Integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un’area fabbricabile in cambio di parti dell’edificio da costruire sulla stessa superficie a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell’attribuzione di una determinata opera, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio, mentre l’obbligo di erigere il fabbricato sia destinato a collocarsi su un piano accessorio e strumentale, configurandosi, appunto, l’obbligo del permutante costruttore non come prestazione del risultato di un’opera, ma come trasferimento della proprietà di cose future.
Con l’articolata pronuncia n. 24172 del 25 ottobre 2013, la Corte di Cassazione affronta e risolve una serie di questioni relative alle figure della permuta, con particolare riferimento all’effetto traslativo in presenza di un accordo che prevede il trasferimento, da una delle due parti, di un bene non ancora esistente al momento dell’accordo negoziale. Il caso. La vicenda all’origine della pronuncia della Cassazione in esame prende le mosse da un contratto di permuta con il quale viene disposto il trasferimento di un appezzamento di terreno in cambio di due appartamenti da costruire sul terreno stesso. Per una serie di circostanze, i due appartamenti vengono realizzati in termini differenti rispetto all’accordo originario, tanto che lo stesso viene poi modificato. La questione viene portata all’attenzione del Tribunale, da parte di colui che rivendica la proprietà degli appartamenti oggetto di permuta, tra l’altro nelle more trasferiti da parte della società costruttrice. La corte di appello, riformando la decisione del tribunale, conclude nel senso che gli appartamenti in questione, seppur parzialmente modificati, erano stati costruiti nelle loro strutture essenziali e che, quindi, all’epoca della costruzione, il trasferimento della proprietà si era già concretizzato, senza necessità di altre dichiarazioni. Tale decisioni è quindi confermata integralmente dalla Cassazione con la sentenza in commento. Permuta avente ad oggetto un bene futuro come e perché. Il contratto avente ad oggetto il trasferimento di un’area fabbricabile in cambio di una costruzione ancora da realizzare a cura e con i mezzi del cessionario integra la permuta di un bene esistente con un bene futuro allorquando il sinallagma contrattuale consista nel trasferimento della proprietà attuale in cambio di quella della cosa futura ove invece la costruzione del fabbricato sia stata al centro della volontà negoziale e la cessione dell’area abbia costituito soltanto il mezzo per conseguire detto obbiettivo primario, può essere ipotizzata la ricorrenza di un contratto misto avente gli elementi della vendita e dell’appalto. La permuta obbligatoria quanto l’effetto traslativo? In caso di permuta obbligatoria, così come nell’ipotesi di vendita obbligatoria, l’effetto traslativo non è immediato, ma è differito e fatto dipendere da ulteriori eventi, come l’acquisto della cosa da parte di un permutante o la venuta ad esistenza della cosa medesima. In un caso, in particolare, il S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva inquadrato nello schema della permuta obbligatoria in favore di terzo la fattispecie negoziale in cui i cessionari di una quota sociale si erano obbligati, a titolo di corrispettivo della cessione, ad acquistare un immobile ed ad attribuire ad un terzo il diritto di abitazione su di esso, con conseguente automatico determinarsi dell’effetto reale una volta verificatosi l’acquisto della proprietà del bene. Permuta e trasferimento di cosa futura non serve un’esplicita dichiarazione. Nel caso di contratto di permuta di cosa presente con cosa futura, con conseguente trasferimento immediato della proprietà dell’area e costituzione dell’obbligazione dell’acquirente di tenere il comportamento necessario affinché la cosa da consegnare venga ad esistenza, il trasferimento va individuato nel momento in cui si perfeziona il processo produttivo della cosa nelle sue componenti essenziali, essendo irrilevante che manchi di alcune rifiniture o di qualche accessorio non indispensabile per la sua realizzazione, e che è sufficiente da solo a determinare l’acquisto della proprietà al permutante dell’area, senza necessità di altre dichiarazioni di volontà. Tale principio, già esplicitato da diverse pronunce di legittimità sulla base dell’analisi degli artt. 1472, 1552 e 1555 c.c., ha poi avuto una conferma sistematica nell’art. 2645 bis c.c., ai sensi del quale si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura . Preliminare e permuta quale rapporto? Ai fini della qualificazione del contratto quale preliminare di permuta di cosa presente con cosa futura e conguaglio in denaro, è determinante l’interesse concreto perseguito dalle parti consistente nello scambio di cosa contro cosa, mentre non assume rilievo decisivo che il conguaglio in denaro superi il valore del bene futuro. Permuta di cosa futura e difformità del bene oggetto del contratto . Nella permuta di cosa presente con cosa futura non si verifica l’effetto