Incombe sul conduttore l’onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all’immobile locato al termine della locazione e all’atto della riconsegna, presumendosi buono lo stato di quello all’inizio del rapporto ed esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all’uso dedotto in contratto.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione nella sentenza n. 2619 del 5 febbraio 2014. Il fatto. Cessata la locazione non abitativa, il locatore chiedeva al Tribunale di Chiavari la condanna del locatario al risarcimento dei danni arrecati all’immobile e riscontrati al momento del suo rilascio. Ma, all’esito della CTU, la sua domanda veniva accolta solo in modesta parte. Confermata tale decisione anche in appello, l’uomo ricorre in Cassazione. Onere della prova. Il ricorrente lamenta che la Corte d’Appello di Genova abbia accolto le ragioni della convenuta, secondo cui sussisteva affidabile prova sulla preesistenza dei danni al periodo in cui essa era stata conduttrice. La Suprema Corte gli dà ragione, concordando sul fatto che il locatore non può fare le spese di una situazione di persistente incertezza sull’epoca di verificazione dei danni. A lui giova, cioè, la presunzione di cui agli artt. 1588 e 1590 c.c. Il locatario risponde dei danni, a meno che Il locatario deve, infatti, restituire la cosa nello stato in cui si trovava all’inizio del rapporto o, comunque, in buono stato, dovendo provare la propria assenza di colpa. Ciò vale soprattutto nel caso in cui, come quello di specie, la convenuta ha mantenuto nella qualità di conduttore la detenzione del bene per un arco di tempo molto lungo e se manca la prova delle diverse e peggiori condizioni dell’immobile all’inizio della locazione, il bene deve essere considerato all’epoca in buono stato e il locatario dovrà rispondere dello scostamento da quelle anche se dipendenti da fatti non propri. Prova liberatoria della non imputabilità dei danni. Nel caso in esame, a fronte del danneggiamento delle piastrelle, la sentenza impugnata va cassata e rinviata alla corte territoriale che dovrà fare corretta applicazione degli artt. 1590 e 1588 c.c., secondo i quali incombe sul conduttore l’onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all’immobile locato al termine della locazione e all’atto della riconsegna, presumendosi buono lo stato di quello all’inizio del rapporto ed esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all’uso dedotto in contratto. Per tali motivi è erronea l’integrale reiezione della domanda di risarcimento dei danni stessi proposta dal locatore, ove manchi o sia incompleta la prova sull’imputabilità di quelli.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 12 dicembre 2013 – 5 febbraio 2014, n. 2619 Presidente Massera – Relatore De Stefano Svolgimento del processo 1. Cessata la locazione non abitativa intercorsa con la snc Pastificio L'Emiliana di I.F. & amp C., il locatore D.Q. ne chiese al tribunale di Chiavari condanna al risarcimento dei danni arrecati al bene immobile locato, come riscontrati al momento del suo rilascio ma, all'esito di consulenza tecnica di ufficio, la sua domanda fu accolta solo in modesta parte ed il suo credito compensato con quello della conduttrice alla restituzione della cauzione, tanto che egli fu condannato a pagare a controparte € 423,30, oltre interessi e spese del grado. Avverso tale sentenza del 24.10.05, il Q. interpose appello, al quale resistette l'ex conduttrice ma la corte territoriale accolse il gravame solo quanto alla condanna alle spese del primo grado, compensandole e disponendo la compensazione anche di quelle del grado. Per la cassazione di tale sentenza della corte di appello di Genova, pubblicata il 20.2.07 col n. 38, ricorre oggi il Q., affidandosi a tre motivi, illustrati da memoria ai sensi dell'art. 378 cod. proc. civ. resiste con controricorso l'intimata Pastificio L'Emiliana di I.F. & amp C. snc. Motivi della decisione 2. Va premesso che, essendo la sentenza impugnata stata pubblicata tra il 2.3.06 ed il 4.7.09, alla