Il condomino che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene ha l’onere di provarlo

Ribadito l’orientamento giurisprudenziale per cui il condomino che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, nel caso specifico di un lastrico solare, incluso tra quelli elencati nell’art. 1117 c.c., deve dar prova della sua proprietà esclusiva derivante da titolo contrario, altrimenti il bene dovrà intendersi appartenente a tutti i condomini.

Così si esprime la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 19712/20, depositata il 21 settembre. La vicenda ha inizio con la citazione in giudizio promossa dal Condominio nei confronti dei controricorrenti, avente ad oggetto l’accertamento della natura condominiale di un lastrico solare su cui questi ultimi avevano apportato modifiche strutturali . Nel giudizio, poi, intervennero in via volontaria gli odierni ricorrenti, aderendo alle pretese del Condominio. Successivamente, la Corte d’Appello di Palermo rigettava il gravame proposto dai ricorrenti, dichiarando cessata la materia del contendere tra i controricorrenti ed il Condominio. A questo punto, i primi propongono ricorso per cassazione, denunciando l’omesso esame di un documento l’ atto di compravendita decisivo ai fini della pronuncia, in quanto contenente la dichiarazione del venditore-costruttore del Condominio di riservare ad esso la proprietà del lastrico solare oggetto della lite. La Suprema Corte dichiara fondato il ricorso, osservando come il lastrico solare, quando non risulti destinato al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari per via delle sue caratteristiche strutturali ex art. 1117, n. 1, c.c., sia oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari delle porzioni singole dell’edificio. La Corte evidenzia che la situazione di condominio si attua da quando opera il frazionamento della proprietà di un edificio, dopo il trasferimento della prima porzione immobiliare. A tal fine è decisivo l’atto con cui il condominio possa dirti sorto, e dallo stesso momento deve intendersi operante la presunzione legale di cui all’art. 1117 c.c. di comunione pro indiviso ” di tutte quelle parti del complesso che siano destinate all’utilizzo comune ovvero a soddisfare esigenze generali del condominio. A tal proposito, gli Ermellini richiamano il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui spetta al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un lastrico solare, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini . Avendo la decisione impugnata trascurato un fatto decisivo, non avendo esaminato l’atto di compravendita prodotto sin dal primo grado di giudizio, la Corte accoglie il ricorso.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 16 settembre – 21 settembre 2020, n. 19712 Presidente Lombardo – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione P.A. e M.D. hanno proposto ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza n. 1631/2018 pronunciata il 6 agosto 2018 dalla Corte d’Appello di Palermo. D.A. e C.T. resistono con controricorso. La Corte d’appello ha rigettato l’appello proposto in via principale da P.A. e M.D. e ha dichiarato cessata la materia del contendere tra D.A. e C.T. ed il Condominio omissis , Favara appellante incidentale , con riguardo alla sentenza resa in primo grado il 9 luglio 2013 dal Tribunale di Agrigento. La causa era stata promossa con citazione del 16 luglio 2007 dal Condominio omissis , Favara, nei confronti di D.A. e C.T. , avente ad oggetto l’accertamento della natura condominiale del lastrico solare, sul quale i convenuti avevano apportato modifiche strutturali. Nel giudizio intervennero poi volontariamente, con comparsa del 10 marzo 2009, P.A. e M.D. , aderendo alle pretese del Condom. attore. Il Condominio rinunciò all’azione nel corso del giudizio di appello. Il ricorso per cassazione, proposto da P.A. e M.D. , interventori volontari nel giudizio promosso dal Condominio omissis , Favara, nei confronti di D.A. e C.T. , non era stato notificato al Condominio omissis , Favara. È stata perciò disposta la notificazione del ricorso al Condominio omissis , Favara, sul presupposto che nei giudizi, quale quello in esame, promossi dall’amministratore a tutela delle parti comuni, l’intervento del singolo condomino dà luogo ad un unico giudizio con pluralità di parti, determinando tra queste ultime un litisconsorzio processuale necessario, rilevante in sede di impugnazione ai sensi dell’art. 331 c.p.c. cfr. Cass. Sez. 2, 28/03/2019, n. 8695 . Il Condominio omissis , Favara, cui è stato notificato atto di integrazione del contraddittorio, è rimasto intimato senza svolgere attività difensive. L’unico motivo di ricorso denuncia, agli effetti dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame di un documento, costituito dall’atto di compravendita del 25 ottobre 1983, prodotto in primo grado con la memoria ex art. 183 c.p.c., comma 6, del 3 marzo 2008, da intendersi quale atto da cui ebbe origine il condom. . In tale atto, il venditore-costruttore Mo.An. , alienando le unità immobiliari agli acquirenti Di.Ca. , Pu. , S. e Di.Ro. , dichiarava di riservare al condominio la proprietà del lastrico solare oggetto di causa. L’esame del documento si rivelerebbe decisivo, in quanto renderebbe erronea la pronuncia della Corte d’appello di Palermo, la quale ha detto rilievo all’atto dell’11 dicembre 1984, nel quale il venditore-costruttore Mo. si era riservata la proprietà esclusiva del lastrico solare per cui è causa. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5 , il Presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. Il motivo di ricorso è manifestamente fondato. Sussiste la legittimazione dei condomini P.A. e M.D. ad impugnare la sentenza pronunciata dalla Corte d’Appello di Palermo, pur avendo rinunciato all’azione il Condominio , in quanto nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni, ciascun condomino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente con quello dell’amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota cfr. Cass. Sez. U, 18/04/2019, n. 10934 . Va ulteriormente premesso come non operi nel caso in esame la previsione di cui all’art. 348-ter c.p.c., comma 5 applicabile, ai sensi del D.L. n. 83 del 2012, art. 54, comma 2, conv., con modif., dalla L. n. 134 del 2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012 , secondo cui non può essere impugnata ex art. 360 c.p.c., n. 5, la sentenza di appello che conferma la decisione di primo grado e che risulti fondata sulle stesse ragioni, inerenti alle questioni di fatto, poste a base della pronuncia appellata. La sentenza del Tribunale di Agrigento aveva infatti dichiarato la natura condominiale del lastrico solare sulla base della dichiarazione notarile postuma emessa il 25 luglio 2005 con riguardo all’atto di acquisto stipulato in data 1 dicembre 1989 da D.A. e C.T. . Tale interpretazione ex post dell’atto, compiuta dal notaio G.M. , è stata ritenuta inammissibile dalla Corte d’appello, la quale ha invece individuato il titolo, di cui all’art. 1117 c.c., nell’atto dell’11 dicembre 1984. Ora, il lastrico solare, ove per le sue caratteristiche strutturali non risulti destinato oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 1, è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari delle singole porzioni dell’edificio. Come in diritto ha correttamente premesso la stessa Corte d’appello di Palermo, la situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 c.c. e ss., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. A tale fine, assume decisività l’individuazione dell’atto in cui il Condominio potesse dirsi sorto, allorché la prima unità abitativa venne venduta da Mo.An. e si ebbe quindi l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà. Originatasi a tale epoca la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva, infatti, intendersi operante la presunzione legale ex art. 1117 c.c. di comunione pro indiviso di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in tale momento costitutivo del condominio destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766 . Ove nel titolo originario mancasse una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente al Mo. la proprietà del lastrico solare, questi non avrebbe potuto poi validamente disporre dello stesso come proprietario unico in favore di D.A. e C.T. . È consolidato l’orientamento di questa Corte ad avviso del quale spetta al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un lastrico solare, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini Cass. Sez. 2, 17/02/2020, n. 3852 Cass. Sez. 2, 07/05/2010, n. 11195 Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633 Cass. Sez. 2, 15/06/2001, n. 8152 Cass. Sez. 2, 04/04/2001, n. 4953 . La sentenza impugnata è perciò incorsa nel vizio di omesso esame di un fatto decisivo e discusso tra le parti, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 nel testo, utilizzabile ratione temporis , modificato dal D.L. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla L. n. 134 del 2012 , non avendo esaminato l’atto di compravendita del 25 ottobre 1983, ritualmente prodotto sin dal primo grado di giudizio, con il quale si costituì originariamente il Condominio , agli effetti del titolo di cui all’art. 1117 c.c. Va dunque accolto il ricorso e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Palermo, che procederà a nuovo esame della causa tenendo conto dei rilievi svolti e regolerà anche le spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione.