La domanda di accertamento della qualità di condòmino ovvero dell'appartenenza di una specifica unità immobiliare ad un Condomìnio, non va proposta nei confronti dell'amministratore, bensì verso tutti i singoli condòmini, configurandosi, in questo caso, un'ipotesi di litisconsorzio necessario.
Questa l’ordinanza della Suprema Corte numero 22935/20, depositata il 21 ottobre. L'oggetto della controversia. Un condòmino conveniva in giudizio il Condomìnio, in persona del suo amministratore pro-tempore , chiedendo che il Giudice, previo accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto, dichiarasse il diritto di sopraelevare. L'attore chiedeva, altresì, che il giudice volesse determinare, contestualmente, l'indennità da corrispondere nei confronti della controparte. Il Tribunale accoglie la domanda dell'attore e liquida l'indennità di sopraelevazione nei confronti del Condomìnio. La Corte d'appello, però, dichiara nulla la sentenza e rimette la causa al Giudice di primo grado per l'integrazione del contraddittorio. Secondo la Corte territoriale, visto che la controversia aveva ad oggetto il diritto di proprietà del sottotetto, era necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini in quanto l'eventuale sentenza li avrebbe privati della contitolarità di un bene. La questione finisce in Cassazione. L'attore non si arrende e ricorre in Cassazione sostenendo d'aver ritualmente convocato in giudizio l'amministratore di condominio in forza del generale potere di rappresentanza ad esso spettante ai sensi dell'articolo 1131 cod. civ La norma devolve in favore dell'amministratore la legittimazione passiva per ogni azione concernente le parti comuni. A parere dell'attore il litisconsorzio necessario sarebbe configurabile solo nell'ipotesi di controversie tra singoli condòmini, nel caso in cui un singolo condòmino chieda l'accertamento della proprietà esclusiva di un bene ritenuto condominiale dalla controparte. Viceversa, nel caso in esame, la controversia era stata incardinata contro l'intero Condomìnio, in persona del suo amministratore pro-tempore . Due tesi a confronto. Sul problema della legittimazione passiva dell'amministratore di condominio e del litisconsorzio necessario tra tutti i condomini, sono sorti, nel tempo, due diversi filoni interpretativi, ovviamente contrapposti, che vengono esaminati dalla decisione in commento. Sul litisconsorzio necessario. Secondo un recente filone giurisprudenziale Cass. 17022/2019 , ove venga in discussione l'accertamento con efficacia di giudicato della proprietà esclusiva di beni altrimenti condominiali, è necessario citare in giudizio tutti i singoli condòmini, non essendo sufficiente la partecipazione del solo amministratore. Ugualmente, il litisconsorzio necessario è configurabile nell'ipotesi in cui l'amministratore, contestando la detenzione sine titulo di uno spazio di proprietà comune, convenga in giudizio il singolo condòmino e questo proponga domanda riconvenzionale tesa ad ottenere l'accertamento della proprietà esclusiva Cass. numero 6649/2017 . Il parere delle Sezioni Unite. La Cassazione, nel tracciare il quadro della giurisprudenza formatasi sul tema in esame, rammenta come la questione sia stata sottoposta anche alle Sezioni Unite. Il caso esaminato da Piazza Cavour riguardava l'ipotesi in cui un singolo condòmino agiva nei confronti di altro condòmino per far dichiarare la natura condominiale di un bene. In tale ipotesi, secondo le Sezioni Unite sentenza numero 25454/2013 non occorre integrare il contraddittorio se il convenuto eccepisce la proprietà esclusiva, senza formulare una riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione il diritto di comproprietà spettante a tutti gli altri condòmini. Va da se che il litisconsorzio necessario si concretizza ove, viceversa, il convenuto proponga domanda riconvenzionale mettendo in discussione il diritto di comproprietà da parte di tutti gli altri partecipanti al Condomìnio. Un filone contrario. La Cassazione evidenzia l'esistenza di un filone giurisprudenziale contrario, per di più formatosi subito dopo l'intervento delle Sezioni Unite. La Cassazione, con la sentenza numero 28141/2013, aveva smentito la pronuncia delle Sezioni Unite affermando che la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio avesse portata generale in quanto tesa a tutelare le ragioni e gli interessi dell'intera compagine condominiale. Le Sezioni Unite ribadiscono il concetto. Le Sezioni Unite, intervenute più recentemente sul tema con la sentenza numero 10934/2019, hanno confermato il proprio indirizzo originario contrastando la sentenza numero 28141/2013. Il litisconsorzio necessario opera in due ipotesi ovvero a quando il condòmino, convenuto in giudizio, eccepisca la proprietà esclusiva formulando riconvenzionale b quando vi sia un'espressa azione volta al riconoscimento della proprietà esclusiva proposta contro il Condomìnio. In altre parole, il litisconsorzio necessario diventa una strada obbligata anche se oggettivamente più costosa quando è in discussione il diritto di proprietà dei singoli condomini che, in questo caso, hanno tutto il diritto di intervenire in giudizio per difendere le proprie eventuali ragioni. Il parere degli Ermellini. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza numero 22935 del 22 luglio, resa pubblica mediante deposito in cancelleria solo il successivo 21 ottobre, non si discosta dal solco tracciato con la sentenza numero 10934/2019. Nel caso in esame è stata proposta una domanda di accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto ed è stato vocato in giudizio solo l'amministratore di Condominio. Per altro verso, secondo la Cassazione, l'articolo 1131, comma 2, cod. civ., deve essere interpretato nel senso che l'amministratore è legittimato passivo nelle azioni relative alle parti comuni dell'edificio ma non per quelle relative al diritto di proprietà dei singoli condòmini, azioni, queste ultime, che devono essere proposte nei confronti di tutti i condòmini.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 22 luglio – 21 ottobre 2020, numero 22935 Presidente Gorjan – Relatore Criscuolo Ragioni in fatto G.L. , B.R. , in proprio e quale procuratore di Be.Anumero , convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano il condominio in omissis , affinché, previo accertamento della proprietà esclusiva del piano sottotetto, fosse dichiarato il diritto a sopraelevare ex articolo 1127 c.c., con contestuale determinazione dell’indennità di sopraelevazione. Nella resistenza del condominio, che invece sosteneva che il piano sottotetto avesse natura condominiale, il Tribunale con la sentenza numero 2631/2016 accertava il diritto degli attori alla sopraelevazione, indicando anche l’importo della relativa indennità, con la condanna del condominio al rimborso e delle spese di lite, ivi incluse quelle di CTU. Avverso tale sentenza proponeva appello il condominio, cui resistevano gli appellati. La Corte d’Appello di Milano, con la sentenza numero 4112 del 28/9/2017, accoglieva il primo motivo di gravame e per l’effetto dichiarava la nullità della sentenza impugnata, con rimessione della causa al giudice di primo grado, previa integrazione del contraddittorio con tutti i condomini del fabbricato. Osservava il giudice di appello che l’oggetto del giudizio concerneva l’accertamento della natura condominale o meno del piano sottotetto, sicché tale verifica imponeva la partecipazione al giudizio di tutti i condomini. Tale accertamento aveva occupato la maggior parte dell’attività istruttoria svoltasi in prime cure ed era oggetto di domanda da parte degli attori, che avevano sottolineato nelle loro difese come l’accertamento della proprietà del vano sottotetto avesse carattere preliminare rispetto alla domanda di riconoscimento del diritto di sopraelevare. In ogni caso tale accertamento era da reputarsi insito nella domanda proposta, con la conseguenza che si imponeva la partecipazione al giudizio di tutti i condomini atteso che, solo una volta evocati in giudizio, sarebbe stato possibile emettere un’eventuale sentenza che li privasse della contitolarità dei beni invece rivendicati dagli attori. Attesa quindi la mancata partecipazione al giudizio dei singoli condomini, la sentenza era affetta da nullità in quanto emessa a contraddittorio non integro, e doveva essere quindi dichiarata nulla, con rimessione della causa al giudice di primo grado ex articolo 354 c.p.c Per la cassazione di tale sentenza propongono ricorso G.L. , e B.R. , in proprio e quale procuratore generale di Be.Anumero , sulla base di due motivi. L’intimato resiste con apposito controricorso. Ragioni in diritto 1. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1131, in relazione all’articolo 102 c.p.c Si deduce che i precedenti richiamati dal giudice di appello a fondamento della ricorrenza di un’ipotesi di litisconsorzio necessario con tutti i condomini non appaiono pertinenti rispetto alla fattispecie in esame. A contrario, deve richiamarsi la previsione di cui all’articolo 1131 c.c., che prevede il generale potere di rappresentanza dell’amministratore di condominio, che può essere convenuto per ogni azione concernente le parti comuni dell’edificio, con la conseguenza che il contraddittorio deve correttamente reputarsi instaurato nel caso in cui la controversia sia introdotta evocando in giudizio per il condominio l’amministratore. Viceversa, andavano richiamati i precedenti di legittimità in base ai quali, anche a fronte di una domanda di accertamento della proprietà esclusiva da parte di alcuni condomini, non è necessaria l’evocazione in giudizio di tutti gli altri condomini. Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 132 c.p.c., con la nullità della sentenza per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, atteso che il giudice di appello ha richiamato a conforto del proprio convincimento solo alcune pronunce di legittimità che inerivano a controversie solo tra condomini e non anche prevedenti l’evocazione in giudizio dell’amministratore di condominio. Inoltre, non risulta fornita alcuna risposta alle deduzioni mosse dalla difesa dei ricorrenti quanto alla legittimazione passiva dell’amministratore di condominio. I motivi, che possono essere congiuntamente esaminati per la loro connessione, sono infondati. Parte ricorrente non contesta l’affermazione del giudice di appello a mente della quale la domanda proposta in prime cure implicava necessariamente anche l’accertamento, con efficacia evidentemente di giudicato, della proprietà esclusiva del piano sottotetto, essendo tale accertamento prodromico ed essenziale al fine di vedersi riconosciuto anche il diritto di sopraelevazione ex articolo 1127 c.c La tesi sostenuta in ricorso secondo cui la regola del litisconsorzio necessario, nel caso in cui un singolo condomino richieda un accertamento della proprietà esclusiva di un bene invece ritenuto da controparte come condominale, opererebbe solo nel caso di controversie tra singoli codomini, e non anche nel caso in cui sia evocato in giudizio in rappresentanza del condominio l’amministratore, operando in tal caso la legittimazione passiva dettata dall’articolo 1131 c.c., è però sconfessata dalla più recente giurisprudenza di questa Corte, che, superando alcune incertezze pur manifestatesi nel passato, ha invece chiaramente affermato la necessità, ove venga in discussione l’accertamento con efficacia di giudicato della proprietà esclusiva di beni altrimenti condominiali, della partecipazione al giudizio di tutti i condomini. Va al riguardo richiamato quanto di recente affermato da questa Corte Cass. numero 17022/2019 secondo cui la domanda di accertamento della qualità di condomino, ovvero dell’appartenenza, o meno, di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex articolo 1117 c.c., non va proposta nei confronti della persona che svolga l’incarico di amministratore del condominio medesimo, imponendo, piuttosto, la partecipazione quali legittimati passivi di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. La definizione della vertenza postula, invero, una decisione implicante un accertamento in ordine a titoli di proprietà confliggenti fra loro, suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso condominio in discussione Cass. numero 4697/2020 Cass. Sez. 6-2, 25/06/2018, numero 16679 Cass. Sez. 6-2, 17/10/2017, numero 24431 Cass. Sez. 6-2, 22/06/2017, numero 15550 Cass. Sez. 2, 18/04/2003, numero 6328 Cass. Sez. 2, 01/04/1999, numero 3119 . Infatti, è stato affermato che Cass. numero 6649/2017 qualora un condomino, convenuto dall’amministratore per il rilascio di uno spazio di proprietà comune occupato sine titulo , agisca in via riconvenzionale per ottenere l’accertamento della proprietà esclusiva su tale bene, il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la controdomanda sull’estensione dei diritti dei singoli pertanto, ove ciò non avvenga e la domanda riconvenzionale sia decisa solo nei confronti dell’amministratore, l’invalida costituzione del contraddittorio può, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto, essere eccepita per la prima volta o rilevata d’ufficio anche in sede di legittimità, con conseguente rimessione degli atti al primo giudice in senso conforme si veda anche Cass. numero 20612/2017, secondo cui esula dai limiti della legittimazione passiva dell’amministratore una domanda volta ad ottenere l’accertamento, in capo ad un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune, ex articolo 1117 c.c., giacché tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini . Trattasi di una coerente applicazione dei principi affermati dalle Sezioni Unite nella sentenza numero 25454/2013, che, sebbene in relazione ad un giudizio che vedeva contrapposti dei singoli condomini, senza anche la partecipazione dell’amministratore, ha affermato che, qualora un condomino agisca per l’accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un’apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione – con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato - la comproprietà degli altri soggetti. È pur vero che tale principio ebbe una smentita ad opera di Cass. numero 28141/2013, di poco successiva, e pur richiamata dalla difesa dei ricorrenti, che ebbe invece ad affermare che la legittimazione passiva dell’amministratore, prevista dall’articolo 1131 c.c., comma 2, ha portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale, e sussisterebbe, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini, ma le stesse Sezioni Unite, in motivazione, hanno avuto modo di recente di ritornare sulla questione e con la sentenza numero 10934/2019 al punto 4 , nel richiamare le considerazioni sviluppate in Cass. numero 25454/2013, hanno precisato che la regola del litisconsorzio necessario con tutti i condomini opera non solo quando il condomino convenuto eccepisca la proprietà esclusiva formulando apposita domanda riconvenzionale, ma anche nel caso in cui vi sia un’espressa azione volta al riconoscimento della proprietà esclusiva proposta contro il condominio. Ritiene il Collegio che debba darsi continuità a tale orientamento, il che depone per la correttezza della soluzione cui è pervenuta la sentenza gravata, posto che, essendo stata proposta, secondo il suo apprezzamento non contrastato con il motivo di ricorso, una domanda di accertamento della proprietà esclusiva del piano sottotetto in quanto strettamente ed indissolubilmente correlata all’accertamento del diritto di sopraelevazione vantato dagli attori , ha ritenuto che al giudizio dovessero prendere parte anche tutti i condomini, non essendo sufficiente l’evocazione in giudizio del solo amministratore. In tal senso depone anche la considerazione per cui la legittimazione passiva dell’amministratore di condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio , ex articolo 1131 c.c., comma 2 come peraltro delineata in Cass. Sez. U., 06/08/2010, numero 18331 , non concerne comunque le domande incidenti sull’estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale. Non si giustifica quindi la tesi difensiva di parte ricorrente che parte da un’errata ricostruzione dell’attuale orientamento della Corte di cassazione. Il disposto dell’articolo 1131 c.c., secondo cui, come detto, l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, viene inteso, invero, nel senso che il potere rappresentativo che spetta all’amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sulla estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini. In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell’amministratore e dell’assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali, posto che essendo carente del relativo potere di disporne, è perciò sfornito di legitimatio ad causam, oltre che di legitimatio ad processum per difetto del potere di rappresentanza dei singoli partecipanti, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dagli articolo 1130 e 1131 c.c. cfr. Cass. Sez. 2, 28/01/2019, numero 2279 Cass. Sez. 2, 14/11/1989, numero 4840 Cass. Sez. 2, 02/10/1968, numero 3064 arg. anche da Cass. Sez. 2, 24/09/2013, numero 21826 . Una volta rigettata la censura di parte ricorrente in punto di diritto, deve altresì escludersi che ricorra, rilevata l’inammissibilità della censura formulata con il rinvio alla formula della omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione trattandosi di ricorso per il quale risulta applicabile la novellata previsione di cui dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 5 , la nullità della sentenza ex articolo 132 c.p.c., emergendo in maniera palese come le argomentate considerazioni del giudice di appello, con il puntuale richiamo a precedenti di legittimità, rendano la motivazione del tutto rispettosa del principio del minimo costituzionale della motivazione quale delineato da Cass. S.U. numero 8053/2014. 2. Al rigetto del ricorso consegue altresì la condanna al pagamento delle spese del presente giudizio. 3. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, numero 228, articolo 1, comma 17 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilità 2013 , che ha aggiunto del Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, numero 115, articolo 13, comma 1-quater - della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al rimborso delle spese di legittimità, che liquida in complessivi Euro 6.000,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15% sui compensi ed accessori come per legge. Ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. numero 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti del contributo unificato per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.