traslativo differito ove venga consegnato un bene difforme da quello oggetto del contratto, inidoneo all’uso cui è destinato, con conseguente diritto del compratore alla risoluzione del contratto ed al risarcimento del danno la consegna di un immobile privo della licenza di abitabilità legittima l’acquirente alla risoluzione del contratto anche qualora egli abbia accettato la consegna essendo la conseguente utilizzazione del bene esercitata a titolo precario e contra legem. Permuta e trasferimento di bene mobile registrato. A norma dell’art. 1477 c.c., compatibile con la permuta e quindi applicabile alla stessa ai sensi dell’art. 1555 c.c., in caso di trasferimento della proprietà di un’autovettura, l’omessa consegna, da parte dell’alienante, dei documenti necessari per la circolazione del veicolo realizza l’inadempimento di un’obbligazione scaturente dal contratto, giustificando quindi il rifiuto di adempimento, da parte dell’acquirente, dell’obbligazione di rimborsare all’altra parte la somma che quest’ultima sia stata costretta a pagare a titolo di tassa sulla proprietà del veicolo. Permuta di cosa futura differenza con la vendita. Il contratto avente ad oggetto la cessione di un’area edificabile in cambio di un appartamento sito nel fabbricato che sarà realizzato a cura e con i mezzi del cessionario può integrare tanto gli estremi della permuta tra un bene esistente ed un bene futuro quanto quelli del negozio misto caratterizzato da elementi propri della vendita e dell’appalto, ricorrendo la prima ipotesi qualora il sinallagma contrattuale consista nel trasferimento della proprietà attuale in cambio della cosa futura l’obbligo di erigere il manufatto collocandosi, conseguentemente, su di un piano accessorio e strumentale , verificandosi la seconda ove, al contrario, la costruzione del fabbricato assuma rilievo centrale all’interno della convenzione negoziale, e la cessione dell’area costituisca soltanto lo strumento prodromico onde conseguire tale primario obiettivo la indagine sul reale contenuto delle volontà espresse nella convenzione negoziale de qua, risolvendosi in un apprezzamento di fatto, è riservata al giudice di merito ed è, conseguentemente, incensurabile in cassazione se sorretta da adeguata motivazione. Permuta ammissibile anche per il tramite di negozi collegati. La sostanza di un regolamento contrattuale di permuta può essere realizzata mediante due contratti distinti ma collegati di vendita. In un caso, in particolare, la Cassazione ha escluso che si trattasse di due contratti collegati tra loro, ritenendo sussistenti due vendite concluse puramente e semplicemente in un unico contesto temporale.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 settembre - 25 ottobre 2013, n. 24172 Presidente Goldoni – Relatore Giusti Svolgimento del processo 1. - Con atto notificato il 20 dicembre 1991, P.G. convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Vallo della Lucania, la s.r.l. Van Edil, esponendo che egli, con atto per notar Maddalena del 14 ottobre 1975, aveva dato in permuta alla società convenuta un appezzamento di terreno sito in omissis , al lungomare Pietro Speranza, contro il trasferimento in suo favore, da parte della Van Edil, di due quartini, ad uso di abitazione, nel fabbricato che la società avrebbe edificato sul terreno, di cui uno al piano rialzato ed uno, in verticale, al primo piano, di circa mq 85 ciascuno che non avendo avuto seguito il progetto di questo fabbricato, come redatto dall'arch. M S. , la società convenuta aveva predisposto altro progetto, redatto dall'arch. D B. , e le parti avevano stipulato, con scrittura privata del 21 novembre 1986, un nuovo accordo, parzialmente novativo del precedente, in virtù del quale la società si era obbligata a consegnare - in luogo dei due appartamenti, con annessi garage, di cui al rogito precedente - due appartamenti, facenti parte della costruzione da realizzarsi come da progettazione dell'arch. B. , di cui uno al piano primo, dotato di giardino, esteso mq. 60, e l'altro al secondo piano, entrambi sulla verticale lato mare del fabbricato che la società costruttrice, pur avendo realizzato il fabbricato sin dal 12 luglio 1988, non aveva provveduto a consegnare i predetti due appartamenti. Su questa base, l'attore chiese che il Tribunale condannasse la società convenuta a consegnare gli appartamenti, con la relativa area di parcheggio, ed al risarcimento dei danni per ritardata consegna. Si costituì la società Van Edil, resistendo e mettendo in evidenza come gli appartamenti dovuti al P. fossero esclusivamente quelli offerti di mq. 60 ciascuno, così ridotti a seguito dell'accordo del 21 novembre 1986, novativo del contratto Maddalena del 1975 e resosi necessario per ridisciplinare i rapporti tra le parti una volta verificatasi l'impossibilità per disposizioni urbanistiche e distanze tra le costruzioni di realizzare l'originario progetto dell'arch. S. , ed una volta resosi necessario l'acquisto di ulteriori suoli da parte della Van Edil per la realizzazione della palazzina. La