Una s.r.l. vuole porre fine al contratto di locazione per un immobile ad uso commerciale, ma la dichiarazione del recesso è legittima solo se accompagnata dalla indicazione della gravità dei motivi.
Ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore dal contratto di locazione è sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere. Tale specificazione inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul punto fattuale o della loro idoneità a legittimare il medesimo. Così afferma la Terza sezione Civile della Corte di Cassazione nella sentenza n. 549/12, depositata il 17 gennaio scorso. Il caso. Una s.r.l. stipula un contratto di locazione per un immobile ad uso commerciale. Gli affari, ad un certo punto, cominciano ad andare male. La s.r.l. comunica così la disdetta, tre mesi prima della scadenza naturale del contratto prevista per agosto. Passati i tre mesi, smette di versare i canoni. Dopo un po’ si vede recapitare un decreto ingiuntivo relativo ai canoni per il periodo da settembre a dicembre. I proprietari dell’immobile, infatti, ritengono il recesso non valido per via della mancata comunicazione della sopravvenienza dei gravi motivi. La s.r.l. si oppone al decreto, ma sia il Tribunale, sia la Corte d’appello rigettano l’opposizione. Si arriva quindi in Cassazione. Se la disdetta non è comunicata in tempo, il contratto si rinnova tacitamente. La s.r.l. lamenta come ingiusta la decisione della Corte territoriale di considerare rinnovato il contratto di locazione nonostante la sua rinuncia, ritenuta quindi inammissibile. Inoltre, contesta la decisione operata dai giudici di merito secondo i quali, i gravi motivi posti a fondamento della comunicazione di recesso sarebbero stati insufficientemente dedotti. La Suprema Corte respinge il ricorso riconoscendo la correttezza dell’operato dei giudici di appello. Le norme sono a tutela di entrambe le parti. la legge, prevedendo che la disdetta sia comunicata almeno dodici mesi prima della scadenza, prende in considerazione l’interesse di entrambi i contraenti per la prosecuzione del contratto. La possibilità per il conduttore di recedere anticipatamente dal contratto in corso deve quindi essere prevista da apposita clausola, ovvero giustificata da gravi motivi. Quest’ultimi, poi, devono essere specificati dal conduttore contestualmente alla dichiarazione di recesso. È su tali motivi, e non su altri, che deve essere valutata la legittimità del recesso. Per recedere il locatore deve indicare il grave motivo. Molte sono le sentenze nelle quali la Suprema Corte ha avuto modo di ricordare che ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, è sufficiente che egli manifesti, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, al locatore il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore . Inoltre, poiché si tratta di recesso titolato lo stesso non può prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul punto fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo . L’apprezzamento della rilevanza dei motivi non compete al giudice di legittimità. In questo caso però, la s.r.l. non ha indicato nella sua comunicazione i motivi di recesso, limitandosi ad un superficiale riferimento all’andamento del mercato e a nulla possono valere successive motivazioni addotte nel corso del giudizio. Infine va ricordato che il giudizio di genericità della indicazione dei gravi motivi costituisce indubbiamente una valutazione di merito, logicamente motivata, che sfugge a qualsiasi censura in sede di legittimità .
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 29 novembre 2011 – 16 gennaio 2012, numero 549 Presidente Trifone – Relatore Filadoro Svolgimento del processo Con sentenza 28 settembre 2009 la Corte di appello di Brescia ha confermato la decisione del Tribunale di Bergamo che aveva rigettato la opposizione a decreto ingiuntivo relativo a canoni di locazione di immobile ad uso commerciale in Bergamo per i mesi da settembre a dicembre 2007, proposta dall'ex conduttrice società Nicò s.r.l. ritenendo che questa non avesse comunicato con precisione la sopravvenienza di gravi motivi di recesso. Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione la Nicò s.r.l. con cinque motivi. Resistono con controricorso A G. e P.G. . Motivi della decisione Con il primo motivo si deduce violazione dell'articolo 1292 c.c. per avere la Corte di appello rigettato la eccezione di carenza di legittimazione attiva di uno solo dei comproprietari dell'immobile, A.G. , nonostante non risultasse il titolo fondante la solidarietà nel lato del credito. Il motivo è infondato. La giurisprudenza di questa Corte, dalla quale il Collegio non ha motivo di discostarsi, ha affermato che Nelle vicende del rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione Cass. 18 luglio 2008 numero 19929 . Nello stesso senso Qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da più locatori, ciascuno di essi è tenuto, dal lato passivo, nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, così come, dal lato attivo, ognuno degli stessi può agire nei riguardi del locatario per l'adempimento delle sue obbligazioni, applicandosi in proposito