La controversia condominiale avente ad oggetto la domanda avanzata dall’amministratore di condominio per conseguire la condanna di una condomina al pagamento dei contributi è soggetta, in base all’articolo 71-quater, comma 1, disp. att., alla condizione di procedibilità dell’esperimento di mediazione. A tale procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore previa però delibera assembleare da assumere con maggioranza ex articolo 1136, comma 2, c.c
Così la Cassazione con ordinanza numero 10846/20 depositata l’8 giugno. Il Tribunale confermava la decisione con cui il Giudice di Pace aveva dichiarato improcedibile la domanda del condominio, volta alla condanna della condomina al pagamento di una somma determinata con la deliberazione assembleare di approvazione del consuntivo, per non aver attivato la procedura di mediazione obbligatoria a causa della mancata adozione da parte dell’assemblea condominiale della delibera di autorizzazione all’amministratore di parteciparvi. Avverso tale decisione, il condominio ha proposto ricorso per cassazione. La Corte rileva immediatamente che il Tribunale ha correttamente applicato l’articolo 71-quater disp. att. c.c. che, al comma 1, indica le controversie in materia di condominio soggette alla condizione di procedibilità dell’esperimento del procedimento di mediazione, tra le quali vi rientra la domanda avanzata dall’amministratore di condominio per conseguire la condanna di una condomina al pagamento dei contributi. Al comma 3 del medesimo articolo è poi previsto che al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza. Ne discende, secondo la Cassazione, che la condizione di procedibilità della controversia in materia di condominio, come quella oggetto del caso in esame, non si realizza fintantoché all’incontro davanti al mediatore l’amministratore partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 2, c.c Infatti, continua la Corte, anche in relazione alle cause inerenti all’ambito della rappresentanza istituzionale dell’amministratore, questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera assembleare, in quanto l’amministratore, senza apposito mandato conferitogli dalla maggioranza ex articolo 1136, comma 2, c.c., resta comunque sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia. Pertanto, la Cassazione decide per il rigetto del ricorso, in quanto sarebbe spettato all’assemblea e non all’amministratore il potere di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 9 gennaio – 8 giugno 2020, numero 10846 Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione Il Condominio omissis , ha proposto ricorso articolato in unico motivo denunciando l’ omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., numero 5 avverso la sentenza 10 settembre 2018, numero 17024, resa dal Tribunale di Roma. Resiste con controricorso P.M. . Il Condominio omissis , aveva avanzato gravame contro la decisione pronunciata in primo grado il 24 gennaio 2017 dal Giudice di pace di Roma. Il Giudice di pace aveva dichiarato improcedibile la domanda dello stesso Condominio volta alla condanna della condomina P.M. al pagamento della somma di Euro 2.000,00, determinata dalla deliberazione assembleare di approvazione del consuntivo per il 2015, in quanto l’attore, pur invitato dal giudice, non aveva attivato la procedura di mediazione obbligatoria, a causa della mancata adozione da parte dell’assemblea condominiale, nonostante il rinvio dell’incontro di mediazione, della delibera di autorizzazione all’amministratore di parteciparvi. Ad avviso del Tribunale, meritava conferma la soluzione della questione raggiunta dal primo giudice, visto, appunto, che la procedura di mediazione obbligatoria era rimasta infruttuosa per il difetto dell’autorizzazione assembleare alla partecipazione dell’amministratore essendo la relativa riunione andata deserta . La decisione del giudice di appello poggiò sul testo dell’articolo 71 quater c.c., comma 3, disp. att., dovendosi nella specie dire mancata la procedura di mediazione, che si era chiusa senza neppure sentire le parti e tentare la conciliazione a seguito dell’inerzia dell’assemblea nel concedere la necessaria autorizzazione. Sempre secondo il Tribunale, occorre distinguere il profilo della autonoma legittimazione processuale dell’amministratore ad agire in giudizio per la riscossione dei contributi dalla legittimazione dello stesso a partecipare alla procedura di mediazione, spiegandosi nel secondo caso l’indispensabilità della delibera dell’assemblea in base all’esigenza di conferire a chi interviene in mediazione la possibilità di disporre della lite, vale a dire di negoziare sulla res controversa, salva poi la ratifica da parte dell’assemblea della proposta di mediazione . La sentenza impugnata osservò, dunque, come il mancato concreto svolgimento della mediazione fosse da addebitare al Condominio attore, essendo rimasto insoddisfatto l’obbligo previsto dal D.Lgs. numero 28 del 2010, articolo 5 e successive modificazioni di attivare la procedura di mediazione, obbligo che comporta non soltanto l’introduzione della stessa, ma anche di presenziarvi munito dei necessari poteri, essendo questi necessari per il buon esito del procedimento . L’unico motivo di ricorso del Condominio omissis , rubricato omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio , evidenzia come la mediazione doveva dirsi, piuttosto, ritualmente introdotta e dunque svolta, seppur poi negativamente chiusa, senza così comportaRe alcun riflesso sulla procedibilità della domanda. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, numero 5 , il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’articolo 380-bis c.p.c., comma 2. Va dapprima considerato come, nel vigore del nuovo testo dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 5, introdotto dal D.L. 22 giugno 2012, numero 83, convertito con modifiche nella L. 7 agosto 2012, numero 134, non è proprio più configurabile in radice il vizio di contraddittoria o insufficiente motivazione della sentenza, atteso che la norma suddetta attribuisce rilievo solo all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti. Neppure può ritenersi che il ricorrente abbia inteso far riferimento ad una ipotesi di nullità della sentenza ai sensi del medesimo articolo 360 c.p.c., numero 4, 12, numero 134, ipotesi integrabile allorché venga denunciata una anomalia motivazionale che si sostanzia nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico , nella motivazione apparente , nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile Cass. Sez. U, 07/04/2014, numero 8053 . La sentenza impugnata, d’altro canto, contiene esaurientemente le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione. La controricorrente oppone altresì l’inammissibilità della censura riferita al parametro dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 5, per la regola emergente dall’articolo 348 ter c.p.c., comma 5, la quale, tuttavia, opera in senso proprio allorché la sentenza di appello risulti fondata sulle stesse ragioni, inerenti alle questioni di fatto, poste a base della sentenza di primo grado, mentre il Tribunale di Roma ha condiviso essenzialmente le ragioni di diritto su cui poggiava la pronuncia del Giudice di pace. È poi da superare anche l’ulteriore di eccezione di inammissibilità del ricorso per violazione del principio di autosufficienza , contenendo lo stesso, al contrario, le indispensabili minime specificazioni relative ai fatti di causa, nonché agli atti ed i documenti che fondano la censura. Ove peraltro il contenuto della doglianza del ricorrente voglia essere ricondotto, più appropriatamente, alla denuncia di una violazione di norme di diritto, occorre evidenziare come il Tribunale di Roma abbia comunque fatto corretta applicazione del testo dell’articolo 71 quater disp. att. c.c. inserito dalla L. 11 dicembre 2012, numero 220 . Tale norma al comma 1 indica quali siano le controversie in materia di condominio che, ai sensi del D.Lgs. 4 marzo 2010, numero 28, articolo 5, comma 1, sono soggette alla condizione di procedibilità dell’esperimento del procedimento di mediazione, tra le quali certamente rientra la domanda avanzata dall’amministratore di condominio per conseguire di condanna di una condomina al pagamento dei contributi come nella specie . Il medesimo articolo 71 quater disp. att. c.c., comma 3, aggiunge, quindi, che al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., comma 2 . L’articolo 71 quater, comma 4, contempla poi l’ammissibilità di una proroga del termine di comparizione davanti al mediatore per consentire di assumere la deliberazione autorizzativa dell’assemblea, alla quale, infine, il comma 5 di tale disposizione rimette l’approvazione della proposta di mediazione, da votare con la medesima maggioranza occorrente per garantire la partecipazione dell’amministratore alla procedura. L’articolo 71 quater disp. att. c.c., comma 3, lettera, porta, allora, a concludere, identicamente a quanto sostenuto dal Tribunale di Roma, che la condizione di procedibilità della controversie in materia di condominio non possa dirsi realizzata allorché, come avvenuto nel caso in esame, all’incontro davanti al mediatore l’amministratore partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c. comma 2, non essendo in tal caso possibile iniziare la procedura di mediazione e procedere con lo svolgimento della stessa, come suppone il D.Lgs. 4 marzo 2010, numero 28, articolo 8, comma 1. Non rileva nel senso di escludere la necessità della delibera assembleare ex articolo 71 quater disp. att. c.c., comma 3, il fatto che si tratti, nella specie, di controversia che altrimenti rientra nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore, in forza dell’articolo 1130 c.c., e con riguardo alla quale perciò sussiste la legittimazione processuale di quest’ultimo ai sensi dell’articolo 1131 c.c., senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea. Pur in relazione alle cause inerenti all’ambito della rappresentanza istituzionale dell’amministratore, questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell’assemblea, in quanto l’amministratore, senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., comma 2, è altrimenti comunque sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia arg. da Cass. Sez. 3, 27/03/2019, numero 8473 . Tale evenienza non corrisponde, dunque, all’ipotesi contemplata dal D.Lgs. 4 marzo 2010, numero 28, articolo 5, comma 2 bis, il quale dispone che quando l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale la condizione si considera avverata se il primo incontro dinanzi al mediatore si conclude senza l’accordo , in quanto, ancor prima che mancato, qui l’accordo amichevole di definizione della controversia è privo di giuridica possibilità. Spetta infatti all’assemblea e non all’amministratore il potere di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli cfr. Cass. Sez. 2, 16/01/2014, numero 821 Cass. Sez. 2, 25/03/1980, numero 1994 . Parimenti, l’articolo 1129 c.c., comma 9 sempre introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, numero 220 obbliga l’amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea , non rientrando, quindi, tra le attribuzioni dell’amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi senza apposita autorizzazione dell’assemblea. Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare alla controricorrente le spese del giudizio di cassazione. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, numero 115, articolo 13, comma 1-quater, - da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alla controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge. Ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.