Van Edil spiegò domanda riconvenzionale per il pagamento della somma di lire 15.000.000 quale importo di lavori extracontrattuali, per il pagamento della somma di L. 1.600.000 per oneri di accatastamento e redazione del regolamento di condominio con tabelle millesimali nonché per il pagamento dei maggiori oneri sopportati a causa del mancato trasferimento degli immobili cosi come offerti e del protrarsi della liquidazione della società. Deceduto l'attore G P. , intervennero volontariamente in giudizio, al fine di evitarne l'interruzione, i figli ed eredi A P. , B P. ed E P. . Poiché la porzione immobiliare oggetto di contestazione era stata trasferita in corso di causa dalla Van Edil a F.F. con atto per notar Giuliani del 20 luglio 1992, i suddetti eredi, con atto notificato il 15 gennaio 1994, convennero in giudizio, innanzi allo stesso Tribunale, la Van Edil e la F. , per far valere anche nei confronti di quest'ultima il loro diritto di proprietà sulla porzione di immobile distaccata dai due appartamenti a suo tempo permutati dal loro dante causa. In questo nuovo giudizio si costituirono la Van Edil, ribadendo quanto dedotto nella prima causa, e la F. , resistendo e precisando che l'unità immobiliare a lei venduta non sorgeva immediatamente sul suolo ceduto dal P. alla società costruttrice, ma anche su altri appezzamenti acquistati dalla società con separati atti del 28 agosto 1987 e del 9 maggio 1988, appezzamenti che erano stati accorparti al precedente al fine di ottenere la concessione edilizia. Con ulteriore atto di citazione, notificato il 12 giugno 1995, i P. domandarono la nullità per simulazione assoluta o la dichiarazione di inefficacia ai sensi dell'art. 2901 cod. civ. della vendita per notar Giuliani effettuata dalla Van Edil alla F. . I convenuti si costituirono, resistendo, anche in questo terzo giudizio. Riunite tutte le cause, il Tribunale adito, con sentenza depositata il 28 giugno 2004, rigettò tutte le domande attoree, dichiarò dovuto il trasferimento da parte della Van Edil del diritto di proprietà degli appartamenti, estesi rispettivamente mq. 61, 23 e 60,68, di vani 3, 5 ciascuno, con annesso giardino, facenti parte del più vasto fabbricato condominiale, come descritti e catastalmente individuati nella relazione del c.t.u. arch. A B. , rigettò la domanda riconvenzionale della Van Edil e condannò gli attori alla rifusione delle spese processuali e di c.t.u A tale conclusione il primo giudice pervenne rilevando che - i beni venuti ad esistenza all'esito del processo costruttivo messo in essere in virtù della concessione edilizia ottenuta dalla Van Edil in data 25 agosto 1988 non erano quelli di cui al contratto per notar Maddalena del 1975 con questo atto infatti il P. aveva ceduto alla società l'estensione di mq. 1.458 e a sua volta la società si era impegnata a trasferire in favore del P. due appartamenti da realizzare su progetto dell'arch. S. , ma, a distanza di circa dieci anni, non essendo stato possibile realizzare il fabbricato sulla scorta del progetto S. per ragioni urbanistiche, le parti, attesa la possibilità per la Van Edil di acquistare altri terreni per la realizzazione del fabbricato, avevano concluso una nuova convenzione, come da scrittura privata del 21 novembre 1986, con cui la società si era impegnata a cedere al P. , in luogo di due appartamenti di mq. 85 ciascuno, altri due appartamenti, sempre facenti parte dell'edificando fabbricato, però di estensione pari a mq. 60 ciascuno, oltre a mq. 60 di giardino ad uso di parcheggio - il P. , quando si era rifiutato di ricevere gli immobili offerti dalla Van Edil, non aveva tenuto un comportamento conforme al patto, non potendo egli invocare l'accordo del 1975, il quale aveva previsto una maggiore consistenza non confermata dalla successiva scrittura - l'atto del 1975, prevedendo un corrispettivo costituito da cosa non ancora venuta ad esistenza, non era giuridicamente qualificabile come permuta, ma costituiva un contratto preliminare di vendita di cosa futura, con effetti non reali, ma obbligatori - a riprova del fatto che le parti avessero inteso novare il rapporto, andava richiamato l'art. 6 della scrittura del 1986, con cui le parti avevano concordato che la scrittura privata conclusa il 14 ottobre 1975 non aveva più alcun valore e doveva intendersi completamente annullata - era infondata la domanda proposta nei confronti della F. , in quanto la minore estensione offerta era quella che spettava al P. . 