Diritto al rimborso degli oneri accessori: si prescrive entro due anni dalla data di chiusura della gestione annuale

In caso di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l’edificio la data di decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori posti per legge o per contratto a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la scadenza con cui questa in concreto si svolge nell’ambito del rapporto di locazione.

È quanto affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3947, depositata il 26 febbraio 2015. Il fatto. La Corte di appello territorialmente competente – in riforma della sentenza resa in primo grado – ritenuta l’ammissibilità dell’opposizione avverso il decreto ingiuntivo di pagamento di una data somma di denaro, emesso dietro istanza dell’unico proprietario e locatore di più unità immobiliari nei confronti del conduttore di una di queste unità per il pagamento di canoni di locazione e di oneri accessori, revocava il predetto decreto ingiuntivo condannandolo al pagamento della somma residua per i soli oneri accessori oltre interessi e spese processuali. Il conduttore, avverso detta decisione proponeva ricorso per cassazione. Il dies a quo della decorrenza della prescrizione. Nella specie, gli Ermellini hanno ritenuto manifestamente infondata la censura di violazione del canone di interpretazione della clausola contrattuale contenuta nella compravendita denunciata come motivo di ricorso dal conduttore, atteso che gli stessi hanno ritenuto che il Collegio di merito avesse offerto un’interpretazione perfettamente aderente al suo tenore letterale. In particolare, la Corte nel rigettare l’eccezione di prescrizione ex art. 6 l. n. 841/1973, ha giustamente omesso di considerare che il rapporto era cessato perché il conduttore era nel frattempo diventato il proprietario dell’appartamento. Pertanto, non era applicabile, quanto al dies a quo della prescrizione, l’art. 7 del contratto di compravendita secondo cui la definizione a saldo in relazione al pregresso rapporto di locazione sarebbe dovuto avvenire entro due anni dalla data della stipula della compravendita. In proposito, il Collegio evidenzia segnatamente come il termine per la definizione del saldo di cui al contratto di compravendita non fosse previsto come perentorio. Concludendo. La ratio di quanto ritenuto dagli Ermellini sta nel fatto che solo il proprietario si trova nella condizione di elaborare il consuntivo ed accertare se le spese effettuate per quell’immobile locato superino o meno gli acconti periodicamente percepiti alla chiusura della gestione annuale risultando, quindi, irrilevante che, successivamente alla chiusura delle gestioni di cui trattasi, si sia verificato un fatto quale nella specie la vendita dell’appartamento che ha fatto venir meno la situazione di unica titolarità dello stabile.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 15 gennaio – 26 febbraio 2015, numero 3947 Presidente Finocchiaro – Relatore Ambrosio Svolgimento del processo e Motivi della decisione E' stata depositata in cancelleria la seguente relazione 1. La Corte di appello di Roma in riforma della sentenza numero 5610/2009 del Tribunale di Roma - ritenuta l'ammissibilità dell'opposizione avverso il decreto ingiuntivo di pagamento di € 2.143,69 emesso ad istanza dell'INPDAI ora I.N.P.S. nei confronti di M. B. per il pagamento di canoni di locazione e di oneri accessori e considerato il pagamento dei canoni in corso di causa - ha revocato il decreto ingiuntivo, condannando il B. al pagamento della residua somma € 1.942,06 per oneri accessori, oltre interessi e spese processuali. 2. Avverso detta decisione ha proposto ricorso per cassazione M. B. formulando tre motivi. L'I.N.P.S. e, per esso, la Sovingest s.p.a., quale procuratrice speciale, ha resistito con controricorso. 3. Il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli arti. 376, 380 bis e 375 cod. proc. civ., in quanto appare destinato ad essere rigettato. 4. Con i motivi di ricorso si denuncia I violazione e falsa applicazione dell'articolo 6 della legge numero 841/1973 articolo 360 numero 3 cod. proc. civ. II violazione e falsa applicazione dell'articolo 1362 cod. civ. articolo 360 numero 3 cod. proc. civ. III omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti articolo 360 numero 5 cod. proc. civ. . 