Nell’ipotesi in cui con un unico atto o con più atti collegati siano venduti ad uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto di un contratto di locazione, che costituiscono un unicum, si è in presenza di una vendita in blocco, e quindi è escluso il sorgere in capo al conduttore dei diritti di prelazione o di riscatto vantati.
Così si è espressa la Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 3713, depositata il 24 febbraio 2015. Il fatto. I conduttori in base a contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo, citarono in giudizio i loro locatori per sentire accertare e dichiarare il proprio diritto di riscattare l’immobile o, in subordine, per sentir condannare i locatori al risarcimento dei danni subiti per effetto del mancato rispetto della clausola pattizia di prelazione. Infatti, sostenevano gli attori che i locatori avevano venduto l’immobile ad una società in spregio ai diritti loro spettanti. Il giudice adito rigettava la domanda, così come la Corte d’appello respingeva il gravame proposto dai soccombenti. Contro tale decisione i conduttori propongono ricorso per cassazione. Il Collegio ritiene, però, le critiche prive di fondamento. Il diritto di prelazione o di riscatto. Infatti, è costante l’insegnamento in giurisprudenza secondo il quale, il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dagli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone l’identità dell’immobile locato con quello venduto. Le previsioni delle citate norme scattano solo quando il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato . Ne consegue che, nell’ipotesi in cui con un unico atto o con più atti collegati siano venduti ad uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, necessario è distinguere se si è in presenza di una vendita in blocco escluso, allora, il sorgere in capo al conduttore dei diritti vantati o di una vendita cumulativa che lascia inalterati tali diritti, limitatamente al bene oggetto della locazione . Vendita in blocco. Il Collegio ricorda, dunque, che perché vi sia vendita in blocco non è indispensabile che la vicenda traslativa riguardi l’intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum o siano venduti non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari . Nel caso di cui si tratta, la Corte d’appello ha correttamente motivato che la vendita in favore della società riguardava l’intero edificio nel quale si trova il cespite locato, rilevando che le varie unità che costituivano l’immobile non erano distinte. Pertanto, conclude il Collegio, la contestata valutazione di una serie di fatti controversi tra le parti in chiave di unitarietà ed inscindibilità del complesso immobiliare oggetto della vendita, non solo è giuridicamente corretta, ma è del tutto conforme ai criteri di buon senso. Per tali ragioni, la S.C. ha rigettato il ricorso e condannato i soccombenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 14 gennaio – 24 febbraio 2015, n. 3713 Presidente Finocchiaro – Relatore Amendola Svolgimento del processo e motivi della decisione È stata depositata in cancelleria la seguente relazione, regolarmente comunicata al P.G. e notificata ai difensori delle parti. Il relatore, cons. Adelaide Amendola esaminati gli atti osserva 1. Con citazione notificata il 18 luglio 2006 G.A. e S.P. convennero innanzi al Tribunale di Lecce, sez. dist. di Gallipoli, Espada Immobiliare s.r.l., Sc.Do. , Gi. , An.Ri. , Co. , Cl. , Br. , Iv. e An. nonché C.M.T. , per ivi sentire accertare e dichiarare il loro diritto di riscattare l'immobile sito in omissis , o, in subordine, per ivi sentir condannare Sc.Do. , Gi. , An.Ri. , Co. , Cl. , Br. , Iv. e An. nonché C.M.T. al risarcimento dei danni subiti per effetto del mancato rispetto della clausola pattizia di prelazione. Premesso di essere conduttori in base a contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo, dedussero gli esponenti che i locatori, con atto a rogito notar Vinci del 25 maggio 2006, lo avevano venduto a Espada Immobiliare in spregio ai diritti loro spettanti. I convenuti, costituitisi, contestarono le avverse pretese. 2. Con sentenza del 21 aprile 2010 il giudice adito rigettò la domanda. Proposto gravame dai soccombenti, la Corte d'appello lo ha respinto in data 18 settembre 2012. Per la cassazione di detta decisione ricorrono a questa Corte G.A. e S.P. , formulando due motivi. Resistono con distinti controricorsi Espada Immobiliare s.r.l. e Sc.Gi. , An.Ri. , Co. , Cl. , Iv. , An. nonché C.M.T. . 3. Il ricorso è soggetto, in ragione della data della sentenza impugnata, successiva al 4 luglio 2009, alla disciplina dettata dall’art. 360 bis, inserito dall'art. 47, comma 1, lett. a della legge 18 giugno 2009, n. 69. Esso può pertanto essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380 bis e 375 cod. proc. civ. per esservi rigettato. Queste le ragioni. 