Il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento della proposizione della domanda di risoluzione ed il prezzo pattuito.
Il risarcimento deve porre il creditore nella situazione in cui si sarebbe trovato se l’inadempimento non si fosse verificato il proprietario, nell’ipotesi di inadempimento del contratto preliminare, non è tenuto a dare prova delle proprie intenzioni circa la volontà di locare o utilizzare il bene. E’ quanto affermato dalla Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 2771 del 6 febbraio 2014. La fattispecie. Nel caso in esame una società aveva sottoscritto un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un capannone industriale e, all’uopo, aveva disdettato i contratti di locazione dovendo consegnare l’immobile libero. A seguito dell’inadempimento dell’acquirente il Tribunale aveva riconosciuto al venditore il ristoro del danno quantificato nella differenza tra il prezzo pattuito e quello ricavato dalla successiva vendita a un terzo soggetto. La Corte d’Appello, invece, aveva ridotto il risarcimento in quanto l’alienazione a un importo inferiore era dovuto anche alla esposizione debitoria del venditore con conseguente necessità di liquidare il proprio patrimonio immobiliare. La quantificazione del danno per inadempimento del preliminare. La Suprema Corte ha riformato la sentenza emessa dal Collegio di gravame nella parte in cui ha ridotto il risarcimento in quanto le condizioni economiche del venditore non possono essere considerate quale concorso di colpa del venditore nella causazione del nocumento. Pertanto deve trovare applicazione il consolidato principio giurisprudenziale secondo il quale il danno per inadempimento del preliminare deve essere pari alla differenza tra il prezzo indicato nel preliminare stesso e quello realizzato nella successiva vendita. Il lucro cessante per mancato utilizzo dell’immobile. Il risarcimento ha la funzione di porre il creditore nella situazione in cui si sarebbe trovato se l’inadempimento non si fosse verificato ne consegue che l’interessato ha diritto a ottenere non solo il danno emergente ma, altresì, il lucro cessante. Nell’ipotesi in commento il venditore non è onerato dal fornire la prova delle proprie intenzioni di utilizzare, o locare, il bene immobile. Ciò in quanto siffatta prova è comunque intrinseca nell’art. 1223 c.c. il quale prevede la risarcibilità del mancato guadagno qualora sia conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 2, ordinanza 10 dicembre 2013 - 6 febbraio 2014, n. 2771 Presidente Goldoni – Relatore Petitti In fatto e diritto Ritenuto che con sentenza n. 485 del 24 gennaio 2008, il Tribunale di Torino dichiarava risolto il contratto pre liminare di vendita sottoscritto tra G.V. e Tassel di C.A. & amp C. s.n.c. il 25 novembre 2003 per inadempimento della Tassel, con conseguente condanna della società al risarcimento del danno patito dall'odierno ricorrente e quantificato nella somma di euro 43.000,00 che il sig. G. aveva convenuto in giudizio la so cietà poiché la riteneva inadempiente al suddetto contratto inerente un capannone di sua proprietà, per il prezzo di euro 380.000,00 che, a seguito della promessa d'acquisto, il G. aveva provveduto a disdire i contratti di locazione agli occupanti, ma, prima della stipula del contratto definiti vo, la società acquirente aveva comunicato all'immobiliare L.T., mediatrice nella stipula, l'insorgenza di alcune problematiche che la rendevano impossibilitata all'acquisto che nella sentenza di condanna il Tribunale determinava l'importo del risarcimento del danno nella differenza tra il prezzo pattuito per l'acquisto dell'immobile e il prezzo ricavato dalla successiva vendita dell'immobile a terzi euro 333.000,00 , tenuto altresì conto della caparra a suo tempo versata dalla soccombente che per la riforma della suddetta sentenza la Tassel s.n.c. adiva la Corte d'Appello di Torino, sostenendo che l'unico rapporto intercorso tra le parti sarebbe stato quello del 1° dicembre 2003, ovvero un secondo preliminare successivo al primo, del quale riportava integralmente le condizioni insisteva inoltre per l'accertamento della le gittimità del recesso operato per giusta causa, essendo ve nuta meno la necessità dell'utilizzo del capannone e soste neva che di conseguenza nulla fosse dovuto al G. a titolo risarcitorio in subordine, chiedeva la riduzione dell'ammontare del danno liquidato in favore della contro parte che il G. si costituiva chiedendo il rigetto dell'appello proposto e insistendo, in sede di appello in cidentale, per il riconoscimento a suo favore degli ulte riori danni da mancato guadagno per la mancata utilizzazio ne del bene, causato dalla disdetta di