In assenza di specifica normativa, la clausola di blindatura degli infissi, da sola, non è sufficiente ad indicare natura e consistenza di serramenti e vetri da installare. La clausola aggiunta al contratto di compravendita immobiliare, per porre in capo al venditore un obbligo diverso da quello previsto in capitolato, deve essere formulata in modo tale da descrivere con precisione requisiti e qualità della obbligazione aggiunta.
Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 23673/12, depositata il 20 dicembre. Il caso. Due parti concludevano un contratto preliminare con cui si obbligavano, rispettivamente, a vendere ed acquistare un immobile. Detta scrittura, in apposita clausola, poneva a carico della promittente venditrice, l'installazione di vetrine e porte di accesso blindate. La vendita si perfezionava con stipula del contratto definitivo. L'acquirente utilizzava il cespite per esercitarvi attività commerciale e, nottetempo, subiva un furto. I malviventi, non riuscendo ad infrangere le vetrate, per aprire un varco di accesso, investivano la porta d'ingresso con un’automobile e scardinavano l'infisso dalle cerniere, pur non riuscendo a rompere i vetri. Parte acquirente, eccependo l'inadempimento della clausola contrattuale di blindatura degli infissi, conveniva in giudizio parte venditrice, affinché fosse condannata al risarcimento dei danni subiti in conseguenza del furto. Tribunale e Corte d'appello rigettavano la domanda formulata dalla parte attrice, escludendo l'inadempimento contrattuale della parte venditrice. Parte attrice proponeva ricorso per cassazione. La clausola di blindatura degli infissi. Tale clausola risultava essere formulata in modo generico. Parte attrice sosteneva che la clausola di blindatura aggiunta al contratto poneva a carico della parte venditrice la realizzazione di infissi più resistenti serramenti e vetrate rispetto a quelli descritti in capitolato vetri antisfondamento ed infissi in alluminio . La corte territoriale, sul punto, aveva osservato che il capitolato prevedeva la realizzazione di vetrine antisfondamento ed infissi in alluminio inoltre, nel momento in cui era stato sottoscritto il contratto, l'unico requisito previsto dalle norme per qualificare un infisso come blindato era la sua resistenza ai colpi di arma da fuoco. Il giudice d'appello rilevava che i vetri avevano retto all'urto mentre erano i serramenti ad aver ceduto. D'altra parte la clausola di blindatura aggiunta al capitolato non prescriveva - in capo alla venditrice - l'utilizzo di materiali particolari e ben poteva essere interpretata come la volontà delle parti non già di prevedere l'installazione di manufatti diversi da quelli previsti, bensì di sottolineare l'importanza, per il compratore, che il cespite fosse munito di infissi blindati, già indicati in capitolato. In definitiva, il giudice, rilevata l'impossibilità di qualificare la blindatura secondo canoni legislativi e/o convenzionali, valutata la particolare qualità degli infissi installati come da capitolato, riteneva questi ultimi sussumibili nella categoria dei serramenti blindati. Il venditore era un professionista. Parte attrice tentava di superare la rilevata genericità della clausola, facendo leva sulle qualità proprie della parte venditrice. In particolare, sosteneva che il venditore, svolgendo attività professionale di costruttore edile, ben sapeva che per blindare un infisso occorreva applicare vetri e serramenti diversi da quelli utilizzati. Tale tesi difensiva è stata respinta dalla S.C. che ha ribadito la chiarezza con cui il capitolato descriveva le qualità degli infissi e, contestualmente, l'inadeguatezza della clausola aggiunta, non utile e sufficiente a porre in capo alla parte venditrice un obbligo ulteriore e diverso. Cfr. Cass. n. 6641/2004 - Nella interpretazione del contratto, è necessario procedere al coordinamento delle varie clausole contrattuali, prescritto dall'art. 1363 c.c., anche quando l' interpretazione possa essere compiuta sulla base del senso letterale delle parole senza residui di incertezza, perché, quando si parla di senso letterale, si intende tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte e in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato . L'onere della prova spettava alla parte attrice. Parte attrice impugnava la sentenza della Corte d'appello eccependo che parte convenuta non aveva provato il corretto adempimento delle opere di blindatura. Anche sotto questo profilo, la Cassazione ha rigettato il ricorso richiamando l'art. 2697 c.c. e ribadendo che