Se il locatore, dopo l’entrata in vigore della nuova disciplina di cui alla legge n. 431/1998, si trovi nella possibilità di comunicare la disdetta in quanto il termine utile per la comunicazione del recesso viene a scadenza in epoca successiva alla data di entrata in vigore di detta legge e non lo fa, il rapporto resta integralmente assoggettato alla nuova disciplina, anche con riferimento alla doppia durata quadriennale del rapporto.
La Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 14866 depositata il 13 giugno 2013 affronta un caso di licenza per finita locazione relativo ad un contratto concluso sotto la vigenza della legge n. 392/1978. Il fatto. I proprietari di alcuni immobili condotti in locazione da una società cooperativa, dal 1.9.1995, intimavano licenza per finita locazione onde ottenere il rilascio delle abitazioni entro la data del 10.4.2004. Costituitasi in giudizio la convenuta eccepiva la rinnovazione del contratto di locazione sino alla data del 31.8.2007, per essersi lo stesso rinnovato tacitamente, per 4 anni più 4, a seguito dell’entrata in vigore della legge n. 431/1998. In primo grado, la domanda avanzata dai locatori era rigettata. Proposto appello, la Corte territoriale condivideva l’orientamento del primo giudice. Con ulteriore intimazione di licenza per finita locazione, i medesimi proprietari degli immobili chiedevano che il Tribunale ordinasse il rilascio entro il 10.4.2004 di altre unità immobiliari, sempre detenute in locazione dalla cooperativa. Anche in questo caso il contratto, sebbene successivo al precedente, era comunque stato concluso prima dell’entrata in vigore della legge n. 431/1998. La convenuta si opponeva alla domanda, eccependo la rinnovazione del rapporto sino alla data del 1.4.2008 per le medesime ragioni sostenute nel corso del precedente ed analogo giudizio. Veniva proposto appello nuovamente la Corte territoriale rigettava le doglianze avanzate dai locatori. Avverso entrambe le pronunce, presentavano ricorso per cassazione i proprietari degli immobili, affidato a tre motivi. Resisteva con controricorso la Cooperativa. La Corte di Cassazione, preliminarmente, disponeva la riunione dei due ricorsi per connessione soggettiva e parzialmente oggettiva. Con il primo gravame, i proprietari lamentavano come la sentenza di appello avesse ritenuto completamente assoggettata al regime di durata di cui al comma 1 dell’art. 2 l n. 431/1998 i due contratti di locazione, con la conseguenza che il contratto poteva essere disdettato soltanto in presenza dei motivi indicati dal predetto comma. Con il secondo motivo, era affermata la violazione e falsa applicazione dell’art. 2 1^ e 6^ comma della l. n. 431/98, e dunque l’erroneità della tesi secondo cui, se alla prima scadenza contrattuale, successiva alla rinnovazione tacita, non fosse stata formulata disdetta per i motivi indicati nel 1^ comma dell’art. 3 L. 431/1998, il contratto avrebbe assunto l’ulteriore durata di 4 anni più 4. I giudici di legittimità affrontavano i motivi di cassazione unitamente ritenendoli entrambi infondati. Le conseguenze dell’omessa disdetta nei termini Occorre precisare nuovamente che, entrambi i contratti di locazione in discorso erano stipulati prima della entrata in vigore della legge n. 431/1998, e che prevedevano quale termine utile per la comunicazione di recesso il dicembre 1998 ed il marzo 2000 conseguentemente, il contratto si era rinnovato sotto la vigenza della nuova legge. Nel caso in esame, tuttavia, il locatore non aveva validamente disdettato il contratto entro i predetti termini. Orbene, l’organo di nomofilachia, nel decidere la controversia, distingueva due ipotesi da cui era fatta discendere l’applicazione, ovvero l’esclusione, della nuova disciplina del rapporto di locazione, secondo il consolidato orientamento interpretativo affermato in tale ambito dalla giurisprudenza di legittimità ex multis Cass. civ. n. 7985/2010, Cass. civ. n. 15005/08 . Ove il locatore non avesse comunicato al conduttore disdetta, il contratto si sarebbe rinnovato tacitamente nella vigenza della nuova legge alla cui disciplina sarebbe rimasto, quindi, assoggettato anche con riferimento alla doppia durata quadriennale. e di quelle della tempestiva disdetta. Diversamente, qualora il locatore avesse comunicato al conduttore tempestiva disdetta sebbene non sostenuta da alcuna particolare esigenza come previsto dalla legge n. 392/1978 art. 3 il contratto sarebbe rimasto assoggettato alla disciplina precedente, in armonia a quanto previsto dall’art. 14 u.c. L. n. 431/1998, secondo cui, come noto, ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data. Concludendo. Nel caso di specie, il locatore pur potendo comunicare la disdetta, scadendo questa in epoca successiva alla entrata in vigore della legge non lo ha fatto conseguentemente non può che applicarsi la nuova disciplina delle locazioni di cui alla legge n. 431/1998.