La norma contenuta nell’art. 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392 non si applica ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione. La risoluzione di detti contratti può essere dichiarata concorrendo i presupposti generali indicati dal codice civile per la risoluzione per inadempimento dei contratti con prestazioni corrispettive.
Lo ha ribadito la Corte di Cassazione nella pronuncia n. 28057 del 16 dicembre 2013. Il caso. Una società esercente l’attività di locazione di appartamenti in una zona turistica friulana conviene in giudizio i proprietari di tre immobili dalla stessa locati al fine di ottenere la restituzione delle spese condominiali versate, il rimborso delle spese sostenute per lavori straordinari di manutenzione, nonché il riconoscimento della durata novennale del contratto di locazione. I convenuti, nel contestare le avverse domande, chiedevano ed ottenevano la riunione al giudizio dei tre procedimenti instaurati per intimare all’attrice lo sfratto per morosità in ragione del mancato pagamento dei canoni. In primo grado, la società conduttrice risulta soccombente, dal momento che il Giudice adito convalida lo sfratto, altresì accogliendo la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. La sentenza è confermata in sede d’appello, ove si riconosce che il mancato pagamento del canone di locazione nei venti giorni dalla scadenza configura, ai sensi dell’art. 5 l. n. 392 del 1978, motivo di risoluzione. Detta pronuncia viene successivamente cassata dalla Suprema Corte, la quale ritiene non applicabile, al caso di specie, la norma da ultimo richiamata, in quanto la controversia aveva ad oggetto una locazione non ad uso abitativo e perciò il mancato pagamento del canone avrebbe dovuto essere valutato, ai fini della risoluzione, ex art. 1455 c.c. Nel successivo giudizio di rinvio, veniva accertato che la locazione era di natura commerciale e non alberghiera, che aveva durata sessennale e che la società conduttrice si era resa responsabile di un inadempimento tanto grave dal legittimare la risoluzione ex art. 1455 c.c. Il giudizio è quindi nuovamente portato in Cassazione su ricorso della società conduttrice. Risoluzione delle locazioni di immobili ad uso diverso da abitazione. A giudizio della ricorrente, la Corte di merito avrebbe erroneamente applicato la norma di cui all’art. 1455 c.c., in quanto, nella valutazione della gravità dell’inadempimento, non avrebbe tenuto conto dei reciproci comportamenti delle parti e dei loro rapporti di credito-debito. La medesima pronuncia si presentava altresì contraddittoria poiché i Giudici, pur prendendo atto della non applicabilità, al caso di specie, della disposizione di cui all’art. 5, l. 392/1978 – per il quale il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’art. 1455 c.c. –, ne avevano poi fatto applicazione. La Corte di Cassazione, nel dichiarare fondati i motivi di censura, richiama il principio di diritto al quale avrebbe dovuto attenersi il Giudice del rinvio. Nella specie, i Giudici di legittimità avevano precedentemente affermato la non applicabilità, ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, della norma di cui al citato art. 5. Ed invero, la risoluzione di detti contratti può essere dichiarata concorrendo i presupposti generali indicati dal codice civile, ossia la necessaria sussistenza di un grave inadempimento ex art. 1455 c.c. Nondimeno, la sentenza impugnata ha sostanzialmente eluso i limiti entro cui andava condotta l’indagine secondo il precedente giudicato della Corte, in quanto, pur affermando di non volere applicare il principio di cui all’art. 5, ha adottato la stessa disposizione quale parametro orientativo nel giudicare la gravità dell’inadempimento”. Valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti. In verità, per adeguarsi a quanto disposto dalla Suprema Corte nella suddetta decisione, i Giudici del rinvio avrebbero dovuto effettuare, ai sensi dell’art. 1455 c.c., una valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti dei locatori e della conduttrice, con il raffronto, cioè, tra l’entità dei canoni non pagati da quest’ultima ed il relativo ritardo fino all’intimazione di