Ogni condomino ha il diritto, in ogni momento, di domandare all’amministratore di prendere visione ed estrarre copia dei documenti condominiali, senza che abbia alcun onere di giustificazione delle richieste. Tale diritto, tuttavia, non deve costituire un ostacolo per l’attività del mandatario o essere esercitato con modalità contrarie alla buona fede.
Così la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10844/20, depositata l’8 giugno. Due condomini impugnavano una delibera assembleare con la quale il condominio aveva approvato il rendiconto relativo alla precedente annualità. Tale impugnazione era motivata dalla presunta mancata presa visione dei documenti contabili del condominio da parte dei condomini per colpa dell’amministratore. Alla richiesta di visionare la documentazione da parte dei condomini l’amministratore aveva risposto positivamente, fissando un appuntamento con gli stessi presso il proprio studio al fine di consentire l’attività ai comproprietari. Tale appuntamento, tuttavia, era stato rinviato a mezzo telegramma dall’amministratore, il quale aveva comunicato di avere avuto seri problemi di salute e aveva rinviato l’appuntamento a data da destinarsi. I condomini, a seguito della cancellazione dell’appuntamento citato, non si erano più attivati per fissare un nuovo incontro e – parimenti – avevano omesso di partecipare alla successiva assemblea e avevano invece optato per l’ impugnazione della deliberazione relativa al rendiconto di cui sopra. Il Tribunale prima, e la Corte d’Appello poi, avevano entrambi rigettato le argomentazioni mosse dai comproprietari e dichiarato valida la deliberazione assembleare impugnata . Ai condomini soccombenti, quindi, non restava che agire in sede di Cassazione. I condomini soccombenti, come anticipato, impugnavano la decisione della Corte d’appello con ricorso in Cassazione. I ricorrenti, in buona sostanza, censuravano la sentenza d’appello nella parte in cui non aveva riconosciuto l’invalidità della delibera impugnata a causa della condotta inadempiente dell’amministratore di condominio. Se ogni condomino ha il diritto di prendere visione dei documenti – postulavano i ricorrenti – il comportamento dell’amministratore che non aveva consentito loro di verificare la contabilità condominiale prima di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto era inadempiente e l’assemblea doveva considerarsi nulla. Con la sentenza in commento, la Suprema Corte rigettava il ricorso dei proprietari. Nel caso in questione, infatti, l’amministratore aveva offerto la possibilità ai condomini di prendere visione della contabilità condominiale, fissando appuntamento presso il suo studio. A causa di una giustificata e documentata emergenza sanitaria, poi, tale appuntamento era stato rinviato, ma i condomini non avevano mai provveduto a domandare un nuovo incontro. Essi, poi, non avevano partecipato all’assemblea, spazio deputato alla verifica dell’attività dell’amministratore e nella quale i condomini avrebbero potuto domandare i documenti, richiedere un rinvio o esprimere il proprio voto contrario all’approvazione dei rendiconti. Tale inerzia era stata valutata dalla Cassazione come una violazione del principio generale di buona fede , che deve orientare l’attività del condomino che intenda prendere visione della documentazione condominiale. Secondo la Corte, difatti, è noto principio giurisprudenziale che ogni condomino abbia la facoltà di domandare all’amministratore di pre ndere visione ed estrarre copia dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza avere l’onere di giustificare la propria richiesta. Tale diritto, tuttavia, non è incondizionato, in quanto non deve risultare di ostacolo all’attività di amministrazione, né rivelarsi contraria ai principi di correttezza si veda sul punto Cass. II, 21 settembre 2011, n. 19210 Cass. 29 novembre 2001, n. 15159 Cass. II, 26 agosto 1998, n. 8460 . La sentenza in commento, quindi, sanciva la violazione dei doveri di buonafede da parte di condomini , i quali avrebbero potuto domandare un altro appuntamento all’amministratore prima della assemblea di approvazione del rendiconto o, quanto meno, partecipare alla stessa e muovere le loro rimostranze. All’esito del giudizio, quindi, la Cassazione rigettava il ricorso e condannava i condomini alla refusione delle spese di lite del condominio resistente.