Dal 2012 il legislatore ha chiarito senza ombra di dubbio che il Condominio è costituito dalla proprietà privata singole unità immobiliari e parti comuni scale, androni, tetto, ecc. . Il diritto di godere in modo pieno ed assoluto la proprietà privata art. 832 c.c. deve necessariamente conciliarsi con il rispetto dell'uso del bene comune da parte di tutti. Questo concetto base ha manifestato la sua primaria rilevanza nel periodo di lunga emergenza legata al Coronavirus Covid 19 , abitudini che forse in parte si radicheranno in modo perenne dentro le mura condominiali e, più in generale, nelle abitudini di vita. Da qui nasce l'esigenza di un vademecum comportamentale nel condominio, regole oggi non scritte. In questo quadro si inserisce il ruolo dell'amministratore, i suoi obblighi ed i limiti di legittimazione.
Il quadro normativo Viviamo un momento unico della storia contemporanea non parificabile a nessuna delle due grandi guerre del XX secolo, ma soltanto alle grandi pestilenze. Una guerra caratterizzata dal fatto che l'avversario non si arrende, ma soprattutto non accetta rese, nessun trattato di rispetto del nemico, cioè noi. Camminando per strada tutti siamo unti e tutti siamo untori, ci guardiamo con diffidenza, insomma un periodo in cui l'essere umano deve necessariamente distanziarsi per proteggersi. Questo senso di diffidenza si avverte ancor di più nello stabile condominiale ove, al contempo, si sposa con l'indifferenza di chi sottovaluta la gravità della situazione. Tutto parte o dovrebbe almeno farlo dal concetto culturale di Condominio ” introdotto a chiare lettere nel 2012 e che oggi più che mai rileva nella sua vitale rilevanza. La nuova legge del condominio ha in maniera chiara dato la sua definizione Condominio è l'unione dei beni comuni tetto, facciate, portone, scale, pianerottoli, ecc. ecc. e beni privati , cioè le singole unità immobiliari costituenti il fabbricato. Rispettare gli uni e le altre significa rispettare il Condominio e coloro che vi vivono. Le accortezze che l'uomo deve avere in questo periodo sono state dette e ridette, espresse e ribadite dalle massime autorità scientifiche e governative e dai mass media e continuano esserlo ogni giorno. In particolare, l'uso della mascherina l'uso, dei guanti, del detergente/disinfettante per le mani e per il viso, camminare a distanza appropriata almeno 1 metro gli uni dagli altri e, soprattutto, uscire di casa solo nei casi tassativi testualmente indicati dalle emanate norme. Questo vademecum tradotto nell'ambito condominiale ha una portata applicativa decisamente importante e non facile da far capire alle singole persone. Colui che esce dall'abitazione, e cioè dalla proprietà privata, entra nel bene comune a cui accedono non solo gli altri condomini, ma anche i terzi, a titolo esemplificativo la ditta delle pulizie, colui che cambia le lampadine fulminate, il medico che va a visitare ai malati o coloro che compiono le consegne domiciliari. Vademecum di regole non scritto nel Condominio Questo significa che occorre necessariamente osservare un vademecum pratico, non scritto della vita all'interno dello stabile condominiale. Una serie di accortezze ed abitudini che sono da un lato necessarie in questo periodo emergenziale, ma con alta probabilità una parte di esse diventeranno le nuove regole ” del Condominio. L'auspicio che vengano seguite può essere aiutato da non creare un lenzuolo” di regole, ma poche, chiare e semplici nel loro rispetto. In primo luogo, quando il condomino esce di casa dovrà indossare rigorosamente la mascherina o un sistema protettivo sulla bocca e sul naso, nonché dei guanti. In questo modo può essere certo che sia l'attività respiratorie che tattili saranno protette per proprio bene e per quello degli altri. Infatti, il percorso che separa la persona dalla porta di casa alla pubblica via ove la mascherina deve comunque essere in dotazione , può essere caratterizzato da vano scale non particolarmente ampio o da entrate uscita dell'ascensore in pianerottoli che non permettono una distanza idonea secondo le attuali regole. Il condomino che, quindi, uscendo di casa indossa una protezione al sistema respiratorio è certo che, se anche occasionalmente e in modo accidentale incontrasse un altro condomino , ha posto in essere tutte quelle attenzioni che, se anche poste in essere dall'altra persona che incontra, dovrebbero scongiurare o quantomeno limitare fortemente il rischio della propagazione del virus. In secondo luogo, se uscendo dall'abitazione evidenza che un altro condomino è in attesa all' ascensore o a sua volta sta scendendo le scale, dovrà attendere il tempo necessario affinché tra lui e l'altro vi sia lo spazio indicato dalla normativa di almeno 1 metro. In questo periodo, ove il tempo non ci manca, salvo particolari urgenze, l'attendere il transito o l'entrata e l'uscita di casa del vicino così da evitare incontri ravvicinati, costituirebbe un atto gratuito dall'enorme e ricca utilità. In terzo luogo , se possibile, disinfettare con del detergente apposito o alcool il tasto dell'ascensore e la maniglia del portone del palazzo. Ci viene ripetuto dei mass media e da tutti gli addetti ai lavori che il virus si trasmette da essere umano ad essere umano e che essendo un virus può stazionare e vivere su tessuti o altre superfici non sapendo se e per quanto tempo. A prescindere dalla certezza matematica di questo dato scientifico, che comunque ad oggi è da ritenersi assolutamente fondato, vero è che portarsi un detergente a base