sfratto, e l’entità delle spese condominiali a sua volta anticipate e costituenti un credito nei confronti dei locatori. Tali ultimi crediti, infatti, erano stati accertati nell’ambito dello stesso giudizio con pronuncia di condanna in primo grado non impugnata dai locatori ed erano di consistente ammontare, perfino largamente superiore ai canoni non pagati al momento dello sfratto. Durata novennale delle locazioni di immobili ad uso alberghiero. La ricorrente censura ulteriormente l’impugnata sentenza nel punto in cui ha qualificato la locazione per cui è causa come locazione commerciale, con conseguente durata sessennale. Ad avviso della società conduttrice, lo svolgimento di attività di locazione di appartamenti in zona turistica, avente ad oggetto appartamenti attrezzati con contestuale fornitura dei servizi di pulizia, riassetto locali, fornitura di biancheria, costituisce locazione alberghiera con durata novennale. A sostegno dell’accoglimento del motivo di censura, la Suprema Corte richiama la clausola contenuta nel contratto di locazione oggetto di causa, che consentiva alla conduttrice di concedere in subaffitto gli appartamenti. Detta clausola, da cui la Corte di merito aveva fatto discendere l’incompatibilità con la gestione diretta di un’azienda alberghiera da parte della ricorrente, a giudizio degli Ermellini, era prova idonea a connotare il tipo di attività imprenditoriale svolta dal conduttore. Sotto tale profilo, dovrà dunque essere nuovamente esaminata, dai Giudici del rinvio, la questione della destinazione dell’immobile locato, al fine dell’inquadramento del contratto fra le locazioni alberghiere o semplicemente commerciali uso diverso dall’abitazione .
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 7 novembre - 16 dicembre 2013, n. 28057 Presidente Russo – Relatore D’Amico Svolgimento del processo La International Holidays s.r.l. convenne dinanzi al Pretore di Cles, B.P. , F.C. e F.L. , per sentir accertare che il contratto di locazione, stipulato con le parti convenute ed avente per oggetto appartamenti situati in omissis , aveva una durata di nove o di sei anni per sentir dichiarare la nullità della clausola in base alla quale era stato aumentato il canone in misura superiore agli indici Istat per sentir dichiarare che i convenuti erano tenuti ad eseguire lavori straordinari di manutenzione su detti immobili ed a rimborsare le spese da essa anticipate infine, per ottenere la restituzione delle spese condominiali di spettanza dei medesimi convenuti. Questi ultimi, costituendosi in giudizio, contestarono le avverse domande. Al giudizio vennero poi riuniti tre procedimenti con i quali i locatori avevano intimato alla International Holidays s.r.l. lo sfratto per morosità per mancato pagamento dei canoni. Tale sfratto venne convalidato e quindi il Tribunale di Trento, con sentenza del 27 marzo 2000, accolse la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento dei conduttori respinse la domanda di adempimento proposta dalla International Holidays condannò quest'ultima al pagamento dei canoni scaduti condannò i locatori a versare alla suddetta società le spese condominiali non dovute respinse la domanda di quest'ultima di condanna dei locatori al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili locati. Propose appello la International Holidays s.r.l. sostenendo che, considerate le spese condominiali da essa pagate ma di spettanza dei locatori, emergeva un proprio credito per cui il contratto non poteva dichiararsi risolto per il proprio inadempimento. La medesima società formulò quindi domanda di accertamento della durata del rapporto locativo. La Corte d'appello di Trento confermò l'impugnata sentenza dichiarando che il mancato pagamento del canone di locazione nei venti giorni dalla scadenza era motivo di risoluzione e che non era consentito mettere a confronto i canoni non pagati con le spese sostenute dalla società conduttrice per dedurre una prevalenza delle seconde rispetto ai primi. Contro la sentenza d'appello la s.r.l. International Holidays propose ricorso per cassazione, lamentando l'erronea applicazione dell'art. 5 della l. 392/78 in quanto la locazione de qua non era ad