La mutazione del cespite oggetto di preliminare esclude l'essenzialità del termine.
L'essenzialità del termine per la stipula del definitivo, ha osservato la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 21891, depositata il 16 ottobre 2014, non può desumersi dalla semplice dicitura entro e non oltre riportata in contratto, ma deve essere rilevata con riferimento ai comportamenti precedenti e successivi alla stipula del preliminare. Il caso. Promittente venditore e promittente acquirente stipulavano un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un terreno sul quale insistevano alcuni immobili. Il promissario acquirente otteneva l'immissione anticipata nel possesso, successivamente, il Tribunale accertava e dichiarava il suo inadempimento e lo condannava al pagamento della penale prevista in contratto, al ripristino dei luoghi nonché al risarcimento dei danni scaturenti dall'occupazione. La Corte d'appello confermava la sentenza di primo grado rilevando che dagli atti versati nel giudizio emergeva come lo stesso promissario acquirente aveva dichiarato il sopraggiunto disinteresse alla stipula del definitivo così individuando il suo inadempimento e conseguente responsabilità. La parte convenuta proponeva, allora, ricorso per cassazione. La contesa giudiziaria si concentrava sulla essenzialità o meno del termine previsto per la stipula del definitivo, essenzialità individuata dal promissario acquirente e disconosciuta dalla Corte territoriale. Da cosa desumere l’essenzialità del termine? L'essenzialità del termine per la stipula del definitivo, ha osservato la Corte di Cassazione, non può desumersi dalla semplice dicitura entro e non oltre riportata in contratto, ma deve essere rilevata con riferimento ai comportamenti precedenti e successivi alla stipula del preliminare. Nel caso in esame, il temine individuato con la clausola entro e non oltre non può essere considerato essenziale ove si consideri la condotta complessiva delle parti. Infatti, il Giudice territoriale ha spiegato che l'immissione anticipata nel possesso del cespite, seguita immediatamente dall'opera del promissario acquirente che modifica in modo importante i luoghi, è incompatibile con l'essenzialità del termine. In altre parole, i Giudici di legittimità, confermando la decisione del giudice di merito, sembrano voler dire che il termine essenziale è incompatibile con l'attività del promissario acquirente immesso anticipatamente nel possesso del bene che muti lo stesso in modo importante così dimostrando comunque l'interesse a divenire definitivamente proprietario dello stesso. In caso contrario, si riconoscerebbe il diritto del promissario acquirente di mutare immediatamente ed irreversibilmente la destinazione d'uso del cespite ed il contestuale diritto di non stipulare il definitivo e restituire al promissario venditore, senza onere alcuno, l'immobile ormai mutato nella sua essenza. Da valutare il complessivo comportamento delle parti. La Cassazione, facendo proprio l'orientamento già consolidato, ha statuito che ai fini della pronuncia di risoluzione, il giudice non può isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscano motivo di inadempienza a prescindere da ogni altra ragione di doglianza dei contraenti, ma deve, invece, procedere alla valutazione sinergica del comportamento di questi ultimi, attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire, anche con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell'inadempimento, perché l'unitarietà del rapporto obbligatorio a cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute da ognuno non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente ma esige un apprezzamento complessivo. Ne consegue, pertanto, che nel delibare la fondatezza della domanda di accertamento dell'inadempimento di uno dei contraenti, ovvero di risoluzione contrattuale per inadempimento, il giudice deve tener conto, anche in difetto di una formale eccezione, delle difese con cui la parte contro la quale la domanda viene proposta opponga a sua volta l'inadempienza dell'altra. Con queste argomentazioni la Cassazione ha ritenuto infondati i motivi di ricorso.