso, con conseguente obbligo della resistente per il pregresso di pagare in un'unica soluzione tutti i canoni di locazione già scaduti dal 30 novembre 2002, o dalla diversa data di giustizia, alla pubblicazione della sentenza . Ha chiesto, quindi, la costituzione con sentenza del contratto di locazione, con effetti retroattivi quanto ai canoni non percepiti e sino alla emanazione della stessa. Il bene della vita chiesto è il corrispettivo i canoni per il godimento già avvenuto dell'immobile e non la costituzione del contratto a valere per il futuro. L'ipotetico l'accoglimento della domanda ex art. 2932 non risponderebbe al bene della vita chiesto in ipotesi, si avrebbe la sentenza costitutiva di un contratto di locazione per il futuro quindi di un contratto diverso da quello voluto nel preliminare che era a tempo determinato e per il periodo pregresso ma non il bene della vita chiesto, costituito dal corrispettivo per il contratto di locazione non concluso. D'altra parte, in riferimento al preliminare di un rapporto di durata a tempo quale la locazione, la tutela apprestata al promittente locatore in caso di inadempimento da parte del promittente conduttore, è data dalla domanda per il risarcimento e/o per l'indennità di occupazione, nel caso di uso dell'immobile da parte del promittente conduttore, o dalla domanda di risarcimento per la mancata percezione di reddito dall'immobile promesso in locazione. Danni che, peraltro, la società locatrice ha chiesto in via subordinata ed ottenuto e la cui quantificazione non è più censurata in questa. Della interferenza degli stessi con una ipotetica sentenza di accoglimento chiesta per il pagamento dei canoni relativi al periodo pregresso, la stessa ricorrente è consapevole quando in ricorso afferma che, in ipotesi di accoglimento della domanda principale si dovrà tener conto della esecuzione della sentenza nella parte in cui ha accolto la domanda subordinata. Né, ai fini di far retroagire gli effetti della sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., ha pregio il richiamo della ricorrente alla decisione della Corte di legittimità Cass. n. 10563 del 1993 , che ha affermato la retroattività degli effetti al termine iniziale del contratto, in riferimento ad un contratto di lavoro con termine iniziale, ma a tempo indeterminato. 3. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. Le spese processuali, liquidate secondo i parametri vigenti, seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 8.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17 della 1. n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.