Risoluzione del preliminare: quali obblighi per le parti?

La risoluzione di un contratto preliminare di vendita per inadempimento del promissario acquirente comporta l’obbligo di quest’ultimo di corrispondere al promittente venditore l’equivalente pecuniario dell’uso e del godimento del bene negoziato, che gli sia stato consegnato anticipatamente, per il tempo compreso tra la consegna e la restituzione del medesimo.

Con la pronuncia n. 24958 del 24 novembre 2014, la Corte di Cassazione precisa quali sono gli effetti che derivano, nei confronti delle parti, dalla sentenza di risoluzione del contratto, precisando che, nei confronti dei terzi coinvolti, l’efficacia della risoluzione, avente natura costitutiva, può essere invocata solo al momento del passaggio in giudicato della sentenza. Il caso. La complessa vicenda dalla sentenza in commento – con rinvio alla Corte territoriale per un nuovo esame – ha avvio dall’azione promossa da una società cooperativa di risoluzione di un contratto preliminare relativo alla vendita di alcuni terreni e capannoni che, contestualmente, erano stati oggetto di un ulteriore compravendita da parte della promittente venditrice del pari, i promissari acquirenti erano stati inoltre immessi nel possesso, pur in presenza dell’accordo preliminare la cui efficacia era rivendicata nel giudizio. I primi due gradi di merito hanno visto il sostanziale accoglimento della domanda della cooperativa, con una diversa indicazione per quanto concerne il danno rimessa alla corte di appello per un vizio di ultrapetizione, la Corte di appello conferma nuovamente quanto sostenuto in precedenza dalla Corte territoriale. Viene quindi riproposto ricorso per Cassazione in ordine all’efficacia, nei confronti dei terzi, della pronuncia di risoluzione. La pronuncia di risoluzione ha natura costitutiva. Il S.C., nel risolvere la questione di diritto giunta alla propria attenzione, si muove dall’incontestato principio per il quale nei contratti a prestazioni corrispettive, la retroattività art. 1458, comma 1, c.c. della pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, collegata al venir meno della causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta il sorgere, a carico di ciascun contraente, ed indipendentemente dalle inadempienze a lui eventualmente imputabili, dell’obbligo a restituire la prestazione ricevuta e, nel caso in cui la stessa abbia avuto per oggetto una cosa fruttifera, i frutti naturali o civili percepiti, ovvero, qualora di essi non sia possibile la restituzione, di corrispondere l’equivalente in danaro. Effetto restitutorio a seguito di risoluzione necessaria la domanda. L’effetto restitutorio scaturente dalla pronuncia di risoluzione, però, pur verificandosi, sul piano sostanziale, di diritto, è soggetto, sotto il profilo processuale, all’onere della domanda di parte, pertanto non può essere adottato d’ufficio dal giudice. Risoluzione del contratto, restituzione o risarcimento? La Cassazione, inoltre, precisa che le restituzioni a favore della parte adempiente in caso di risoluzione del contratto non ineriscono ad un’obbligazione risarcitoria, derivando dal venir meno, per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione della causa delle reciproche obbligazioni e quando attengono a somma di danaro danno luogo a debiti non di valore ma di valuta, non soggetti a rivalutazione monetaria. Accollo e risoluzione del contratto rivive l’obbligazione originaria. Retroattività che, nel pensiero dei Giudici della Cassazione, trova applicazione anche nell’ipotesi di risoluzione del contratto di cui l’accollo liberatorio costituisca una pattuizione accessoria, trova applicazione la regola secondo cui rivive l’obbligazione del debitore originario di conseguenza, in tanto l’accollante può chiedere a quest’ultimo la restituzione delle somme oggetto dell’accollo, in quanto le abbia effettivamente versate al creditore. Caparra confirmatoria e liquidazione del danno come e perché. La caparra confirmatoria assume la funzione di liquidazione convenzionalmente del danno da inadempimento, ai sensi dell’art. 1385 c.c., soltanto se la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso, mentre quando la stessa parte abbia preferito domandare l’esecuzione del contratto ovvero la risoluzione, il diritto al ristoro del danno resta regolato dalle norme generali, onde il pregiudizio patito dovrà, in tale ipotesi, essere concretamente provato.