2. - La Corte di Salerno, con sentenza non definitiva in data 13 novembre 2008, ha accolto per quanto di ragione l'appello principale dei P. e l'appello incidentale della Van Edil, e, per l'effetto, in corrispondente parziale riforma della pronuncia di primo grado, ha cosi provveduto a ha dichiarato trasferita dalla Van Edil a G P. e, per lo stesso, ai suoi eredi P.A. , B P. ed E P. , in virtù dell'atto di permuta per notar Maddalena del 14 ottobre 1975, come modificato ed integrato dalla scrittura privata del 21 novembre 1986, la proprietà dei due appartamenti siti in omissis , al lungomare omissis , situati nell'ambito del fabbricato realizzato dalla Van Edil in conseguenza dei citati contratti, con le pertinenze ivi previste, come circoscritte nella scrittura del 21 novembre 1986, in particolare senza garage e con mq. 60 circa di giardino, appartamenti - situati rispettivamente in primo e secondo piano - della superficie riscontrata in rispettivi mq. 77,13 e mq. 76,58 dalla relazione di c.t.u. depositata dall'arch. A B. b ha dichiarato la simulazione assoluta e la conseguente inefficacia nei confronti dei P. della compravendita stipulata tra la Van Edil in liquidazione e la F. con atto per notar Giuliani del 20 luglio 1992 c ha dichiarato il diritto della Van Edil a conseguire da G P. e, per lo stesso, dai suoi eredi, il pagamento del supplemento di prezzo del contratto. La Corte d'appello ha anzitutto escluso che nella convenzione del 1975 sia individuabile un mero contratto preliminare di alienare gli appartamenti quando gli stessi sarebbero stati realizzati . Difatti, con l'atto per notar Maddalena del 14 ottobre 1975 il P. e la Van Edil stipularono un contratto di permuta di cosa presente, ossia il suolo ceduto dal primo alla seconda, con cosa futura, ossia gli appartamenti da realizzare da parte della società e da consegnare al P. due quartini ad uso abitazione, di cui uno al piano rialzato dell'erigendo fabbricato e uno, in verticale, al primo piano del fabbricato stesso, composti ciascuno di vano soggiorno con entrostante cucinino, di due camerette e di bagno con servizi igienici ed ognuno con vano garage al pianterreno del fabbricato , sicché la venuta ad esistenza degli appartamenti avrebbe costituito, per ciò solo, proprietario degli stessi il P. . Quanto ai rapporti con la scrittura privata del 21 novembre 1986, la Corte di Salerno ha rilevato che questa scrittura ha un valore modificativo ed integrativo, e non totalmente novativo con essa le parti, rimodulando l'oggetto della consistenza immobiliare spettante al permutante, pattuirono che la società, in luogo dei due appartamenti con annessi garage, avrebbe consegnato al P. due degli appartamenti facenti parte della realizzanda costruzione, appartamenti che sarebbero stati ubicati al di sopra dei locali a piano terra, al primo ed al secondo piano, con la specificazione che ciascuno di questi appartamenti avrebbe avuto una superficie di mq. 60 circa, che quello di cui al primo piano sarebbe stato dotato di giardino dell'estensione di mq. 60 circa, a cui si sarebbe acceduti tramite una scala a chiocciola, e che, secondo il nuovo progetto, non sarebbe stato realizzato alcun garage. Secondo la Corte territoriale, il problema interpretativo si interseca . con il profilo esecutivo , tanto più che, nella premessa della citata scrittura del 21 novembre 1986, le parti si diedero concordemente atto del fatto che la Van Edil aveva predisposto a mezzo dell'arch. B. nuovo progetto per la costruzione di un fabbricato con una volumetria minore, nel rispetto delle disposizioni urbanistiche vigenti. L'alienazione delle cose future si è coordinata, per un verso, alla fissazione della superficie [sopra] indicata e, per l'altro, al progetto dell'arch. B.D. , il quale, presentato poi al Comune di omissis unitamente alla domanda di concessione in data 10 agosto 1987, è stato oggetto della chiesta concessione, emessa il 2 agosto 1988 , ed è stato eseguito con la realizzazione dei due appartamenti che, in conformità del progetto XXXXXXXX e secondo le indicazioni ricavate dalle schede planimetriche, avevano una superficie complessiva residenziale e non residenziale di mq. 77,13, quello al primo piano, e di mq. 76,58, quello al secondo piano . La Corte d'appello ha rilevato che soltanto in epoca successiva alla ultimazione dei lavori del fabbricato in data 8 giugno 1990 e, quindi, alla ultimazione del progetto costruttivo, la società costruttrice, proprio in virtù del contenzioso che si prospettava con il P. , ha dato luogo, previa predisposizione del corrispondente progetto in variante dell'arch. B.D. , alla modificazione delle entità sopra indicate, con l'elisione di una parte della superficie e la creazione di un altro appartamento formato, su due livelli tra loro comunicanti, dalle due parti sottratte alle prime. Secondo la Corte di Salerno, i dati probatori acquisiti imponevano ed impongono di concludere nel senso che i due appartamenti oggetto di causa furono realizzati nelle loro strutture essenziali secondo le prescrizioni del progetto dell'arch. B.D. assentito con la concessione del 1988 e soltanto successivamente essi sono stati deprivati di parte della loro consistenza, in conformità della variante pure assentita nel 1992 dal Comune di omissis . Nonostante [l']eccedenza di superficie connotante i due appartamenti, con la loro venuta ad esistenza - ha proseguito la Corte d'appello - si è realizzato l'acquisto della loro proprietà, per l'intero, in capo al permutante, ai sensi dell'art. 1472 cod. civ., senza che peraltro il sinallagma dovesse e debba restarne definitivamente