Laddove i condomini legittimati a partecipare all’assemblea siano solo due e manchi l’unanimità, essi sono costretti a ricorrere all’autorità giudiziaria come sostenuto anche dagli articolo 1105 e 1139 c.c Il voto di ciascun condomino deve infatti essere conteggiato singolarmente e non deve essere conteggiato secondo il numero di diritti vantati sugli immobili dell'edificio.
Così la Corte di Cassazione con la sentenza numero 25558/20, depositata il 12 novembre. Il caso. Due condomini impugnavano una delibera assembleare contestandone la validità formale e chiedendone la declaratoria di nullità e/o annullabilità. In particolare, essi sostenevano il mancato rispetto da parte del condominio delle maggioranze previste per il codice civile per la costituzione e la votazione dell’assemblea e conseguentemente ritenevano invalida la deliberazione. Altri due condomini dello stabile erano una condomina proprietaria del proprio immobile e usufruttuaria di un secondo e altri due che erano nudi proprietari dell’appartamento occupato dalla prima citata. All’esito del giudizio il Tribunale rigettava il ricorso e condannava altresì i ricorrenti alla refusione delle spese processuali nella forma aggravata di cui all’articolo 96 c.p.c. La vicenda approdava, quindi, in Corte d’Appello, a seguito dell’impugnazione dei condomini soccombenti. L’esito del processo, tuttavia, era identico a quello di prime cure. I condomini depositavano ricorso incentrato su un unico motivo di diritto. In particolare, a detta degli stessi, avrebbe errato la Corte d’Appello– ai sensi del combinato disposto tra gli articolo 1136, comma 3, c.c. e articolo 67 disp. Att. c.c. entrambi, ratione temporis, nella formulazione antecedente alla riforma del diritto condominiale del 2012 nel computo delle maggioranze necessarie per “teste” prevista dalla normativa ai fini dell’approvazione della delibera condominiale. La Cassazione afferma che una persona conta come una testa anche se ha più diritti su vari immobili in condominio. La Cassazione accoglieva il ricorso dei condomini. Nel condominio in questione, infatti, vi erano solamente due condomini persone fisiche come specificato nelle premesse . Erroneamente, si era conteggiato la condomina come due “teste” ai fini delle maggioranze richieste dall’articolo 1136, comma 3, c.c. per l’approvazione della delibera assembleare. Tale norma affermava nella sua forma ante riforma ex legge 220/2012 che «L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio». Alla luce della peculiare situazione del condominio, definibile come condominio minimo, quindi, la delibera non poteva essere presa. Il comma 3 della succitata norma evidenziato in grassetto prevede infatti che in caso di impossibilità della deliberazione per carenza del numero legale si debba riconvocare l’assemblea e, in caso di persistente paralisi, si deve ricorrere all’autorità giudiziaria. Sul punto la giurisprudenza risulta cristallina si afferma infatti che laddove i condomini legittimati a partecipare all’assemblea siano solo due e manca l’unanimità, essi sono costretti a ricorrere all’autorità giudiziaria come sostenuto anche dagli articoli 1105 e 1139 c.c. si veda Cass. Sez. Unite, 2046/2006 o Cass. numero 5288/2012 . Alla luce del principio esposto, aveva effettivamente errato il condominio nel considerare approvata una delibera che si basava sulla finzione relativa al calcolo di una sola persona fisica come due teste. La Cassazione, quindi, accoglieva il ricorso e rinviava alla Corte d’Appello per una nuova valutazione sul merito.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 2 luglio – 12 novembre 2020, numero 25558 Presidente Manna – Relatore Bellini Fatti di causa I coniugi I.D. e C.F. , comproprietari di una unità immobiliare facente parte del CONDOMINIO omissis , con ricorso ex articolo 1137 c.c., impugnavano davanti al Tribunale di Torino le Delib. assembleari assunte nel corso della assemblea 21 luglio 2010, chiedendone la declaratoria di nullità e/o annullabilità. Gli altri due condomini erano Ca.Gr. , proprietaria esclusiva di un immobile e usufruttuaria di un secondo, ed i coniugi S. - P.B. , nudi proprietari dell’immobile in usufrutto della Co. . Il Tribunale, con sentenaza numero 6712/12, depositata il 20.11.2012, rigettava il ricorso e le domande ivi contenute con condanna dei ricorrenti alle spese di lite ed ai sensi dell’articolo 96 c.p.c., comma 3. Contro tale sentenza il ricorrenti interponevano appello con atto notificato il 25.01.2013 domandando, in integrale riforma della sentenza di primo grado, l’accoglimento della domanda, con restituzione di quanto corrisposto a seguito della condanna del Tribunale, o in subordine la caducazione della condanna ex articolo 96 c.p.c., comma 3. La Corte di appello di Torino, con la sentenza