In tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre il rispetto della procedura di cui agli artt. 1216 e 1209 c.c. rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del locatore per provocarne i relativi effetti, l’adozione di modalità serie, affidabili e tempestive, aventi valore di offerta reale non formale, pur non essendo sufficienti a costituire in mora il locatore, evitano quella del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione del pagamento dei canoni maturati dopo la risoluzione del rapporto.
Con la sentenza n. 15433 del 20 giugno 2013, la Terza sezione Civile della Corte di Cassazione ha confermato il costante orientamento giurisprudenziale in tema di recesso del conduttore, con riferimento ad una fattispecie riguardante la convalida di sfratto per morosità. Il caso. I fatti risalgono al 1997, quando il proprietario di un immobile concedeva in locazione il proprio bene con due successivi contratti il conduttore, tuttavia, si rendeva moroso nel pagamento dei canoni, tanto che veniva convenuto innanzi al Tribunale di Catanzaro, onde sentire che fosse convalidato lo sfratto nei suoi confronti, per la ripetuta morosità. Quest’ultimo, costituitosi in giudizio, si era opposto alla domanda, eccependo l’insussistenza della lamentata morosità e deducendo che, al contrario, era egli stesso a vantare un credito di euro £.10.501.500 nei confronti del locatore, di cui chiedeva la relativa condanna. Ciò perché, in tesi, si era accollato le spese per la ristrutturazione dell’immobile locato, in seguito ad accordo con il proprietario, che dovevano essere compensate con il pagamento dei canoni. Mentre il Tribunale aveva rigettato la domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore e parzialmente accolto la domanda riconvenzionale, la Corte di appello di Catanzaro confermava il rigetto sul rilievo che il conduttore aveva comunicato valido recesso il 1.1.2003. Lo dichiarava, comunque, tenuto alla corresponsione dei canoni fino al sesto mese successivo alla suddetta comunicazione e rigettava la domanda riconvenzionale di pagamento. Valida l’offerta non formale di restituzione dell’immobile. Avverso la sentenza di gravame hanno proposto ricorso in Cassazione gli eredi del locatore, lamentando la violazione e falsa applicazione degli artt. 1209 e 1216 c.c. e contraddittoria motivazione circa l’idoneità dell’offerta non formale a costituire in mora il locatore ed a far cessare l’obbligazione del conduttore al pagamento dei canoni. Hanno altresì denunciato la violazione dell’art. 2697 c.c. in ordine alla mancata decurtazione delle opere non propedeutiche alla locazione. La Corte ha ritenuto infondato il primo motivo e rigettato il secondo per inammissibilità. Ciò è tanto vero che è stata dichiarata esente da vizi la pronuncia di gravame che aveva ritenuto valido il recesso inviato dal conduttore, precisando che era comunque obbligato al pagamento dei canoni sino al sesto mese successivo alla comunicazione, non essendo ammesso il recesso per giusti motivi senza preavviso. Illegittimo il rifiuto ingiustificato del locatore. Ed ancora, ha aggiunto la Corte, la circostanza che il conduttore non aveva formalizzato l’offerta di restituzione del bene secondo i dettami dell’art. 1216 c.c., non legittimava il rifiuto del locatore di ricevere l’immobile, poiché il recesso non necessitava di particolari condizioni o presupposti. Essendo detta offerta seria ed idonea ad escludere la mora del debitore, ai sensi dell’art. 1220 c.c., era parificabile all’offerta formale, pur non determinando la mora del creditore per gli effetti previsti dagli artt. 1206 e ss. c.c. Invero, ha affermato la Corte, il conduttore non può essere considerato in mora nell’adempimento dell’obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione dell’obbligo di corrispondere l’indennità di occupazione, se abbia fatto un’offerta seria ed affidabile, ancorchè non formale, di quanto dovuto ed il locatore abbia opposto un rifiuto ingiustificato, sulla base del dovere di buona fede ex art. 1375 c.c., non comportandone l’accettazione alcun sacrificio dei sui diritti o legittimi interessi. Sulla base di tali assunti, il ricorso è stato, pertanto, rigettato, con condanna degli istanti al pagamento delle spese processuali.