Il canone ermeneutico previsto dall'art. 1362 c.c., nel sancire che l'interprete, nell'individuare la comune intenzione delle parti, non deve limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale del contratto. Invero, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni adoperate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, non è ammissibile una diversa interpretazione. Ed infatti, solo quando le espressioni letterali del contratto non sono chiare, precise ed univoche, è possibile per il Giudice ricorrere agli altri elementi interpretativi di cui all'art. 1362 e ss. c.c., aventi carattere sussidiario.
La Seconda Sezione della Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 5611, depositata l’11 marzo 2014, si è occupata di una vicenda occorsa in materia di servitù laddove si discuteva del significato da attribuire a talune espressioni presenti nel contratto di compravendita. In questa occasione l’organo di legittimità fa buon governo delle regole dettate dal codice civile in materia di interpretazione del contratto. Come noto, l'interpretazione del contratto è la determinazione del senso giuridicamente rilevante della dichiarazione contrattuale Bianca . Funzione dell'interpretazione è quella di accertare il significato obiettivo dell'accordo, cioè il contenuto sostanziale del contratto. Il fatto. Il proprietario di un appartamento posto al terzo piano di uno stabile condominiale, si rivolgeva al Tribunale onde chiedere l’accertamento del suo diritto di servitù di passaggio, per l’accesso al lastrico solare, ai locali sottotetto del palazzo, ed al terreno circostante l’edificio, con contestuale domanda di ripristino dello stato dei luoghi. Esponeva l’attore di aver acquistato l’appartamento da una società immobiliare la quale, pur restando proprietaria esclusiva dei locali sottotetto, del lastrico solare e del terreno circostante l’immobile, nell’atto pubblico di compravendita, aveva previsto di garantire all’acquirente il diritto di accesso su tali beni sicché si era costituita una servitù di passaggio sulle porzioni di immobile interessate dal transito, per il raggiungimento e la fruizione delle predette parti comuni. Riferiva ancora l’attore che a seguito dell’alienazione dei locali sottotetto, sovrastanti la sua proprietà, a causa di modifiche strutturali apportate dai nuovi titolari del diritto dominicale, gli era in concreto preclusa la possibilità di utilizzare il lastrico solare, in violazione, quindi, di quanto stabilito nel titolo di acquisto. Il Tribunale rigettava la domanda. Interposto appello, la Corte Territoriale, in riforma della sentenza di primo grado, condannava i proprietari dei locali sottotetto o alla riduzione in pristino delle modifiche realizzate per ricostituire idoneo passaggio per l’esercizio della servitù di passaggio, ovvero alla costituzione ex novo, a loro cura e spese, di un’opera che garantisse all’appellante l’esercizio della servitù di passaggio con diritto di accesso al lastrico solare. Orbene, il Giudice di seconde cure riteneva che la società immobiliare, al momento dell’alienazione all’appellante dell’appartamento, avesse inteso attribuirgli non già un diritto di natura obbligatoria, bensì costituire un vero e proprio diritto reale in favore del singolo appartamento, consacrato all’interno di un atto notarile e come tale opponibile ai terzi. La pronuncia veniva impugnata dai proprietari dei locali sottotetto dinanzi alla Corte di Cassazione, resisteva con controricorso il proprietario dell’appartamento sottostante. Processo interpretativo del contratto. Ciò che preme evidenziare in questa sede, sono le doglianze relative alla interpretazione del contratto di compravendita, intercorso tra la società immobiliare ed il proprietario dell’appartamento sottostante il sottotetto, laddove i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e ss c.c L’organo di legittimità, premette che, nell’ambito del processo interpretativo, particolare rilievo deve essere attribuito alla individuazione della comune intenzione delle parti ex art. 1362 c.c. allorché il senso letterale delle parole sia poco chiaro e non univoco. Allo stesso modo e nelle medesime circostanze, giusto rilievo deve essere pure riconosciuto al principio di buona fede ex art. 1366 c.c., al fine di