tutti i contatti di deposito in corso in vista della vendita alla Tassel s.n.c. che la Corte d'Appello di Torino, con sentenza n. 328 del 2010, depositata il 9 marzo 2010, in parziale riforma della sentenza di primo grado, confermava la responsabilità della Tassel s.n.c., rideterminando però per difetto il danno subito dal G. nella misura del 40% della diffe renza tra prezzo pattuito con il preliminare e prezzo rea lizzato dal G. in sede di successiva vendita, condan nando la Tassel s.n.c. al pagamento della somma di euro 14,800,00 che per la cassazione di questa sentenza G.V. ha proposto ricorso, notificato presso il domicilia tario, nelle forme di cui all'art. 139, ultimo comma, cod. proc. civ. che non ha svolto difese l'intimato che, essendosi ravvisate le condizioni per la tratta zione del ricorso in camera di consiglio è stata redatta relazione ai sensi dell'art. 380-bis cod. proc. civ., che è stata comunicata alle parti e al Pubblico Ministero. Considerato che il relatore designato ha formulato la seguente proposta di decisione [ ] Con il primo motivo di ricorso, il ricorrente si duole della contraddittorietà e lacunosità della motivazione della Corte di merito nella rideterminazione, per difet to, del risarcimento del danno. Sostiene il ricorrente che la Corte torinese, pur confer mando l'inadempimento della società e il consequenziale danno a suo carico, non riteneva corretto liquidare il dan no come corrispondente all'intera differenza tra il prezzo pattuito nel contratto preliminare e quello effettivamente realizzato nella vendita, poiché la cessione del capannone ad un prezzo inferiore al momento della vendita a terzi era stata determinata dalle sue condizioni economiche, sicché egli avrebbe potuto prevedere la detta riduzione in quanto consapevole della sua posizione debitoria complessiva. Con il secondo motivo, il ricorrente denuncia il vizio di omessa motivazione in relazione all'art. 1227 cod. civ. Sul presupposto che la Corte abbia operato la rideterminazione per difetto del risarcimento del danno richiamandosi, anche se non espressamente, alla disciplina dell'art. 1227 cod. civ., il ricorrente denuncia una omessa motivazione al ri guardo e sostiene che non sarebbe possibile attribuire una responsabilità colposa, ai sensi del primo comma del citato articolo, in capo a sé, essendosi la Tassel s.n.c. resasi inadempiente. Ugualmente, il ricorrente non ritiene possi bile configurare la mancanza dell'ordinaria diligenza in capo al creditore, che gli avrebbe consentito di evitare i danni, in quanto la Corte d'appello sembrerebbe imputare la responsabilità al danneggiato per aver ceduto, a seguito dell'inadempimento della Tassel, il capannone a terzi al prezzo cui questi hanno concordato l'affare. Con il terzo motivo, il ricorrente lamenta la contradditto rietà della motivazione in punto di appello incidentale. A seguito dell'inadempimento della società, effettivamente egli aveva potuto continuare la sua attività nel capannone, cosa che non avrebbe potuto fare se fosse stato venduto al la Tassel. Tuttavia, la proprietà del capannone aveva cau sato il sostenimento dei costi di gestione dell'immobile. Egli inoltre aveva dovuto disdire i contratti di locazione del capannone, al fine di vendere l'immobile libero e, nell'attesa della conclusione del contratto con la Tassel cosa mai avvenuta , non aveva potuto intraprendere nessun progetto commerciale. Tutti questi elementi costituivano una voce di danno non valutata correttamente né ad opera del Giudice di primo grado, né tantomeno in grado di appel lo. I primi due motivi di ricorso sono strettamente connessi e possono pertanto essere trattati congiuntamente. Le ragioni poste a fondamento della propria decisione dalla Corte territoriale risultano sostanzialmente contrastanti in quanto la sentenza impugnata, da un lato, confermando in parte la pronuncia del Tribunale, ha riconosciuto a pieno l'inadempimento della Tassel s.n.c. e ha confermato l'esistenza di un danno per la mancata conclusione del con tratto definitivo dall'altro, ha ritenuto che, a causa dell'aggravarsi della propria situazione economica, comun que prevedibile, il ricorrente abbia successivamente ceduto a terzi la sua proprietà ad un prezzo inferiore rispetto a quello che avrebbe potuto realizzare qualora avesse versato in una situazione migliore. E' di palmare evidenza come il fatto controverso decisivo sia stato ricostruito in maniera carente e contrastante poiché, pur avendo confermato l'esistenza del danno in capo al G., la Corte ha ridotto il risarcimento sul rilie vo che l'odierno ricorrente, qualora non si fosse trovato in una condizione economica negativa, il cui aggravio a vrebbe