alterato, sussistendo la possibilità giuridica di applicazione dell'art. 1538 cod. civ., ossia di farsi luogo a supplemento di prezzo, trattandosi di misura differente dal contratto in frazione superiore ad un ventesimo , non potendosi considerare giuridicamente rilevante l'attività di destrutturazione degli appartamenti compiuta dalla Van Edil s.r.l. dopo che le strutture essenziali dei medesimi erano già state realizzate . La Corte territoriale ha quindi rilevato che il trasferimento stipulato con il rogito per notar Giuliani in data 20 luglio 1992, con cui la Van Edil ha alienato alla F. la proprietà delle porzioni distaccate dai due appartamenti sopra considerati, porzioni unificate in diversa ed ulteriore unità immobiliare, non avrebbe potuto essere effettuato dalla Van Edil, trattandosi di cosa di proprietà altrui, fino a corrispondenza dell'estensione necessaria a ricomporre i due appartamenti di proprietà del P. , rispettivamente di mq. 77,13 e mq. 76,58. Ma, considerando la permuta come modificata nella scrittura privata del 1986, in relazione alla maggiore consistenza dell'acquisto fatto da parte del P. , inopponibile alla F. , ex art. 2644 cod. civ., in quanto non ricollegabile a dati obiettivi riscontrati nel rogito, trascritto, del 1975, ma soltanto alla scrittura, non trascritta, del 1986 , la Corte distrettuale ha esaminato, e giudicato fondata, la domanda di simulazione, attesa la configurazione diacronica della fattispecie essendo stato l'atto compiuto quando ormai da un anno ferveva il contenzioso giudiziale con il P. , il quale aveva formulato istanza di sequestro giudiziario dell'intera consistenza in controversia , la sua concreta realizzazione attraverso l'atto in questione non essendo neppure documentato il tempo ed il modo attraverso cui la F. avrebbe concretamente mosso dal suo patrimonio e corrisposto alla società il prezzo concordato di L. 40 milioni ed i legami sussistenti tra le parti essendo la F. coniuge di A V. , amministratore unico e legale rappresentante della Van Edil, e socia, anch'essa, della Van Edil . Da questi elementi presuntivi la Corte d'appello ha fatto discendere la conclusione che i contraenti, in realtà, non hanno voluto alcun negozio avente ad oggetto il trasferimento della proprietà apparentemente dedotta in compravendita, bensì hanno inteso sottrarre in modo apparente dal novero dei beni immobili da destinarsi al P. la parte di consistenza immobiliare distaccata a seguito della suppletiva opera realizzativa sopra indicata. Infine, e per completezza, la Corte d'appello ha rilevato che, ove pure non si fosse raggiunta la prova della simulazione dell'analizzato negozio e dunque si fosse concluso per l'effettività della corrispondente operazione economico-giuridica, sarebbe stato inevitabile, valutando gli elementi già citati, nella prospettiva dell'azione revocatoria pure ed in subordine articolata dai P. , pervenire alla declaratoria di inefficacia nei confronti di questi ultimi del contratto stesso . 3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello, notificata il 21 gennaio 2009, la società Van Edil e la F. hanno proposto ricorso, con atto notificato il 2 marzo 2009, sulla base di quattro motivi. Gli intimati hanno resistito con controricorso. I ricorrenti hanno depositato una memoria in prossimità dell'udienza. Considerato in diritto 1. - Con il primo motivo violazione e falsa applicazione degli artt. 1552, 1555 e 1472 cod. civ. ed insufficiente motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio ci si duole che la Corte d'appello non abbia considerato che con l'atto del 21 novembre 1986 venne espressamente chiarito che non era possibile realizzare quanto previsto nel precedente accordo del 14 ottobre 1975 per non essere il suolo del P. idoneo a tanto e rendendosi possibile la realizzazione della programmata palazzina solo grazie all'apporto dei nuovi suoli acquistati direttamente dalla Van Edil. Avrebbe errato la sentenza impugnata a ritenere l'atto per notar Maddalena del 14 ottobre 1975 quale principale strumento della disciplina dei rapporti tra il P. e la Van Edil e a considerare la scrittura del 21 novembre 1986 di mera integrazione dell'atto per notar Maddalena, laddove i due atti sarebbero unitariamente ed inscindibilmente legati, dando luogo ad un unico accordo dal contenuto misto con il quale le parti, seppure partendo da una visione di originaria sostanziale permuta, pervenivano a definire il loro rapporto proprio di vendita ormai realizzatasi quello del trasferimento del suolo dal P. alla Van Edil s.r.l. e di promessa di vendita di cosa futura quello avente ad oggetto il trasferimento degli appartamenti dalla Van Edil s.r.l. al P. . Di qui quesito se possa affermarsi l'esistenza di un contratto di permuta ai sensi degli artt. 1552 e ss. cod. civ. allorché, come nel caso in esame, non vi sia corrispondenza tra il suolo offerto in permuta e quello sul quale sia stata realizzata la costruzione ed in particolare quello sul quale incidono gli appartamenti facenti parte della detta costruzione, promessi in corrispettivo e, seppure intravedibile una reale permuta, se nell'ipotesi di cui innanzi sia applicabile il disposto dell'art. 1472 cod. civ. . 