conferire ai contratti un senso atto ad escludere l’attribuzione di significati unilaterali o contrastanti con il criterio di affidamento dell’uomo medio Cass. civ. n. 5239/2004 . la riserva di proprietà su parti comuni esclude la servitù. Nel caso specifico gli Ermellini hanno ritenuto che l’espressione, oggetto di dubbi interpretativi, contenuta nell’atto pubblico di compravendita - vengono trasferiti con ogni diritto e ragione, con la quota parte indivisa delle parti comuni del complesso immobiliare di cui all’art. 1117 c.c., ad eccezione del terreno circostante, del lastrico solare, e i locali sottotetto, con diritto di accesso agli stessi, dei quali la società si riserva proprietà esclusiva - fosse da intendere nel senso che la società immobiliare avesse alienato, unitamente all’appartamento, anche le parti comuni dell’edificio ex art. 1117 c.c., ad eccezione del lastrico solare, dei locali sottotetto e del terreno circostante, di cui la venditrice si era così riservata la proprietà esclusiva oltre al diritto di accesso ai beni medesimi. Tale lettura era giustificata, in termini logici, dal fatto che sarebbe stato contraddittorio riservarsi il diritto di proprietà su parti comuni dell’edificio per poi consentire ad altri condomini la fruizione. Inoltre, l’interpretazione del contratto andava integrata con la considerazione di canoni logico-letterali, legati anche alla valutazione del comportamento tenuto dal venditore in epoca anteriore alla alienazione dell’appartamento, consistente nell’aver già trasformato i locali sottotetto in locali residenziali, evidenziandosi così intenzioni differenti da quelle sostenute dal proprietario l’appartamento sottostante. I giudici di legittimità, quindi, nell’accogliere il ricorso hanno ritenuto di cassare la causa con rinvio ad altra sezione della corte di appello che dovrà uniformarsi al principio di diritto enunciato per relationem.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 4 febbraio – 11 marzo 2014, n. 5611 Presidente Triola – Relatore Abete Svolgimento del processo Con atto notificato in data 10.5.1991 B.N. citava a comparire innanzi al tribunale di Latina la Edilpontina 2000 s.r.l., la A.G.L. s.p.a. ed P.E. . L'attore esponeva che era proprietario, giusta atto di compravendita per notar De Carolis in data 17.2.1983 siglato con la Silco s.r.l., poi denominata Edilpontina 2000 s.r.l., di un appartamento sito in , al 3^ piano di uno stabile ubicato alla via omissis che l'art. 2 dell'atto di compravendita contemplava l'obbligo della s.r.l. venditrice di concedere e garantire ad egli acquirente il diritto di accesso al terreno circostante l'edificio, al lastrico solare ed ai locali sottotetto, ancorché detti beni fossero rimasti in proprietà esclusiva della medesima società alienante, sicché era stata costituita una servitù di passaggio sulle porzioni immobiliari interessate al transito per il raggiungimento di tali beni così ricorso, pag. 2 che la Silco s.r.l. aveva alienato i locali sottotetto sovrastanti l'appartamento venduto ad egli attore alla A.G.L. s.p.a., che, sua volta, li aveva alienati ad P.E. che gli acquirenti avevano eseguito modifiche strutturali tali da precludergli integralmente la possibilità di accedere al lastrico solare, con significativo pregiudizio del suo diritto di fruire liberamente del lastrico ed in grave violazione di quanto stabilito nel proprio titolo d'acquisto. Chiedeva, pertanto, l'accertamento del suo diritto di servitù di passaggio e la condanna dei convenuti alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi al fine di consentirgliene l'esercizio così sentenza d'appello, pag. 3 . Si costituivano i convenuti tutti, che deducevano il proprio difetto di legittimazione a resistere ed, in ogni caso, chiedevano il rigetto dell'avversa domanda. Autorizzatane la chiamata in causa, si costituiva altresì P.G. che deduceva parimenti il proprio difetto di legittimazione, chiedendo di esser estromesso dal giudizio. All'esito dell'istruttoria, con sentenza n. 2425/2002 il tribunale adito rigettava la domanda e condannava l'attore alla rifusione delle spese di lite nei soli confronti di P.E. e G. , disponendone la compensazione tra l'attore e le società convenute. Interponeva appello B.N. , instando per l'integrale riforma della