Pagamento in via anticipata dei contributi condominiali, anche in rapporto ai problemi derivati dall’emergenza da coronavirus

Anche in relazione all’attuale situazione di emergenza legata alla diffusione dell’epidemia del coronavirus,si pone il problema della gestione del condominio in una condizione in cui non puòessere convocatal’assembleaper l’approvazione del preventivo delle spese ela fissazionedelle rateda pagarsidaicondomini. Nel testo che segue,vengono prese in considerazione le diverse iniziative che possono essereassunteper cercare di risolvere il problemaele modalità di conduzione della gestione del condominio che i problemi oggi emersi suggeriscono di adottare nel futuro.

1.Il quadro normativo Uno dei problemidi carattere concreto chestanno ponendoin crisi la vitaneicondominiinell’attualecondizione diemergenzalegataall’epidemia del coronavirusderiva dalle difficoltà diconvocazione edisvolgimento delle assemblee condominiali edagli ostacolialla gestione del condominioche da ciò derivano . Siricordiche-comehasottolineatola Presidenza del Consiglio dei Ministricon FAQ 13 marzo 2020diretta afornirechiarimentirelativamentealcontenuto delD.P.C.M.11 marzo 2020 le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza , assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”.E poiché l’organizzazione e lo svolgimento delle assemblee con modalità a distanza richiedendo la soluzione di numerosi problemi di carattere tecnico, giuridicoedorganizzativo presentano grandi difficoltà sul piano concreto,ciò che di fatto avvienein molti condominiiè chenel periodocorrentel’assemblea condominiale non si svolge affatto. Una delle conseguenze pratiche di maggiore rilievo diquestasituazioneè costituita dalla difficoltà per l’amministratore delcondominio di reperire-in assenza dideliberazionedell’assemblea diapprovazione delpreventivo delle spese edi fissazione della relativa rateazione condeterminazionedelle date di scadenza e delle quote dicontributoa carico di ciascun condomino le somme necessarie per fare fronte alle spese per la conduzione dei serviziindispensabiliper la vita delcondominio . Vi è da chiedersi sevi siano e qualisianolepossibili soluzioni atte a consentire disuperare le difficoltà legate aquestasituazione. 2.La richiestadell’amministratoredi pagamento di somme in assenza di delibera dell’assemblea Molti amministratori di condominio-per cercare di risolvere il problema-assumono l’iniziativa di indirizzare ai condòmini una richiesta di pagamento di somme che essi fissano in viaautonoma sulla base delle previsioni che eventualmenteanche sulla scorta delle risultanze dell’ultimoesercizio condominiale ritengonoche possano farsirelativamente alle necessitàdi spesadel condominionelfuturoimmediato. Le modalità con le quali vengono effettuatetalirichieste di pagamentosonopiù d’una. Accadeinfattichealcuniamministratoripredisponganoilbilancioconsuntivo delle speseperl’ultimo eserciziocon ilrelativo riparto tra i condòmini epredispongano altresìun preventivo ed un piano rateale di pagamentoinbasealleprevisioniche ritengano di potere formularecircalenecessitàcui dovràfarsi frontenell’esercizio in corso. Essi quindiinviano tali documenti ai condòmini con invito aprovvedere aipagamentidelle sommeiviindicatea titolo dianticipazione prima che i documenti in questione siano approvati dall’assemblea condominiale. Accade anche in altri casi-chel’amministratoresi limiti,senza presentare il consuntivo dell’ultima gestione,a formulare la richiesta di pagamento di somme che chiede siano anticipate per fare fronte alle necessità del condominio eventualmente richiamando-quale elementodiriferimentoinragione diunaritenutaidentitàdicondizioni il preventivo approvato dall’assemblea per l’ultimo esercizio condominiale . Pare evidente che richieste della natura ora indicatasipresenteranno-ed effettivamentesaranno -tanto più idonee ad essere accolte quanto più esse saranno basate su elementi precisi in questo sensounarichiesta che si accompagni all’inviodel bilancio consuntivo