1.1. - Il motivo - da scrutinare nei limiti del quesito di diritto che conclude la censura - è infondato. Più volte questa Corte Sez. I, 17 marzo 1967, n. 606 Sez. I, 12 ottobre 1970, n. 1944 Sez. I, 17 maggio 1979, n. 2823 Sez. I, 23 ottobre 1980, n. 5695 Sez. II, 12 giugno 1987, n. 5147 Sez. I, 21 novembre 1997, n. 11643 Sez. V, 22 novembre 2001, n. 14779 Sez. I, 22 dicembre 2005, n. 28479 ha riconosciuto che integra gli estremi della permuta di cosa presente con una cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire sulla stessa superficie a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell'attribuzione di una determinata opera, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio, mentre l'obbligo di erigere il fabbricato sia destinato a collocarsi su di un piano accessorio e strumentale, configurandosi, appunto, l'obbligo del permutante costruttore non come prestazione del risultato di un'opera, ma come trasferimento della proprietà di cose future. Lo schema della scambio tra la proprietà dell'area fabbricabile cosa presente e una porzione della proprietà della erigenda costruzione cosa futura , dove il sinallagma contrattuale si realizza tra due prestazioni di dare, ricorre anche quando le parti abbiano previsto come avvenuto nella specie nella convenzione modificativa del 21 novembre 1986 che gli appartamenti da costruire insistano non solo sull'area fabbricabile trasferita dal cedente ma anche su un terreno acquistato da terzi dallo stesso permutante costruttore acquisto resosi necessario per ottenere dalla competente autorità il permesso di costruire nel rispetto degli standard urbanistici , non incidendo tale clausola sulla causa tipica del negozio di permuta. E poiché, in forza dell'espresso richiamo contenuto nell'art. 1555 cod. civ., alla permuta si applicano, in quanto con questa compatibili, le norme stabilite per la vendita, in caso di permuta tra la proprietà di area fabbricabile cosa presente e porzione della proprietà di erigenda costruzione cosa futura l'acquisto di quest'ultima si verifica, senza necessità di altre dichiarazioni di volontà Cass., Sez. I, 20 luglio 1991, n. 8118 , non appena la cosa viene ad esistenza, ai sensi dell'art. 1472, primo comma, cod. civ. disposizione, questa, compatibile con la permuta in quanto fondata genericamente sulla funzione di scambio del contratto cfr. Cass., Sez. II, 30 novembre 2011, n. 25603 . 2. - Con il secondo motivo violazione e falsa applicazione degli artt. 1555 e 1472 cod. civ. ed insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo i ricorrenti sostengono che, anche volendo considerare applicabile il disposto dell'art. 1472 cod. civ., nel caso in esame la cosa sarebbe venuta ad esistenza quando sono stati completati i due appartamenti di 60 mq. in quanto solo questi sono stati realmente portati a termine in ogni loro parte tanto da essere pienamente utilizzabili mentre quelli di maggiore ampiezza non sarebbero mai stati in condizione di essere utilizzati e solo questi erano quelli promessi al P. e non quelli di maggiore estensione. Ad avviso dei ricorrenti, il venire ad esistenza di un bene diverso dal promesso non potrebbe far ravvisare l'evento acquisitivo di cui all'art. 1472 cod. civ Il motivo è accompagnato, conclusivamente, dal seguente quesito dica la Corte se l'evento acquisiti vo di cui al primo comma dell'art. 1472 cod. civ. possa considerarsi verificato anche con la venuta ad esistenza di un bene difforme, seppure quantitativamente, da quello promesso e dica la Corte se per venuta ad esistenza della cosa possa intendersi anche un bene che seppure realizzato non abbia tutti i requisiti necessari perché possa essere utilizzato in funzione della sua natura e se, infine, nel caso in esame, facendo applicazione dei principi di diritto di cui si chiede l'enunciazione, la realizzazione al rustico degli appartamenti di cui è causa ed in misura più ampia di quella promessa, possa far ravvisare quelle caratteristiche di sussistenza e di completezza a cui fa riferimento l'art. 1472 cod. civ. per il verificarsi dell'evento acquisiti vo della proprietà . 2.1. - Il motivo è infondato. Quando la cosa futura è rappresentata dalla porzione dell'edificio che il permutante costruttore si impegna a realizzare in cambio del trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile, ai fini del trasferimento di proprietà l'evento della venuta ad esistenza del bene va individuato nel perfezionamento del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali non si richiede, pertanto, che il bene sia perfetto in ogni suo aspetto, ma è sufficiente che sia realizzato nelle sue strutture fondamentali, essendo irrilevante che manchi di alcune rifiniture o di qualche accessorio. Tale principio - che questa Corte ha già avuto occasione di enunciare con la ricordata sentenza n. 8118 del 1991 sulla base dell'analisi