LOCAZIONI e CONDOMINIO

1. Il quadro normativo 
Preliminarmente, occorre osservare che in data 23 marzo 2020, la Presidenza del Consiglio dei Ministri, nella risposta alle faq sul Coronavirus (sezione attività produttive, professionali e servizi), ha precisato che: “tutte le attività professionali, a prescindere dalla forma con cui vengono svolte, sono espressamente consentite. Inoltre, l’art. 1, lett. c), D.P.C.M. 22 marzo 2020 prevede che qualsiasi attività, anche se sospesa, può continuare ad essere esercitata se organizzata in modalità a distanza o lavoro agile (circostanza applicabile anche alle amministrazioni condominiali, fatta eccezione per le assemblee di Condominio, per le quali si può consultare l’apposita faq)”. 
Premesso quanto innanzi esposto, in questo momento di evidente emergenza nazionale, a causa del diffondersi del coronavirus, è importante che anche gli Amministratori di Condominio si impegnino a rispettare le restrizioni imposte e a divulgare le informazioni necessarie per sensibilizzare condòmini, dipendenti e fornitori. A tal proposito, nonostante le attuali misure governative (d.l. n. 6/2020 e le ulteriori disposizioni attuative introdotte con i vari D.P.C.M.), poste in essere per il contenimento e il contrasto dell'emergenza epidemiologica da Covid-19, gli esperti in materia hanno osservato che alcuni contagi sono avvenuti tra persone che non avevano contatti diretti ma abitavano nello stesso Condominio, non necessariamente nello stesso palazzo ma nello stesso complesso.  
Secondo tale tesi, nel Condominio, il contagio può avvenire negli spazi comuni tramite il contatto con superfici varie come ad esempio porte, pulsantiere, maniglie, corrimano, ecc., sulle quali il virus può resistere più a lungo, come spiegano le direttive dell'Istituto Superiore di Sanità. In argomento, il Ministero della Salute, nella circolare n. 3190 del 3 febbraio 2020, ha chiarito la responsabilità del datore di lavoro in merito alla tutela dei lavoratori per limitare la diffusione del Covid-19 ed ha inoltre invitato tutti ad adottare le comuni misure preventive. Successivamente, il medesimo Ministero con nota n. 5443 del 22 febbraio 2020 ha definito le linee guida di trattamento dei casi, con le indicazioni per la pulizia degli ambienti non sanitari dove abbiano soggiornato casi confermati di Covid-19.  
A causa dell’aumento dei contagi, inoltre, in alcuni Comuni, i Sindaci, al fine di monitorare attivamente il territorio sui casi di contagio, sono intervenuti con ordinanze emesse a tutela della salute della Comunità locale, in virtù del principio generale di precauzione di derivazione comunitaria, al fine di ridurre preventivamente il propagarsi del contagio, prescindendo dal fatto che il rischio possa sfociare in un pericolo. In particolare, con tali provvedimenti, sono stati ordinati, entro termini perentori, le operazioni di sanificazione anche nel Condominio.

2. Servizio di pulizia in Condominio  
Molto spesso e per i più svariati argomenti, i condomini degli stabili, hanno fra di loro molteplici discussioni sulle decisioni da prendere per il Condominio in cui vivono. Sicuramente, tra gli argomenti più gettonati delle assemblee condominiali, c’è il tema che riguarda la pulizia e l’igiene delle parti comuni a tutti i condomini, quali le scale e gli annessi. Come sappiamo, la pulizia del Condominio rappresenta una questione un po’ delicata che, oltre a svariate liti, può portare ad un’infruttuosa pulizia dello stabile che rischia di essere tralasciato a lungo o, almeno, finché non si raggiunge una decisione che metta tutti d’accordo in merito agli spazi Comuni che si devono gestore e pulire.  
