Secondo l’art. 51, d.l. n. 79/2011, le locazioni di breve durata stipulate da alcuni condomini sono riconducibili a quelle per finalità turistiche per brevi periodi non superiori a 30 giorni. Ne consegue che esse non si distinguano dunque dalle ordinarie locazioni, connotandosi solo per la loro durata transitoria.
Un Condominio ricorre presso la Corte d’Appello di Milano, richiedendo l’integrale riforma della sentenza del Tribunale di Milano che aveva respinto la sua domanda nei confronti di alcuni condomini . L’oggetto della sua istanza consisteva nell’accertare la contrarietà al regolamento condominiale dell' utilizzo dell' unità immobiliare , sita al terzo piano dello stabile, ad alloggio temporaneo di breve durata. Egli sottolinea che dette locazioni brevi avrebbero arrecato disturbo alla tranquillità degli altri condomini e sarebbero stati contrari al decoro dell'edificio, violando così il regolamento condominiale. Gli appellati affermavano che comunque la locazione breve non violasse alcuna norma regolamentare, non essendo assimilabile all'affitto di camere ammobiliate trattandosi di affitto dell'intera unità immobiliare, per uso abitativo e senza servizi accessori di carattere alberghiero . Ai sensi dell’art. 53, d.l. n. 79/2011 le locazioni stipulate dai suddetti condomini sono riconducibili a quelle per finalità turistiche per brevi periodi non superiori a 30 giorni. La Regione Lombardia ha, infatti, espressamente escluso dall'ambito delle attività ricettive quali proprio quelle di B& amp B ed affittacamere . Ne consegue che esse non si distinguono dunque dalle ordinarie locazioni, connotandosi solo per la loro durata transitoria, non essendo necessariamente più moleste per gli altri condomini rispetto a quanto potrebbe esserlo una di ordinaria durata quadriennale. Per questi motivi la Corte d’Appello di Milano rigetta il ricorso, condannando il Condominio al pagamento delle spese processuali.
Corte d’Appello di Milano, sez. III Civile, sentenza 4 – 13 gennaio 2021, numero 93 Presidente Formaggia – Relatore Barberis Fatto e diritto Il Condominio di Milano via R. ha proposto tempestivo appello avverso la sentenza numero 8710/19 del Tribunale di Milano che ha respinto la sua domanda nei confronti dei condomini E.S. e M. G. B., avente ad oggetto l'accertamento della contrarietà al regolamento condominiale dell'utilizzo dell'unità immobiliare degli stessi, sita al terzo piano dello stabile, ad alloggio temporaneo di breve durata, nonché l'ordine ai convenuti di cessare immediatamente tale utilizzo. Ha censurato la suddetta sentenza per aver erroneamente ritenuto che non fosse opponibile ai E.S.-M. che avevano acquistato l'appartamento in questione nel 1981 il regolamento condominiale approvato all'unanimità nel 1961 ed in particolare le clausole che vietavano l'esercizio all'interno dell'appartamento dell'attività di pensione o l'uso dello stesso a camere ammobiliate affittate a terzi , sostenendo che dette limitazioni costituissero servitù atipiche e come tali opponibili ai terzi acquirenti solo ove trascritte o specificamente indicate nell'atto di acquisto mentre in realtà si sarebbe trattato di una obbligazione propter rem, vincolante per effetto dell'acquisto dell'immobile e della contestuale accettazione del regolamento condominiale . Poiché gli stessi appellati avrebbero riconosciuto di affittare il loro appartamento per periodi brevissimi limitati a qualche giorno attraverso il portale Airbnb con modalità che lo stesso Tribunale aveva ricondotto a quelle vietate dal regolamento condominiale , ha chiesto l'integrale riforma della sentenza appellata, considerato altresì – come già sostenuto in primo grado - che dette locazioni brevi avrebbero arrecato disturbo alla tranquillità degli altri condomini e sarebbero stati contrari al decoro dell'edificio in violazione di altra disposizione regolamentare e che non sarebbero state previamente comunicate all'amministratore del Condominio come pure