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 17 giugno – 24 novembre 2014, n. 24958 Presidente Piccialli – Relatore Picaroni Ritenuto in fatto 1. - È impugnata la sentenza della Corte d'appello di Roma, notificata il 28-30 ottobre 2008, che ha pronunciato, in sede di rinvio da Cassazione n. 3080 del 2006 , sugli atti di appello proposti da Bellaria Cooperativa Agricola s.r.l., da S.A. e da G.S. , V.M. e M.G. avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 6725 del 1996. 1.1. - Nel 1991 la Cooperativa Bellaria aveva agito nei confronti di S.A. , diffidandola ad adempiere le obbligazioni assunte con il preliminare stipulato il 21 marzo 1990, e integrato il 19 luglio 1990, di compravendita di due capannoni siti in , località omissis , al prezzo di 600 milioni, ed aveva chiesto, per l'ipotesi di perdurante inadempimento, la risoluzione del contratto e la condanna della convenuta al risarcimento del danno. La predetta non aveva a-dempiuto agli obblighi assunti, di cancellare l'ipoteca esistente entro il 31 dicembre 1990, previa estinzione del mutuo concesso alla promittente venditrice per soli scopi agricoli dalla Cooperativa dall'Istituto federale del credito agrario per l'Italia centrale, di fare installare i contatori per l'energia elettrica e costruire la relativa cabina. Di contro, la stessa convenuta aveva indebitamente chiesto un frazionamento catastale per separare gli immobili ed era ancora morosa nel pagamento di lire 194 milioni oltre interessi. La convenuta S. aveva chiesto il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, l'esecuzione in forma specifica del preliminare con condanna della Cooperativa al risarcimento dei danni, assumendo che la somma di 194 milioni non ancora versata corrispondeva all'importo occorrente per l'estinzione del mutuo che la Cooperativa le aveva conferito una procura, anche nel proprio interesse, per il frazionamento e l'eventuale vendita dei beni che il termine del 31 dicembre 1990 per la stipula del contratto definitivo non era stato rispettato in quanto non si poteva procedere alla restrizione sui beni compromessi che la Cooperativa si era rifiutata di addivenire al rogito senza l'indebita corresponsione di ulteriori interessi. 1.2. - Con citazione del novembre 1991 i sigg.ri G. , V. e M. avevano agito, dinanzi al Tribunale di Roma, nei confronti di S.A. per ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita di uno dei due capannoni con circostante terreno, già promessi in vendita dalla Cooperativa Bellaria alla stessa S. , ovvero, in subordine, la condanna della convenuta al risarcimento dei danni ovvero alla restituzione delle somme versate, con interessi e maggior danno. La sig.ra S. aveva reiterato le eccezioni già formulate nella controversia promossa dalla Cooperativa e chiesto che la sentenza di esecuzione in forma specifica fosse emessa nei confronti di quest'ultima, con sua manleva da ogni responsabilità. 1.3. - Con citazione dell'aprile 1993, la Cooperativa Bellaria conveniva davanti al Tribunale di Roma S.A. , P.M. si sigg.ri M. , V. e G. , e, esponendo che la S. , successivamente alla stipula del preliminare, aveva abusivamente immesso nel possesso di uno dei capannoni M. , V. e G. ed autorizzato Pi. ad occupare una parte dell'altro, chiedeva il rilascio degli immobili e la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni. Si costituivano in giudizio tutti i convenuti, salvo S.A. , per chiedere il rigetto della domanda. In particolare, P.M. eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto deteneva il capannone per conto della S. . 