dell’esercizio passatosaràcertamente più idonea ad essere accolta di unarichiesta che sia formulata senza il richiamo o il riferimento ad alcunché. Ciònotato,sipone il quesitose -consideratoche nel caso nonviè,alla base della richiesta dell’amministratore,una delibera dell’assemblea condominiale iniziativedell’amministratoredella naturasopraindicatapossanoessereconsideratelegittime e soprattutto sedebba ritenersiche i condòminisianotenuti asoddisfare lerichiesteche vengano loro indirizzate per ilpagamentodi somme in via di anticipo . Un primo possibile campo di indagine per cercare di dare risposta al quesito è fornito dallaprevisionedell’ art. 1133 c.c. normasecondo cui i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini ” vi è da chiedersi se le iniziative della natura indicata possano essere ricondotte alla previsione di tale norma. Va detto sùbito che èdubbiochela norma richiamata chesolitamentetrovaapplicazionein relazione a fattispeciediverseda quella in esamequali,per esempio,l’ipotesi in cuil’amministratorerivolga aduno o più condominil’invitoa rispettare il regolamento di condominio vigente v.aquestopropositoCass.civ.,sez. II,11 maggio 2011, numero 10347 possa essere utilizzatain relazione alla fattispecie in esame. Ciò soprattutto perchésecondola disposizionerichiamatala facoltàdell’amministratoredi emettere provvedimenti obbligatori per i condòminipuò riconoscersi solo relativamente ai provvedimenti rientranti nell’ambito dei poteri dell’amministratore enon sembrache rientriin questilafissazionedelle somme dovute dai condòminialla cassa condominiale. Taledeterminazioneinfatticostituiscemateria distrettacompetenza dell’assemblea dei condòmini l’art. 1135 c.c.-che èappunto la normadirettaa fissare le attribuzioni dell’assemblea dei condomini”-prevedeinfattiche l’assemblea dei condomini provvede 2 all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini”. Da segnalare chela considerazionevalecon riguardo a tutte lespese del condominio, ancheaquelleordinarie siritieneinfatticheanche le spese dimanutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condòminiprevistadall’art. 1135,numero 2,c.c. per tutte le spese occorrenti durante l’anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzionecuisi riferisce l’art. 1135,numero 5,c.c. così Cass.civ.,sez. II,27 giugno 2011, numero 14197 . Altra strada che potrebbeessere esplorataper cercare didareunabase normativaall’iniziativa anzidetta dell’amministratoreèfornitadalleprevisionidei nnumero 3 e 4dell’art. 1130 c.c. che,nel definire le attribuzioni dell’amministratore”,indicano da un lato-quanto alnumero 3 la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” e d’altro lato-quanto al numero 4 il compimento degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”. Non sembra però chenemmenoquesta strada siautilmentepercorribilenel caso in considerazione, dal momento che le disposizioni richiamatesono bensìdirettead indicare ciò che l’amministratore può-e deve–fare,ma nondicono che quanto previsto possa essere compiuto dall’amministratoresulla base di proprie iniziative autonomesenza la necessità delle previedelibere dell’assemblea del condominioquantomeno con riguardo a ciò che si collega a materie di competenzadi questa.Si aggiungapoichein ogni casole disposizionirichiamatenon concernerebbero comunquele spese di carattere straordinario sì che per queste l’amministratore resterebbe comunque privo del potere di richiedere di propria iniziativa alcunché ai condòmini . Alle considerazioni fino ad ora svolte deveaggiungersicheè certo che in ogni caso-quale che sia la stradache siritenesse diseguireper cercare didareuna base normativa all’iniziativa anzidetta dell’amministratore-ovefosseformulatala richiestadi pagamento che qui si prospettae questa fosse disattesa da uno o più condòmini l’amministratore non potrebbe fare ricorso alla previsione del comma1dell’art. 63 disp. att. c.c. per ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per il pagamento delle somme non pagate questoinfatti non può