In un contratto di locazione di immobile ancora in corso, il terzo acquirente non è unicamente colui che, per atto tra vivi, sia divenuto proprietario dell’immobile locato, ma qualsiasi soggetto a cui, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, l’originario locatore-proprietario abbia trasferito il possesso dell’immobile stesso ed il suo godimento.
Il caso. Una società immobiliare, terzo acquirente in un contratto di locazione, subentra come locatrice. Dopo essersi vista respingere l’ammissione allo stato passivo della società cedente di un credito di svariate migliaia di euro, versato a titolo di deposito cauzionale dai conduttori degli immobili, ricorre in Cassazione dove ottiene l’annullamento del decreto impugnato e l’ammissione allo stato passivo del credito insinuato in via chirografaria. Il Tribunale adito aveva argomentato che in caso di cessione di immobile locato, se il conduttore non vi acconsente, l’utilizzatore non subentra nella posizione del locatore, indipendentemente dagli accordi con il concedente, ma può solo, eventualmente, gestire il rapporto in nome e per conto del concedente. Di conseguenza, la possibilità per l’utilizzatore di far valere i diritti propri del locatore dipende dalla configurabilità in concreto della cessione del contratto, accettata dal conduttore. Nella specie, a fronte della prova documentale del trasferimento della proprietà a una società di leasing intermediaria e poi della stipulazione del contratto di leasing con la società ricorrente, non era stata provata l’accettazione dei conduttori. Ma il contratto di leasing non può essere una sorta di mandato con rappresentanza! Nel leasing l’attribuzione del godimento del bene è elemento essenziale del contratto. La Suprema Corte ha ritenuto di consolidare l’orientamento di una sua precedente pronuncia n. 1747/2011 ed ha individuato la questione di diritto nel subentro nel contratto di locazione in corso - ex artt. 1599 e 1602 c.c. - in forza di un contratto di leasing dalla natura traslativa a differenza della diversa tipologia del leasing di godimento , in quanto il contratto ha ad oggetto beni immobili, capaci di conservare un valore residuo superiore all’importo convenuto per l’opzione. Da qui logica conseguenza la società subentrata come locatrice ha diritto alle somme dei depositi cauzionali in quanto nuova titolare del contratto.
Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza 11 gennaio – 2 aprile2012, n. 5253 Presidente Plenteda – Relatore Di Virgilio Svolgimento del processo Con decreto depositato il 13/10/2009, e comunicato il 14/10/2009, il Tribunale di Cuneo ha respinto l'opposizione allo stato passivo proposta da Multicity s. à r.l. nei confronti del Fallimento Chiaravalle s.r.l. a socio unico, intesa ad ottenere l'ammissione al passivo, in chirografo, del credito di Euro 242.354,30, pari all'importo del deposito cauzionale a suo tempo versato alla società fallita dai conduttori di immobili siti in XXXXXX, in relazione ai contratti di locazione nei quali la ricorrente deduceva di essere subentrata quale locatrice, precisando che la proprietà degli immobili era stata trasferita da ultimo a Chiaravalle s.r.l. a socio unico,e da questa alla Banca Italease s.p.a., che aveva contestualmente concesso i beni immobili in leasing a Multicity, che aveva così assunto la qualità di utilizzatore finale. Il Tribunale ha rilevato che in caso di cessione in leasing di immobile locato non trovano applicazione gli artt. 1599 e ss. c.c., ma le regole generali dell'articolo 1406 c.c., per cui se il conduttore ceduto non vi consente, l'utilizzatore non subentra nella posizione del locatore, indipendentemente dagli accordi con il concedente, ma può solo, eventualmente, gestire il rapporto in nome e per conto del concedente, per cui la possibilità per l'utilizzatore di far valere efficacemente i diritti propri del locatore dipende dalla configurabilità in concreto della cessione del contratto, accettata dal conduttore nella specie, a fronte della prova documentale del trasferimento della proprietà alla Italease, subentrata nella locazione ex articolo 1602 c.c., e della stipulazione del contratto di leasing tra detta società e la Multicity, non era stata provata la cessione, accettata dai locatori, del contratto di locazione, ed ininfluente doveva ritenersi la prova per testi, intesa a dimostrare che Multicity aveva concretamente gestito il rapporto. Avverso detta decisione propone ricorso Multicity, sulla base di due motivi. La Curatela ha depositato controricorso. Motivi della decisione 1.1.- Con il primo motivo, la ricorrente denuncia violazione degli artt. 1599 c.c., 1602 c.c., 1575 c.c. e/o 1523 c.c., e falsa applicazione dell'articolo 1406 c.c Secondo la ricorrente, nel leasing l'attribuzione del godimento del bene è elemento essenziale del contratto, che, se mancante, renderebbe il negozio privo di causa e vedi anche l'articolo 1, lett.b della Convenzione Unidroit sul leasing finanziario internazionale di Ottawa del 28/5/88, resa esecutiva in Italia con l. 259/93, pur operante solo nei rapporti internazionali nonché gli usi raccolti dalla Camera di Commercio di Milano la giurisprudenza del S.C. distingue il leasing traslativo, a cui è applicabile per analogia la disciplina della vendita con riserva della proprietà,dal leasing di godimento, ed ambedue le tipologie sono caratterizzate dal conseguimento della disponibilità del bene e quindi, del godimento dello stesso nella specie, ricorre la figura del leasing traslativo, in quanto il contratto ha ad oggetto beni immobili, capaci di conservare alla scadenza un valore residuo superiore all'importo convenuto per l'opzione, a fronte di canoni che scontano anche una quota di prezzo in previsione dell'acquisto, da cui l'applicazione analogica delle norme della vendita con patto di riservato dominio anche a ritenere nella specie la forma del leasing di godimento, sarebbe pur sempre l'attribuzione della disponibilità all'utilizzatore elemento essenziale del contrattola cui l'applicazione analogica dell'articolo 1575 c.c., nella parte in cui prevede che il locatore consegni la cosa locata al conduttore e ne garantisca il pacifico godimento durante la locazione. Né può sostenersi, come inteso dal Tribunale, che il contratto di leasing costituisca una sorta di mandato con rappresentanza. 1.2.- Con il secondo motivo,avanzato in via di subordine, la ricorrente denuncia vizio di omessa motivazione circa fatto controverso e decisivo, e violazione dell'articolo 1406 c.c La prova per testi, non ammessa dal Tribunale, è intesa a provare che i conduttori hanno accettato il subentro di Multicity. 2.1.- Va rapidamente disattesa l'eccezione di inammissibilità del ricorso per carenza di autosufficienza, avanzata dal Fallimento, risultando in ricorso specificate le norme in tesi violate e le argomentazioni del Tribunale oggetto di censura. Ciò posto, individuata la questione di diritto nell'ipotizzato subentro ex artt. 1599 e 1602 c.c. nel contratto di locazione in corso, da parte dell'utilizzatore, in forza di contratto di leasing avente ad oggetto bene immobile, e ritenuto che, avuto riguardo alla natura del bene oggetto del contratto,ben può agevolmente ritenersi nel caso la natura traslativa del leasing vedi anche le difese del Fallimento, che in alcun modo hanno fatto riferimento alla diversa tipologia del leasing di godimento , va resa applicazione dell'orientamento espresso da questa Corte nella pronuncia 1747/2011, che, partendo dal rilievo che l'utilizzatore consegue, sin dalla consegna, il godimento della cosa, ha concluso nel senso che il terzo acquirente, a cui fa riferimento l'articolo 1602 c.c. non è unicamente colui che - per atto tra vivi - sia divenuto proprietario dell'immobile locato, ma qualunque soggetto a cui - in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico - l'originario locatore - proprietario abbia trasferito il possesso dell'immobile stesso ed il suo godimento . Né potrebbe ritenersi che la qualifica di locatore sia rimasta in capo alla Banca, nonostante il contratto di leasing, stante la non configurabilità del titolo a percepire due autonomi corrispettivi per il godimento, uno dall'utilizzatore e l'altro dalla conduttrice, e l'insostenibilità della prospettazione del pagamento del canone di leasing parzialmente senza causa, atteso che l'utilizzatore, a fronte del pagamento del canone, nulla potrebbe pretendere dalla conduttrice. L'accoglimento del primo motivo rende superfluo l'esame del secondo motivo. 3.1.- La sentenza impugnata va quindi cassata e, non residuando accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito, ex articolo 384, 2 comma c.p.c., disponendosi l'ammissione allo stato passivo del Fallimento del credito insinuato da Multicity s. à r.l., nell'importo di Euro 242.345,30 in via chirografaria. Attesa la recente formazione dell'orientamento giurisprudenziale applicato, si reputa di compensare tra le parti le spese dell'intero giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il 1 motivo del ricorso, assorbito il 2, cassa il decreto impugnato e ammette allo stato passivo del Fallimento Chiaravalle s.r.l. a socio unico il credito insinuato da Multicity s. à r. l. di Euro 242.345,30, a titolo chirografario. Compensa tra le parti le spese dell'intero giudizio.