Condominio: l'acquirente risponde per i debiti pregressi?

L'acquirente dell'unità immobiliare facente parte di un condomìnio può essere chiamato a metter mano al portafoglio e pagare i debiti sorti in data precedente l'acquisto? A prima vista il quesito potrebbe avere una duplice soluzione a seconda che sia visto con gli occhi del condòmino o del creditore.

Appare logico pensare che l'acquirente non debba rispondere dei debiti sorti antecedentemente l'acquisto. Basti pensare, per esempio, al caso in cui ci siano dei lavori condominiali semplicemente deliberati antecedentemente all'acquisto. D'altra parte, se ci poniamo nei panni del creditore, la situazione potrebbe ribaltarsi. Come fa il creditore a conoscere l'esatta composizione della compagine condominiale? Poniamo il caso, assai frequente, in cui il condomìnio sia composto da centinaia di condòmini, come individuare il nostro debitore? Il nodo gordiano è stato sciolto dalla Cassazione. Un avvocato chiede ad un condòmino il pagamento pro-quota delle proprie spettanze professionali per l'attività prestate nei confronti del condomìnio nel periodo 2002-2008. Il condòmino, dal suo canto, si oppone al precetto sostenendo di aver acquistato l'immobile solo nel 2013 e, pertanto, di non essere tenuto al pagamento del debito sorto in epoca precedente all'acquisto. Il giudizio di svolge a fasi alterne il Tribunale accoglie l'opposizione a precetto ma la Corte d'appello ribalta l'esito del giudizio. Il Giudice d'appello fonda il proprio convincimento su una serie di considerazioni che fanno propendere la bilancia a favore del creditore. L'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. stabilisce che Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente . In realtà tale norma metterebbe al sicuro il condòmino in quanto, avendo acquistato l'immobile nel 2013, sarebbe responsabile, al limite, per i debiti sorti fino al 2012. L'art. 1104, comma 3, c.c., dal suo canto, recita Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati . Il combinato disposto delle due norme viene interpretato dalla Corte nel senso che il cessionario sarebbe obbligato , in solido con il cedente , verso i terzi. A ciò si aggiungono altre due considerazioni. Il Giudice d'appello sottolinea che il condomìnio è caratterizzato dalla ripartizione degli oneri tra i condòmini in relazione alle rispettive quote millesimali e che sarebbe oltremodo difficile, per il creditore, individuare chi, realmente, riveste la posizione di condòmino nel momento in cui è sorto il credito. La decisione, anche se ben motivata, non scoraggia il condòmino che affila le armi e ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 12580 del 23 gennaio resa pubblica mediante deposito in cancelleria il successivo 25 giugno 2020, rimescola le carte e ribalta nuovamente l'esito del giudizio riconoscendo le ragioni del condòmino. Il condòmino si lamenta in quanto ritiene che la Corte territoriale sia caduta in errore ritenendo l'acquirente obbligato verso i terzi per i debiti sorti anteriormente all'acquisto. Gli Ermellini sottolineano, al riguardo, che l'art. 1104 c.c. richiamato dalla Corte territoriale, interpretato in maniera restrittiva, si riferisce esclusivamente ai contributi” ovvero alle quote condominiali richieste e non pagate e non, più genericamente, ai debiti del condomìnio ovvero ai debiti pro-quota” del singolo condòmino nei confronti dei terzi. La Cassazione pone i propri paletti l' acquirente dell'unità immobiliare che sia subentrato nel condomìnio, non può essere ritenuto obbligato in via diretta verso il terzo creditore relativamente ai debiti sorti in un momento precedente all'acquisto.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 23 gennaio – 25 giugno 2020, n. 12580 Presidente Lombardo – Relatore Cosentino Ragioni in fatto e diritto della decisione Il sig. P.A. , partecipante al condominio dello stabile di omissis , proponeva opposizione al precetto notificatogli dall’avv. A.M. per il pagamento della somma di Euro 8.270,66, quale quota millesimale di sua competenza del maggior credito di Euro 99.124,98 riconosciuto a favore del medesimo avv. A. nel decreto ingiuntivo emesso a carico del condomino a titolo di corrispettivo di attività giudiziali e stragiudiziali svolte tra il 2002 ed il 2008. A fondamento dell’opposizione il sig. P. sosteneva tra l’altro, per quanto qui ancora interessa, di non essere tenuto al pagamento pro quota del suddetto debito condominiale, per essere tale debito sorto quando egli non era ancora condomino, avendo acquistato il proprio immobile nel 2013. Il Tribunale di Castellammare di Stabia accoglieva l’opposizione al precetto, mentre la Corte di appello di Napoli, adita con il gravame dell’avv. A. , la rigettava, riformando interamente la sentenza di primo grado. La Corte distrettuale, dopo aver premesso che l’art. 63 disp. att. c.c. opererebbe solo nei rapporti tra condomino e condominio e non anche nei rapporti tra condomino e terzi creditori del condominio, ha ritenuto il sig. P. fosse obbligato nei confronti dell’avv. A. in forza del disposto dell’art. 1104 c.c., comma 3, applicabile al condominio per il richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c In particolare, secondo la Corte partenopea, la