essere emessoin assenza delladelibera dell’assemblea cheapprovi laspesaed il relativo stato di ripartizione” Cass.civ.,sez. II,23 dicembre 2011, numero 28644 . Sembra debba concludersi pertanto chenonsirinvengaper l’iniziativa anzidettauna basenelle norme dirette a disciplinare il condominio.Il che porta aritenere che una tale iniziativa potrebbedare risultatiutilesolonel casoin cui i condòmini cui la richiesta fosse rivoltaviaderissero in via libera e spontanea.Ciòcomunquenon significa chelastradaindicatanon debba essere seguita in difetto di altrepossibilisoluzioni potrebbeinfattiesserecomunqueopportunoche l’amministratore del condominio,per cercare diraggiungereunrisultatoconcreto, intraprendala strada qui considerata adottandoperaltrose possibile, sulla scorta di quanto si è detto supra , le modalità di conduzione delle cose più serie e più idonee alconseguimento di unrisultato . 3. L’ipotesi della richiesta di pagamento basata su autorizzazione scritta dei condòmini . Altramodalità diconduzionedelle coseseguita da alcuni amministratoriè quellache vede l’invioai condòminidelpreventivo delle spesee delpiano di ripartodelle stesseconrichiesta a ciascuno di comunicare per iscritto l’approvazione dei documenti così trasmessi . Ciò nella prospettiva dipotere richiedere poia ciascuno diprovvedere alpagamento delle somme indicate nei documenti così approvati . Se ci chiediamo se tale iniziativa possa considerarsi legittima-e cioèseessatrovila propriabase nelle norme in materia di condominio-dobbiamo notare che lasoluzioneappare di legittimitàquantomenodubbia. Si consideri infatti che l’unica sede nella qualenel condominio possono-e devono -essere assunte le decisioni è -in base allachiara previsione delle norme l’assembleadei condòmini .L’assemblea non puòessere sostituita daaltre sedi di decisione e le modalitàdi assunzione delle decisioniproprie dell’assemblea non possono essere modificate e tantomeno sostituite da altre si ricordi, del resto, che le disposizioni che introducono l’assemblea quale strumento e sede di decisione e che fissano le modalità di svolgimento della stessa gli articolo 1136 e 1137 c.c. e gli articolo 66 e 67 disp. att. c.c. sono dichiarateespressamente non derogabilidal regolamento di condominio come si ricava dagliarticolo 1138, comma4, c.c. e 72 disp. att. c.c. el’inderogabilitàprevista da queste normedeve ritenersi chevalgaancheper il caso delregolamento di condominio di natura contrattuale v.,in questo senso,Cass.civ.,sez. II,24 maggio 2013, numero 13011 Cass.civ.,sez. II,26 maggio 1990, numero 4905 . Da notare che le ragioni chesono alla base del principiodell’esclusività dell’assemblea quale sede delle decisioni nel condominiononsono soltantoragioni di carattere formale alla basedellasceltadelprincipiovi è infattila considerazione di fondo chel’assemblea-e cioè lariunione collettivadei condòmini-è l’unicostrumento che garantisceche primadell’assunzione delle decisionivi sia la possibilità delladiscussione edeldibattito . In giurisprudenza vienepertantounivocamenteaffermatoche la volontà dei condòmini si forma attraverso le deliberazioni assunte, ex art. 1136 c.c., dall’assemblea, alle quali viene data esecuzione dall’amministratore” cosìCass.civ.,sez. II, 18 aprile 2014, numero 9082 .La volontà espressa dai condòmini in assemblea si caratterizza perché ha natura collegiale ed è distinta dalle volontà individuali dei singoli condòmini l’assemblea-comeèstato sottolineato-costituisce espressione del c.d. principio di autorità, per il quale il principio di maggioranza vincola anche i partecipanti dissenzienti e assenti. Sono tutte considerazioni che conducono adescluderela possibilità della sostituzione dell’assemblea con forme diverse costituite-comequella che qui si sta considerando-dall’espressione dellevolontà individualidei condòminimanifestatein modo frazionato in un contesto diverso da quello collettivo,in assenza della possibilità didiscussione, confronto e dibattito. Deve,dunque,dubitarsi che l’iniziativaquiin esame possa considerarsi legittima.