numero 1459/2015, depositata il 24.07.2015, rigettava il gravame e condannando gli appellanti a pagare le spese di lite, eliminando solo la condanna pronunciata ai sensi dell’articolo 96 c.p.c., comma 3. Avverso tale decisione propongono ricorso in cassazione I.D. e C.F. sulla base di un motivo, illustrato da memoria resiste il Condominio con controricorso. Ragioni della decisione 1. - Con l’unico motivo, i ricorrenti lamentano la illegittimità della sentenza impugnata ex articolo 360 c.p.c., numero 3, per violazione e falsa applicazione di norma di diritto, in relazione all’articolo 1136 c.c., comma 3 e articolo 67 disp. att. c.c., comma 3 nella formulazione antecedente alla riforma intervenuta con la L. numero 220 del 2012 , relativamente all’erroneo computo della maggioranza per teste prescritta ai fini della approvazione delle delibere condominiali da parte dell’assemblea in seconda convocazione. 1.1. - Il motivo è fondato. 2.1. - Il Tribunale prima e la Corte d’appello poi hanno rigettato l’impugnazione delle suddette delibere condominiali, erroneamente calcolando come condomini la Ca. , i nudi proprietari ovviamente per una testa e gli attori odierni ricorrenti ovviamente anch’essi per una testa. In alternativa la Corte distrettuale indica come la Ca. per due teste - in quanto proprietaria di un appartamento e usufruttuaria di un altro - e I.D. e C.F. , cosicché sarebbero stati sempre tre i condomini e, quindi, sarebbe stata rispettata la maggioranza di un terzo dei partecipanti al condominio. 2.2. - Questa Corte ha posto i principi secondo i quali, per la validità delle deliberazioni in materia di condominio la legge anteriore alla novella di cui alla citata L. numero 220 del 2012 richiede in ogni caso che esse siano prese a maggioranza di voti, per cui intanto una deliberazione diventa obbligatoria per tutti i condomini, compresi i dissenzienti, in quanto il numero di coloro che hanno votato a favore, e la entità degli interessi da essi rappresentati, superino il numero dei condomini Cass. numero 202 del 1966, per la quale, vanno distinte le condizioni per la valida costituzione dell’assemblea da quelle per la validità delle deliberazioni. L’assemblea in prima convocazione deve considerarsi costituita validamente quando siano presenti tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio comune e i due terzi dei partecipanti al condominio. In seconda convocazione l’assemblea è validamente costituita da un terzo dei condomini e da un terzo almeno del valore dell’intero edificio. Per la validità delle deliberazioni nel caso di assemblea di prima convocazione, si richiede un numero di voti che rappresentino la maggioranza ossia la metà più uno degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, nel caso di seconda convocazione, e sufficiente un numero di voti che rappresentino il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio tranne che non si tratti di deliberazioni aventi l’oggetto indicato del citato articolo 1136, commi 4 e 5, per l’approvazione delle quali e richiesta una diversa maggioranza. Nel secondo caso, perché la deliberazione si intenda approvata, non basta che essa riporti il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, ma occorre anche che i condomini dissenzienti siano in numero inferiore ad un terzo, ovvero che siano presenti in assemblea un terzo dei condomini e non vi siano dissenzienti conf. Cass. numero 901 del 1980 . 2.3. - In tema di condominio negli edifici, dunque, la regola posta dall’articolo 1136 c.c., comma 3, secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero articolo 1136 c.c., privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla Delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale Cass. numero 6625 del 2004 . 2.4. - Alla luce di quanto esposto, risulta pertanto da escludere che potesse operarsi una finzione per cui una sola persona fisica nella specie la Ca. venisse conteggiata come due teste. Laddove, peraltro, la giurisprudenza è chiarissima nel sostenere che - allorquando i condomini legittimati a partecipare ed a votare nell’assemblea siano soltanto due e manchi la unanimità o comunque vi sia una situazione di parità - l’unica stada percorribile per deliberare sia quella del ricorso alla autorità giudiziaria, come previsto ai sensi del collegato disposto degli articolo 1105 e 1139 c.c. cfr. Cass., sez. unumero , numero 2046 del 2006 Cass. numero 5288 del 2012 . 3. - In ragione di tali argomentazioni, il motivo di ricorso va accolto la sentenza impugnata va cassata e rinviata alla Corte d’appello di Torino, altra sezione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il motivo di ricorso cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Torino, altra sezione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.