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 2, sentenza 17 giugno – 16 ottobre 2014, n. 21891 Presidente Bianchini – Relatore Scalisi Fatto e diritto Rilevato che il Consigliere designato, dott. A. Scalisi, ha depositato ai sensi dell'art. 380 bis cd. proc. civ., la seguente proposta di definizione del giudizio Preso atto che Il Tribunale di Campobasso con sentenza n. 560 del 2008 definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dp1la società Zootecnica Tammaro srl nei confronti di Z.M. nonché sulla domanda riconvenzionale proposta da Z. ha dichiarato inadempiente quest'ultimo in riferimento agli obblighi derivanti dal contratto preliminare di vendita intercorso tra le parti e avente ad oggetto un appezzamento di terreno sul quale insistevano-dei capannoni. Con il contratto stesso Z. promissario acquirente era stato immesso nel possesso del bene e lo stesso nel gennaio 1997 si era rifiutato di stipulare il contratto definitivo di vendita. Con la stessa sentenza il Tribunale rigettava la domanda riconvenzionale proposta da Z. che aveva dedotto l'inadempimento della società Zootecnica, condannava quest'ultimo al pagamento della penale prevista contrattualmente nonché a ripristinare lo stato dei luoghi da lui mutato com'era all'epoca di stipula del contratto preliminare e al pagamento della somma di £. 12.000,00 quale risarcimento del danno per l'occupazione del bene dello Z. medesimo divenuta illegittima dal momento in cui lo stesso aveva opposto il rifiuto alla stipula del contratto definitivo. Avverso detta sentenza proponeva appello Z. chiedendo la riforma totale della sentenza di primo grado e riproponendo la domanda riconvenzionale d'inadempimento della società Zootecnica. La Corte di Appello di Campobasso con sentenza n. 76 del 2013 rigettava l'appello e confermava la sentenza di primo grado. Condannava Z. al pagamento delle spese giudiziali del grado di appello. Secondo la Corte di Campobasso la mancata stipula dell'atto pubblico era avvenuta per fatto imputabile al promissario acquirente per il venir meno dell'interesse dello Z. alla stipula dell'atto dieci mesi dopo la scadenza del termine fissato per l'atto pubblico. Il difensore dello Z. si era limitato a dichiarare, con lettera raccomandata che il proprio cliente non aveva alcun interesse a stipulare l'atto scaduto nel termine che apoliticamente e senza alcuna ulteriore indicazione definiva essenziale. La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da Z. con ricorso affidato ad un motivo. La società Zootecnica Tammaro srl in questa fase non ha svolto alcuna attività giudiziale. Considerato che 1.= Con l'unico motivo Z.M. lamenta l'errata imputazione dell'inadempimento a carico di Michele Z., avvenuta risoluzione del contratto preliminare, termine essenziale, imputabilità dell'adempimento alla Zootecnica Tammaro srl., violazione degli artt. 1482 e 1455 cc. ovvero l'art. 1460 cc. Secondo il ricorrente la Corte di Campobasso non avrebbe tenuto conto che i beni promessi in vendita alla data del 14 gennaio 1997 oltre il termine stabilito per la stipula del contratto definitivo 30 dicembre 1996 risultavano gravati da ipoteca giudiziale a favore del credito romagnolo e soprattutto non appartenenti alla società Zootecnica Tammarro bensì al fallimento D.C.P Assolutamente irrilevante sarebbe la circostanza-che successivamente ottobre 1997 il venditore rimuoveva l'ostacolo giuridico alla regolare stipula del rogito notarile per cui si appalesa indiscutibile l'inadempimento della società Zootecnica. Nonostante queste evidenze la Corte distrettuale avrebbe ritenuto non essenziale il termine per la stipula e, pertanto, avrebbe erroneamente imputato l'inadempimento al Z. per aver rifiutato a stipulare il contratto definitivo oltre il termine stabilito. Il Giudice di appello, erroneamente avrebbe ritenuto che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo nei termini prefissati integrava un'ipotesi di inadempimento, privo di oggettiva giustificazione, senza tener conto che il primo obbligo inadempiuto era quello imputabile al promittente, venditore fornendo informazione errata al promissario acquirente. 1.1 Il motivo è infondato non solo perché si risolve nella richiesta di una nuova e diversa valutazione delle risultanze istruttorie non proponibile nel giudizio di legittimità se, come nel caso in esame, la motivazione posta a fondamento della decisione è priva di vizi logici elo giuridici, ma , soprattutto perché la Corte di Campobasso ha correttamente applicato la normativa e i principi, così come chiariti anche dalla giurisprudenza di questa Corte, che governano l'accertamento in ordine all'essenzialità del termine previsto nel contratto preliminare, nonché il giudizio di ponderazione tra due inadempimenti. 