Èchiaroperaltro ed èunaspetto checomunquesul piano concreto nonvatrascurato che-nel caso in cuivenisse intrapresa l’iniziativa in esame ed a questa seguisse l’adesione da parte dei condòminii quali poi, dopo averecomunicatodi accettare il preventivo ed il piano di riparto proposti dall’amministratore,provvedesseroanchead effettuare i pagamenti secondo tale piano-l’obiettivo ricercatoverrebbein ogni casoeneifatticonseguito sìchel’iniziativaavrebbein tal modo comunque successo.In questa prospettiva,pertanto,potrebbe considerarsi opportuna l’adozione da parte dell’amministratore dell’iniziativa in questione. Resta chiaro che oveperòda parte di uno o più condòmininon vi fosse l’adesionerichiestao comunque-purnel casoin cuil’adesione venisse espressa-non vi fossepoida parte diqualche condominoil pagamento di quanto indicato nel piano di riparto,è certo chel’amministratore non potrebbe agire per il pagamento, in assenza di una delibera dell’assemblea alla base dellasuarichiesta. 4. Ilpossibileruolo del consiglio di condominio Vi è da chiedersi se,nell’ambito delle iniziative esaminate,possa essere svolto un ruolo utiledalconsiglio di condominio . Come noto, l’art. 1130 bis c.c. prevede la possibilità chenelcondominiovenga nominato il consiglio di condominio la norma prevede infatti che l’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio, composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo ” .La giurisprudenza-nell’affermarela regola ora enunciata sottolineaperòche le decisioni di tale ristretto consesso condominiale sono vincolanti per tutti i condòmini,anche dissenzienti, solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione , con le maggioranze prescritte, dell’assemblea, le cui funzioni non sono delegabili ad un gruppo di condòmini Cass.civ.,sez. VI,15marzo2019,numero 7484 . Se facciamo applicazione dei principi ora ricordati al caso che ci interessa, pare evidente che l’eventuale approvazione da parte del consiglio di condominio del preventivo predisposto dall’amministratorenonpotrebberitenersi idoneaa conferire a tale preventivo più forza di quanto essogià abbia quale mera iniziativa dell’amministratore ciò-come si è visto-quantomenofino a quando e se tale presa di posizione del consiglio di condominio nonfossefattapropria,con una specifica delibera,dall’assemblea del condominio. Ciò osservatoin base aiprincipi, va peròsottolineatocheanche con riguardo a questo temapotrebbero essere svolte considerazioni di portata diversa sul pianodella convenienza e dell’opportunità. Pare infatti evidente che l’eventuale manifestazione da parte del consiglio di condominiodi adesione all’iniziativa dell’amministratorepotrebbe comunque presentare utilitàin terminidi mero fatto dal momento che-ferme le considerazioni ora svoltesul piano deiprincipi -l’acquisizione da parte dell’amministratore dell’approvazione del consiglio di condominio potrebbe daremaggiore forzasul piano dei rapporti di fatto nell’ambito del condominio all’iniziativa dell’amministratore edindurre i condòmini ad aderirealla richiestada questi formulata. 5. La fissazione da parte dell’assemblea di una rata supplementare Le questioni che stiamo considerando questioni che-come si è detto-sono emerse con grande nettezza e gravitàa seguito della situazione di emergenza legata all’epidemia da coronavirus trovano la loro ragione-come si è visto-nell’assenza diuna delibera dell’assemblea condominialeche siadiretta afissarel’obbligo dei condòmini di versare alla cassa condominiale somme per la gestione in corso prima che sia approvato dall’assemblea il preventivo delle spese ed il relativo piano diripartizione dei pagamenti tra i condòmini. E’evidente che questo problema non siporrebbe in tutti i casi in cui l’assemblea-sulla scorta diprincipi di diligenza e di previdenza organizzassele cose in via preventiva fissandoipagamenti dei contributi condominiali in via anticipata per il periodo futuro di gestione del condominio. Una modalità di conduzione delle cosein tal sensopotrebbe