In tema, sappiamo che, nel nostro codice civile, esistono delle norme che regolamentano proprio la gestione dei sopracitati spazi comuni, fra i quali rientrano: i portoni di ingresso; le rampe di scale ed i pianerottoli; la lavanderia e gli stenditoi; gli ascensori; i cortili ed i portici; la portineria o l’eventuale alloggio del portiere; le facciate. Dunque, esiste l’obbligo, per tutti i condomini e per tutti questi spazi, di prestare le cure necessarie, pulizia compresa. Le decisioni vengono prese mediante le maggioranze ordinarie, quindi, quando in seconda convocazione è presente un terzo dei condomini, favorevole. Le modalità fra cui solitamente si opta sono: affidare l’incarico ad una ditta di pulizie mediante regolare contratto; incaricare una persona che può fare anche parte del Condominio che, sotto compenso, si occuperà delle pulizie; infine c’è il suddetto fai da te, utilizzato specialmente nei condomini più piccoli nei quali i condomini definiscono una turnazione fra loro per pulire gli spazi Comuni.  
Le decisioni sulla pulizia degli spazi condominiali vengono prese durante le riunioni dell’assemblea di Condominio nelle quali si discute, si vota e si approvano e spese riguardanti tali argomento. 
In argomento, giova ricordare che l'art. 1, l. n. 82/1994 (normativa sulle imprese di pulizia), stabilisce che: “le imprese che svolgono attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione o di sanificazione, di seguito denominate imprese di pulizia, sono iscritte nel registro delle ditte di cui al testo unico approvato con r.d. 20 settembre 1934, n. 2011, e successive modificazioni, o nell'albo provinciale delle imprese artigiane di cui all'art. 5 della l. 8 agosto 1985, n. 443, qualora presentino i requisiti previsti dalla presente legge”.  Il d.m. 7 luglio 1997, n. 274, inoltre, contiene il regolamento di attuazione degli artt. 1 e 24, l. 25 gennaio 1994, n. 82 per quanto attiene alla disciplina delle attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione e di sanificazione. Difatti, secondo il decreto, sono “attività di sanificazione quelle che riguardano il complesso di procedimenti e operazioni atti a rendere sani determinati ambienti mediante l'attività di pulizia e/o di disinfezione e/o di disinfestazione o mediante il controllo ed il miglioramento delle condizioni del microclima per quanto riguarda la temperatura, l'umidità e la ventilazione oppure per quanto riguarda l'illuminazione ed il rumore”.

• 3. Le procedure di sanificazione degli ambienti 
  Secondo quanto riportato dalle aziende specializzate di pulizie, la sanificazione è il passo successivo (secondo o terzo in base alle definizioni) dopo la pulizia di un ambiente, che attraverso azioni meccaniche e prodotti detergenti prevede la rimozione dello sporco visibile ed evidente. A seguito del risciacquo dopo la pulizia si passa alla disinfezione vera e propria, basata sul rilascio di prodotti chimici (ma anche acqua bollente, vapori, radiazioni, ecc.) al fine di ridurre la presenza di agenti patogeni come batteri, spore fungine e virus eventualmente presenti sulle superfici. Non si tratta di una sterilizzazione come quella necessaria in determinati ambienti, ad esempio nelle sale operatorie di un ospedale o nell'industria alimentare, poiché una certa carica virale/batterica/fungina continuerà a persistere sulle superfici. La sanificazione è spesso considerata sinonimo di disinfezione, ma in alcuni casi si tratta di uno step successivo, nel quale vengono prese ulteriori misure al fine di rendere un ambiente ancora più sicuro per la presenza umana, andando ad esempio a intervenire su livelli di ventilazione, temperatura, procedure per tenere lontani parassiti e via discorrendo. Nel caso del contrasto al coronavirus, con sanificazione ci si riferisce al concetto più generale di disinfezione, in particolar modo quando questa procedura si effettua all'aperto. 