degli artt. 1472, 1552 e 1555 cod. civ. - rinviene ora un suggello, ed una conferma sistematica, nell'art. 2645-bis cod. civ. aggiunto ad opera dell'art. 3 del decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito in legge 28 febbraio 1997, n. 30 , ai sensi del quale si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura . Di questo principio ha fatto corretta applicazione la Corte territoriale, dopo avere, con congruo apprezzamento delle risultanze di causa, rilevato a che i due appartamenti oggetto di permuta erano effettivamente realizzati e compiutamente portati a termine, nelle loro strutture essenziali e nella loro destinazione funzionale, versando in uno stadio tale da consentire già il rilascio del certificato di agibilità, come dimostrato documentalmente sia dall'ultimazione dei lavori asseverata dalla stessa società Van Edil con dichiarazione in data 8 giugno 1990, con cui essa richiedeva al Comune anche il permesso di agibilità ed abitabilità allegando copia dell'atto di collaudo strutturale, sia dall'accatastamento delle due unità immobiliari secondo la precisa conformazione prevista dal progetto dell'arch. B.D. , in data 19 giugno 1990, come da schede redatte dal perito A L. e b che soltanto successivamente tali unità immobiliari sono state deprivate di parte della loro consistenza, e - in conformità della variante assentita il 20 giugno 1992 dal Comune di OMISSIS a seguito dell'istanza di concessione presentata dalla Van Edil il 26 agosto 1991 dopo l'apertura del contenzioso stragiudiziale con il P. - la società ha creato un altro appartamento, su due livelli tra loro comunicanti, utilizzando le parti di superficie sottratte ai due appartamenti in questione. Né rileva il fatto che le due unità immobiliari siano venute ad esistenza bensì secondo il dimensionamento effettivamente previsto dal progetto dell'arch. B.D. dell'agosto 1987 e nella concessione edilizia rilasciata nell'agosto 1988, ma con una consistenza mq. 77,13, quella al primo piano, e mq. 76,58, quella al secondo piano maggiore rispetto a quella prevista nella scrittura privata integrativa del novembre 1986, la quale aveva fissato in 60 mq. circa l'ampiezza dell'uno e dell'altro appartamento. Diversamente da quanto sostengono le ricorrenti, il permutante ha si costruito due appartamenti aventi una superficie maggiore di quella prestabilita, e tuttavia - secondo il compiuto apprezzamento del giudice del merito - non differenti funzionalmente o strutturalmente correttamente, pertanto, la sentenza impugnata, essendo la misura reale del bene venuto ad esistenza superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nella scrittura privata del novembre 1986, ha, in applicazione dell'art. 1538 cod. civ., rettificato il contratto, determinando, a carico dell'altra parte, la corresponsione di un conguaglio in danaro, avuto riguardo, tra l'altro, alla concordata indicazione del prezzo, nello stesso contratto di permuta, ai fini del valore da attribuire alle consistenze immobiliari oggetto dello scambio. Invero, il supplemento di prezzo, previsto dal'art. 1538 cod. civ. in tema di vendita a corpo, è applicabile, a norma dell'art. 1555 cod. civ., anche al contratto di permuta, dal momento che devono ritenersi compatibili, con quest'ultimo contratto, tutte quelle norme in materia di vendita che, pur facendo riferimento al prezzo, non si riferiscono al suo carattere pecuniario, ma considerano il prezzo come corrispettivo della prestazione e quindi si fondano genericamente sulla funzione di scambio del contratto Cass., Sez. II, 12 aprile 1979, n. 2167 Casa., Sez. II, 29 marzo 1982, n. 1932, cit. . 3. - Il terzo mezzo violazione e falsa applicazione dell'art. 2058 cod. civ. e omessa motivazione circa un fatto controverso pone il quesito se ai sensi del primo comma dell'art. 2058 cod. civ. possa affermarsi l'impossibilità giuridica di reintegrazione in forma specifica allorché la reintegrazione riguardi solo una parte del bene, essendo stata una porzione di essa già consegnata, autonomamente fruibile ed autonomamente venduta a terzi, e se una volta riconosciuta l'impossibilità questa possa essere riferita alla condanna comminata alla Van Edil s.r.l. in liquidazione a rilasciare in favore dei P. la maggiore consistenza immobiliare . Il quarto mezzo violazione e falsa applicazione degli artt. 1414, 1415 e 1417 cod. civ. nonché dell'art. 2901 cod. civ. è affidato all'interrogativo se ai sensi dell'art. 1417 cod. civ., o dell'art. 2901 cod. civ., la prova della simulazione o dei presupposti della revocatoria consilium fraudis ed eventus damni possa essere fornita anche attraverso presunzioni semplici, ed ove ritenga di dare risposta affermativa, se in relazione a tali presunzioni, per rivestire, ai sensi dell'art. 2729 cod. civ., i caratteri della gravità, precisione e concordanza, sia sufficiente la loro semplice enunciazione o sia necessario effettuare e dare conto di una loro analisi coordinata al fine di individuare un concreto riscontro tra il fatto presunto ed il comportamento tenuto . 