consistere nel prevedere che con la delibera di approvazione del preventivo dellespeserelativo ad unesercizio annualevenga disposto anche il versamento, in un momento successivo allafine della gestione,di una rata supplementare di contributodirettaappuntoafare fronte alle esigenze di cassa relative alle spese dell’esercizioancora successivo . Si trattadi una misura chepotrebbe essere adottata in via generalizzatae che risolverebbeinnanzituttoil problemaconcretochederiva dalfatto che l’assemblea annuale ha svolgimento sempre e necessariamente qualche tempo dopo la data di chiusura dell’esercizio. Sitratta diunasoluzione che èpienamentein linea con l’insegnamento della giurisprudenza in materia.Da ricordare infatti che la Corte di Cassazione afferma che nessuna norma vieta che, ai fini di una sollecita e puntuale gestione dell’amministrazione condominiale, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, l’assemblea deliberi di autorizzare l’amministratore a chiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale” così Cass.civ.,sez. II,27 marzo 2003, numero 4531 con la precisazione però che non è conforme alla legge la delibera assembleare che dovesse lasciare libero l’amministratore di aumentare i contributi normali previsti dal preventivo, a seguito di aumento dei costi di gestione, dovendo egli far fronte allenuove spese con l’utilizzo di un apposito fondo speciale, ove esistente, o provvedere a convocare l’assemblea per adeguare il preventivo ai mutati costi” cosìCass.civ.,sez. II,18 maggio 1994, numero 4831 . Come si vede, dunque, la fissazione di rate supplementari di contribuzione deve ritenersi consentita, a condizioneperòche essa sia disposta dall’assemblea . E’chiaro che ove si adottasse la misura qui segnalata le difficoltà derivanti dall’assenza di disponibilità di danaro per il periodo successivo alla data di scadenza dell’esercizio annuale verrebbero certamente limitate.Vi è da dire però che la soluzione prospettata appare idonea a porre rimedio solamente a parte degli inconvenienti che derivano dalla situazione che stiamo considerando.La previsione di una rata supplementareinfattipotrebbe aiutare a risolvere il problema della conduzione del condominio solamente per un primo periodo come già si è detto, potrebbe trattarsi del periodo compreso tra la data di chiusura dell’esercizio annuale e la data di svolgimento dell’assemblea del condominio ,ma si tratterebbe appunto solo di un periododi tempocomunque limitato. 6.L’approvazione da parte dell’assemblea del preventivo per la gestione successivo a quella in corso Altra-e più efficace-strada per daresoluzioneai problemiche abbiamosegnalato o meglio per evitare chei problemi segnalati si pongano sembra possaconsistereinvecenell’adozione,per la gestionedel condominio, diquella particolare e specificaprassiche prevede che all’esame ed all’approvazione dell’assemblea ordinaria annuale venga sottoposto, oltre al consuntivo delle spese relativo alla gestione condominiale conclusa, il preventivo delle spese relative-non giàalla gestione immediatamente successiva a quella di cuisi approva il consuntivo,mainvece-aquellaancora successiva . Taleprassiè diffusa all’estero,soprattuttoin Francia, ma da qualche tempoviene seguitaanche in Italia su suggerimento-in particolare della Confedilizia diessa infattiè statapropostal’adozionegiàin occasione del Convegno del Coordinamento Legalidella Confedilizianel settembre 2013 a Piacenza edellastessaè stata fornitapoi ulterioreillustrazioneconindicazionedelle opportune modalità operativein molti dei corsi di formazione per amministratori di condominio organizzatinelle diverse sedi localidalla Confedilizia.Si tratta di una prassi-caratterizzata da razionalità e lungimiranza -che consente di conseguire piùvantaggi. Perché possa essere compresoil significato della specifica impostazione della gestione condominiale secondo la modalitàqui proposteè opportunoconsiderarelo svolgimento delle cosein chiaveconcretanella realtàdelcondominio. Va considerato dunque che