fattispecie continua ad applicarsi, nonostante la sua abrogazione ed in virtù della disciplina transitoria di cui all'art. 58, comma quinto, della legge 18 giugno 2009, n. 69 l'art. 366-bis cod. proc. civ. e, di tale norma, la rigorosa interpretazione via via elaborata da questa Corte Cass. 27 gennaio 2012, n. 1194 Cass. 24 luglio 2012, n. 12887 Cass. 8 febbraio 2013, n. 3079 Cass. 17 ottobre 2013, n. 23574 . Pertanto 2.1. i motivi riconducibili ai nn. 3 e 4 dell'art. 360 cod. proc. civ. vanno corredati, a pena di inammissibilità, da quesiti che devono compendiare a la riassuntiva esposizione degli elementi di fatto sottoposti al giudice di merito b la sintetica indicazione della regola di diritto applicata dal quel giudice c la diversa regola di diritto che, ad avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie tra le molte, v. Cass. Sez. Un., ord. 5 febbraio 2008, n. 2658 Cass., ord. 17 luglio 2008, n. 19769, Cass. 25 marzo 2009, n. 7197 Cass., ord. 8 novembre 2010, n. 22704 d questioni pertinenti alla ratio decidendi, perché, in contrario, difetterebbero di decisività sulla necessità della pertinenza del quesito, per tutte, v. Cass. Sez. Un., 18 novembre 2008, n. 27347 Cass., ord. 19 febbraio 2009, n. 4044 Cass. 28 settembre 2011, n. 19792 Cass. 21 dicembre 2011, n. 27901 2.2. a corredo dei motivi di vizio motivazionale vanno poi formulati momenti di sintesi o di riepilogo, che devono consistere in uno specifico e separato passaggio espositivo del ricorso, il quale indichi in modo sintetico, evidente ed autonomo rispetto al tenore testuale del motivo, chiaramente il fatto controverso in riferimento al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, come pure - se non soprattutto - le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione Cass. 18 luglio 2007, ord. n. 16002 Cass. Sez. Un., 1° ottobre 2007, n. 20603 Cass. 30 dicembre 2009, ord. n. 27680 2.3. infine, è sì ammessa la contemporanea formulazione, col medesimo motivo, di doglianze di violazione di norme di diritto e di vizio motivazionale, ma soltanto alla imprescindibile condizione che ciascuna sia accompagnata dai rispettivi quesiti e momenti di sintesi per tutte Cass. sez. un., 31 marzo 2009, n. 7770 Cass. 20 dicembre 2011, n. 27649 . 3. Il Q. sviluppa tre motivi e 3.1. col primo rubricato illogica, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all'art. 360, n. 5, c.p.c. deduce l'erroneità della valutazione delle risultanze della consulenza tecnica di ufficio 3.2. col secondo rubricato violazione dell'art. 1590, comma 2, c.c. in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c. - illogica e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio - erronea valutazione delle risultanze processuali in ordine all'art. 360, n. 5, c.p.c. si duole delle conclusioni della corte territoriale sull'inottemperanza all'onere probatorio quanto all'attribuibilità dei danni proprio all'ultimo conduttore, onere malamente accollato ad esso locatore e conclude con un complesso quesito, riassuntivo anche delle questioni di fatto 3.3. col terzo rubricato erronea compensazione delle spese legali in ordine all'art. 360 n. 5 c.p.c. chiede che le spese legali seguano la soccombenza. 4. La controricorrente ribatte per la correttezza dello scostamento dei giudici del merito dalle conclusioni del consulente tecnico di ufficio e, quanto al secondo motivo, per la sussistenza di affidabile prova sulla preesistenza dei danni al periodo in cui essa era stata conduttrice, la cui valutazione resta comunque istituzionalmente sottratta al sindacato di legittimità e, infine, contesta l'avversaria censura avverso la disposta compensazione delle spese. 5. Dei motivi sopra riassunti, esclusa in modo radicale qualsiasi sanatoria dei vizi formali del ricorso in forza di atti successivi, il primo e il terzo sono sicuramente inammissibili, perché non assistiti da alcun momento di sintesi o di riepilogo, tanto meno dai rigorosi requisiti ricordati al punto 2.2. 6. Il secondo motivo è, invece, fondato. 6.1. Esso, pure articolato su di una contestuale censura di violazione di norma di diritto e di vizio motivazionale, è assistito da un quesito che può essere letto anche come momento di sintesi e di riepilogo del secondo e che prospetta un'evidente illogicità della motivazione la quale consiste nell'incongruità dell'attribuzione dell'assenza di prova sull'attribuibilità all'ultimo conduttore di gran parte delle condizioni del bene immobile in una valutazione di inottemperanza di un onere che in concreto è stato accollato al locatore. 6.2. Ma di una situazione di persistente incertezza sull'epoca di verificazione dei danni non può fare le spese il locatore, cui giova la presunzione degli articoli 1588 e 1590 cod. civ. in ordine alle condizioni all'inizio del rapporto di locazione. Infatti, è il locatario, tenuto a restituire la cosa nello stato in cui si trovava all'inizio del rapporto o, in mancanza di prova su tale stato, in buono stato, a dover provare, trattandosi di obbligazione contrattuale tra le molte, v. Cass., ord. 7 dicembre 2012, n. 22272 , la propria assenza di colpa egli risponde dei danni tutti alla cosa, ove non provi lui stesso la non imputabilità dei medesimi, complessivamente considerati per giurisprudenza consolidata Cass., ord. 8 maggio 2012, n. 6977 Cass. 25 luglio 2008, n. 20434 Cass. 17 febbraio 1997, n. 1441 , in relazione alla peculiare diligenza richiestagli per la natura del bene oggetto di locazione Cass. 28 luglio 2005, n. 15818 . 6.3. È pertanto scorretta l'attribuzione al locatore delle conseguenze negative sulla mancanza di un'affidabile prova liberatoria del conduttore quanto a tutti i fattori causali della situazione finale complessiva e, a maggior ragione, qualsiasi approfondimento sull'incidenza dei singoli fattori in ordine alla causazione del danno. 6.4. Più radicalmente, è intrinsecamente illogico dal punto di vista di fatto ritenere impredicabile la produzione del danno ad opera di chi, come l'odierna intimata, ha mantenuto nella qualità di conduttore la detenzione del bene per un così lungo lasso di tempo, pari a quasi tre lustri mentre, dovendosi, in difetto di prova delle diverse e peggiori condizioni del bene all'inizio della locazione per cui era causa, il bene essere considerato in buono stato anche in tale tempo, il locatario deve rispondere dello scostamento da quelle anche se per avventura dipendenti da fatti non propri. 6.5. E, sotto questo profilo, il complesso motivo di doglianza - unitariamente considerato - è fondato e va accolto, perché la corte territoriale ha condiviso la ratio decidendi del primo giudice, circa la mancata ottemperanza, da parte del locatore attore, di dimostrare che il danneggiamento delle piastrelle sarebbe stato in tutto addebitabile al convenuto mentre, al contrario, era al conduttore che incombeva un onere, sia pure di contenuto opposto, cioè sulla non attribuibilità a lui medesimo del danno. 7. La gravata sentenza va pertanto cassata in relazione alla censura accolta e va disposto il rinvio alla medesima corte territoriale, affinché, in diversa composizione e provvedendo pure sulle spese del giudizio di legittimità ai sensi del terzo comma dell'art. 385 cod. proc. civ., riesamini il materiale probatorio applicando il seguente principio di diritto incombe al conduttore, ai sensi degli articoli 1590 e 1588 cod. civ., l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all'immobile locato al termine della locazione ed all'atto della riconsegna, presumendosi buono lo stato di quello all'inizio del rapporto ed esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all'uso dedotto in contratto, sicché è erronea l'integrale reiezione della domanda di risarcimento dei danni stessi proposta dal locatore, ove manchi o sia incompleta la prova sull'imputabilità di quelli. P.Q.M. La Corte dichiara inammissibili il primo ed il terzo motivo di ricorso ed accoglie il secondo cassa la gravata sentenza in relazione alla censura accolta e rinvia alla corte di appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.