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 9 gennaio – 8 giugno 2020, n. 10844 Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione O.G.B. e B.L.M. hanno proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza 6 agosto 2018, n. 1633/2018, resa dalla Corte d'Appello di Palermo. Resiste con controricorso il Condominio omissis . La Corte d'Appello di Palermo, respingendo l'appello formulato dai condomini O.G.B. e B.L.M. contro la sentenza pronunciata in primo grado dal Tribunale di Trapani il 27 maggio 2014, ha rigettato l'impugnazione ex art. 1137 c.c. della deliberazione assembleare 11 febbraio 2011 del Condominio OMISSIS , che aveva approvato il rendiconto 2010. La Corte d'Appello ha affermato che l'amministratore del convenuto Condominio non avesse opposto alcun rifiuto alla richiesta dei condomini O. e B. di visionare i documenti contabili posti a base del consuntivo, avendo, anzi, fissato per il 5 febbraio 2011 l'incontro sollecitato dagli appellanti, e poi annullato lo stesso per le gravi condizioni di salute in cui versava lo stesso mandatario, senza che i condomini interessati si fossero più attivati per concordare un nuovo accesso alla documentazione prima della celebrazione dell'assemblea dell'11 febbraio 2011. Di seguito, i condomini O. e B. avevano disertato la riunione assembleare, violando i doveri di buona fede e correttezza, in quanto nel corso dell'adunanza essi avrebbero potuto esporre la circostanza della mancata presa di visione della documentazione e chiedere un differimento dell'assemblea. Inoltre, la Corte di Palermo ha evidenziato come il rendiconto 2010 portato all'approvazione assembleare contenesse le singole voci di entrata e di spesa e le relative quote di riparto, mentre l'accorpamento in unica posta di alcuni importi quale la contestata voci varie trovava giustificazione nella omogeneità degli addebiti e nell'esiguità delle singole operazioni raggruppate. Il primo motivo del ricorso di O.G.B. e B.L.M. deduce la violazione degli artt. 1130,1136, 1175 e 1375 c.c., per la lesione del diritto di accesso alla documentazione contabile, con conseguente nullità della delibera impugnata. Si narra nel contenuto della censura che l' O. con raccomandata inoltrata il 1 febbraio 2011 aveva richiesto all'amministratore di rispettare la data dell'incontro fissata per il 5 febbraio 2011, mentre l'amministratore aveva inviato il 3 febbraio 2011 telegramma riferendo di non poter essere presente nel giorno convenuto a causa di gravi motivi di salute, e che sarebbe stata stabilita una data successiva con apposita raccomandata. In tal senso, i ricorrenti contestano l'assunto della Corte d'Appello, secondo cui dovevano esser loro ad attivarsi per un nuovo incontro. La censura prospetta poi una serie di alternative ipotesi che avrebbero comunque consentito all'amministratore di tener fede all'obbligo di far visionare la documentazione contabile prima dell'assemblea. Quindi i ricorrenti espongono che, oltre alla voce spese varie per Euro 1.500,00, fosse del pari ingiustificato il passivo rendicontato di Euro 3.750,00. Il secondo motivo del ricorso di O.G.B. e B.L.M. denuncia la violazione degli artt. 1130, 1135 e 2423 c.c. in ordine alla intelligibilità e chiarezza del consuntivo approvato dall'assemblea dell'11 febbraio 2011. Vengono elencate tutte le poste contabili contestate spese varie per Euro 1.500,00 spese straordinarie per Euro 3.750,00 ammanco per Euro 3.190,18 dovuto alla precedente gestione spese totali quote incassate e poi si ricapitolano i principi di chiarezza cui va soggetto il bilancio condominiale. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380-bis c.p.c., in relazione all'art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5 , il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio. I ricorrenti hanno presentato memoria ai sensi dell'art. 380-bis c.p.c., comma 2. Le due censure, per la loro connessione, possono essere esaminate congiuntamente. Entrambe, sebbene prospettate come violazioni di norme di diritto, ex art. 360 c.c., comma 1, n. 3, consistono, in realtà non nella deduzione di un'erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata dalle disposizioni asseritamente contravvenute, quanto nell'allegazione di un'erronea ricognizione della fattispecie concreta dovuta alla inesatta valutazione del materiale istruttorio, operazione che inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito ed è sottratta al sindacato di legittimità, se non nei limiti dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Peraltro, nei due motivi di ricorso si fa riferimento ad una serie di vicende fattuali di cui non vi è cenno nella sentenza impugnata ad esempio, l'impegno, assunto dall'amministratore nel telegramma del 3 febbraio 2011, a comunicare una nuova data per l'accesso agli atti, la mancata esibizione dei documenti nel corso dell'assemblea dell'11 febbraio 2011 su richiesta di altro condomino, una serie di partite rendicontate ulteriori alla voce spese varie , richiamando i documenti offerti in produzione nelle pregresse fasi di merito, senza però precisare, alla stregua dell'art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, come e quando tali fatti siano stati allegati, e pure senza specificare quali istanze le parti avessero rivolto