1.4. - Riuniti i processi, il Tribunale di Roma dichiarava a risolto per inadempimento della convenuta S. il contratto preliminare del 21 marzo 1990, condannando la predetta al risarcimento dei danni, da liquidare in separato giudizio, e condannava S. , G. , V. e M. al rilascio dei capannoni e del circostante terreno in favore della Cooperativa b condannava la convenuta S. a corrispondere alla Cooperativa, per l'occupazione degli immobili, la somma di L. 30 milioni, con gli interessi dalla domanda, nonché la somma di L. 1 milione, oltre interessi, per ogni mese di occupazione successivo al deposito della decisione e condannava G. , V. e M. al pagamento del 50% delle medesime somme con diritto di rivalsa nei confronti della S. c dichiarava cessata la materia del contendere tra la Cooperativa e il convenuto P. . 2. - La decisione, appellata dalla Cooperativa e, in via incidentale, dalla sig.ra S. , nonché dai sigg.ri G. , V. e M. , era riformata dalla Corte d'appello di Roma, che a in accoglimento dell'impugnazione principale, condannava S.A. al pagamento in favore della Cooperativa dell'indennizzo di L. 2 milioni al mese per l'occupazione senza titolo degli immobili fino alla data del rilascio, con gli interessi legali dalle singole scadenza b in parziale accoglimento dell'appello proposto dai sigg.ri G. , V. e M. , dichiarava risolto il contratto preliminare da essi stipulato con la sig.ra S. e condannava quest'ultima a restituire la somma di L. 200 milioni con gli interessi dalla domanda c rigettava l'appello proposto dalla medesima S. e confermava nel resto la sentenza impugnata. 2.1. - Osservava la Corte distrettuale che, pur dando per eseguiti i contestati pagamenti portati dai titoli cambiari, la sig.ra S. doveva essere ritenuta inadempiente all'obbligo di corrispondere gran parte del prezzo pattuito, perché non aveva in alcun modo dimostrato di averlo pagato o di essere pronta a pagarlo. L'inadempimento della predetta era aggravato all'inosservanza agli ulteriori obblighi assunti di frazionamento catastale dei capannoni, di allacciamento e costruzione della cabina dell'energia elettrica e di cambio della destinazione urbanistica e catastale. Affermava inoltre la Corte d'appello che la risoluzione del preliminare stipulato tra la Cooperativa e la sig.ra S. comportava la risoluzione anche di quello intercorso tra la predetta promissaria-promittente ed i sigg.ri G. , V. e M. , con conseguente suo obbligo di restituzione del prezzo, mentre non poteva essere accolta la domanda di questi ultimi di risarcimento del danno ulteriore non essendo provato l'ammontare e non essendo ammissibile la riserva, formulata alternativamente nell'atto di citazione, di chiedere il risarcimento stesso in un separato giudizio. 3 - Ricorreva per cassazione S.A. , proponevano ricorso incidentale G. , V. e M. , resisteva la Cooperativa. 3.1. - La Corte di cassazione, con la sentenza n. 3080 del 2006, accoglieva il ricorso principale evidenziando, in sintesi, che la Corte d'appello aveva ritenuto morosa, e quindi gravemente inadempiente la promissaria acquirente S.A. , ma che in realtà, la Cooperativa aveva posto a base della domanda di risoluzione il solo inadempimento dell'obbligo di estinguere il residuo mutuo, con il pagamento di L. 194 milioni, e il medesimo inadempimento era stato dedotto, nella memoria successiva, come giustificazione del rifiuto di stipulare. La mancata deduzione del versamento di somme diverse da quella indicata, necessaria all'estinzione del mutuo, impediva di desumere l'inadempimento dalla mancata dimostrazione del loro incontroverso pagamento e, salvo mutamento della domanda, non poteva essere posto a fondamento della risoluzione del contratto. 3.2. - La sentenza d'appello, che aveva posto a fondamento della risoluzione inadempimenti diversi da quello fatto valere in giudizio dalla promittente venditrice, ed aveva assunto ad oggettiva gravità dell'inadempimento della promissaria acquirente una morosità rispetto a somme il cui pagamento era incontroverso, era incorsa in ultrapetizione ed illogicità di motivazione. 4. - Riassunto il giudizio ad opera della Cooperativa Bellaria, con la sentenza oggetto dell'odierno ricorso la Corte d'appello di Roma ha rigettato l'appello proposto da S.A. ha accolto parzialmente l'appello proposto dalla Bellaria Cooperativa, condannando la sig.ra S. a corrispondere alla Cooperativa lire 2 milioni per ogni mese di occupazione degli immobili oggetto della promessa di vendita ha accolto parzialmente l'appello proposto da G.S. , V.M. e M.G. , condannato S.A. a restituire ai predetti l'importo di 300 milioni di lire ha confermato per il resto la sentenza di primo grado. 