Le sanzioni alternative di ripristino della locazione o di risarcimento del danno, a carico del locatore che abbia ottenuto la disponibilità anticipata dell’immobile per una finalità non più realizzata, hanno fondamento contrattuale e incombe dunque sullo stesso locatore l’onere di provare di avere adempiuto all’obbligo corrispondente, ovvero di non aver potuto adempiere per cause ostative a lui non imputabili.
Il caso. Un’altra pronuncia della Corte di Cassazione va ad aggiungersi alle tante che hanno ormai consolidato un principio di diritto in materia di locazione e, in particolare, in merito al ripristino del contratto locativo e del risarcimento del danno. Il 7 novembre scorso, infatti, in Piazza Cavour è stata depositata la sentenza n. 23794/14, con la quale si è deciso sul ricorso presentato dalla conduttrice di un immobile. La ricorrente censurava la sentenza di secondo grado laddove affermava che avuto riguardo al dovere di ripristinare l’immobile al fine per cui era stato ottenuto il rilascio, non si versa in tema di una vera e propria obbligazione contrattuale, in particolare non potendosi sostenere che il conduttore sia creditore di siffatta obbligazione. Sanzioni del ripristino del contratto locativo e del risarcimento del danno a favore del conduttore. La S.C., ritenendo fondato il ricorso, ha ribadito che le sanzioni del ripristino del contratto locativo e del risarcimento del danno a favore del conduttore che gli artt. 31 e 60 legge n. 392/78 pongono a carico del locatore , che non abbia tempestivamente adibito l’immobile all’uso per il quale ne aveva ottenuto la disponibilità, non sono connesse ad un criterio di responsabilità oggettiva, o secondo una presunzione assoluta di colpa, bensì sulla base di una presunzione iuris tantum ” esse, infatti, configurano una forma di responsabilità per inadempimento inquadrabile nella generale disciplina degli artt. 1176 e 1218 c , con la conseguenza che non sono applicabili qualora la tardiva destinazione dell’immobile medesimo sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso . È sul locatore che incombe l’onore della prova. In conclusione, la S.C. cassa con rinvio il provvedimento impugnato, chiedendo alla Corte di appello di Palermo di uniformarsi al principio di diritto secondo cui le sanzioni alternative di ripristino della locazione o di risarcimento del danno previste dall’art. 31 legge n. 392/1978, a carico del locatore che abbia ottenuto la disponibilità anticipata dell’immobile per una finalità non più realizzata - nella specie di adibirlo ad abitazione di familiari - hanno fondamento contrattuale e incombe dunque sullo stesso locatore l’onere di provare di avere adempiuto all’obbligo corrispondente, ovvero di non aver potuto adempiere per cause ostative a lui non imputabili, ai sensi degli artt. 1218 e 2697 c.c. .
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 9 ottobre – 7 novembre 2014, n. 23794 Presidente/Relatore Russo Svolgimento del processo C.G. aveva convenuto in giudizio la locatrice P.M. , con la quale aveva stipulato un contratto ai sensi dell'art. 11 del d.l. 11 luglio 1992 n. 333, convertito in legge 9 agosto 1992 n. 359, e che le aveva intimato disdetta alla prima scadenza ed ottenuto il rilascio per l'allegata necessità di adibire l'immobile ad abitazione dei genitori, chiedendone la condanna risarcitoria conseguente alla mancata effettiva destinazione nei termini dichiarati. Nel contraddittorio delle parti, l'adito tribunale di Palermo aveva rigettato la domanda e tale statuizione era stata confermata dalla corte d'appello del distretto, con la sentenza del 26 marzo 2010 ora impugnata per cassazione, sul rilievo che, pur essendo irrilevante - contrariamente a quanto sostenuto dal primo giudice - che il giudizio di rilascio si rosse concluso con accordo transattivo che non aveva comunque precluso la pretesa risarcitoria ex lege , la parte attrice, sulla quale incombeva il relativo onere, non avesse provato il ratio costitutivo della pretesa e cioè la mancata destinazione all'uso dichiarato dalla locatrice in sede di rilascio. Propone ricorso la C. con un unico motivo, cui resiste con controricorso la P. . Motivi della decisione Con l'unico motivo di ricorso la ricorrente deduce la violazione dell'art. 2697 c.c., in relazione agli art. 11 legge 392/1978, 6 legge 431/1998, 29, 31 e 59 legge 392/1978, nonché degli art. 1176 e 1218 c.c. censura la sentenza della corte distrettuale laddove ha affermato che avuto riguardo al dovere di destinare l'immobile al fine per cui era stato ottenuto il rilascio, non si versa in tema di una vera e propria obbligazione contrattuale, in particolare non potendosi sostenere che il conduttore sia creditore di siffatta obbligazione”, rigettando quindi la pretesa della C. in quanto questa non aveva provato il fondamento della domanda. Il ricorso è fondato, siccome erronea è l'affermazione in punto di diritto che sorregge la decisione. È infatti principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, al quale il collegio, condividendone pienamente le ragioni, ritiene di dover dare continuità, che le sanzioni del ripristino del contratto locativo e del risarcimento del danno a favore del conduttore che gli arti. 31 e 00 legge n. 392/78 pongono a carico del locatore, che non abbia tempestivamente adibito l’immobile alluso per il quale ne aveva ottenuto la disponibilità, non sono connesse ad un criterio di responsabilità oggettiva, o secondo una presunzione assoluta di colpa, bensì sulla base di una presunzione iuris tantum esse configurano una forma di responsabilità per inadempimento inquadrarle nella generale disciplina degli artt. 1170 e 1218 cod. civ., con la conseguenza che non sono applicabili qualora la tardiva destinazione dell'immobile medesimo sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso ex plurimis, Cass. 19 maggio 2011, n. 11014 14 dicembre 2004, n. 23296 18 maggio 2000, n. 6462 14 aprile 1993, n. 4414 . La pacifica collocazione della fattispecie risarcitoria nell'ambito della responsabilità contrattuale rende dunque evidente che il relativo criterio di riparto dell'onere della prova debba trovare coerente applicazione anche per la dimostrazione, logicamente correlata, dell'avvenuta effettiva destinazione allo scopo dichiarato e funzionale al rilascio anticipato, la quale a sua volta configura la prestazione dovuta dalla parte obbligata. La corte d'appello ha invece ritenuto, nei termini indicati, che di una tale prova non potesse farsi carico che al conduttore che agisce in giudizio, erroneamente non individuando in capo al locatore alcun obbligo di natura contrattuale, ma così violando le regole di cui agli art. 1218 e 2697 codice civile. La sentenza va dunque cassata con rinvio alla stessa corte d'appello di Palermo che in diversa composizione definirà la lite, regolando le spese anche del giudizio di legittimità, alla stregua del seguente principio di diritto le sanzioni alternative di ripristino della locazione o di risarcimento del danno previste dall'art. 31 della legge 2,7 luglio 1978 n. 392, a carico del locatore che abbia ottenuto la disponibilità anticipata dell'immobile per una finalità non più realizzata nella specie, di adibirlo ad abitazione di familiari , hanno fondamento contrattuale e incombe dunque sullo stesso locatore l'onere di provare di avere adempiuto all'obbligo corrispondente, ovvero di non aver potuto adempiere per cause ostative a lui non imputabili, ai sensi degli art. 1218 e 2697 codice civile . P.Q.M. La Corte cassa la sentenza impugnata e rinvia alla corte d'appello di Palermo che, in diversa composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.