gravata sentenza. Si costituiva la Edilpontina 2000 s.r.l., sollecitando il rigetto dell'avverso gravame con il favore delle spese del secondo grado ed, in via incidentale, instando per la condanna dell'appellante al pagamento delle spese del grado pregresso. Si costituivano P.E. e G. preliminarmente, eccepivano l'inammissibilità dell'appello in dipendenza della novità delle conclusioni formulate in seconde cure, nel merito, ne chiedevano il rigetto, in via incidentale, instavano, in riforma della statuizione di prime cure, per una più congrua quantificazione delle spese di lite - di cui controparte era stata in primo grado onerata - e per la condanna del medesimo appellante al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c Non si costituiva la A.G.L. s.p.a., benché ritualmente citata. Con sentenza n. 863 dei 9.11.2010/2.3.2011 la corte d'appello di Roma così statuiva accoglie l'appello incidentale proposto dalla Edilpontina 2000 s.r.l. e, per l'effetto, rigetta la domanda proposta nei suoi confronti da B.N. . Rigetta la domanda proposta da B.N. nei confronti della A.G.L. s.p.a Accoglie per il resto l'appello proposto da B.N. e, in riforma dell'impugnata sentenza, condanna in solido P.E. e P.G. alla riduzione in pristino dello stato dei locali di loro proprietà per ricostruire idoneo passaggio per l'esercizio della relativa servitù per l'accesso al lastrico solare in favore dell'unità immobiliare di proprietà di B.N. o a costituire, a loro cura e spese, altro idoneo passaggio sul quale esercitare detta servitù finalizzata al diritto di accesso al lastrico solare ed al tetto. Condanna B.N. al rimborso in favore della Edilpontina 2000 s.r.l. di spese e compensi del doppio grado di giudizio . Dichiara irripetibili spese e compensi del doppio grado di giudizio nei confronti della A.G.L. s.p.a Condanna in solido P.E. e P.G. al rimborso in favore di B.N. di spese e compensi del doppio grado di giudizio Pone definitivamente a carico di P.E. e P.G. in solido le spese di c.t.u. così sentenza d'appello, pag. 9 . In particolare la corte territoriale reputava indubitabile che il terreno circostante l'edificio, il lastrico solare ed i locali sottotetto fossero rimasti in proprietà della Silco s.r.l., società costruttrice ed in origine proprietaria dell'intero stabile e, tuttavia ed al contempo, innegabile che la società venditrice avesse costituito un diritto di accesso in favore dell'immobile trasferito al B. , diritto di accesso che, per quanto riguarda il lastrico solare, va ricondotto per l'uso comune al disposto di cui all'art. 1117, n. 1 , c.c., con la riserva di proprietà ammissibile e certamente non contrastante con la destinazione del bene all'uso comune decisa dal proprietario, e per quanto riguarda i locali sottotetto come forma di asservimento degli stessi ad un uso comune e quale sito della servitù di passaggio costituita in favore dell'immobile di B. per accedere al lastrico solare, come attestato dalla circostanza riferita dal c.t.u. che quella era ab origine l'unica via di accesso al lastrico solare ed al tetto così sentenza d'appello, pag. 6 che, conseguentemente, ha . errato il Tribunale nell'attribuire natura obbligatoria al diritto azionato dal B. , trattandosi invece di diritto reale costituito dall'originario unico proprietario dell'intero stabile in favore della singola unità immobiliare trasferita all'acquirente ed ha errato anche nel non ritenerlo opponibile ai terzi, atteso che tale diritto è stato formalmente costituito . con l'atto pubblico per notaio D.C. . e che lo stesso è stato trascritto . così sentenza d'appello, pag. 6 che l'esame degli atti amministrativi relativi alla concessione in sanatoria da parte di P.E. e G. serve . ad evidenziare che l'immutazione dello stato dei luoghi è avvenuta successivamente all'acquisto dei locali da parte dei P. , per cui solo questi ultimi devono essere ritenuti sostanziali contraddittori del B. . così sentenza d'appello, pag. 7 che il fatto che l'appellante abbia poi formulato la subordinata domanda, che ove non fosse possibile la ricostituzione della servitù come in origine prevista, il suo diritto di accesso al lastrico solare avrebbe dovuto essere ripristinato con la costituzione di altro idoneo passaggio da realizzarsi a cura e spese delle controparti, non integra gli estremi di una domanda nuova, ma costituisce semplicemente la specificazione di una modalità risarcitoria idonea a tutelare il diritto azionato con modalità alternative a quelle della riduzione in pristino dello stato dei luoghi così sentenza d'appello, pag. 8 . Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso P.E. e G. , chiedendone la cassazione sulla scorta di quattro motivi con ogni conseguente statuizione in ordine alle spese. B.N. ha depositato controricorso. Ha chiesto, preliminarmente, dichiarasi inammissibile l'avverso ricorso, giacché tardivamente proposto in subordine ne ha chiesto il rigetto, in ogni caso con il favore delle spese del presente giudizio da attribuirsi al difensore anticipatario. Le intimate Edilpontina 2000 s.r.l. ed A.G.L. s.p.a. non hanno svolto difese P.E. e G. hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c Del pari ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c. B.N. . Motivi della decisione Con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 ss. c.c. altresì il vizio di illogicità e contraddittorietà della motivazione in riferimento all'art. 2 del contratto di compravendita S. /B. così ricorso, pag. 6 . All'uopo adducono che il contratto di compravendita stipulato in data 17 febbraio 1983 . per atto a rogito del notaio D.C. , tra la Silco s.r.l. ed il sig. B.N. , relativo all'appartamento sito in , via omissis . terzo piano . interno 11 ., all'art. 2, recita testualmente i suddetti beni vengono trasferiti con ogni diritto e ragione, con la quota parte indivisa delle parti comuni del complesso immobiliare di cui all'art. 1117 c.c., ad eccezione del terreno circostante la costruzione, del lastrico solare, e i locali sottotetto, con diritto di accesso agli stessi, dei quali la società si riserva proprietà esclusiva così ricorso, pagg. 6 - 7 che la corte distrettuale ha dato alla clausola contrattuale una lettura ed interpretazione distorta, contraria sia alla volontà delle parti che ad ogni logica ricavabile dalla documentazione in atti così ricorso principale, pag. 9 che certamente con tale clausola le parti hanno voluto escludere la comproprietà dell'acquirente B. sul terreno circostante . sul lastrico solare e sui locali sottotetto, che, pur essendo beni condominiali ex art. 1117 c.c., erano rimasti in proprietà esclusiva della venditrice certamente la dizione con diritto di accesso agli stessi , riferita sia al terreno che al lastrico solare che ai locali comuni, costituiva anch'essa specificazione delle modalità di vendita dell'unità immobiliare int. 11, vendita dalla quale erano esclusi non solo i diritti di comproprietà sulle parti comuni indicate, ma anche il diritto di accesso a quei locali originariamente comuni, ma non più tali per effetto della riserva di proprietà della Silco così ricorso, pag. 10 che il diritto di accesso ai locali sottotetto ed al lastrico solare, quindi, è compreso tra i diritti oggetto di esclusione specifica ed accettata dal B. , acquirente così ricorso, pag. 11 . Con il secondo motivo i ricorrenti la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1126 e 1127 c.c. e 75 c.p.c. la contraddittorietà ed illogicità della motivazione. All'uopo adducono che affermare . che il contratto di compravendita de quo attribuiva al B. , pur in presenza di proprietà esclusiva del lastrico solare a favore della Silco s.r.l., il diritto di accesso a tale parte del fabbricato, come conseguenza naturale del disposto dell'art. 1117 c.c., costituisce una palese violazione del dettato contrattuale e della sua logica e razionale interpretazione . se vi è nel contratto il titolo che riserva la proprietà esclusiva del lastrico solare, appare evidente che tale riserva di proprietà esclude altresì la possibilità di uso del detto lastrico quale bene comune così ricorso, pag. 14 . Con il terzo motivo i ricorrenti deducono la violazione dell'art. 345 c.p.c All'uopo adducono che nel costituirsi in . appello, avevano eccepito l'inammissibilità dell'impugnazione del sig. B.N. , in quanto recante conclusioni diverse da quelle precisate nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado . così ricorso, pag. 15 che, benché la corte distrettuale avesse respinto l'eccezione, la ragione di inammissibilità permaneva intatta che, per