  Ed ancora, su tale argomento, l’Assolombarda (associazione delle imprese che operano nella Città Metropolitana di Milano e nelle province di Lodi, Monza e Brianza), nel proprio sito istituzionale, ha fornito “precisazioni sugli interventi richiamati al punto 4 del Protocollo sulle misure per il contrasto e il contenimento della diffusione del virus Covid-19 negli ambienti di lavoro”, evidenziando che: 
  La pulizia costituisce l’insieme di operazioni che occorre praticare per rimuovere lo "sporco visibile" di qualsiasi natura (polvere, grasso, liquidi, materiale organico…) da qualsiasi tipo di ambiente, superficie, macchinario ecc. La pulizia si ottiene con la rimozione manuale o meccanica dello sporco anche, eventualmente, con acqua e/o sostanze detergenti (detersione). La pulizia è un'operazione preliminare e si perfeziona ed è indispensabile ai fini delle successive fasi di sanificazione e disinfezione. 
  La sanificazione, invece, consiste in un intervento mirato ad eliminare alla base qualsiasi batterio ed agente contaminante che con le comuni pulizie non si riescono a rimuovere. La sanificazione si attua - avvalendosi di prodotti chimici detergenti (detersione) - per riportare il carico microbico entro standard di igiene accettabili ed ottimali che dipendono dalla destinazione d'uso degli ambienti interessati. La sanificazione deve comunque essere preceduta dalla pulizia.

4. La manutenzione straordinaria e le operazioni di sanificazione in Condominio  
Le manutenzioni straordinarie sono quelle necessarie per il verificarsi di un evento che anche se prevedibile non poteva essere evitato con interventi di manutenzione ordinaria.  
In argomento, i giudici di legittimità hanno osservato che nei lavori di straordinaria amministrazione, il potere decisionale spetta all'Amministratore solo per lavori urgenti. In materia di lavori di straordinaria amministrazione, disposti dall'Amministratore di Condominio in assenza di previa delibera assembleare, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del Condominio, atteso che i rispettivi poteri dell'Amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile, che limitano le attribuzioni dell'Amministratore all'ordinaria manutenzione e riservano all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente. Di conseguenza, nel caso in cui l'Amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135, comma 2, c.c. abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del Condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al Condominio. Laddove, invece, i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'Amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al Condominio, trattandosi di atto posto in essere dall'Amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza esterna delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2017, n. 2807). 
Premesso quanto innanzi esposto, dunque, in caso di attività di operazioni straordinarie finalizzate alla sanificazione dell’ambiente per evitare il contagio da Covid-19, attesa l’attuale emergenza e il divieto di assemblea (così come previsto nella risposta data dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri alle faq sul Coronavirus), l’Amministratore dovrebbe intervenire soprattutto per la salute pubblica dei condomini. Difatti, come previsto dall’art. 1135, comma 2, c.c.: “L’Amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere di urgenza…”. In tal caso, l'Amministratore è tenuto ad avvisare i condòmini circa data ed ora dell'intervento, in quanto gli interventi in questione possono prevedere l'uso di sostanze potenzialmente tossiche per cui è consigliabile evitare o limitare l'accesso ai locali trattati. Nell'attuale contingenza del pericolo da Covid-19, inoltre, l'Amministratore può concordare preventivamente con la ditta di pulizie i prodotti idonei da utilizzare per sanificare periodicamente tutti gli spazi e le superfici dell'edificio, e far ratificare tale decisione in una successiva assemblea condominiale.  
Ed ancora, proprio per la sicurezza, spetta all’Amministratore assicurarsi che custodi, addetti alle pulizie, giardinieri, e tutti coloro che prestano servizio nel Condominio siano tutti dotati dei dispositivi di protezione (guanti e mascherine). Il portiere, dunque, potrà svolgere le proprie mansioni sul posto di lavoro, con i dispositivi di protezione individuale e con la diligenza, di operare, mantenendo la distanza di un metro (il DPCM del 22 marzo 2020 ha confermato che devono proseguire il servizio di portierato e pulizia parti comuni).  
