Lecito il contratto d'appalto stipulato in assenza della concessione edilizia

La concessione edilizia può non esistere all'avvio dei lavori ma deve sopraggiungere prima della ultimazione degli stessi.

La nullità del contratto non sussiste quando la concessione edilizia, assente nel momento in cui si avvia l'opera, sopravviene in momento successivo purché prima della conclusione dell'intervento edilizio. In ipotesi di tal fatta, il contratto d'appalto può intendersi condizionato sospensivamente al rilascio della concessione edilizia. È quanto emerge dalla sentenza n. 21350/14 della Corte di Cassazione, depositata il 9 ottobre scorso. Il caso. Il proprietario di uno stabile adibito a stalla si accordava per l'esecuzione di opere di ristrutturazione dell'immobile. L'intervento edilizio veniva realizzato, tuttavia, il committente non versava il corrispettivo dovuto, per l'effetto, l'esecutore dei lavori chiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo. Il proprietario proponeva opposizione a decreto ingiuntivo eccependo il ritardo di consegna dell'opera, la mancata consegna di documentazione tecnica nonché la nullità del contratto di appalto per assenza della concessione edilizia. Tribunale e Corte d'appello rigettavano l'opposizione. Le parti proponevano ricorso per cassazione. Concessione edilizia e nullità del contratto. La corte territoriale aveva escluso la nullità del contratto per assenza della concessione edilizia rilevando che, la concessione edilizia era stata richiesta a lavori in corso ed ottenuta con efficacia retroattiva e conseguente sanatoria della originaria mancanza. La S.C. ha rigettato tale interpretazione richiamando l'orientamento giurisprudenziale consolidato a tenore del quale il contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di un immobile, privo di concessione edilizia, è nullo perché ha un oggetto illecito e viola norme imperative in materia di urbanistica. Detta nullità impedisce al contratto di produrre effetti sin dall'origine. Concessione edilizia successiva all'inizio dei lavori. La Cassazione ha chiarito che la nullità del contratto non sussiste quando la concessione edilizia assente nel momento in cui si avvia l'opera sopravviene in momento successivo purché prima della conclusione dell'intervento edilizio. In ipotesi di tal fatta, osservano i giudici, il contratto d'appalto può intendersi condizionato sospensivamente al rilascio della concessione edilizia. Con tali argomentazione la cassazione ha accolto i motivi di opposizione del debitore rinviando la causa ad altra sezione della corte d'appello.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 26 giugno – 9 ottobre 2014, n. 21350 Presidente Bucciante – Relatore Nuzzo Svolgimento del processo Con atto notificato il 28.3.2001 Z.G. proponeva opposizione avvero il decreto ingiuntivo n. 45/2001 con cui il Tribunale di Mantova, sez. Dist. di Castiglione delle Stiviere, su ricorso di B.C. , titolare dell'omonima impresa individuale, gli aveva ingiunto il pagamento della somma di L. 53.640.000 oltre accessori, quale corrispettivo per la fornitura e posa in opera di materiali per la costruzione di una stalla a fondamento dell'opposizione eccepiva la nullità del contratto, trattandosi di opera eseguita in assenza della prescritta concessione edilizia e, nel merito, l'inadempimento contrattuale dell'opposto per omessa consegna della relazione di calcolo nonché per il ritardo nella consegna dell'opera. Si costituiva in giudizio B.C. assumendo la conoscenza anche di controparte della mancanza della concessione edilizia, dovuta all'urgenza dell'opera a seguito di un'alluvione nel merito sosteneva che il ritardo nella consegna dell'opera era imputabile alle proibitive condizioni del tempo. Con sentenza 25.2.2005 il giudice adito rigettava l'opposizione. Z.G. proponeva appello cui resisteva il B. . Con sentenza depositata il 13.1.2009 la Corte d'Appello di Brescia respingeva l'appello e condannava l'appellante al pagamento delle spese del grado. Osservava la Corte territoriale che, nella specie, doveva escludersi la nullità del contratto di appalto, essendo stato accertato che la concessione edilizia già richiesta prima dell'inizio dei lavori, era stata rilasciata in data 28.12.2000, con efficacia retroattiva e con idoneità, anche in ipotesi di concessione in sanatoria, a determinare l'estinzione del reato, in relazione all'accertamento di conformità e di non contrasto delle opere in questione con lo strumento urbanistico vigente. Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso Z.G. formulando un unico motivo. Resiste con controricorso B.C. . Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c Motivi della decisione Il ricorrente deduce violazione dell'art. 1423 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. la Corte di appello, accertato che l'opera era stata ultimata il 15.12.2000 e che la concessione edilizia era stata rilasciata il 28.12.2000, aveva escluso la nullità del contratto, non tenendo conto che il contratto nullo, ai sensi dell'art. 1423 c.c., non può essere convalidato se la legge non dispone diversamente fuori luogo era poi il richiamo alla disciplina in materia di condono edilizio, posto che la stessa degradava solo l'abuso edilizio da illecito penale ad illecito amministrativo. La censura si conclude con il quesito se il rilascio della concessione edilizia successivamente alla realizzazione dell'opera ivi assentita, sia idoneo a render valido con efficacia retroattiva il contratto d'appalto, in precedenza stipulato, avente ad oggetto l'esecuzione di detta opera . Il ricorso è fondato. La Corte di Appello ha escluso la nullità del contatto di appalto per violazione di norme imperative, affermando che la domanda di concessione edilizia era stata presentata il 15.11.2000 e, pur avendo accertato che tale concessione era intervenuta il 28.12.2000, successivamente alla consegna dell'opera, avvenuta il 15.12.2000, ha ritenuto l'efficacia retroattiva della concessione ad aedificandum e la conseguente estinzione del reato. Tale assunto è in contrasto con la giurisprudenza di questa Corte, secondo cui il contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia è nullo, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., avendo un oggetto illecito, per violazione delle norme imperative in materia urbanistica, con la conseguenza che tale nullità, una volta verificatasi, impedisce sin dall'origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne impedisce anche la convalida ai sensi dell'art. 1423 c.c. Cass. n. 4015/2007 . È pur vero che il rigore di tale giurisprudenza è stato mitigato dall'affermazione del principio di diritto in base al quale l'illiceità del contratto di appalto è ravvisabile solo ove esso sia, di fatto, eseguito in carenza di concessione e non pure per il solo fatto che quest'ultima sia rilasciata dopo la data della stipulazione del contratto, di appalto, ma prima della realizzazione dell'opera, posto che non sarebbe conforme alla mens legis la sanzione di nullità irrogata per un contratto il cui adempimento sia stato intenzionalmente posposto al previo ottenimento della concessione o autorizzazione richiesta, con una condotta, quindi, aderente al precetto normativo, potendosi il contratto stesso, considerare sospensivamente condizionato, in forza di presupposizione, al previo ottenimento dell'atto amministrativo, mancante al momento della relativa stipulazione V. Cass. n. 3913/2009 . Nella specie, però a fronte di detto accertamento in fatto, in ordine alla data di ultimazione delle opere in questione, antecedente a quella di rilascio della concessione edilizia 28.12.2000 , non può escludersi la invalidità del contratto di appalto, eseguito prima dell'ottenimento della concessione o autorizzazione amministrativa, non rilevando, peraltro, rispetto al rapporto contrattuale tra committente ed appaltatore, l'eventuale non configurabilità dell'illecito penale, stante la idoneità dell'illecito amministrativo per difetto di tempestiva concessione edilizia ad incidere sulla validità del rapporto medesimo. Alla stregua di quanto osservato il ricorso va accolto con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Brescia che dovrà provvedere anche sulle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Brescia anche per le spese del giudizio di legittimità.