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 20 marzo – 20 giugno 2013, n. 15433 Presidente Petti – Relatore Armano Svolgimento del processo E.G. , premesso che con contratti 7-7-1997 e del 1-10-1998 aveva concesso un immobile di sua proprietà in locazione ad uso abitativo a C.M. che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni dal mese di luglio 1997 sino alla data dell'intimazione, per complessive L. 15.600.000, e degli oneri condominiali, per L. 1.321.597 conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Catanzaro C.M. chiedendo che fosse convalidato lo sfratto per morosità. Si costituiva in giudizio il conduttore e si opponeva alla convalida rilevando che non sussisteva alcuna morosità e che, anzi, era lui ad essere creditore dell'E. in quanto l'appartamento necessitava di urgenti riparazioni e che, in seguito ad accordo con il locatore, si era accollato l'esecuzione dei lavori, con compensazione dell'importo spese con il pagamento dei canoni, chiedendo la condanna dell'E. al pagamento del residuo pari a L. 10.501.500. Il Tribunale di Catanzaro rigettava la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e accoglieva in parte la domanda riconvenzionale condannando E.G. al pagamento in favore di C.M. della somma di Euro 2.655,88. La Corte di appello di Catanzaro,con sentenza depositata il 24 maggio 2006, pronunciando sull'appello proposto da E.G. , in parziale riforma della sentenza impugnata e per quello che qui ancora interessa, confermava il rigetto della domanda di risoluzione del contratto, sul rilievo che il conduttore aveva comunicato valido recesso in data 1-10-2003, e lo dichiarava tenuto alla corresponsione dei canoni e degli oneri accessori per il periodo dal luglio 1997 fino ad aprile 2004,sesto mese successivo al recesso rigettava la domanda riconvenzionale di pagamento avanzata da C.M. sul rilievo che in seguito alla compensazione tra i crediti vantati dal conduttore,per il pagamento dei lavori eseguiti sull'immobile locato, e tra il credito vantato dal locatore per i canoni e accessori nel periodo luglio 1997 aprile 2004, non residuava alcuna somma eccedente a suo favore. Propongono ricorso E.F. , E.L. , L.R. in qualità di eredi di E.G. con due motivi. Resiste con controricorso C.M Motivi della decisione 1. Con il primo motivo si denunzia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1216 e 1209 codice civile e contraddittoria motivazione circa l'idoneità dell'offerta non formale a costituire in mora il locatore e a far cessare l'obbligazione del conduttore al pagamento dei canoni. Il fatto controverso e decisivo viene indicato nell'assenza di offerta formale di restituzione dell'immobile e nell'inidoneità della lettera di recesso del conduttore datata 1.10.2003. I ricorrenti formulano il seguente quesito di diritto Dica l'ecc.ma Corte di Cassazione se l'offerta non formale di restituzione dell'immobile locato sia atto idoneo a costituire in mora il creditore e a liberare il conduttore dall'obbligo di corrispondere i canoni fino alla data di materiale ed effettiva riconsegna del bene . 2. Il motivo è infondato. La Corte di merito ha ritenuto che il recesso inviato dal conduttore in data 1.10.2003 deve ritenersi perfettamente valido, in quanto la possibilità di recesso ad nutum per il conduttore era prevista dai contratti di locazione stipulati, in ossequio alla disposizione di cui alla 392/78 art. 4, che attribuisce al locatore il potere di concedere al conduttore la possibilità di risoluzione anticipata. Tuttavia, né i contratti di locazione in oggetto, né la disciplina normativa del contratto ad uso abitativo prevedono il recesso per giusti motivi senza preavviso. Di conseguenza il C. era obbligato a corrispondere il canone sino al sesto mese successivo al recesso, ritenendo i giudici di merito infondata la richiesta del locatore di ottenere il pagamento sino alla data della decisione. 3. La circostanza che il conduttore non aveva formalizzato l'offerta secondo le disposizioni di cui all'art. 1216 c.c. non legittimava il rifiuto del locatore di ricevere l'immobile - stante la possibilità di recesso incondizionato attribuita al conduttore, che non necessitava di alcun accertamento giudiziale di legittimità non essendo sottoposto a particolari presupposti gravi motivi o altro . 4. L'offerta di restituzione palesata nella raccomandata di recesso, pertanto, doveva ritenersi seria e idonea a escludere la mora del debitore, anche se - non avendo i requisiti formali richiesti dalla legge - non valeva a costituire mora il locatore ai fini di cui all'art. 1207 c.c 5. La decisione della Corte di Appello è conforme alla legge ed alla interpretazione della giurisprudenza di legittimità. L'atto contenente l'intimazione di ricevere l'immobile inviato ai locatori non ha i requisiti dell'offerta formale dell'immobile ma detto atto, però, concretizza un'offerta non formale, ai sensi dell'art. 1220 c.c. e il motivo per il quale i locatori hanno rifiutato tale offerta non è legittimo, in quanto il contratto di locazione era risolto a seguito di valida disdetta da parte del conduttore. 