 
5. La sanificazione obbligatoria: le risposte dei Comuni per evitare il contagio del Covid-19 
Nell'ambito delle misure straordinarie per il contrasto ed il contenimento sul territorio comunale della diffusione del virus Covid-19, alcuni Sindaci hanno disposto con ordinanza - rivolta a tutti gli Amministratori di Condominio del territorio comunale - di provvedere alla sanificazione di tutti gli spazi comuni, interni ed esterni agli stabili. Si segnalano i principali provvedimenti emanati dai Sindaci del territorio nazionale, ribadendo che le disposizioni che seguono, al momento, sono obbligatorie solo nei citati Comuni. 
I compiti dell’Amministratore (Comune di Recco - Ordinanza n. 80 del 24 marzo 2020) 
Per la tutela dei condomini, il provvedimento sindacale ordina agli Amministratori di Condominio di porre sui portoni degli appositi avvisi con l'indicazione del giorno e dell'ora in cui verrà svolto il servizio, invitando gli occupanti dei singoli alloggi di non uscire dalle proprie abitazioni durante l'intervento o comunque di usare tutte le precauzioni indicate nelle disposizioni ministeriali (uso di mascherine, distanza di 1 metro, ecc.). Pertanto, a tutte le imprese di pulizia titolari dei contratti con i condomini per lo svolgimento di tale servizio, resta il compito di mantenere e quindi garantire il servizio come contrattualizzato. Di conseguenza, gli amministratori, ad intervento avvenuto, devono esporre le comprovanti attività svolte, con descrizione dell'intervento, del prodotto utilizzato e certificazione/dichiarazione da parte di ditte/professionisti. 
Il ruolo della cittadinanza (Comune di Mesagne - Ordinanza n. 12 del 24 marzo 2020) 
Oltre agli aspetti generali degli obblighi degli amministratori di sanificazione delle parti comuni del Condominio, il Sindaco ha ordinato a tutta la cittadinanza tutta di voler mantenere ogni accortezza finalizzata al corretto stato igienico degli ambienti domestici e/o lavorativi interni ed esterni attraverso l’utilizzo di prodotti efficaci ed a norma di legge.  
Il fascicolo di sanificazione (Comune di Viterbo - Ordinanza n. 34 del 20 marzo 2020) 
Con il provvedimento dal titolo “Misura straordinarie per il contrasto ed il contenimento sul territorio comunale di Viterbo della diffusione del virus Covid - 19. Sanificazione degli spazi dei condomini ed altre disposizioni”, il Sindaco ha ordinato agli Amministratori di Condominio di provvedere alla sanificazione di tutti gli spazi comuni sia esterni che interni di pertinenza condominiale, attraverso l’utilizzo di prodotti contenenti principi attivi idonei ed allo stesso tempo certificati, come evincibile dalle schede tecniche di prodotto e che scongiurino rischi per la salute umana, animale ed ambientale. Nell’ordinanza, inoltre, si legge che tali attività debbano concentrarsi soprattutto su ringhiere, mancorrenti, maniglie, pulsantiere, ascensori e, per i condomini interessati, le aree adibite ad ospitare i mastelli della raccolta rifiuti. Agli amministratori di Condominio, ad intervento avvenuto, è stato imposto la formazione di apposito fascicolo comprovante le attività svolte, con descrizione dell’intervento, prodotto utilizzato e certificazione/dichiarazione da parte di ditte/professionisti e relativa scheda tecnica di prodotto, da conservarsi in copia a cura dell’Amministratore, da esporsi nelle aree condominiali adibite (bacheca) e in area visibile dall’esterno, così da consentire le ordinarie verifiche di ottemperanza del presente provvedimento.  
La responsabilità solidale (Comune di Torre Annunziata- Ordinanza n. 67 del 19 marzo 2020) 
In tale contesto, il Sindaco, con il provvedimento in oggetto, ha ordinato agli Amministratori condominiali e ai proprietari di unità abitative, obbligati in solido, di provvedere ad horas ad eseguire la disinfezione delle parti comuni condominiali (androne, scale, vano ascensore, lastrici solai, ringhiere, portoni di accesso e aree esterne recintate dei parchi condominiali) al fine di mitigare l’eventuale diffusione di agenti patogeni. Le disinfezioni dovranno essere eseguite dal personale specializzato e le relative certificazioni dovranno essere inviare entro 10 giorni dall’intervento a all’Ufficio Igiene del Comune. 