3.1. - Il quarto motivo - che in ordine logico va esaminato prioritariamente - è affidato ad un quesito astratto, privo di riferimenti alla fattispecie, e non idoneo a scalfire la logica e stringente argomentazione che supporta il ragionamento decisorio della sentenza impugnata. La Corte territoriale è giunta infatti a individuare nella vendita, dalla Van Edil alla F. con rogito del 20 luglio 1992, della nuova unità immobiliare realizzata con le porzioni distaccate l'esito di un escamotage apparente apprestato da soggetti effettivamente interessati, all'esclusivo scopo di mettere in essere una salvaguardia purchessia della porzione di immobile richiesta dal P. come parte della consistenza a lui spettante sulla base di indici numerosi e convergenti - il fatto che soltanto il 20 giugno 1992 la società Van Edil era riuscita ad ottenere la concessione edilizia con cui era stata approvata la variante che legittimava, sotto il profilo urbanistico, la realizzazione della nuova e più ristretta configurazione degli appartamenti permutati con il P. e la creazione della nuova unità immobiliare con le porzioni distaccate, mentre intanto ferveva da un anno il contenzioso giudiziale con il medesimo P. e lo stesso permutante aveva formulato istanza di sequestro giudiziario dell'intera consistenza in controversia - il fatto che la parte acquirente sia stata F.F. , da lungo tempo coniuge di A V. , amministratore unico e legale rappresentante della Van Edil già titolare di questa funzione nella società fin dalla stipula dell'atto del 1975, oltre che della scrittura del 1986 - la circostanza che nell'anno nel corso del quale è stata stipulata la vendita gli unici due soci fossero il V. e la stessa F. - l'essere stato il rogito di compravendita stipulato senza la presenza di testimoni e con prezzo, concordato in lire 40 milioni, non versato innanzi al notaio rogante, ma dichiarato ricevuto in precedenza, senza che la F. , nel corso del processo, abbia documentato il tempo ed il modo attraverso cui ella avrebbe concretamente mosso dal suo patrimonio e corrisposto alla società la somma sopra indicata. L'accertamento riposa quindi su elementi presuntivi valutati dal giudice del merito non solo analiticamente, ma anche nella loro convergenza globale, e ritenuti idonei a fornire la prova della simulazione assoluta del contratto di compravendita. Poiché in tema di accertamento della simulazione, in assenza di controdichiarazione, la prova è indiziaria e presuntiva, trovano applicazione i principi da tempo affermati in materia di presunzioni semplici , e cioè che rientra nei compiti del giudice del merito la ricerca e la valutazione in termini di idoneità degli elementi presuntivi a consentire illazioni che ne discendano secondo il criterio dell' id qaod plerumque accidit i requisiti della gravità, della precisione e della concordanza, richiesti dalla legge, devono essere ricercati in relazione al complesso degli indizi, soggetti a una valutazione globale, e non con riferimento singolare a ciascuno di questi, pur senza omettere un apprezzamento cosi frazionato al fine di vagliare preventivamente la rilevanza dei vari indizi, di individuare quelli ritenuti significativi e da ricomprendere nel suddetto contesto articolato e globale il giudizio di idoneità dei fatti posto a fondamento dell'argomentazione induttiva, traducendosi in un accertamento relativo a una mera quaestio voluntatis , è rimesso al potere discrezionale del giudice di merito quindi, in ordine a tale mezzo probatorio, il controllo della cassazione non può riguardare il convincimento del giudice sulla rilevanza probatoria degli elementi indiziari o presuntivi, che costituisce un giudizio di fatto, ma solo la congruenza sul piano logico e giuridico del procedimento seguito per giungere alla soluzione adottata Cass., Sez. I, 26 novembre 2008, n. 28224 . Orbene, nella specie la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione dei principi in tema di prova presuntiva, ritenendo raggiunta la prova della simulazione assoluta del contratto di vendita stipulato tra la società Van Edil e la F. in base a una serie convergente di indizi precisi e concordanti. Le critiche formulate dalle ricorrenti sono palesemente inconferenti ovvero tendono inammissibilmente a sollecitare una nuova valutazione di elementi fattuali, che non può certamente trovare ingresso in questa sede di legittimità. 3.2. - Il rigetto del quarto motivo rende priva di base la censura articolata con il terzo motivo, essendo evidente che la asserita impossibilità giuridica di reintegrazione in forma specifica non può farsi derivare dalla avvenuta vendita di parte del bene a terzi, essendo stato definitivamente accertato che detta vendita è, appunto, assolutamente simulata. 4. - Il ricorso è rigettato. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna, i ricorrenti, in solido tra loro, al rimborso delle spese processuali sostenute dai controricorrenti, liquidate in complessivi Euro 2.700, di cui Euro 2.500 per compensi, oltre ad accessori di legge.