1.1 .a Intanto, la Corte di Campobasso ha evidenziato che il punto nodale della causa in esame a prescindere dall'epoca in cui lo Z. abbia appreso che i beni erano sia pure per un errore facilmente sanabile intestati a soggetti terzi era l'indagine sul carattere essenziale del termine. Ora, la Corte distrettuale con motivazione articolata approfondita e condivisibile è pervenuta alla conclusione che il termine previsto dalle parti nel contratto preliminare di vendita non era essenziale. Secondo la Corte distrettuale le osservazioni del Tribunale secondo cui né dai comportamenti anteriori coevi e successivi alla stipula del preliminare né dal contenuto del preliminare stesso si evinceva la sussistenza di detto carattere né la locuzione entro e non oltre usata dalle parti in riferimento alla precisazione del termine poteva a tale scopo ritenersi decisiva costituendo una mera clausola di stile, venivano confermate da altre due considerazioni e cioè 1 che lo Z. non solo era stato immesso nel possesso dei beni immediatamente cioè all'atto della stipula del contratto preliminare ma aveva apportato ai beni stessi mutamenti assai rilevanti . attività questa che sarebbe stata assai improvvida e del tutto ingiustificata se il termine fosse stato considerato essenziale 2 doveva ritenersi pacifico che la pattuizione di una clausola penale fosse compatibile con la previsione di un termine non essenziale per l'adempimento della prestazione. 1.1.b .= Ciò posto, ritenuto, dunque, che il termine previsto nel contratto preliminare di cui si dice non integrava gli estremi di un termine essenziale, la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare necessitava una comparazione tra i due diversi inadempimenti dell'inadempimento della venditrice dovuto al fatto che l'immobile promesso in compravendita non risultava formalmente di proprietà della promittente venditrice e l'inadempimento del promissario acquirente rappresentato dal rifiuto di stipulare il contratto definitivo senza oggettiva giustificazione. 1.1 .c Come più volte ha affermato questa Corte, in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito è tenuto a formulare un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti tenuto conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto , si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale Cass., Sez. III, 9 giugno 2010, n. 13840 . Difatti, il giudice non può isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscano motivo di inadempienza a prescindere da ogni altra ragione di doglianza dei contraenti, ma deve, invece, procedere alla valutazione sinergica del comportamento di questi ultimi, attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire, anche con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell'inadempimento, perché l'unitarietà del rapporto obbligatorio a cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute da o-gnuno non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente ma esige un apprezzamento complessivo Cass., Sez. I, 9 gennaio 2013, n. 336 . 1.1A Orbene, la Corte di Campobasso, con un ragionamento privo d vizi logici o giuridici, e, pertanto, non sindacabile nel giudizio di cassazione, ha ritenuto che . se effettivamente l'immobile oggetto del preliminare non risultava ma del resto solo per effetto di un errore materiale, cioè, solo formalmente e non sostanzialmente di proprietà della promittente venditrice, il breve protrarsi del termine assegnato ai fini della stipula dell'atto pubblico, causato dal comportamento della società Zootecnica è irrilevante rispetto al rifiuto alla stipula operato dal promissario compratore, comportamento che come si è visto non ha alcuna oggettiva giustificazione . Si propone, conclusivamente, il rigetto del ricorso, per manifesta infondatezza . Tale relazione veniva comunicata al difensore del ricorrente. Il Collegio, condivide argomenti e proposte contenute nella relazione ex art. 380 bis epc., alla quale non sono stati mossi rilievi critici. In definitiva, il ricorso va rigettato. Non occorre provvedere alla liquidazione delle spese del presente giudizio di cassazione dato che l'Agenzia delle Entrate, intimata, in questa fase non ha svolto alcuna attività giudiziale. Il Collegio, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 da atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato apri a quello dovuto per il ricorso principale a norma del comma i-bis dello stesso art. 13. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Ai sensi dell'ars. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 da atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato apri a quello dovuto per il ricorso principale a norma del comma i-bis dello stesso art. 13.