al Tribunale ed alla Corte d'Appello nei propri scritti difensivi, prima della maturazione delle preclusioni assertive, e poi ancora a sostegno di specifici motivi di appello, in modo da chiarire gli scopi dell'esibizione di quei documenti arg. da Cass. Sez. 1, 24/12/2004, n. 23976 . Il giudice ha, infatti, il potere - dovere di esaminare i documenti prodotti solo nel caso in cui la parte interessata ne faccia specifica istanza, esponendo nei propri atti introduttivi, ovvero nelle memorie di definizione del thema decidendum , quali siano gli elementi di fatto e la ragioni di diritto comprovate dall'allegata documentazione Cass. Sez. 2, 16/08/1990, n. 8304 Cass. Sez. 3, 07/04/2009, n. 8377 . I ricorrenti, al contrario, auspicano che la Corte di cassazione tragga dai richiamati documenti un apprezzamento di fatto difforme da quello espresso dai giudici del merito, rivalutando le risultanze probatorie nel senso più favorevole alle loro tesi difensive, il che suppone un accesso diretto agli atti e una loro immediata delibazione, attività non consentita in sede di legittimità. La sentenza impugnata ha comunque deciso le questioni di diritto analizzate uniformandosi ai principi dettati da questa Corte, avendosi riguardo, in relazione alla data di approvazione dell'impugnata delibera, alla disciplina condominiale antecedente alle modifiche introdotte dalla L. n. 220 del 2012. Per il disposto degli artt. 1135 e 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti, nel termine stabilito dall'art. 1137 c.c., non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di legittimità, restando perciò escluso ogni sindacato giudiziale sulla consistenza degli esborsi o sulla convenienza delle scelte gestionali Cass. II, 4 marzo 2011, n. 5254 Cass. II, 20 aprile 1994, n. 3747 Cass. VI-2, 17 agosto 2017, n. 20135 Cass. II, 27 gennaio 1988, n. 731 . E' poi certo nell'interpretazione giurisprudenziale che, se ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea , senza neppure l'onere di specificare le ragioni della richiesta finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti , l'esercizio di tale facoltà non deve risultare di ostacolo all'attività di amministrazione, nè rivelarsi contraria ai principi di correttezza Cass. II, 21 settembre 2011, n. 19210 Cass. 29 novembre 2001, n. 15159 Cass. IL 26 agosto 1998, n. 8460 . Nel caso in esame, a fronte della richiesta dei condomini O. e B. di visionare i documenti contabili posti a base del consuntivo, per poter procedere ad una consapevole partecipazione all'assemblea condominiale dell'11 febbraio 2011, secondo l'apprezzamento dei fatti compiuta dai giudici del merito, non sindacabile in sede di legittimità se non nei limiti dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 , il Condominio OMISSIS , nel resistere all'impugnazione della delibera assembleare, ha dato prova dell'inesigibilità della richiesta per la data inizialmente stabilita del 5 febbraio 2011, stanti le gravi condizioni di salute in cui versava l'amministratore cfr. Cass. II, 19 settembre 2014, n. 19799 Cass. II, 28 gennaio 2004, n. 1544 . E' poi decisivo nel ragionamento seguito dalla Corte d'appello l'argomento che i ricorrenti non investono di specifica censura secondo cui i condomini O. e B. avrebbero potuto comunque partecipare all'assemblea dell'11 febbraio 2011 per richiedere un rinvio della riunione, adducendo a giustificazione la mancata preventiva visione della documentazione contabile. Quanto in particolare al secondo motivo di ricorso, è altrettanto consolidato l'orientamento giurisprudenziale che precisa come, per la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale, non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, fornendo la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonchè dell'entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione, e ciò comunque alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito e che non è denunciabile per cassazione alla stregua dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Neppure si richiede che le voci di spesa siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore alla stregua della documentazione giustificativa Cass. II, 23 gennaio 2007, n. 1405 Cass. II, 7 febbraio 2000, n. 9099 Cass. II 20 aprile 1994, n. 3747 . E' pertanto valida la deliberazione assembleare con la quale, come nella specie, si proceda sinteticamente all'approvazione di una voce, o si indichi la somma complessivamente stanziata, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti. Cass. II, 30 dicembre 1997, n. 13100 Cass. II, 31 marzo 2017, n. 8521 Cass. II, 13 ottobre 1999, n. 11526 . IV. Il ricorso va perciò rigettato e i ricorrenti vanno condannati in solido a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, - da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.