giunta, è necessario, per realizzare tale accesso alternativo, effettuare interventi edilizi su parti condominiali dell'edificio . per i quali non basta la volontà di un condomino, ma è necessaria la partecipazione e volontà di tutti i condomini che invece non sono parti del presente giudizio . così ricorso, pag. 16 . Con il quarto motivo i ricorrenti deducono la contraddittorietà ed illogicità della motivazione nella parte in cui ha respinto la domanda nei confronti di A.G.L. s.r.l. ed ha posto a carico dei sigg.ri P. l'onere economico della riduzione in pristino dei locali di loro proprietà o di costituire altro idoneo passaggio al lastrico solare così ricorso, pag. 16 . All'uopo adducono che, alla stregua della documentazione amministrativa allegata, è impossibile che siano stati i P. ad eseguire le opere che hanno immutato lo stato dei luoghi così ricorso, pag. 17 che dunque non vi era margine alcuno per respingere la domanda proposta da B.N. nei confronti della A.G.L. s.r.l., società che aveva alienato ad essi ricorrenti con atto a rogito notar Sbardella del 24.4.1991 l'unità immobiliare costituente l'interno n. 13. Il ricorso è inammissibile nei confronti dell'intimata Edilpontina 2000 s.r.l Si evidenzia che la corte territoriale ha in via preliminare ritenuto di accogliere l'eccezione di carenza di legittimazione passiva ribadita in appello dalla Edilpontina 2000 s.r.l., con conseguente rigetto della domanda proposta nei suoi confronti, in quanto non è stata versata in atti alcuna prova che essa sia succeduta a titolo particolare o universale alla Silco s.r.l. e anzi con . l'avvenuta sua costituzione è stata consegnata alle tavole processuali la diversa soggettività giuridica delle due società e la conferma che la Edilpontina 2000 s.r.l. è estranea ai fatti oggetto del presente giudizio così sentenza d'appello, pag. 5 . Ebbene il riferito passaggio motivazionale, del tutto autonomo ed a sé stante, per nulla risulta attinto dai motivi che fondano l'esperita impugnazione, sicché devesi opinar nel senso che alla affermazione suddetta si sia prestata acquiescenza cfr. Cass. sez. lav. 9.11.1992, n. 12062, secondo cui la configurabilità dell'acquiescenza, ai sensi dell'art. 329, 2 co., c.p.c., in ordine alle parti della sentenza non impugnate che non sono perciò suscettibili di nuovo esame da parte del giudice del gravame postula che la pronuncia consti di più capi completamente autonomi, sicché ciascuno di essi conservi efficacia precettiva anche se gli altri vengano meno . Si da atto, previamente, che il ricorso è stato tempestivamente proposto e nei confronti di B.N. e nei confronti della A.G.L. s.p.a Al riguardo si sottolinea, debitamente, che la preliminare eccezione del controricorrente non risulta per nulla argomentata né nel controricorso né nella memoria ex art. 378 c.p.c In proposito, comunque, rileva l'insegnamento a tenor del quale, qualora la notificazione di un atto processuale, da effettuare entro un termine perentorio, non si perfezioni per circostanze non imputabili al richiedente, questi ha l'onere - anche alla luce del principio della ragionevole durata del processo, atteso che la richiesta di un provvedimento giudiziale comporterebbe un allungamento dei tempi del giudizio - di chiedere all'ufficiale giudiziario la ripresa del procedimento notificatorio e, ai fini del rispetto del termine perentorio, la conseguente notificazione avrà effetto dalla data iniziale di attivazione del procedimento, sempreché la ripresa del medesimo sia intervenuta entro un termine ragionevolmente contenuto, tenuti presenti i tempi necessari, secondo la comune diligenza, per conoscere l'esito negativo della notificazione e assumere le informazioni del caso cfr. Cass., Sez. Il, 19.10.2012, n. 18074 . Su tale scorta si evidenzia che la sentenza in questa sede impugnata è stata notificata in data 5.5.2011 che l’ iter che ha condotto alla notificazione del ricorso a B.N. ed alla A.G.L. s.p.a. ha avuto inizio in data 30.6.2011 che l’ iter notificatorio ha utilmente ripreso il suo corso in data 8.7.2011. Limitatamente al controricorrente B.N. , è stata dapprima ed invano a costui tentata la notifica del ricorso a mezzo del servizio postale presso l'avvocato Michele Guidi nel domicilio eletto - via OMISSIS - presso il