l’assembleacondominialeordinaria nella quale vengono approvati il rendiconto annuale ed il preventivo delle spese si veda il primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. ed il richiamo da questo operato all’art. 1135 c.c. ha svolgimentoin un momento che è necessariamente successivo alla chiusura della gestione . Si ricordiperaltroche secondo la previsione del numero 10 dell’art. 1130 l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni” è dunqueperfettamentenormalee fisiologico,rispetto allo svolgimentodella vita del condominio, che tra la data di chiusura della gestione ela datain cui si tiene l’assemblea chiamata adapprovareil consuntivo trascorrano diversi mesi fino adun massimo diquasiseimesi, sempre che si rispetti il termine di legge . Vi è,dunque,un intervallo tra i due momenti, intervallo che può avere anche una considerevoledurata. Ciò ci induce a chiedercicomepossasvolgersila gestione del condominio durantetaleperiodo.Inbaseaquanto avviene nella maggior parte dei casi ciò che si verifica è che durante il periodo anzidetto-periodocompresodunquetra la data di chiusura di un esercizio e la data di svolgimento dell’assemblea chiamata adapprovareilconsuntivo dell’eserciziochiusoedilpreventivo dell’eserciziosuccessivo-la gestione del condominio si svolge in modo non programmato, in una condizione per così dire di vuoto” di decisioni ,ed è lasciata alle sole scelte e valutazioni dell’amministratore,le quali peraltrotenderanno ad essere-nella maggior parte dei casi-di portata meramente ripetitiva e conservativa. Oltre a tutto per tale periodo la gestione si svolgesolitamenteanche in condizioni di assenza di disponibilità di cassa. Quando poi si riunisce l’assemblea, ciò cheavvieneèchequesta prendein considerazioneperla sua approvazioneun preventivo”cheinevitabilmenteper una parte parte che peròspesso-come si è detto -hadurata considerevole si tratta– lo si è già detto -di una parte dell’esercizio annuale che può giungere fino a quasi sei mesi consideraspese chein realtàsono già state sostenute. Sihacosìuna sorta di finzione l’assemblea approvaqualeprevisione ciò che in realtà èper una parteconsiderevolegià avvenuto. Al fine di superare gli inconvenienti e le contraddizioni ora segnalatila soluzioneche può proporsiconsiste appunto nell’adozione della prassi per la qualein sede diassembleasiesaminiesiapproviil consuntivo dell’ultimo esercizio chiuso e si esaminie siapproviil bilancio preventivo non già dell’esercizio in corso, ma invece dell’esercizio successivo a quello in corso . Tale soluzione consente di raggiungere con tutta semplicitàundupliceobiettivo quello di porre l’amministratore nella condizione di disporre dei fondi necessari per fare fronte alle spese della nuova gestione condominiale ed è il primo obiettivo che può cogliersi ,peraltro nelrispetto ed è il secondo obiettivo chepuò essereconseguito del ruolodell’assemblea-ruoloche èad essaattribuito dalla legge-diunico soggetto cui èconferitoil potere di assumere ledecisioni circa la gestione del condominio si ricordi infattiche è l'assemblea l'organo deliberativo del condominio e l'organo cui compete l'adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l’amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all'assemblea” cosìCass.civ., sez. unumero ,6 agosto 2010,numero 18831 . E’ chiaro chelasoluzionepropostaimplica che nella fase iniziale-e cioè nella prima assemblea che adotti il sistema qui ipotizzato-i preventivi da approvaresianodue,quello relativo alla gestione in corso nel momento in cui l’assemblea si svolge e quello relativo alla gestione successiva ma una volta che siastataadottata questa sceltaechesia stataseguita per la prima volta questa prassiin tutte le assemblee successivealla primapotrà seguirsi lo schemaindicato, con approvazione del consuntivo della gestione conclusa e del preventivo della gestione successiva a quella in corso. Per rendere la soluzione piùaderente alle esigenze della gestione del condominiopotrebbeprospettarsiperaltro che, nel prevedere che