uso abitativo e sostenne che il mancato pagamento del canone avrebbe dovuto essere valutato ai fini della risoluzione dei rapporti ex art. 1455 c.c. per giudicare l'importanza dell'inadempimento. La ricorrente lamentava quindi che l'erronea applicazione dell'art. 5 della suddetta l. 392/78 aveva precluso la possibilità di fare un raffronto fra le rispettive poste di dare ed avere. La Corte di cassazione accolse il primo motivo del ricorso ritenendo assorbiti gli altri e rinviò ad altra sezione della Corte d'appello di Trento. Quest'ultima accertò che la locazione è di natura commerciale e non alberghiera che ha durata sessennale che la società conduttrice si era resa responsabile, nei confronti dei locatori, di un inadempimento tanto grave da legittimare la risoluzione dei singoli rapporti ex art. 1455 c.c Propone ricorso per cassazione la s.r.l. International Holidays con tre motivi. Gli intimati non svolgono attività difensiva. Motivi della decisione Con il primo motivo del ricorso si denuncia Violazione, falsa o erronea applicazione dell'art. 1455 c.c. e 1460 c.c.”. Ritiene il ricorrente che la Corte d'appello nell'impugnata sentenza abbia disapplicato od erroneamente applicato la norma di cui all'art. 1455 c.c. che impone, nei contratti a prestazioni corrispettive, anche ai fini di valutare la gravità dell'adempimento, la valutazione dei reciproci comportamenti delle parti e dei loro rapporti di credito-debito. In tale situazione, alla fine risultata a credito della società, ben poteva la ricorrente sospendere legittimamente il pagamento del canone ex art. 1460 c.c. oppure chiedere l'accertamento della compensazione fra le reciproche obbligazioni con conseguente pagamento della differenza dovuta a suo favore. Con il secondo motivo si denuncia Carenza, insufficienza e contraddittorietà della motivazione artt. 360 comma 1 n. 5 c.p.c. in ordine al contestuale inadempimento dei locatori per importi addirittura maggiori di quelli dovuti dalla conduttrice e alla legittimità della sospensione dell'adempimento e richiesta di compensazione da parte della conduttrice”. Sostiene parte ricorrente 1 che la motivazione dell'impugnata sentenza è insufficiente in quanto ha preso in considerazione il solo comportamento della conduttrice ed ha totalmente omesso di comparare i reciproci inadempimenti e di considerare l'inesistenza della morosità della conduttrice prima dell'intimazione dello sfratto 2 che la Corte ha errato nel negarle la possibilità di compensare il canone, sia perché non ha considerato che i canoni non pagati comprendevano la rivalutazione non dovuta, sia perché non ha tenuto conto della posizione complessivamente creditoria di essa conduttrice, a fronte delle spese condominiali anticipate per conto dei locatori 3 che la sentenza è contraddittoria perché la Corte, pur prendendo atto della inapplicabilità della disposizione di cui all'art. 5 della l. 392/1978, ne fa poi applicazione di fatto ed omette di considerare sia la diversità fra i tipi di locazione, sia l'entità dell'inadempimento rispetto alle obbligazioni nascenti dal contratto che per legge doveva avere la durata di 9 o 6 anni 4 che la Corte sbaglia nel richiamare la clausola risolutiva prevista nel contratto, pur rilevandone la non applicabilità pena l'ultrapetizione, e nel ritenere tale clausola rilevante al fine di valutare l'interesse dei locatori al tempestivo adempimento 5 che il richiamo al mancato pagamento di oneri diversi non può costituire corretto presupposto per un giudizio di grave inadempimento, dovendosi tener conto che gli stessi costituiscono un semplice rimborso delle spese eventualmente anticipate dal locatore. I due motivi, che per la stretta connessione devono essere congiuntamente esaminati, sono fondati. Con sentenza del 12 aprile 2006, n. 8628, resa inter partes , questa Corte ha enunciato il seguente principio di diritto al quale avrebbe dovuto attenersi la Corte d'appello di Trento, in sede di rinvio La norma contenuta nell'art. 