L’oggetto del contratto preliminare di compravendita immobiliare è costituito dal particolare facere costituito dal promesso trasferimento. Per la sua validità, è sufficiente che la parti abbiano inteso riferirsi ad un bene determinabile.
Con la sentenza n. 23162, depositata il 14 dicembre 2012, la Corte di Cassazione rigetta un ricorso, compensando però le spese, vista l’obiettiva controvertibilità delle questioni dibattute. Un terreno di grandi dimensioni. Con un contratto preliminare due parti si accordano per la compravendita di un fondo di 210milioni di mq, comprensivo degli immobili ivi situati un centro sportivo con laghetto, una pista da cross, un maneggio e così via. Ma su misure tanto grandi, è difficile essere precisi con i confini. All’ultimo momento il compratore si tira indietro, come confermato dal notaio. La restituzione della caparra. In primo grado viene riconosciuta la non determinabilità dell’oggetto, con la conseguente legittimità del recesso ed annessa restituzione della caparra di 30mila euro. In appello la sentenza viene invertita, il compratore deve ridare indietro al caparra e risarcire il venditore. Il compratore sostiene che la determinabilità dell’oggetto, nei contratti richiedenti la forma scritta ad substantiam , deve risultare sulla base dei soli elementi contenuti nell’atto , non dai comportamenti delle parti o da prove testimoniali, come invece ha fatto la Corte d’Appello. Oggetto della comprevendita è la traslazione. La S.C. ritiene infondato il ricorso. Richiamando la propria giurisprudenza, ricorda infatti che l’oggetto di un contratto preliminare traslativo non è il bene da vendere, bensì il trasferimento promesso. Nel caso di immobili l’indicazione dei dati catastali e degli altri elementi individuativi del bene può essere anche carente, purché sia possibile, in base alle emergenza probatorie non necessariamente risultanti dall’atto stesso, che le parti abbiano inteso riferirsi ad un bene determinato o, quanto meno, determinabile . L’imprecisione testuale non si riflette sulla determinazione della prestazione promessa. Il bene è facilmente determinabile. Nel caso particolare, la Cassazione constata che i dati mancanti nel contratto possono essere facilmente reperiti dai dati catastali della proprietà del venditore, anche se riferiti ad un terreno che si estende su tre Comuni diversi. Non sono le prove testimoniale e le ammissioni del promissario acquirente ad integrare il contratto. Esse servono solo ad accertare che le parti fossero pienamente consapevoli delle caratteristiche del bene oggetto di trasferimento. In particolare dell’ubicazione, della consistenza e dell’estensione del fondo, così facilmente determinabile. Le parti sono corresponsabili di non aver redatto un contratto chiaro. La Corte conferma quindi la sentenza di merito. E’ legittimo il recesso del venditore, che può tenersi la caparra. Decide però per la compensazione delle spese, per l’obiettiva controvertibilità delle questioni dibattute dalla parti e per la loro corresponsabilità nella redazione del contratto, il cui estremamente sintetico contenuto ha propiziato l’insorgere della controversia .
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, sentenza 23 novembre – 14 dicembre 2012, n. 23162 Presidente Goldoni – Relatore Piccialli Fatto e diritto Si trascrive di seguito la relazione preliminare ex art. 380 bis c.p.c. P.M., promissario acquirente in un contralto preliminare di compravendita immobiliare stipulato con scrittura privata dell'8.11.05, ricorre con unico motivo, cui resiste C.S., promittente venditore, avverso la sentenza in epigrafe, con la quale la Corte di Torino, ribaltando la decisione di cui alla sentenza n. 5563 del Tribunale in sede, che ne aveva accolto la domanda di dichiarazione della nullità del negozio suddetto e di restituzione della caparra di Euro 30.000, ha ritenuto invece sufficientemente determinato o comunque agevolmente determinabile l'oggetto della prevista compravendita,indicato nella Proposta di acquisto , sottoscritta da ambo le parti in un Terreno di mq 210.000.000 comprensivo di unità immobiliari, sito in località nei comuni di omissis . Al riguardo i giudici di appello hanno tenuto conto sia dei suddetti dati, relativi all'estensione, all'ubicazione nei tre comuni, all'appartenenza al prominente venditore, già di per sé sufficienti a consentirne l'agevole identificazione ed il reperimento degli estremi catastali, sia, sulla scorta delle risultanze orali testimonianze e interrogatorio formale del P. , delle peculiarità del complesso immobiliare in concreto costituito da un centro sportivo con laghetto, pista da cross, maneggio per cavali etc , che come emerso dalle prove suddette era stato precedentemente visionato dal promissario acquirente, venuto meno in extremis alla stipula, come confermato da un notaio. Pertanto, ritenuto detto promissario inadempiente, la corte ha dichiarato legittimo il recesso del prominente venditore ed il suo diritto a ritenere la caparra, conseguentemente condannando il P. al rimborso della somma di complessivi Euro 38.380,18 importo della caparra di cui il primo giudice aveva disposto la restituzione + spese del giudizio di primo grado , che il C. gli aveva versato in forza della sentenza riformata, oltre alle spese del doppio grado. Il motivo di ricorso, nel quale si censura la decisione, per violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1346, 1474, 