comunque potuto prevedere, avrebbe potuto vendere l'immobile allo stesso prezzo a cui intendeva venderlo alla società. D'altra parte, non può non considerarsi che la Suprema Cor te ha avuto modo di affermare che il risarcimento del dan no dovuto al promissario acquirente per la mancata stipula zione del contratto definitivo di vendita di bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella diffe renza tra il valore commerciale del bene medesimo al momen to della proposizione della domanda di risoluzione del con tratto cioè, al tempo in cui l'inadempimento è diventato definitivo ed il prezzo pattuito Così Cass. n. 22384 del 2004 . La Corte di merito, peraltro, non si è riferita esplicita mente all' art. 1227 cod. civ. , ma si è limitata a porre a fondamento della riduzione del risarcimento del danno l'aggravarsi della condizione economica del G., con siderata da questi prevedibile perché egli era sicuramente consapevole della propria posizione debitoria complessiva. Anche su questo punto la motivazione risulta lacunosa, con siderando il fondamentale principio in materia di autonomia contrattuale, ex art. 1322 cod. civ., secondo il quale rientra nella libertà delle parti determinare il contenuto del contratto. Il mero rilievo che l'immobile sia stato venduto a un prezzo inferiore, contestualmente ad una si tuazione debitoria non positiva dell'odierno ricorrente, non può indurre a ritenere tale situazione soggettiva moti vo idoneo a decurtare la liquidazione del risarcimento del danno conseguente ad un inadempimento accertato sia dal Tribunale che dalla Corte d'Appello di Torino ciò anche considerando che il G., nella successiva vendita del capannone, aveva stipulato il contratto instaurando nuove trattative con terzi, fondate sulle condizioni alle quali questi ultimi avevano deciso di acquistare l'immobile de quo. Questa circostanza, peraltro, non sembra possa essere in nessun modo considerata un fatto colposo del creditore, posto che il comportamento dell'odierno ricorrente non ha contribuito in alcun modo all'inadempimento della Tassel s.n.c. Fondato è altresì il terzo motivo di ricorso, concernente l'entità del danno risarcibile in caso di inadempimento. Il concetto di danno risarcibile, e in particolare, di lu cro cessante, con riguardo all'inadempimento, da parte del promissario acquirente, di un contratto preliminare di com pravendita immobiliare, è da riferirsi al principio, ex art. 1223 cod. civ., secondo cui il risarcimento deve porre il creditore nella situazione in cui si sarebbe trovato se l'inadempimento non si fosse verificato. A tal proposito, la citata disposizione prevede il ristoro non solo del dan no emergente, ma anche del lucro cessante, ossia di ogni conseguenza lesiva che, seppur non apparente e non immedia tamente riscontrabile, gli sia derivata dall'azione danno sa. Il proprietario, in caso di contratto preliminare di com pravendita rimasto inadempiuto, non è tenuto a dare prova delle sue intenzioni, quali la volontà di utilizzare o lo care il bene, poiché detta prova si trasformerebbe in una probatio diabolica. La prova sarebbe altresì superflua per ché è intrinseca nella disciplina dell'art. 1223 cod. civ. la previsione della risarcibilità del mancato guadagno, qualora sia conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento. Cass. n. 6586 del 1997 . Rientra quindi nel diritto al risarcimento del danno, sorto in capo al promittente venditore a seguito dell'accertato inadempimento del promissario acquirente, il ristoro di tutti i danni, comprensivi tanto di danno emergente quanto di lucro cessante. Ed è in quest'ultima categoria che rien trano i danni nascenti dalla disdetta dei contratti di lo cazione agli occupanti durante le trattative con la Tassel, trattative che, come detto, non si sono mai concretizzate con la conclusione di un contratto definitivo e di conse guenza con la cessione del bene. Alla stregua delle considerazioni sin qui svolte e qualora il collegio condivida i rilievi in precedenza formulati, si ritiene che il ricorso possa essere trattato in camera di consiglio ai sensi dell'art. 375 n. 5 cod. proc. civ., per essere ivi accolto che il Collegio condivide la proposta di decisione, al la quale, del resto, non sono state rivolte critiche di sorta che quindi il ricorso deve essere accolto, con la con seguente cassazione della sentenza impugnata e con rinvio alla Corte d'appello di Torino perché, in diversa composi zione, proceda a nuovo esame, nonché alla regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso cassa la sentenza impu gnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legitti mità, alla Corte d'appello di Torino in diversa composizio ne.