spettava a parte attrice provare il contestato inadempimento e non a parte convenuta l'adempimento. Il costruttore, in giudizio, aveva dimostrato di aver dato corretta attuazione al capitolato, così provando l'adempimento degli obblighi contrattuali, mentre non doveva, come sosteneva parte attrice, dimostrare se e come aveva provveduto alla blindatura, anche perché, ha ribadito ulteriormente la Corte, al momento della stipula del contratto non esistevano prescrizioni normative utili a qualificare un infisso blindato inoltre, l'accordo delle parti non era sufficiente a superare la genericità della clausola già contenuta nel capitolato. In definitiva, la Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, sentenza 15 novembre – 20 dicembre 2012, n. 23673 Presidente Finocchiaro – Relatore Lanzillo Premesso in fatto È stata depositata in Cancelleria la seguente relazione ai sensi dell'art. 380 bis cod. proc. civ. 1.- Con contratto preliminare 21.4.1998 la s.r.l. Parco Monta si è obbligata a vendere a L Z. un locale - negozio al piano terra di un fabbricato in XXXXXX, costruito secondo le modalità di cui al capitolato - allegato al contratto - che prevedeva espressamente il montaggio di vetrine antisfondamento e di serramenti in alluminio n. 10 del capitolato . La clausola 8 del contratto preliminare ha disposto che Vetrine porte di accesso devono essere blindate, sotto il titolo varie opere a carico della promittente venditrice. Trasferito il possesso del negozio all'acquirente, la notte del 29.9.1998 ignoti malviventi hanno sfondato la porta di ingresso investendola con un'automobile ed hanno rubato la merce ivi contenuta. I vetri delle due ante della porta non si sono rotti, ma sono stati scardinati dal telaio in alluminio, che non ha retto all'urto. La Z. ha convenuto davanti al Tribunale di Padova la società venditrice, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni per inadempimento contrattuale, nell'importo di £ 59.129.200, sul rilievo che l'impegno di fornire un negozio con porta blindata avrebbe richiesto che non solo i vetri, ma anche il telaio, gli infissi e le viti fossero costruiti con materiali e tecniche antisfondamento. La convenuta ha resistito alla domanda, che il Tribunale ha respinto. La Corre di appello di Venezia ha confermato la sentenza di primo grado, con la motivazione che all'epoca della compravendita la normativa esistente non identificava in modo univoco gli elementi caratterizzanti un serramento blindato, ad eccezione di quelli consistenti nella resistenza dei vetri anche ai colpi di arma da fuoco caratteristica che la CTU esperita nel corso del giudizio ha accertato essere propria delle vetrine oggetto di causa ha ritenuto che la mancata resistenza agli urti del telaio non dimostri di per sé inadempimento dell'obbligo di blindatura, considerato che la disposizione contrattuale è generica e che nella specie è stato posto in essere un sistema di effrazione particolarmente violento, che ha interrotto il nesso causale fra l'asserito difetto della blindatura ed il furto. 2.- La Z. propone tre motivi di ricorso per cassazione. L'intimata non ha depositato difese. 3.- Con il primo motivo, denunciando violazione degli art. 112 cod. proc. civ. 1218 e 2697 cod. civ., per mancanza o contraddittorietà di motivazione, la ricorrente assume che la Corte di appello ha disatteso il principio per cui l'onere di tornire la prova di avere correttamente adempiuto agli obblighi contrattuali era a carico della venditrice, che avrebbe dovuto essa dimostrare di avere fornito una porta blindata ed in grado di resistere agli urti. Con il secondo motivo denuncia omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione ed errata valutazione delle prove, in relazione agli art. 1362 cod. civ. e 115 cod. proc. civ., nella parte in cui la Corte di appello ha ritenuto generica la clausola sulla blindatimi. Trattandosi infatti di clausola aggiunta alle disposizioni del capitolato, essa stava ad indicare che anche il telaio avrebbe dovuto essere-blindato, in quanto le parti si erano accordate su requisiti ulteriori rispetto a quelli di cui al capitolato, che prevedeva telai in alluminio. Con il terzo motivo denuncia ancora omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione quanto all'esclusione del nesso causale, poiché la Corte di appello avrebbe dovuto preliminarmente accertare se un telaio blindato avrebbe potuto resistere al colpo inferto nel caso in esame e solo in caso negativo avrebbe potuto correttamente escludere il nesso causale. 4.