nell’assemblea ordinaria si approvi il preventivo delle spese per la gestione successiva a quella che è in corso nel momento in cui si svolge l’assemblea, si preveda anche la possibilità di fare il puntoin quell’assembleasulla gestione in corso e di correggere o integrare il preventivo di spesa di questa preventivo cheperaltrodeve esseregiàstato approvato, seguendo il sistema qui considerato,nell’assemblea tenutasi nell’anno precedente in relazione ad eventuali fatti nuovi oanuove necessità che fossero a quel puntoemerseoanchein base ad eventualinuove e diverse valutazionidei condòmini. Da osservare chela soluzionequiprospettataappare pienamente rispettosa delle regole che governano il condominio . Si consideri infatti che -la soluzione proposta consente-come giàsi èdetto -di rispettare pienamente ilruolo di ciascunodei soggettiprotagonisti della vita nel condominio ciò vale sia peril ruolo dell’assemblea dei condòmini cheè l'organo principale, depositario del potere decisionale” v.ancoraCass.civ.,numero 18831/2010 cit. sia peril ruolo-del tutto diverso -dell’amministratoredel condominiola cui prima, fondamentale, competenza consiste nell'eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini” v.sempreCass. civ. numero 18831/2010 cit. -la previsione dell’approvazione del preventivodelle speseè contenuta nell’art. 1135, comma1, numero 2,c.c.che dispone che l’assemblea provvede all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini ” laprevisione,cosìcomeè formulata, nonescludeaffattola possibilità che il preventivo sia approvato con anticipo rispetto al momento di inizio del periodo di gestione cui esso si riferisce anzi a ben vedere-inbaseaquanto dispone la norma -proprio questaapparela soluzione più corretta e conforme alla finalità ed al significato del preventivoprevisto dalla norma citata -quanto alla possibilità per l’amministratore di agire per la riscossione dei contributi nei confronti dei condòmini che non abbiano pagatole quote a loro carico, con la soluzione che qui si considera nulla cambiarispetto alla modalità tradizionale” di conduzione delle cose anche in questo caso lo stato di riparto delle rate del preventivo viene approvato dall’assemblea ed èpertanto utilizzabile per la promozione da parte dell’amministratore della procedura per ingiunzione di pagamento di cui all’art. 63 disp. att. c.c. -non si prospettano nemmenoostacolidialcun genere relativamente all’applicazione dellaprevisione delcomma9dell’art. 1129c.c. previsione in base alla quale l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso” premesso chequestadisposizione concerne certamentei contributi dovutidai condòmininon soloin base al consuntivomaanchein base al preventivo,la prassi chestiamo considerando nonesclude affattola promozione da parte dell’amministratore dell’azione di condanna del condomino al pagamento dei contributi insolutiné modifica iltermine entroil qualequestadeve essere promossa . Nulla ostadunque-alla luce delle considerazioni ora svolte -al ricorso alla soluzione relativa all’approvazione del preventivo qui considerata. 7.Lafunzione del preventivo delle spese Con riguardo ai profili cheorasi sono consideratipuò essereopportunofarecennoda ultimo al significato ed alla funzione del preventivo delle spese condominiali . Alpropositoèopportuno mettere a fuoco ciò che viene disposto in argomento dalle norme in materia. Dall’esame delle norme emerge dunque in primoluogoche il preventivo delle spese viene menzionato -come si è già ricordato dall’art. 1135 c.c., che è la norma che fissa le attribuzioni dell’assemblea in base a quantoprevedeil numero 2 del primo comma dell’art. 1135c.c.uno dei compitispecificidell’assemblea è appunto quello di approvare il preventivo delle spese ed il riparto delle spese relative a questo tra i condòmini. Di contro va notato che nell’elencodelle attribuzionidell’amministratorecontenutonell’art. 1130c.c.non viene fatta alcuna menzione del compito dipredisposizione del preventivo di spesa nella norma ricordatavi sono plurime e complesse