la disciplina della solidarietà1 di cui all'articolo 1292 cod. civ., che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori Cass. 22 giugno 2009 numero 14530 . Il secondo motivo concerne la violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli articoli 28 e 29 legge 392 del 1978 per avere la Corte di appello ritenuto inammissibile la rinuncia del conduttore alla tacita rinnovazione del contratto e per avere perciò ritenuto la tacita rinnovazione del contratto di locazione nonostante, la rinuncia del conduttore. Il terzo motivo riguarda la violazione e falsa applicazione dell'articolo 27 della legge 392 del 1978, per avere la Corte territoriale ritenuto insufficientemente dedotti i gravi motivi posti a fondamento della comunicazione di recesso. Con il quarto motivo si denuncia il vizio di insufficiente motivazione, nonché la falsa applicazione dell'articolo 28 della legge 392 del 1978, per avere la Corte omesso di considerare il fatto che la unica disdetta intimata risaliva nei suoi effetti alla intimazione comunicata in data 20 febbraio 2007 e perciò alla data del 30 settembre 2007, prima scadenza naturale del contratto. Il secondo, terzo e quarto motivo possono essere esaminati congiuntamente in quanto connessi tra di loro. Gli stessi sono privi di fondamento. La Corte territoriale ha premesso che la comunicazione di recesso era stata formulata dalla società conduttrice con lettera del 16 maggio 2007 e che tale comunicazione era inidonea a legittimare il recesso per la data del 31 agosto 2007, essendosi il contratto rinnovato fino al 31 agosto 2012. Correttamente i giudici di appello hanno sottolineato che l'articolo 28 della legge 392 del 1978 prevedendo la disdetta comunicata almeno dodici mesi prima della scadenza prende in considerazione l'interesse di entrambe le parti per la prosecuzione del contratto, aggiungendo che la possibilità per il conduttore di recedere anticipatamente dal contratto in corso deve essere prevista, ai sensi dell'articolo 27 penultimo ed ultimo comma della legge 392 del 1978, da apposita clausola ovvero giustificata, da gravi motivi. Richiamando la giurisprudenza di questa Corte, i giudici di appello hanno ricordato che il conduttore ha l'onere di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso ai sensi dell'articolo 27 ultimo comma della legge 392 del 1978. Su tali motivi indicati nella dichiarazione, infatti, e non su altri, deve essere valutata la legittimità del recesso. La decisione impugnata non si pone in contrasto con altre decisioni di questa stessa Corte, secondo le quali la prova della sussistenza del grave motivo deve essere fornita dal conduttore in giudizio solo nel caso di contestazione del locatore Ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, a norma dell1 articolo 27, ottavo comma, della legge 27 luglio 1978 numero 392, è sufficiente che egli manifesti, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, al locatore il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l'onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, ne1 di darne la prova perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore Cass. 12 novembre 2003 numero 17042, 20 marzo 2006 numero 6095 . Poiché si tratta di recesso titolato lo stesso non può prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul punto fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo Cass. 29 marzo 2006 numero 7241 . Nel caso di specie la Nicò non aveva indicato nella sua comunicazione i motivi del recesso, avendo fatto generico riferimento all'andamento del mercato in una con le di segno negativo avveratesi nel periodo. Preso atto di ciò, i giudici di appello hanno rilevato che le successive specificazioni indicate dalla stessa appellante non potevano essere prese in considerazione in quanto del tutto estranee alla comunicazione essendo state formulate per la prima volta nel corso del giudizio. Il giudizio di genericità della indicazione dei gravi motivi costituisce indubbiamente una valutazione di merito, logicamente motivata, che sfugge a qualsiasi censura in questa sede di legittimità. Il quinto motivo riguarda anche esso vizi della motivazione, per avere la Corte omesso di pronunciare sopra il motivo di impugnazione con cui era stata censurata la mancata assunzione di prova orale dedotta da Nicò per dimostrare la detenzione ed il possesso dell'immobile da parte di altri locatori prima della data del 30 novembre e per non avere la stessa Corte territoriale motivato il diniego di assunzione di prova orale dedotta da Nicò. Correttamente i giudici di appello hanno osservato che ai fini del presente giudizio, che ha per oggetto il pagamento dei canoni sino al settembre 2007, costituiva circostanza del tutto irrilevante il fatto che i proprietari avessero ripreso il possesso dell'immobile a far tempo dal 27 novembre 2008. Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con la condanna della ricorrente al pagamento delle spese liquidate come in dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese che liquida in Euro 1.200, 00 milleduecento/00 di cui Euro 200,00 duecento/00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.