4.1. - La Corte d'appello ha osservato, in sintesi, che l'appellante S. non aveva contestato di avere omesso di estinguere il mutuo mentre aveva affermato di avere ottemperato alla diffida, sicché la mancata stipula era addebitatale alla Cooperativa. In realtà, la S. non aveva posto a disposizione della controparte la somma sufficiente all'estinzione del mutuo, che per effetto degli interessi nel frattempo maturati non ammontava a L. 194 milioni, bensì a L. 244 milioni circa. La somma di lire 200 milioni, messa a disposizione dalla sig.ra S. davanti al notaio, non era infatti sufficiente e l'inadempimento non era di scarsa importanza, in considerazione dell'interesse della controparte. 4.2. - Riguardo alle domande concernenti l'occupazione dei capannoni, la Corte distrettuale riteneva equa la somma di L. 2 milioni al mese a far tempo dall'inizio dell'occupazione sino al rilascio, senza soluzione di continuità, trattandosi di conseguenza della pronuncia di risoluzione. 4.3. - L'accoglimento della domanda di risoluzione del preliminare intervenuto tra la Cooperativa e la sig.ra S. comportava l'automatica risoluzione ex art. 1478 cod. civ. del preliminare intercorso tra gli appellanti incidentali e la stessa S. , con conseguente diritto dei primi alla restituzione del corrispettivo di 300 milioni già versato, aumentato degli interessi. Era rigettata la domanda di danno ulteriore posto che, come già affermato dal Tribunale, non v'era prova sul punto e non era ammissibile la riserva di chiedere il risarcimento in separato giudizio. 4.4. - Era infine infondato l'appello incidentale nella parte in cui contestava la condanna in solido degli appellanti incidentali e della sig.ra S. al pagamento della somma dovuta per l'occupazione senza titolo degli immobili. 5. - Per la cassazione della sentenza d'appello ha proposto ricorso S.A. , sulla base di tre motivi. Resiste con controricorso la Bellaria Cooperativa Agricola s.r.l Resistono con controricorso G.S. , V.M. e M.G. , i quali hanno proposto ricorso incidentale condizionato, sulla base di cinque motivi. In prossimità dell'udienza hanno depositato memorie sia la Cooperativa Bellaria, sia i sigg.ri G. , V. e M. . Considerato in diritto 1. - Il ricorso principale è infondato. 1.1. - Con il primo motivo, la ricorrente S. deduce violazione degli artt. 112 e 116 cod. proc. civ., nonché vizio di motivazione. 1.2. - Si assume che la Corte d'appello non avrebbe tenuto conto del limite imposto dalla sentenza di cassazione con rinvio, ed avrebbe rinnovato le medesime violazioni che erano state rilevate in quella sede. In particolare, sarebbe contraddittoria ed illogica l'affermazione secondo cui la sig.ra S. non aveva messo a disposizione la somma occorrente per l'estinzione del mutuo. Per un verso, infatti, la stessa Corte distrettuale avrebbe dato atto che era stata offerta la somma di L. 200 milioni, e, per altro verso, la predetta Corte non avrebbe considerato che l'importo di lire 194 milioni, rappresentava il saldo prezzo degli immobili. Sussisterebbe altresì vizio di ultrapetizione, poiché il giudizio sarebbe stato esteso oltre la domanda proposta in primo grado dalla Cooperativa. In ossequio al disposto dell'art. 366-bis cod. proc. civ., applicabile ratione temporis , la ricorrente formula il seguente quesito di diritto [se] può il giudicante, pur avvalendosi del potere discrezionale di cui all'art. 116 cod. proc. civ., pervenire ad un proprio convincimento disattendendo quanto acquisito nei precedenti gradi di giudizio, nei quali era stato ormai accertato e statuito la sussistenza delle somme dalla S.A. e dai sub acquirenti versate alla Bellaria Cooperativa Agricola s.r.l., cosi travalicando i limiti di una istruttoria da considerare chiusa in caso di rinvio, ponendo a fondamento della decisione di risoluzione del contratto preliminare inadempimenti diversi da quello contestato nella domanda avanzata in primo grado dalla promittenente Cooperativa e contrastanti con il precetto di cui all'art. 112 cod. proc. civ.”. 1.3. - La doglianza è infondata. 