disposizione per cui il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati indurrebbe a ritenere il cessionario obbligato verso i terzi in solido con cedente nè a tale conclusione osterebbe il riferimento letterale della menzionata disposizione ai contributi , in quanto, si legge nella sentenza di secondo grado, la comunione non è dotata salvo casi marginali di una struttura organizzativa complessa o di criteri di ripartizione degli oneri particolarmente elaborati . così che la gestione si esaurisce nella ripartizione degli oneri tra i partecipanti in proporzione delle rispettive quote pag. 8, primo capoverso . A sostegno della propria tesi la Corte d’appello adduce altresì l’esigenza, di carattere pratico, di non caricare il terzo creditore dell’onere, potenzialmente molto gravoso, di accertare chi fossero i componenti della compagine condominiale al momento dell’insorgenza dell’obbligazione. Il sig. P. ha impugnato per cassazione la suddetta sentenza. L’intimato avv. A. ha presentato controricorso. La causa è stata decisa nell’adunanza in camera di consiglio del 23 gennaio 2020 per la quale solo il controricorrente ha presentato memoria. Il ricorso consta di un solo motivo, con cui il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1139 c.c. e dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 4, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 in cui la corte territoriale sarebbe incorsa ritenendo il cessionario di una unità immobiliare di un fabbricato condominiale obbligato, ai sensi dell’art. 1104 c.c., a rispondere dei debiti del condominio verso terzi pur quando si tratti di debiti sorti anteriormente al sua acquisto. Il ricorso e fondato. L’assunto dell’impugnata sentenza contrasta col tenore letterale della disposizione dettata dall’art. 1104 c.c., che si riferisce ai contributi dovuti non versati. Equiparare, ai fini della responsabilità del cessionario di un’ unità condominiale, la nozione di contributi con quella di quota millesimale del credito vantato dal terzo nei confronti della comunione contrasta con il canone ermeneutico, fissato nell’art. 12 preleggi, del significato proprio delle parole il debito per contributi è infatti, per definizione, un debito nei confronti degli altri comunisti, non un debito nei confronti dei terzi. D’altra parte, come questa Corte non ha mancato di osservare La costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l’azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l’amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148 . Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori così Cass. n. 1847/2018, pag. 5 . Quanto all’assunto sviluppato nella memoria depositata dal ricorrente ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., alla cui stregua la decisione della Corte d’appello sarebbe conforme all’orientamento espresso da questa Corte nella sentenza n. 24654/10, è sufficiente rilevare che esso si fonda su una lettura errata tale ultima sentenza. Nella sentenza n. 24654/10, infatti, si instaura una distinzione tra a spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune b spese attinenti a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio. Tale distinzione concerne l’individuazione del momento in cui nasce l’obbligazione condominiale, che, per le spese di cui sub a , coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mentre, per le spese di cui sub b , coincide con la data di approvazione della delibera condominiale avente valore costitutivo che dispone l’esecuzione degli interventi. Ma, in entrambi i casi, il soggetto su cui grava il debito è colui che partecipa al condominio nel momento di insorgenza dell’obbligazione, quale che sia tale momento cfr. sent. n. 24654/10, pag. 6, § 1.2 In generale il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio e siccome l’obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire . Del tutto inammissibili, infine, vanno giudicate le deduzioni svolte dalla difesa del ricorrente a pag. 4, ultimo capoverso, della citata memoria ex art. 380 bis c.p.c. per sostenere l’applicabilità, nella specie, del disposto dell’art. 63 disp. att. c.c In primo luogo, il Collegio rileva che tali deduzioni sono inammissibili perché si fondano su circostanze di fatto che il condominio avrebbe riconosciuto la fondatezza della bontà delle pretese creditorie dell’avv. A.M. in data 26/11/2011 e che il sig. P. avrebbe acquistato l’immobile in data 12/7/2012 che, in quanto tali, non possono formare oggetto di accertamento nel giudizio di legittimità. In secondo luogo è comunque assorbente la considerazione che l’impugnata sentenza ha espressamente escluso l’applicabilità dell’art. 63 disp. att. c.c. nei rapporti tra condomino a terzi pag. 7, primo capoverso e tale statuizione non è stata impugnata dall’avv. A. mediante ricorso incidentale per cassazione. La sentenza impugnata va quindi cassata, con rinvio alla Corte di appello di Napoli, in altra composizione, che si atterrà agli enunciati principi di diritto e regolerà anche le spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte, accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e rinvia alla Corte di appello di Napoli, in altra composizione, che regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.