2725 c.c. e per connessi vizi di motivazione, essenzialmente consistiti nell’aver attinto non da dati testuali, ma da fonti esterne, prova testimoniale e fatti notori circa le riferite peculiarità del fondo in questione , che tali non sarebbero, così contravvenendo ai principi giurisprudenziali di legittimità, secondo cui la determinabilità dell’oggetto nei contratti richiedenti ad substantiam la forma scritta deve risultare sulla base dei soli elementi contenuti nell'atto e l'indagine al riguardo non può avvalersi della regola ermeneutica valorizzante il comportamento delle parti, anteriore o successivo al negozio, ad avviso del relatore si palese non fondato. La giurisprudenza di questa Corte, partendo dalla premessa che l'oggetto del contratto preliminare, prevedente la stipula di un futuro atto traslativo, non è costituito dal bene che dovrà formare oggetto di alienazione, bensì dal particolare facere costituito dal promesso trasferimento, ha più volte precisato che nel caso di immobili l'indicazione dei dati catastali e degli altri elementi individuativi del bene può essere anche carente, purché sia possibile, in base alle emergenze probatorie, non necessariamente risultanti dall'atto stesso, che le parti abbiano inteso riferirsi ad un bene determinato o, quanto meno, determinabile in tal senso, tra le altre, nn. 7047/83, 7935/97, 8810/03 di tal che l'imprecisione testuale nella relativa indicazione non si riflette sulla determinatezza o determinabilità della prestazione promessa. Nel caso di specie la corte di merito si è attenuta a tale principio, laddove ha considerato che già l'indicazione nell'atto della precisa estensione del predio e la sua, del tutto particolare ubicazione,in una zona a cavallo tra tre territori comunali, ne rendessero, agevolmente individuabili tenuto conto della pacifica appartenenza al promittente venditore, i dati catastali. Tale considerazione rende del tutto superflue quelle ulteriori, correlate alla particolari strutture esistenti sul fondo, peraltro non integranti l'oggetto specifico del promesso trasferimento, le cui fonti di conoscenza effettivamente non vengono precisate dalla corte. Quanto alle risultanze della prova testimoniale ed alle ammissioni rese in sede di interrogatorio dal promissario acquirente, circa la preventiva visita del fondo e le successive vicende, le stesse non sono state utilizzate al diretto fine di individuare, ad integrazione del contratto di bene oggetto della promessa di vendita, bensì a quello di accertare che le parti ne fossero pienamente consapevoli, così contraendo il reciproco impegno ad una prestazione di oggetto certo, ancorché non dettagliatamente indicato resta così superato il profilo di censura richiamante quelle, più rigorose, pronunzie di legittimità in particolare n. 18361/04 escludenti il ricorso al criterio del comportamento delle parti, quale elemento ermeneutico integrativo di un negozio dal dato testuale non connotato da letterale evidenza. Precisato,infine,che le valutazioni del giudice di merito che si siano attenute ai suesposti criteri, senza incorrere in vizi logici che pur denunziati,non vengono evidenziati nel mezzo d'impugnazione , non sono censurabili in sede di legittimità v. in particolare Cass. n. 15206/07 , non resta che proporre il rigetto del ricorso. Roma 18 maggio 2012 . Tanto premessoci collegio, rilevato che la memoria depositata dal ricorrente non aggiunga ulteriori significative argomentazioni atte a superare le ragioni reiettive esposte nella relazione, condividendo integralmente le stesse, decide in conformità alla proposta di definizione del giudizio. L'obiezione, secondo cui non avrebbero potuto desumersi elementi ai fini dell'identificazione del fondo oggetto del contratto preliminare dalla prova orale, non coglie nel segno, ribadendosi che detta prova non è valsa ad integrare ab exstrinseco il negozio esigente la forma scritta ad substantiam , ma soltanto ad acquisire la conferma che le parti, prima della stipula, fossero ben consapevoli della ubicazione, della consistenza e dell'estensione del fondo compromesso, la cui sommaria, ma sufficiente, indicazione nell'atto, unitamente a quella del prezzo e delle modalità di pagamento,comportava l'agevole determinabilità dell'oggetto dell'assunta obbligazione traslativa. La corte territoriale, in buona sostanza, ritenendo che non vi fosse possibilità di equivoco sulla circostanza che il C. avesse inteso impegnarsi a vendere, ed il P. ad acquistare, proprio quel fondo visionato, non confondibile,in ragione della sua particolare posizione topografica,della estensione e della presenza di unità immobiliari accedenti, con altri anche appartenenti al promittente venditore circostanza che non risulta, né viene dedotta è pervenuta ad un giudizio di merito in ordine alla determinabilità dell'oggetto del futuro contratto di compravendita, adeguatamente motivato, che in quanto esente da vizi logici,non è sindacabile nella presente sede. Si rigetta conclusivamente il ricorso. Sussistono tuttavia giusti motivi per la compensazione delle spese, tenuto conto della obiettiva controvertibilità delle questioni dibattute dalle parti e della corresponsabilità delle stesse nella redazione del contratto di cui estremamente sintetico contenuto ha propiziato l'insorgere della controversia. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e dichiara interamente compensate tra le parti le spese del giudizio.