1.3.1. - Come affermato nella sentenza di cassazione con rinvio Cass., sez. 2^, sentenza n. 3080 del 2006 , con l'atto di citazione la Cooperativa aveva posto a fondamento della domanda di risoluzione del preliminare il solo inadempimento all'obbligo assunto dalla controparte di estinguere con il pagamento in contanti, rappresentato da parte del prezzo dovuto ancora in L. 194 milioni oltre interessi il residuo mutuo garantito da una ipoteca accesa sugli immobili”, e nella memoria depositata nel giudizio di primo grado la medesima Cooperativa aveva precisato di essersi rifiutata di sottoscrivere il contratto definitivo perché la promissaria non aveva pagato ed estinto il mutuo nei quindici giorni dalla diffida ad adempiere contenuta nell'atto di citazione e non aveva dimostrato davanti al notaio la disponibilità in contanti della somma occorrente. Con la decisione oggetto dell'odierno ricorso, la Corte d'appello è rimasta nel solco della domanda, e con argomentazione immune da vizi logici è giunta alla conclusione che la promissaria acquirente era rimasta inadempiente. La somma di lire 200 milioni, messa a disposizione al momento della stipula, non era sufficiente all'estinzione del mutuo, il cui importo era aumentato per effetto del maturare di interessi. 2. - Con il secondo motivo, e condizionatamente al mancato accoglimento del precedente, la ricorrente principale deduce violazione dell'art. 1458 cod. civ. per omessa motivazione e disposizione in ordine all'obbligo della Cooperativa, ritenuta parte adempiente, di restituire quanto percepito in esecuzione del preliminare dichiarato risolto. In ossequio al disposto di cui all'art. 366-bis cod. proc. civ., è formulato il seguente quesito di diritto [se] può il giudicante, nello statuire la risoluzione del contratto preliminare intervenuto tra la S. e la Cooperativa omettere di imporre alla promittente la vendita di restituire alla promissaria l'acquisto quanto da questa percepito, con gli interessi dalla domanda di risoluzione, potendosi ritenere applicabile quanto precettato dall'art. 1458 cod. civ.”. 2.1. - La doglianza è infondata. L'obbligo restitutorio che discende dall'effetto retroattivo della pronuncia di risoluzione non si sottrae al principio dispositivo, riflesso processuale dell'autonomia negoziale, donde la necessità che sia formulata apposita domanda ex plurimis, Cass., sez. 3^, sentenza n. 2075 del 2013 , che nella specie non risulta proposta. 3. - Con il terzo motivo è dedotta violazione dell'art. 1458 cod. civ La ricorrente principale lamenta che la Corte d'appello abbia ritenuto caducato il preliminare che aveva concluso con i sigg.ri G. , V. e M. , come conseguenza della dichiarata risoluzione del preliminare precedentemente concluso tra lei stessa e la Cooperativa, e ciò in quanto, ai sensi dell'art. 1458, terzo comma, cod. civ., l'effetto retroattivo della pronuncia di risoluzione non può riguardare i diritti acquistati dai terzi. In ossequio al disposto di cui all'art. 366-bis cod. proc. civ., è formulato il seguente quesito di diritto [se] può il giudicante omettere e non motivare il mancato trasferimento in favore dei subacquirenti sigg.ri G. , V. e M. di quanto oggetto del preliminare di vendita intervenuto il 25 marzo 1990 con la S.A. prima dell'avvenuta notificazione in data 29 maggio 1991 dell'atto di citazione con domanda riconvenzionale, preliminare che in forza del cit. art. 1458 cod. civ. in tale ipotesi non dovrebbe avere effetto retroattivo e, quindi, con liberazione di S.A. dall'imposto obbligo di restituzione”. 3.1. - La doglianza è infondata. La Corte d'appello ha fatto applicazione del principio sancito dall'art. 1478 cod. civ., che disciplina la vendita di cosa altrui, e poiché la sig.ra S. non è diventata proprietaria dei beni che aveva promesso in vendita ai sigg.ri G. , V. e M. , non poteva essere disposto il trasferimento dei suddetti beni. Non risulta peraltro prospettata nei gradi di merito la questione dell'eventuale rapporto diretto tra la Cooperativa e i sub acquirenti. 4. - Il ricorso incidentale, proposto dai sigg.ri G. , V. e M. è fondato limitatamente al quarto e al quinto motivo, nei termini di seguito precisati. 4.1. - Il primo motivo del ricorso incidentale è condizionato all'accoglimento del ricorso principale, e pertanto va dichiarato assorbito, atteso il rigetto del ricorso principale. 