4.1. I tre motivi di ricorso sono strettamente connessi e si incentrano, tutti, su un unico argomento e, cioè, che la Corte di appello, rigettando l'eccezione di prescrizione in ragione dell'applicabilità alla fattispecie dell'articolo 6 legge numero 841/1973, abbia omesso di considerare che il rapporto di locazione era cessato e che l'INPDAI non era più l'unico proprietario dello stabile, per avere il conduttore acquistato l'appartamento, con la conseguenza che sarebbe applicabile, quanto al dies a quo della prescrizione, l'articolo 7 del contratto di compravendita, secondo cui la definizione del saldo in relazione al pregresso rapporto di locazione avrebbe dovuto avvenire entro due danni dalla data della stipula della compravendita. 4.2. Nessuna delle deduzioni di parte ricorrente coglie nel segno. Innanzitutto la decisione impugnata è conforme alla giurisprudenza di questa Corte, dalla quale il ricorso non offre ragione di discostarsi, secondo cui nell'ipotesi di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio, la data di decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori, posti per legge o per contratto a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione oltre Cass. 09 marzo 2010, numero 5666 già cit. in sentenza Cass. 12 aprile 2006, numero 8609 Cass. 12 maggio 2003, numero 7184 . Siffatta interpretazione muove dalla considerazione che il proprietario singolo ha la possibilità di elaborare il consuntivo e di accertare se le spese effettuate per quell'immobile locato superino o meno gli acconti periodicamente percepiti alla chiusura della gestione annuale risultando, quindi, irrilevante che, successivamente alla chiusura delle gestioni di cui trattasi, si sia verificato un fatto quale nella specie la vendita dell'appartamento che ha fatto venire meno quella situazione di unica titolarità dello stabile. 4.3. Manifestamente infondata è la censura di violazione del canone di interpretazione della clausola contrattuale, atteso che l'interpretazione offerta dalla Corte territoriale è aderente alla lettera della clausola contrattuale, segnatamente evidenziando come il termine per la definizione del salda non fosse previsto come perentorio e nel contempo segnalando la preclusione di cui all'articolo 2936 cod. civ 4.4. L'ultimo motivo di ricorso neppure è riconducibile negli schemi del novellato articolo 360 numero 5 cod. proc. civ., il quale postula una quaestio facti ed una motivazione omessa ovvero solo apparente, cui va equiparata quella articolata in affermazioni tra loro radicalmente e insanabilmente contraddittorie il che non è ravvisabile nel caso di specie. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella Camera di consiglio, il Collegio - esaminati i rilievi contenuti nella memoria che non hanno evidenziato profili tali da condurre ad una decisione diversa da quella prospettata nella relazione - ha condiviso i motivi in fatto ed in diritto esposti nella relazione stessa. Osserva in particolare il Collegio che non ha pregio l'argomento, secondo cui la vendita dell'immobile locato in favore dello stesso conduttore è avvenuta in data 18.12.2003 pochi giorni prima della data di chiusura della gestione 31.12.2003 , giacchè - esclusa e, anzi, inconcepibile una chiusura individuale della gestione, relativa alla sola posizione del B. - ciò che rileva è che gli oneri accessori si riferiscano all'anno 2003 in cui l'INPDAI era l'unico proprietario. In conclusione il ricorso va rigettato. Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo alla stregua dei parametri di cui al D.M. numero 55/2014, seguono la soccombenza. La circostanza che il ricorso per cassazione è stato proposto in tempo posteriore al 30 gennaio 2013 impone di dar atto dell'applicabilità dell'articolo 13, comma 1 quater, d.P.R. 30 maggio 2002, numero 115, nel testo introdotto dall'articolo 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, numero 228. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in € 1.800,00 di cui € 200,00 per esborsi oltre accessori come per legge e contributo spese generali. Ai sensi dell'articolo 13 co. 1 quater del d.p.r. numero 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dell'articolo 1 bis dello stesso articolo 13.