6. Questa Corte ha già affermato che l'offerta non formale di riconsegna dell'immobile, illegittimamente rifiutata dal locatore, esclude la mora del conduttore nell'adempimento dell'obbligo di restituzione, secondo il disposto del citato art. 1220, onde essa è per questo aspetto parificabile all'offerta formale, pur non determinando la mora del creditore per gli effetti previsti dagli artt. 1206 e seguenti c.c L'esclusione della mora del conduttore rende inapplicabile l'obbligo di pagare ai locatori il corrispettivo convenuto Cass. Sent. n. 6090 del 26/04/2002. 7. In tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma secondo, cod. civ., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti art. 1207 cod. civ. , l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale art. 1220 cod. civ. - purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore - pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione costituita, nel caso esaminato, dal pagamento dei canoni maturati dopo la risoluzione del contratto di locazione . Cass. Sent. n. 18496 del 03/09/2007. 8. In tema di locazione, il conduttore non può essere considerato in mora nell'adempimento dell'obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione altresì dell'obbligo di corrispondere l'indennità di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell'art. 1220 cod. civ., un'offerta seria ed affidabile, ancorché non formale, della prestazione dovuta, liberando l'immobile locato, e il locatore abbia opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex art. 1375 cod. civ., non comportandone l'accettazione alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi. Cass. Sent. n. 21004 del 27/11/2012. 9. La decisione della Corte di merito è rispettosa di tali principi in quanto ha esattamente escluso l'obbligo del conduttore di pagare i canoni dopo l'offerta non formale da lui fatta della riconsegna dell'immobile locato e l'ingiustificato rifiuto da parte del locatore. 10. Con il secondo motivo si denunzia violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2697 c.c. - omessa e/o insufficiente motivazione in ordine alla mancata decurtazione delle opere non propedeutiche alla locazione. Viene formulato il seguente quesito di diritto Dica l'ecc.ma Corte di Cassazione se, ai fini del decidere, in mancanza di idoneo riscontro documentale testimoniale, le matrici di un carnet di assegni personale possano costituire prova dell'avvenuto pagamento degli importi ivi indicati . 11. Il motivo è inammissibile per inadeguatezza del quesito di diritto. In proposito le Sezioni Unite hanno insegnato che, a norma dell'art. 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis, è inammissibile il motivo di ricorso per cassazione il cui quesito di diritto si risolva in un'enunciazione di carattere generale e astratto, priva di qualunque indicazione sul tipo della controversia e sulla sua riconducibilità alla fattispecie in esame, tale da non consentire alcuna risposta utile a definire la causa nel senso voluto dal ricorrente, non potendosi desumere il quesito dal contenuto del motivo o integrare il primo con il secondo, pena la sostanziale abrogazione del suddetto articolo SU 6420/08 11210/08 . 15. I quesiti in considerazione è del tutto inidoneo a soddisfare i requisiti previsti dall'art. 366 bis cod. proc. civ., per la cui osservanza avrebbe dovuto compendiare a la riassuntiva esposizione degli elementi di fatto sottoposti al giudice di merito b la sintetica indicazione della regola di diritto applicata dal quel giudice c la diversa regola di diritto che, ad avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie Cass 19769/08 . Il tutto doveva essere esposto in termini tali da costituire una sintesi logico-giuridica della questione, finalizzata a porre il giudice della legittimità in condizione di comprendere - in base alla sola sua lettura – l’errore di diritto asseritamente compiuto dal giudice e di rispondere al quesito medesimo enunciando una regula iuris”, Cass 2658/08 , così rispondendo al miglior esercizio della funzione nomofilattica della Corte di legittimità Cass. 26020/08 . Le spese del giudizio seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali liquidate in Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori come per legge.