4.2. - Con il secondo motivo del ricorso incidentale è dedotta violazione degli artt. 116 e 277 cod. proc. civ Si contesta il mancato riconoscimento del risarcimento del danno nei confronti di S.A. , e specificamente la rilevata inammissibilità della riserva di liquidazione in separato giudizio presentata congiuntamente alla domanda di liquidazione. In ossequio al disposto di cui all'art. 366-bis cod. proc. civ., è formulato il seguente quesito di diritto [se] può il giudicante in violazione degli artt. 116 e 277 cod. proc. civ. rigettare la richiesta di condanna generica ai danni in mancanza di alcuna opposizione della controparte in relazione alla richiesta stessa”. 4.3. - Con il terzo motivo è dedotto vizio di motivazione sulla medesima questione, contestandosi l'omessa motivazione sulla valutazione del comportamento di non opposizione tenuto dalla controparte S. nel corso del giudizio. 4.4. - Le indicate censure, che possono essere esaminate congiuntamente per l'evidente connessione, sono infondate. 4.4.1. - Secondo la giurisprudenza di questa Corte, la formulazione - in via originariamente alternativa - di una domanda di risarcimento danni e di una richiesta di condanna generica limitata all' an debeatur , esclude la necessità del consenso, da parte del convenuto, alla successiva limitazione della domanda stessa alla sola pronuncia sull' an debeatur . Al convenuto è riconosciuta la sola facoltà di opposizione alla richiesta di condanna generica, con conseguente onere dell'attore di dare dimostrazione dell'esistenza del danno, e conseguente divieto, per il giudice, di rimessione ad un separato giudizio della determinazione del quantum Cass., sez. 1A, sentenza n. 85 del 1999 sez. 1A, sentenza n. 25510 del 2010 . 4.4.2. - Nel caso di specie, risulta dalla sentenza impugnata che la Corte d'appello ha dapprima esaminato la domanda risarcitoria formulata dagli appellanti incidentali, ritenendola infondata per mancanza di prova sul quantum , e di seguito ha rilevato l'inammissibilità della domanda di condanna generica, in quanto formulata successivamente. Come si desume dall'affermazione contenuta a pag. 12 della sentenza, secondo cui una volta richiesta la liquidazione nel prosieguo del giudizio non è poi ammissibile la formulata riserva di condanna generica”, la Corte d'appello non ha considerato la proposizione delle domande in via originariamente alternativa. Ne deriva che le censure prospettate dai ricorrenti incidentali non inficiano la ratio decidendi della sentenza impugnata. 5. - Con il quarto motivo è dedotta violazione e falsa applicazione dell'art. 1458 cod. civ. nella parte in cui la sentenza d'appello ha affermato che i promissari sub acquirenti, il cui titolo di possesso era derivato da quello della sig.ra S. , subivano le conseguenze della risoluzione del contratto preliminare concluso dalla stessa S. con la Cooperativa Bellaria per l'accertato inadempimento della prima, con effetto retroattivo. Si assume in particolare che l'art. 1458 cod. civ. stabilisce che la risoluzione non pregiudica i terzi, nel senso che l'effetto retroattivo della risoluzione non si estende ai terzi, e che pertanto la Corte d'appello non poteva condannare i sub acquirenti a pagare l'occupazione dell'immobile per il periodo antecedente la pronuncia, di carattere costitutivo, di risoluzione del preliminare concluso da S. e Cooperativa Bellaria. In ossequio al disposto di cui all'art. 366-bis cod. proc. civ., è formulato il seguente quesito di diritto [se] può il giudicante applicare a terzi estranei al rapporto originario l'art. 1458 cod. civ. che prevede la retroattività degli effetti tra le parti nei casi in cui, come nella specie, la sentenza ha valore costitutivo”. 5.1. - Con il quinto motivo è dedotto vizio di motivazione in riferimento alla medesima questione. 6. - Le doglianze, che possono essere esaminate congiuntamente in quanto connesse, sono fondate. 