suo studio per il giudizio di gravame quivi l'avvocato Michele Guidi è risultato trasferito. L'atto di impugnazione deve essere notificato, a norma degli artt. 330 e 170 c.p.c., presso il procuratore costituito, ancorché la parte - pur costituita a mezzo di procuratore domiciliatario - abbia eletto anche altrove domicilio personale ed infatti una tale ultima eventualità - così come pure quella in cui la parte abbia reso dichiarazione di residenza altrove - assumono possibile rilevanza ai fini della notificazione dell'atto di impugnazione solo nel caso in cui la parte si sia costituita personalmente in giudizio cfr. in tal senso Cass. 25.8.1998, n. 8462 . Indi si è provveduto efficacemente a mezzo del servizio postale a notificar al B. il ricorso nel domicilio eletto - via OMISSIS - presso l'avvocato Alessandro Zunica l'a.r. risulta sottoscritto dal portiere dello stabile in data 13.7.2011 con successiva spedizione di raccomandata a.r. all'avvocato Guidi presso il suo studio, alla via OMISSIS . Limitatamente alla controricorrente A.G.L. s.p.a. è stata dapprima ed invano a questa tentata la notifica del ricorso a mezzo del servizio postale presso la via OMISSIS , ove è risultata sconosciuta. Indi evidentemente ai sensi dell'art. 145, 1 co., seconda parte, c.p.c. si è provveduto efficacemente a mezzo del servizio postale a notificare il ricorso ad L.A. , amministratore unico e legale rappresentante della A.G.L. s.p.a., nel domicilio - via OMISSIS - di costui in data 13.7.2011 l'a.r. risulta sottoscritto dal medesimo destinatario . Si giustifica la contestuale disamina e del primo e del secondo motivo di ricorso. Ambedue i motivi sono fondati e meritevoli di accoglimento. Il loro buon esito assorbe senza dubbio la delibazione della terza ragione di censura. Viceversa, non merita seguito alcuno la quarta ragione di doglianza. È sufficiente a tal ultimo riguardo rimarcare che non possono di certo i ricorrenti considerarsi legittimati a dolersi, in luogo del controricorrente, B.N. , del mancato accoglimento della domanda da quest'ultimo esperita nei confronti della A.G.L. s.p.a In ordine al primo ed al secondo motivo si osserva innanzitutto che questa Corte, in tema di interpretazione del contratto ed in genere dei negozi giuridici, da tempo spiega che il proprio sindacato concerne senz'altro la individuazione dei termini concorrenti ad integrare la fattispecie astratta e la riconduzione ad essa della fattispecie in concreto acclarata, laddove, viceversa, l'individuazione degli elementi connotanti la concreta fattispecie, giacché risolventesi in una tipica indagine di fatto, è esposta a censura di legittimità sol in ipotesi di violazione di norme ermeneutiche ovvero di illogicità ed inadeguatezza della motivazione, tale da precludere il controllo del procedimento logico seguito per addivenire alla decisione cfr., tra le altre, Cass. 6.12.1977, n. 5281 . Si osserva, altresì, che il canone ermeneutico previsto dall'art. 1362 c.c., nel sancire che l'interprete, neh individuare la comune intenzione delle parti, non deve limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta affatto l'elemento letterale del contratto intende piuttosto ribadire, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni adoperate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, che non è ammissibile una diversa interpretazione ed infatti, solo quando le espressioni letterali del contratto non sono chiare, precise ed univoche, è possibile per il giudice ricorrere agli altri elementi interpretativi di cui all'art. 1362 ss. c.c., aventi evidentemente carattere sussidiario cfr. Cass. 16.2.2012, n. 2231 Cass. 3.7.1982, n. 3974 . Si osserva, inoltre, che nell'ambito del processo interpretativo l'espressione deve , di cui all'art. 1366 c.c., attribuisce al principio di buona fede particolare importanza, in quanto vale a connotarlo alla stregua di un passaggio imprescindibile e necessario cfr. Cass. sez. lav. 6.10.2008, n. 24652 . Su tale scorta si soggiunge che il criterio della buona fede nella interpretazione dei contratti deve ritenersi di certo funzionale ad escludere il ricorso a significati unilaterali o contrastanti con un criterio di affidamento dell'uomo medio cfr. Cass. 15.3.2004, n. 5239 . Alla luce dei premessi rilievi si reputa