previsioni che concernonoilconsuntivo delle spese condominiali, ma nulla si dice –nell’elencazione dei compitidell’amministratore-circa l’obbligo di redazione del preventivo di spesa. Quanto osservatofa pensare che-quantomenoinbasealle previsioni normative-il preventivo delle spesepossa-o forseanzidebba-essere oggetto dipredisposizioneda parte della stessa assembleadei condòmini e ciò sembra debba valere anche con riferimento alla sua suddivisione, e cioè al suo riparto tra i condòmini . Tutto ciòperaltrosembra corrispondere a ragioni di fondocollegateallo stessofunzionamento del condominio ragionichesi legano ai ruoli che nell’ambito del condominio sono assegnati ai condòmini e dunqueall’assemblea ed all’amministratore . Appunto queste ragionicorrispondono alla differenza di fondo che deve vedersi tra ilbilancioconsuntivoda redigersi da parte dell’amministratore consuntivo che deve essere considerato lostrumento attraverso il quale l’amministratore-che è ilmandatario-rende ai condòmini-che sono i suoimandanti-il conto del proprio operato e delle spese sostenute e il preventivo delle spese che costituisce invecelo strumento attraverso il quale icondòminidecidono ed organizzano il programma della gestione condominiale efornisconoal proposito lenecessariedisposizioni edindicazionial soggetto mandatario e cioè all’amministratore strumento che appuntoper questa ragione ed in questo sensorientra nell’orbita dellacompetenzadei condòmini e dunquedell’assemblea . 8.In conclusione Possiamo tirare le fila delle considerazioni che precedono. Le difficoltà di convocazione dell’assemblea legate all’emergenza per l’epidemia da coronavirus determinano gravi problemiperl’incasso da parte dell’amministratore del condominio delle somme necessarie per fare fronte alle spese per i servizi indispensabili per la gestione del condominio. Anche sulla scorta dell’esperienza concretamaturataal riguardo può affermarsi che -le soluzioni concrete che molti amministratori adottano per cercare di ovviare alle difficoltà anzidette soluzioni che consistono nella richiesta ai condòmini di pagamento in via di anticipazione di somme determinate dall’amministratore in attesa che l’assemblea possa riunirsi , richiestaeventualmenteaccompagnata dall’invio delconsuntivo delle spese della gestione passata edelpreventivo della gestione in corso non sembrano trovare una base normativa nella disciplina del condominio il cheperò non esclude che-in assenza di altre possibili soluzioni-possa essereopportuno che l’amministratore formuli comunque la richiesta anzidetta al fine di indurrei condòminia provvedere al versamento di quanto necessario -anche alla lucedell’esperienza maturatanella presente fase di emergenza resta pienamente confermato-e da ciòpuòtrarsi insegnamento per il futuro che sia opportuno che nella gestione del condominio venga sottoposto all’assemblea annuale del condominio -oltre al consuntivo dell’esercizio passato il preventivo delle spese relative all’esercizio successivo rispetto a quello in corso prassi suggerita anche-come detto-dalla Confedilizia che consente di rispettare pienamente i ruoli dell’assemblea e dell’amministratore quali fissati dalla disciplina normativa del condominio -solamente in via subordinata può consigliarsi la prassi di fissazione da parte dell’assemblea , con la delibera che approva il preventivo relativo allagestione in corso, anche di una rata supplementare di contributi condominiali per il periodo successivo all’esercizio in corso. 9.Guida all’approfondimento Carrato, Il rapporto tra condominio e amministratore e l’ammissibilità della revoca tacita dell’incarico , in Corr.giur., 2015, 202 Cirla, L’assemblea dopo la riforma , in Immobili & amp proprietà ,2013, 76 Corona, Profili della riforma delle norme sul condominio , in Giur.it. ,2013, 1700 Scalettaris, Alcuni spunti di riflessione in tema di prassi nell’assemblea condominiale ,in Arch.loc.econd. ,2013, 719 Fonte condominioelocazione.it Clicca qui per consultare la sezione dedicata al Decreto Coronavirus