4. Con il primo motivo gli impugnanti lamentano violazione degli artt. 38 e 39 legge n. 392 del 1970, 115 e 116 cod. proc. civ., 2696 e 1362 cod. civ., ex artt. 363, nn. 3 e 4 cod. proc. civ Sostengono che il giudice di merito, richiamati i criteri distintivi della vendita in blocco e della vendita cumulativa, avrebbe fatto malgoverno del materiale probatorio acquisito. Segnalano, in particolare, che, contrariamente a quanto affermato dalla Corte d'appello, il consulente tecnico aveva accertato l’autonomia strutturale e funzionale dell'immobile di cui erano locatari, del resto convalidata dalla circostanza che lo stesso era stato a suo tempo acquistato con separato atto pubblico. 5. Le critiche sono prive di pregio. Costituisce affermazione giurisprudenziale praticamente costante che il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone l'identità dell'immobile locato con quello venduto. I presidi offerti dalle norme innanzi richiamate scattano invero soltanto allorché il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile beato, e tanto a tutela della perpetrazione di insediamenti ritenuti rilevanti anche sul piano produttivo. Conseguentemente, nell'ipotesi in cui con un unico atto o con più atti collegati vengano venduti ad uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco che esclude il sorgere in capo al conduttore dei predetti diritti o di una vendita cumulativa che invece li lascia inalterati, limitatamente, si intende, al bene oggetto del contratto di locazione . Si è peraltro chiarito che, affinché ricorra la vendita in blocco, non è indispensabile che la vicenda traslativa riguardi l'intero edificio in cui è compreso quello locato ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti o promessi in vendita non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti o cedendi a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari confr. Cass. civ. 20 luglio 2011, n. 15897 Cass. civ. 17 settembre 2008, n. 23747 Cass. civ., 9 febbraio 2008, n. 5502 Cass. civ.,12 luglio 2006, n. 15784 Cass. civ., 29 ottobre 2001, n. 13420 . 6. Ora, nel caso di specie, la Corte territoriale ha motivato il suo convincimento sul fatto non controverso che l'alienazione effettuata in favore di Espada Immobiliare s.r.l. riguardava l'intero edificio nel quale si trova il cespite locato, segnatamente evidenziando che le varie unità che costituivano l'immobile non erano distinte né sotto il profilo strutturale né sotto quello architettonico. Trattasi di rilievi assolutamente dirimenti, posto che è di intuitiva evidenza che un fabbricato, unitariamente considerato, è bene di rilevanza economico-sociale diversa dalla mera somma delle singole unità che lo compongono, tanto vero che l'interesse al suo acquisto può venir meno ove anche una sola di quelle unità, per quanto piccola, rispetto all'insieme, debba per avventura restarne fuori. Ne deriva che la contestata valutazione di una serie di elementi di fatto non controversi tra le parti in chiave di unitarietà e inscindibilità del complesso immobiliare oggetto della compravendita nonché di invincibile alterità dello stesso rispetto al bene locato, non solo è giuridicamente corretta, ma è esente da aporie, conforme a criteri di comune buon senso, non inficiata da contrasti disarticolanti con il contesto fattuale di riferimento. 7. Con il secondo mezzo i ricorrenti denunciano violazione degli artt. 112 cod. proc. civ., 1362, 1367, 1173, 1174, 1175, 1176 e 1351 cod. civ., nonché omesso esame di un punto decisivo della controversia ex art. 360, nn. 3 e 5 cod. proc. civ Sostengono che il giudice di merito, nell'esame del capo di domanda volto ad ottenere il risarcimento dei danni conseguenti al mancato trasferimento dell'immobile locato, avrebbe completamente ignorato le deduzioni sulla natura convenzionale del diritto di prelazione della cui lesione essi avevano chiesto il ristoro. 8. Le critiche sono destituite di fondamento. La Corte d'appello ha giustificato il suo convincimento con ragioni assorbenti rispetto alla natura convenzionale, piuttosto che legale, del diritto di prelazione posto a base della domanda risarcitoria. Il a decidente ha invero rilevato la totale assenza di allegazioni in ordine ai fatti costitutivi della pretesa azionata, e cioè ai pregiudizi in concreto, pretesamente sofferti dagli attori per effetto della mancata osservanza degli accordi, da parte dei locatori. 9. Del resto, malgrado il non pertinente richiamo della sentenza impugnata alla mancata enucleazione della causa petendi della domanda risarcitoria, e cioè alla natura contrattuale o aquiliana della responsabilità invocata, la Corte d'appello ha in realtà ragionato facendo costantemente riferimento alla clausola pattizia, di talché le censure svolte nel mezzo sono, anche sotto tale profilo, del tutto inconsistenti. In definitiva il ricorso appare destinato al rigetto . A seguito della discussione svoltasi in camera di consiglio, il collegio ha condiviso le argomentazioni in fatto e in diritto esposte nella relazione, non ritenendole infirmate dalle deduzioni esposte nella memoria di parte ricorrente. Ne deriva che il ricorso deve essere rigettato. Segue la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti al pagamento delle spese di giudi2io, liquidate, per ciascun resistente o gruppo di resistenti, in complessivi Euro 7.400,00 di cui Euro 200,00 per esborsi , oltre spese generali e accessori, come per legge.