previsto dal regolamento . Gli appellati hanno chiesto la conferma della sentenza impugnata, affermando che comunque la locazione breve posta in essere non costituisse violazione di alcuna norma regolamentare, non essendo assimilabile all'affitto di camere ammobiliate trattandosi di affitto dell'intera unità immobiliare, per uso abitativo e senza servizi accessori di carattere alberghiero . Come accennato, il Tribunale ha affermato che nel 1961, con l'approvazione all'unanimità del regolamento del Condominio di Milano Via R. ed in particolare del suo articolo 4 il quale prevede il divieto di uso dell'appartamento a camere ammobiliate affittate a terzi , i condomini abbiano costituito una servitù atipica di non facere a carico di ciascuna unità immobiliare ed a favore di tutte le altre come tale, essa sarebbe opponibile al terzo che sia divenuto proprietario di una di dette unità solo a condizione che la clausola regolamentare sia stata trascritta nei registri immobiliari ex articolo 2659 e 2665 c.c., oppure che l'acquirente abbia preso atto in modo specifico della stessa contestualmente all'atto d'acquisto, non essendo invece sufficiente che l'atto di provenienza contenga un mero richiamo al contenuto del regolamento. Con ciò, dunque, il Tribunale ha aderito all'orientamento espresso dalla Suprema Corte a partire dalla sentenza numero 21024/16 confermato in seguito da Cass. numero 6769/18 , in contrasto con il consolidato precedente orientamento secondo il quale la semplice limitazione al godimento degli immobili, senza la determinazione di un peso di prestazioni positive, non raffigura né una servitù, né un onere realeil divieto di svolgere una determinata attività negli appartamenti costituisce un rapporto obbligatorio reale di non facere precisamente, una obbligazione propter rem con contenuto negativo, di non conferire all'immobile una certa destinazione Cass. numero 11684/00 . A queste conclusioni si è giunto rilevando soprattutto l'assenza, nelle clausole di cui si discute, del connotato tipico della servitù, e cioè la soggezione di un bene, in questo caso l'immobile, a vantaggio di un altro immobile, che non si configura nel caso di clausole regolamentari incidenti sulla destinazione d'uso degli immobili, che, invece, costituiscono una previsione concepita nell'interesse e a vantaggio dei condomini che ne beneficiano quanto all'ammissibilità di una convenzione che ponga limitazioni ai diritti dei condomini, poi, questa è stata ritenuta sulla base del principio di autonomia negoziale. Tutto ciò con la conseguenza della idoneità della mera indicazione del regolamento condominiale nell'atto di acquisto ai fini dell'opponibilità ai terzi acquirenti Cass. numero 19212/16 . Detta qualificazione, peraltro, si presenta irrilevante nel caso in esame, posto che il comportamento attribuito agli appellati non si può ritenere violazione delle prescrizioni del regolamento di condominio in questione. Per giungere alla diversa conclusione il Tribunale ha innanzitutto qualificato le locazioni stipulate dai E.S./M. come attività di Bed and Breakfast , e ciò – presumibilmente – perché pubblicizzate attraverso il portale web Airbnb in realtà è pacifico posto che nemmeno il Condominio ha sostenuto il contrario che oggetto della prestazione fornita dagli appellati alle loro controparti sia stato il mero godimento dell'appartamento dietro corrispettivo, per periodi brevi o anche brevissimi. Dai contratti prodotti, infatti, si ricava come i E.S./M. si siano sempre impegnati esclusivamente a consegnare l'appartamento per il periodo stabilito, arredato e corredato di biancheria, ma senza cambi o pulizie intermedie che sarebbero eventualmente oggetto di un distinto servizio a pagamento, offerto solo in via ipotetica, essendo ragionevolmente mai richiesto dal tipo di clientela cui la locazione è rivolta, che per i prezzi praticati va individuata in persone interessate soprattutto a contenere la spesa dell'alloggio, rispetto