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392 non si applica ai contratti di locazione adibiti ad uso di abitazione e la risoluzione di detti contratti può essere dichiarata concorrendo i presupposti generali indicati dal codice civile della risoluzione per inadempimento dei contratti con prestazioni corrispettive”. La sentenza impugnata ha invece sostanzialmente eluso i limiti entro cui andava condotta l'indagine secondo il precedente giudicato di questa Corte, in quanto, pur affermando di non volere applicare il principio di cui all'art. 5 della l. n. 392/1978, ha adottato la stessa disposizione quale parametro orientativo nel giudicare la gravità dell'inadempimento , così accedendo ad una mera petizione di principio che si espone al vizio motivazionale denunciato. In realtà, per adeguarsi a quanto chiaramente disposto da questa Corte nella suddetta decisione, l'impugnata sentenza avrebbe dovuto effettuare, ai sensi dell'art. 1455 e. e, una valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti dei locatori e della conduttrice International Holidays, ovviamente in relazione ai punti controversi, con il raffronto cioè tra l'entità dei canoni non pagati da quest'ultima ed il relativo ritardo fino all'intimazione di sfratto, e l'entità delle spese condominiali a sua volta anticipate e costituenti un credito nei confronti dei locatori. Tali ultimi crediti, infatti, erano stati accertati nell'ambito dello stesso giudizio con pronuncia di condanna in primo grado non impugnata dai locatori ed erano di consistente ammontare, perfino largamente superiore ai canoni non pagati al momento dello sfratto. Invece, di tutte tali circostanze, ai fini della comparazione di cui sopra e della complessiva valutazione della gravità dell'inadempimento secondo parametri comuni, i giudici di merito non hanno tenuto conto con adeguata motivazione, anzi accedendo al dubbio della prova dei dedotti maggiori crediti della conduttrice. Con il terzo motivo si denuncia Violazione di legge art. 27 L. 392/1978 ultrapetizione illogicità e contraddittorietà della motivazione, circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio - art. 360 5 c. c.p.c.” . La ricorrente critica l'impugnata sentenza nel punto in cui la Corte, ai sensi dell'art. 27 della l. 392/1978, ha qualificato la locazione per cui è causa come locazione commerciale, con conseguente durata sessennale. A suo avviso invece lo svolgimento di attività di locazione di appartamenti in zona turistica, avente ad oggetto appartamenti attrezzati con contestuale fornitura dei servizi di pulizia, riassetto locali, fornitura di biancheria, costituisce locazione alberghiera con durata novennale. Anche tale motivo è fondato. La corte territoriale ha infatti rilevato che la società conduttrice non avrebbe fornito alcuna prova idonea a dimostrare la natura alberghiera della locazione, a nulla rilevando, anzi soccorrendo in senso contrario all'assunto della ricorrente, l'esistenza nel contratto di una clausola che consente alla conduttrice di concedere in subaffitto gli appartamenti, in definitiva incompatibile con la gestione diretta di un'azienda alberghiera da parte della stessa International Holidays. Tale motivazione è palesemente incongrua, ancora una volta affidata ad una mera petizione di principio e dunque apparente, in quanto la distinzione tra locazione commerciale ed alberghiera è dipendente proprio dalla destinazione dell'immobile come risulta dal contratto, peraltro tale da connotare il tipo di attività imprenditoriale svolta dal conduttore ed il contratto, che la corte di merito ha esaminato per altro fine, era dunque la prova deducibile dalle parti. Per le ragioni che precedono l'impugnata sentenza deve essere cassata con rinvio alla Corte d'appello di Brescia che, disapplicando l'art. 5 della l. n. 392/1978, dovrà procedere ad una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti della International Holidays, da un lato, e di F.L. , F.C. e B.G. quale erede di B.P. , dall'altro nonché ad un nuovo esame di merito sulla destinazione dell'immobile locato al fine dell'inquadramento del contratto fra le locazioni alberghiere o semplicemente commerciali uso diverso dall'abitazione . La Corte d'appello di Brescia deciderà anche sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa e rinvia alla Corte d'appello di Brescia anche per le spese del giudizio di cassazione.