che, allorché, in sede di stipula del contratto di compravendita in data 17.2.1983, a rogito notar De Carolis, la Silco s.r.l. e B.N. , ebbero a pattuire, all'art. 2, che i beni alienati vengono trasferiti con ogni diritto e ragione, con la quota parte indivisa delle parti comuni del complesso immobiliare di cui all'art. 1117 c.c., ad eccezione del terreno circostante la costruzione, del lastrico solare, e i locali sottotetto, con diritto di accesso agli stessi, dei quali la società si riserva proprietà esclusiva , intesero, siccome emerge patente dal significato letterale e sintattico delle espressioni adoperate, accordarsi nel senso che non solo il terreno circostante, il lastrico solare ed i locali sottotetto dovessero rimanere, in deroga alla generale previsione di cui all'art. 1117 c.c., in proprietà esclusiva della società alienante, ma che pur il diritto di accesso ai medesimi beni fosse conservato alla proprietà esclusiva della s.r.l. costruttrice e venditrice. Del resto non avrebbe avuto senso alcuno per la Silco riservarsi la proprietà delle entità immobiliari suindicate senza, al contempo, sottrarle, a sé riservando rigorosamente il diritto di accedervi, alla fruizione della generalità dei condomini. Va debitamente soggiunto che il descritto esito interpretativo, correlato all'impiego del canone logico - letterale, rinviene, in primo luogo, nel segno della previsione del 2 co. dell'art. 1362 c.c., riscontro nel comportamento tenuto dalla venditrice per giunta in epoca antecedente alla sigla, in di 17.2.1983, del rogito De Carolis, comportamento quale analiticamente descritto dai ricorrenti allorché si è posto in risalto che la corte territoriale non ha considerato che la denominazione dei locali - poi divenuti unità immobiliare interno 13, acquistati dai P. - come locali sottotetto, contrastava palesemente con quanto dalla stessa venditrice Silco realizzato e denunciato con la scheda di accatastamento n. 4557/82 in data 21 settembre 1982 . contestuale alla scheda di accatastamento dell'appartamento del B. , n. 4558/82 ., nella quale l'unità immobiliare interno 13 è già stata modificata da locali sottotetto comuni . in unità immobiliare abitabile così ricorso, pag. 9 che ciò sta a significare che la Silco, nel 1982 . aveva già trasformato i locali sottotetto di accesso al lastrico solare in unità immobiliare residenziale, avendo in animo di sanare poi l'abuso . così ricorso, pagg. 9 - 10 che, conseguentemente, l'interpretazione che dell'art. 2 ne ha operato il giudice d'appello contrasta, oltre che con la dizione del contratto, anche con la logica della situazione di allora . così ricorso, pag. 11 . Rinviene, in secondo luogo, nel segno della previsione dell'art. 1366 c.c., riscontro nel verosimile e ragionevole affidamento che i ricorrenti ebbero a riporre in sede di stipulazione del rogito De Carolis in ordine all'esatta portata del loro atto di acquisto. È difficile immaginare, alla stregua dell’ id quod plerumque accidit , che si acquisti un immobile residenziale - non un fondo - esposto al passaggio, al transito, ex iure in re aliena , del vicino condomino. In conformità agli esposti rilievi reputa questo giudice di legittimità che il principio di diritto devesi intendersi formulato nei medesimi termini di cui alle massime desunte dalle pronunce n. 2231/2012, n. 24652/2008 e n. 5239/2004 di questa stessa Corte. La sentenza n. 863 dei 9.11.2010/2.3.2011 della corte d'appello di Roma va conseguentemente cassata in relazione sia alla prima che alla seconda censura in esse assorbita la terza . Si dispone il rinvio ad altra sezione della corte d'appello di Roma, che si uniformerà al complessivo principio di diritto in questa sede formulato per relationem ed, evidentemente, provvederà a statuire in aderenza all'esito ermeneutico cui questa Corte è pervenuta. Il giudice del rinvio provvederà altresì alla regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte rigetta il quarto motivo di ricorso accoglie il primo ed il secondo, assorbito il terzo cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte rinvia ad altra sezione della corte d'appello di Roma anche per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità dichiara inammissibile il ricorso limitatamente e nei confronti di Edilpontina 2000 s.r.l