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 8 maggio – 13 giugno 2013, numero 14866 Presidente Trifone – Relatore Carleo Svolgimento del processo Come risulta dal ricorso per cassazione, contrassegnato dal numero 23767/07 R.G.N., con atto notificato in data 11-02-02 F.I. e M G. intimavano licenza per finita locazione alla Società Cooperativa Una Casa per L'Uomo , per ottenere il rilascio entro il 10-4-04 degli immobili di proprietà comune, situati in Montebelluna, detenuti dalla società intimata in forza di contratto di locazione stipulato in data 1-09-1995. La convenuta si costituiva in giudizio, eccependo l'intervenuta rinnovazione del rapporto fino al successivo 31-08-2007 in quanto il contratto di locazione, stipulato nel vigore della Legge nO392/78 e rinnovatosi tacitamente dopo l'entrata in vigore della Legge numero 431/1998, aveva assunto a decorrere dall'1.9.99 la durata di quattro anni + quattro, prevista dal primo comma dell'articolo 2 della Legge numero 431/98. In esito al giudizio, il Tribunale di Treviso Sezione distaccata di Montebelluna - rigettava la domanda dichiarando che il contratto di locazione - che andava a scadere il giorno 31-08-2003 - si doveva automaticamente rinnovare fino al giorno 31-082007, ai sensi dell'articolo 2, co. 6 e co. 1 della Legge numero 031/98, e condannando la società convenuta a rilasciare l'immobile entro e non oltre il 31-10-2007. Avverso tale decisione i locatori proponevano appello, ed in esito al giudizio, in cui si costituiva la società appellata resistendo al gravame, la Corte di appello di Venezia con sentenza depositata il 2 maggio 2007 rigettava l'appello e condannava gli appellanti alle spese del giudizio di secondo grado. Intanto, come risulta dal ricorso per cassazione, contrassegnato dal numero 3768/07 R.G.N., con atto notificato in data 11-02-02 la F. ed il G. avevano intimato licenza per finita locazione alla Società Cooperativa Una Casa per L'Uomo , per ottenere il rilascio entro il 10-4-04 di altri immobili di proprietà comune, sempre situati in Montebelluna, detenuti dalla società intimata in forza di un diverso contratto di locazione, successivamente stipulato, in data 1.4.96. Anche in questo diverso giudizio, la convenuta si costituiva, eccependo l'intervenuta rinnovazione del rapporto fino al successivo 1.4.2008 in quanto il contratto di locazione, stipulato nel vigore della Legge numero 0392/78 e rinnovatosi tacitamente dopo l'entrata in vigore della Legge numero 431/1998, aveva assunto a decorrere dall'1.4.2000 la durata di quattro anni + quattro, prevista dal primo comma dell'articolo 2 della Legge numero 431/98. In esito al giudizio, il Tribunale di Treviso - Sezione distaccata di Montebelluna - rigettava la domanda dichiarando che il contratto di locazione - che andava a scadere il giorno 1.4.2004 - si doveva automaticamente rinnovare fino al giorno 1.4.2008, ai sensi dell'articolo 2, co. 6 e co. 1 della Legge nO431/98, e condannando la società convenuta a rilasciare l'immobile entro e non oltre l'1-6-2008. Avverso tale decisione i locatori proponevano appello, ed in esito al giudizio, in cui si costituiva la società appellata resistendo al gravame, la Corte di appello di Venezia con sentenza depositata il 2 maggio 2007 rigettava l'appello e condannava gli appellanti alle spese del giudizio di secondo grado. Avverso entrambe le sentenze i soccombenti hanno quindi proposto separati ricorsi per cassazione articolati in tre motivi. Resiste la società Cooperativa in entrambi i giudizi con separati controricorsi. Entrambe le parti hanno infine depositato memorie illustrative. Motivi della decisione In via preliminare, deve essere disposta la riunione al presente giudizio contrassegnato dal numero 23767/07 R.G di quello recante il numero 23768/07 R.G., fissato nella medesima udienza odierna, per evidenti ragioni di connessione sia soggettiva sia, in parte, oggettiva, riguardando entrambi i giudizi analoghi contratti di locazione ad uso abitativo, intercorrenti tra le stesse parti, anche se relativi ad immobili diversi con canoni e scadenze differenti. È appena il caso di osservare a riguardo che la riunione dei procedimenti connessi può essere disposta d'ufficio anche nel corso del giudizio di legittimità, atteso che essa risponde alle stesse esigenze di ordine pubblico processuale inammissibilità di duplicità di giudicati in base alle quali la litispendenza può essere dichiarata in ogni stato e grado del processo e, quindi, anche in cassazione. Cass. numero 10653/99, numero 7966/06, numero 3130/07, Sez. Unumero 982/79 . Procedendo all'esame delle censure, di analogo contenuto in entrambi i ricorsi, va osservato che, con la prima doglianza, deducendo la violazione e la falsa applicazione dell'articolo 2 comma 6, comma 1 e comma 3 legge 431/98, i locatori ricorrenti hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte di Appello ha ritenuto che le locazioni, stipulate nel vigore della legge numero 392/78, che si rinnovano tacitamente dopo l'entrata in vigore della legge 431/98 per mancata disdetta del locatore alla prima scadenza successiva a quest'ultima legge, restano integralmente assoggettate al regime di durata stabilito dal primo comma dell'articolo 2 legge 431/98 con la conseguenza che il contratto può essere disdettato solo in presenza dei motivi indicati nel co. 1 dell'articolo 3 di tale legge. Con la seconda doglianza, articolata sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 2 comma 6 e comma 1 della legge 431/98, i ricorrenti locatori lamentano l'erroneità della tesi della la Corte di Appello, secondo cui se alla prima scadenza successiva alla rinnovazione tacita, non viene data disdetta per i motivi indicati nel co. 1 dell'articolo 3 della legge 431/98, il contratto assumerebbe l'ulteriore durata di anni quattro più quattro. I motivi in questione, che vanno esaminati congiuntamente in quanto sia pure sotto diversi ed articolati profili, prospettano ragioni di censura intimamente connesse tra loro, sono infondati. A riguardo, mette conto di sottolineare che entrambi i contratti, stipulati prima della entrata in vigore della legge numero 431/98, rispettivamente in data 1.9.1995 e 1.4.1996, recavano il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore venuto a scadenza in epoca successiva al 30 dicembre 1998, vale a dire rispettivamente nell'ottobre 1999 e nel marzo 2000, vedendo pertanto realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge. Ora, secondo l'ormai consolidato orientamento di questa Corte, l'articolo 2 u.c. L. numero 431 del 1998 va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge, per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare, ma che non ha fatto, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dalla L. numero 392 del 1978, articolo 3, il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi della medesima L. numero 431 del 1998, articolo 14, u.c Pertanto, solo se il locatore, dopo l'entrata in vigore della nuova disciplina, si trova nella possibilità di comunicare la disdetta nel senso che il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore viene a scadenza in epoca successiva a detta entrata in vigore e non lo fa, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina integralmente e quindi con riferimento anche alla doppia durata quadriennale. Anche in tale ipotesi infatti deve ritenersi che il locatore conservi in pieno la facoltà che il legislatore ha certamente inteso attribuirgli non essendovi alcuna valida ragione per ritenere che abbia inteso negargliela in certi casi ed in particolare nelle fattispecie come quella in questione scegliere se dare o non dare la disdetta in relazione alla legislazione vigente al momento della scelta e quindi questo è il punto decisivo con tutti i presupposti e tutte le conseguenze giuridiche dettate datale legislazione, così, Cass. numero 7985/2010 in motivazione. Conformi, Cass. numero 15005/08 e Cass. numero 17995/07 . Resta da esaminare l'ultima doglianza, articolata sotto il profilo della motivazione insufficiente e contraddittoria, con cui i ricorrenti lamentano che la Corte territoriale ha posto a loro carico le spese di giudizio ritenendo erroneamente superata l’opinabilità delle questioni di diritto trattate superata dalla più recente giurisprudenza di merito laddove vi erano a riguardo orientamenti giurisprudenziali contrastanti. Il motivo non è accompagnato dal necessario momento di sintesi. Ciò posto, il motivo deve essere dichiarato inammissibile in quanto, ai sensi dell'articolo 366 bis cod. proc. civ., introdotto dal D.Lgs. numero 40 del 2006, articolo 6, applicabile alle sentenze pubblicate dal 2 marzo 2006, la censura di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione deve contenere un momento di sintesi omologo del quesito di diritto , che ne circoscriva puntualmente i limiti, oltre a richiedere sia l'indicazione del fatto controverso, riguardo al quale si assuma l'omissione, la contraddittorietà o l'insufficienza della motivazione sia l'indicazione delle ragioni per cui la motivazione sarebbe inidonea a sorreggere la decisione Cass. ord. numero 16002/2007, numero 4309/2008 e numero 4311/2008 . Considerato che la sentenza impugnata appare esente dalle censure dedotte, ne consegue che il ricorso per cassazione in esame, siccome infondato, deve essere rigettato. Sussistono giusti motivi per compensare fra le parti le spese di questo giudizio in quanto l'orientamento giurisprudenziale riportato si è consolidato solo dopo l'introduzione della lite. P.Q.M. La Corte riunisce al ricorso numero 23767/R.G. quello recante il numero 23768/R.G. e, decidendo sui ricorsi riuniti, li rigetta. Compensa tra le parti le spese di questo giudizio di legittimità.