a quella necessaria per un hotel . Proprio la mancata previsione di alcuna prestazione accessoria oltre al diritto personale di godimento quali tipicamente la pulizia periodica dei locali, il cambio sistematico della biancheria d'arredo, la somministrazione di cibo e bevande esclude che l'immobile degli appellanti sia mai stato destinato ad uso alberghiero cfr. Cass. ord. 21.6.2018 numero 16309 Cass. 8/11/2010 numero 22665 Cass. 18/5/1993 numero 5632 Cass. 25/1/1991 numero 755 Cass. 12/6/1984 numero 3493 Cass. 10/3/1982 numero 1550 Cass. 24/3/1972 numero 920 , questo sì, effettivamente, sovrapponibile all'affitto di camere ammobiliate vietato dal regolamento. Tutto ciò a prescindere dal fatto che mai le locazioni hanno avuto ad oggetto le singole camere di cui l'appartamento è composto, ma sempre l'intera unità immobiliare, e che i divieti imposti per via regolamentare destinati ad incidere sul diritto dominicale non sono suscettibili di interpretazione estensiva. In definitiva, deve ritenersi che – quand'anche il divieto di cui all'articolo 4 del regolamento condominiale fosse opponibile ai E.S.-M. per essere lo stesso stato conosciuto ed accettato in base a quanto dagli stessi dichiarato con l'atto d'acquisto – nessun comportamento sia stato dai medesimi posto in essere in violazione dello stesso. Le locazioni stipulate dagli appellati sono riconducibili a quelle per finalità turistiche per brevi periodo non superiori a 30 gg ai sensi dell'articolo 53 del D.lgs. numero 79/2011, che la Regione Lombardia ha espressamente escluso dall'ambito delle attività ricettive quali proprio quelle di Bed and Breakfast ed affittacamere esse non si distinguono dunque dalle ordinarie locazioni cui certamente il Condominio non può neppure opporre un proprio gradimento, il che porta a ritenere l'onere di informazione preventivo all'Amministratore come finalizzato al più alla facilitazione dei contatti con i conduttori, ogni diversa interpretazione configurando la nullità della clausola , connotandosi solo per la loro durata transitoria. In sé, del resto, dette locazioni non sono necessariamente più moleste per gli altri condomini rispetto a quanto potrebbe esserlo una di ordinaria durata quadriennale, osservandosi ad esempio che il turista è di norma un adulto, senza animali al seguito e che per la maggior parte della giornata non occupa l'alloggio, mentre eventuali comportamenti irrispettosi possono essere propri anche di uno stabile conduttore che il locatore potrebbe solo richiamare all'osservanza del regolamento . I capitoli di prova orale dedotti in argomento dall'appellante, del resto, non sono affatto idonei a dimostrare una turbativa della tranquillità dei condomini o una lesione dell'igiene e del decoro dell'edificio vietati dall'articolo 4 regolamento, ma solo oltretutto in modo assolutamente generico che i conduttori dei E.S.-M. utilizzino frequentemente l'ascensore in modo anomalo, lascino a volte le loro valigie sul pianerottolo e non siano elegantemente abbigliati foto sub doc.8 e 9 . L'appello deve pertanto essere respinto, con condanna del Condominio al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, liquidate come in dispositivo sulla base dei valori medi previsti dal DM numero 55/14 come aggiornato sulla base del DM numero 37/18, avuto riguardo al valore indeterminato della causa ed alla complessità delle questioni trattate. P.Q.M. La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, così dispone 1. respinge l'appello e per l'effetto conferma la sentenza numero 8710/19 del Tribunale di Milano 2. Condanna il Condominio di Milano via R. al pagamento delle spese processuali, liquidate in complessivi Euro 6.615,00 di cui Euro 1.960,00 per la fase di studio, Euro 1.350,00 per la fase introduttiva ed Euro 3.305,00 per la fase decisionale , oltre spese generali ed oneri fiscali. 3. Sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex articolo 13, CO. 1 quater D.P.R. 30 maggio 2002, numero 115.