- I tre motivi, che possono essere congiuntamente esaminati perché connessi, non sono fondati. Correttamente la Corte di appello ha rilevato che la clausola n. 8 del contratto preliminare è generica, nella parte in cui menziona vetrine e porte blindate senza specificare quali caratteristiche tecniche esse dovessero presentare, in aggiunta a quelle di cui al capitolato. La ricorrente da per presupposto che il termine blindato stia ad indicare l'uso di materiali più resistenti di quelli di cui al capitolato, ma non specifica da quali indici interpretativi ciò si dovrebbe desumere, considerato che la sentenza impugnata rileva - e la ricorrente non contesta - che all'epoca la legge non specificava quali fossero i requisiti per la blindatura e se essi fossero diversi e maggiori rispetto a quelli di cui al capitolato. Il solo fatto che la clausola 8 sia stata aggiunta al contratto preliminare di per sé non dimostra che le parti si fossero accordate nel senso che la blindatura richiedesse qualcosa di più e di diverso da quanto indicato nel capitolato, in mancanza di ogni specificazione circa le eventuali caratteristiche tecniche richieste in aggiunta. Ben poteva la clausola semplicemente indicare la particolare importanza che l'acquirente attribuiva al requisito della blindatura di cui al capitolato, rispetto ad altri per lei irrilevanti. Le censure attinenti all'onere della prova sono irrilevanti ed incongrue, in relazione alla ratio decidendi della sentenza impugnata, poiché in tanto la convenuta poteva ritenersi inadempiente, in quanto il contratto avesse richiesto, quale blindatura, peculiari requisiti tecnici, diversi e più ampi rispetto a quelli forniti, e tali da resistere anche al tipo di aggressione che si è nella specie verificato circostanza che la Corte di appello ha escluso, con motivazione che non presta il fianco a censura. La circostanza che la blindatura richiedesse qualcosa di più dei vetri antisfondamento — ed in particolare, telaio, viti ed infissi in acciaio, anziché in alluminio — non risulta ne dal contratto preliminare, né dal capitolato, ed avrebbe dovuto essere dimostrata dall'attrice. Le doglianze relative alla motivazione sul nesso causale risultano assorbite, in quanto presuppongono dimostrata la circostanza che la venditrice dovesse fornire telai in acciaio. Risulta patimenti assorbita ogni altra e diversa censura. 5.- Propongo che il ricorso sia respinto, con ordinanza in Camera di consiglio . - La relazione è stata comunicata al pubblico ministero e ai difensori delle parti. - Il P.M. non ha depositato conclusioni scritte. - La ricorrente ha depositato memoria. Considerato in diritto Il Collegio, all'esito dell'esame del ricorso, ha condiviso la soluzione e gli argomenti prospettati dal relatore, che le argomentazioni difensive contenute nella memoria non valgono a disattendere. La ricorrente assume che l'adozione di telai in acciaio è da ritenere implicita nella mera richiesta di una porta blindata, poiché i telai in alluminio — adottati nel caso in esame — sono inidonei allo scopo, trattandosi di materiale leggero, duttile e malleabile che pertanto la clausola contrattuale doveva essere interpretata nel senso che la blindatura richiedeva l'adozione di telai in acciaio, ai sensi degli art. 1367, 1368 e 1363 cod. civ., per cui alla clausola deve essere attribuito un significato utile, tenuto conto della qualità delle parti — una delle quali era un'impresa edile, ben al corrente delle caratteristiche dei materiali - e coerente con il contenuto complessivo del contratto. Come già rilevato nella relazione, la clausola relativa alle caratteristiche dei serramenti esterni, contenuta nel capitolato, richiede espressamente, vetri antisfondamento e serramenti in alluminio, con disposizione chiara, la cui interpretazione non da luogo a dubbi, quindi non autorizza a ricorrere ai criteri legali di interpretazione di cui agli art. 1367 ss. cod. civ., criteri applicabili solo quando l'interpretazione letterale e logica delle clausole lasci spazio a dubbi o ad ambiguità quanto a ciò che le parti vollero convenire. Il contratto preliminare di cui è causa richiama espressamente le caratteristiche costruttive di cui al capitolato ed, in mancanza di diverse indicazioni, l'interprete non è autorizzato ad attribuire al requisito della blindatura, pur se espressamente richiamato, caratteristiche ulteriori e diverse rispetto a quelle indicate nel capitolato. Il ricorso deve essere rigettato. Non essendosi costituiti gli intimati non vi è luogo a pronunzia sulle spese. P.Q.M. La Corte di cassazione rigetta il ricorso.