6.1. - Ai sensi dell'art. 1458 cod. civ. la risoluzione del contratto ha effetto retroattivo tra le parti - salvo che si tratti di contratti ad esecuzione continuata o periodica -, posto che con la pronuncia di risoluzione viene meno la causa delle attribuzioni, di regola reciproche, intervenute tra i contraenti. Secondo la giurisprudenza costante di Corte, nei contratti con prestazioni corrispettive, la retroattività della pronuncia costitutiva di risoluzione, sancita dall'art. 1458 cod. civ. in ragione del venir meno della causa giustificatrice delle prestazioni già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, indipendentemente da tale sua inadempienza, dell'obbligo di restituire la prestazione ricevuta e, nel caso in cui questa abbia avuto per oggetto una cosa fruttifera, i relativi frutti, naturali o civili, dal giorno dell'ottenuta disponibilità” ex plurimis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 4465 del 1997 sez. 2^, sentenza n. 7829 del 2003 . Più specificamente, con riferimento al caso in esame, la risoluzione di un contratto preliminare di vendita per inadempimento del promissario acquirente comporta l'obbligo di quest'ultimo di corrispondere al promittente venditore l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene negoziato, che gli sia stato consegnato anticipatamente, per il tempo compreso tra la consegna e la restituzione del medesimo” Cass., sez. 2^, sentenza n. 550 del 2002 . 6.2. - La retroattività degli effetti della pronuncia di risoluzione per inadempimento, che ha natura costitutiva, non può essere estesa a soggetti che sono terzi rispetto al contratto dichiarato risolto, per i quali vale la regola generale secondo cui le pronunce di carattere costitutivo producono effetti dal momento del passaggio in giudicato. Tranne che per le parti, il contratto dichiarato risolto per inadempimento viene meno soltanto con il passaggio in giudicato della relativa pronuncia e, di conseguenza, fino a quel momento non può sorgere alcun obbligo restitutorio. 6.3. - Nel caso di specie, i ricorrenti incidentali, promissari acquirenti dalla sig.ra S. di cosa altrui, e cioè del capannone di proprietà della Cooperativa Bellaria, avevano titolo autonomo che li legittimava all'occupazione del predetto capannone, e tale titolo è venuto meno a seguito della dichiarata risoluzione del contratto preliminare concluso tra la sig.ra S. e la Cooperativa, dal momento del passaggio in giudicato della pronuncia. Prima di tale momento, l'obbligo di pagare l'indennità di occupazione del capannone grava esclusivamente sulla contraente diretta della Cooperativa. La Corte d'appello non poteva, pertanto, condannare i ricorrenti incidentali al pagamento, in solido con la sig. S. , dell'indennità di occupazione degli immobili di proprietà della Cooperativa Bellaria per il periodo che precede il passaggio in giudicato della pronuncia di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare stipulato dalla stessa S. con la Cooperativa Bellaria. 7. - All'accoglimento del ricorso incidentale, limitatamente al quarto e la quinto motivo, segue la cassazione della sentenza impugnata e la decisione nel merito, ai sensi dell'art. 384, secondo comma, cod. civ., non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto. 8. - Le spese del doppio grado e del presente giudizio sono regolate come da dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso principale, assorbito il primo motivo del ricorso incidentale, rigetta il secondo ed il terzo motivo del ricorso incidentale, accoglie il quarto ed il quinto motivo del ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata limitatamente ai motivi accolti e, pronunciando nel merito, elimina la condanna in via solidale dei ricorrenti incidentali al pagamento della indennità di occupazione degli immobili di proprietà della Cooperativa Bellaria relativamente al periodo antecedente il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del contratto preliminare stipulato da S.A. e Bellaria Cooperativa Agricola s.r.l Dichiara interamente compensate le spese dei due gradi del giudizio di merito e del presente tra Bellaria Cooperativa Agricola s.r.l. e i sigg.ri G. , V. e M. . Condanna la ricorrente principale S.A. al pagamento delle spese di questo giudizio in favore di Bellaria Cooperativa Agricola s.r.l., che liquida in complessivi Euro 4.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.