alcolica in modo tale da poter toccare la maniglia e i tasti dell'ascensore o i pomelli dei portoni comuni con una protezione costituirebbe atteggiamento tutelativo per se stessi e per gli altri. In quarto luogo , ove possibile, portare i generi alimentari o medicine al condomino che è saputo essere invalido, anziano o comunque impedito a poterlo fare in modo agevole da solo. Il senso quindi di solidarietà condominiale che potrebbe costituire non solo un risanamento o scoperta di quei rapporti interpersonali trascurati, ma un forte senso di protezione e aiuto che nella psicologia del soggetto bisognoso potrebbe anche sostituire quella piccola medicina non materiale che aiuta la sua salute. Non scordiamoci d'altronde che il Condominio è da sempre una micro-comunità e che nelle comunità sin dall'epoca antichissima vi è il concetto di aiuto e solidarietà. In quinto luogo , senza esporsi a fattori di rischio, avvisare le autorità competenti laddove il condomino venga a conoscenza o abbia fondato sentore di problematiche in altro appartamento del proprio stabile. E qui il Condominio o il singolo condomino vanno ad interagire invece con le Autorità , con l'esterno. Quando vi sia certezza o anche una forte presunzione che un vicino sia in difficoltà perché lo si sente star male o perché non risponde al campanello, avvisare la pubblica autorità costituirebbe un ponte virtuoso tra il privato il pubblico, un nobile binomio io-noi”. In quinto luogo, ora più che mai assume valore il dovere civico e la sensibilità dei singoli. Molti Condominii non hanno potuto tenere l'assemblea ordinaria approvativa del bilancio per l'eccezionale situazione legata a Covid 19. Pertanto, gli amministratori che gestiscono questi stabili non hanno in mano alcuno strumento legale che possa loro permettere di chiedere il pagamento degli oneri condominiali , ma dall'altro lato vi sono le spese legate alla vita dello stabile che continuano a maturare, ad essere ovviamente adempiute a titolo di esempio l'acqua il gas la pulizia delle scale che anzi ove ritenuto opportuno sono state implementate. In questa situazione, sarebbe veramente bello che ogni Condominio avesse dei condomini che in maniera spontanea pagassero le quote condominiali nella misura paritetica a quella dell'anno pregresso in attesa dell'approvazione del bilancio. In questo modo, emergerebbe molto chiaramente il senso civico del sentirsi parte di uno stabile, di quella nobile micro-comunità che si chiama appunto Condominio. Ruolo dell'amministratore In questo quadro, si inserisce il ruolo dell' amministratore con particolare riferimento a quali sono i suoi obblighi ai suoi poteri. Gli art t. 1129,1130 e 1135 c.c . indicano quali sono gli obblighi , le attribuzioni e i doveri dell'amministratore. Qui siamo in uno stato emergenziale in cui tutto quanto scritto in questo vademecum non attiene quanto previsto dalla legge, né la legge nella sua formulazione generica e astratta, è stata concepita per poter prendere in esame stati emergenziali come quello che stiamo vivendo. È una situazione - come evidenziato in premessa - nuova nell'epoca contemporanea diversa se vogliamo anche dalle guerre che comunque si è svolta la prima o iniziata la seconda in un'epoca in cui ancora le regole condominiali non erano scritte. Pertanto, riconoscere all'amministratore dei poteri e degli obblighi appare verosimilmente non corretto, mentre si potrebbe valutare uno stimolo ad adottare un comportamento professionale sulla base della consigliata opportunità”. In pratica, laddove l'amministratore decida di aderire ad un protocollo di regole e comportamenti sopradetti, salvo altre diverse regole legate alle caratteristiche del condominio stesso, nulla vieta che possa invitare i condomini a tenerli con una circolare da inviare loro per posta o con un foglio da affiggere nella bacheca del condominio laddove presente o alla porta dell'ascensore oppure da immettere in cassetta postale. A differenza delle regole scritte del codice civile, queste sarebbero regole la cui mancata osservanza non avrebbe alcun sistema sanzionatorio. Dal lato procedurale, questo significa che, nel caso in cui condomini decidessero di avere comportamenti inadeguati rispetto allo stato emergenziale, l' amministratore di per sé non ha alcun potere o legittimazione processuale per poter agire. Infatti, in tal caso, si potrebbe valutare che un comportamento spregiudicato di un condomino potrebbe mettere a serio rischio la salute di altri condomini e loro sarebbero gli unici legittimati ad invocare la lesione. La legittimazione, quindi, sarebbe in capo al singolo e non all'amministratore. In conclusione La scienza psicologica e i motivatori dell'epoca contemporanea ci invitano a far sì che da ogni difficoltà nasca un'opportunità. Nel diritto condominiale, il momento attuale sicuramente ha cambiato il modo di vivere, di comportarsi gli uni verso gli altri, un animus che viaggia tra rispetto e diffidenza, divisi da un sottile spartiacque non facile di rinvenire. Questo, però, potrebbe costituire davvero l'inizio di un codice di comportamento ” virtuoso che andrebbe a migliorare il vivere nel Condominio e il maggior rispetto dell'uso del bene comune. Da ciò si potrebbe prendere spunto per future regole che scritte in modo semplice e chiaro e soprattutto semplici e chiare nella loro osservanza, aiuterebbero il perseguimento di questo bel tenore di vita endo-condominiale. Fonte condominioelocazione.it Clicca qui per consultare la sezione dedicata al decreto Coronavirus