Le caratteristiche dei prodotti chimici (Comune di Terni - Ordinanza del 16 marzo 2020) 
Anche in tale contesto, il Comune ha ordinato agli Amministratori di Condominio di procedere tempestivamente e comunque entro e non oltre 5 giorni, alla sanificazione di tutti gli spazi comuni sia esterni che interni ad ogni immobile, a valle delle più efficaci operazioni di detersione e disinfezione delle superfici attraverso l’utilizzo di prodotti chimici contenenti principi attivi idonei che abbiano le seguenti caratteristiche minime: che non comportano rischi significativi di inalazione, rischi cutanei e di ingestione nelle condizioni di uso normale e che sia a bassa tossicità; che siano in grado di intervenire e di penetrare nelle porosità anche più inaccessibili delle superfici trattate, conferendo una superficie biologicamente pulita, che abbia un potere disinfettante ad ampio spettro di attività (virus, batteri, micobatteri, spore, funghi), che sia efficace di agire anche in presenza di sporco e di materia organica, che abbia un pH 7 (neutro) e comunque abbia caratteristiche tecniche in accordo alla Norma EN 14885 - antisettici e disinfettanti chimici e in applicazione delle altre Norme Europee relative ad antisettici e disinfettanti chimici. A comprova dell’intervento, ogni Amministratore pro-tempore dei condomini dovrà trasmettere una dichiarazione contenente la data dell’intervento, una descrizione sintetica dell’attività svolta e la scheda tecnica di prodotto e relativa dichiarazione della ditta del rispetto di tutte le norme di settore vigenti sia in materia di sicurezza che di impiego per le finalità richieste dalla presente ordinanza.

6. In conclusione 
Come riportato dal sito istituzionale del Ministero della Salute, il coronavirus è un virus respiratorio che si diffonde principalmente attraverso le goccioline del respiro delle persone infette, ad esempio quando starnutiscono o tossiscono o si soffiano il naso. In base alle informazioni preliminari, il virus (che vive e si riproduce solo all'interno delle cellule) potrebbe sopravvivere alcune ore sulle superfici ma gli studi sono ancora in corso. Secondo il presidente del Consiglio superiore di sanità, Franco Locatelli: “È assolutamente possibile che le goccioline di saliva cadendo su alcune superfici dei nostri ambienti familiari piuttosto che lavorativi per un po’ di tempo possano avere al loro interno delle cellule che albergano il virus”.  
Per tali motivi, è stato ribadito l’importanza di lavarsi frequentemente le mani e usare soluzioni detergenti adeguate per rimuovere questa possibile sorgente di infezione. Inoltre, secondo le precisazioni del Ministero della Salute, l’utilizzo di semplici disinfettanti è in grado di uccidere il virus annullando la sua capacità di infettare le persone, per esempio disinfettanti contenenti alcol (etanolo) al 75% o a base di cloro all’0,5% (candeggina). Proprio su tali aspetti, alla luce di citati provvedimenti amministrativi, alcune Associazioni di categoria hanno osservato che una pulizia non costante, ma una tantum o periodica con archi temporali bisettimanali o settimanali sarebbe sostanzialmente inutile. Pertanto, restano salve le comuni precauzioni come: disinfettare sempre gli oggetti usati frequentemente con un panno inumidito con prodotti a base di alcol o candeggina (tenendo conto delle indicazioni fornite dal produttore); il lavaggio frequente delle mani, il quale è fondamentale per la prevenzione delle infezioni; igienizzare tutte le superfici con prodotti specifici; evitare contatti stretti e protratti con persone che presentano sintomi influenzali ed infine adottare tutte le misure di prevenzione che il datore di lavoro ritiene necessarie. 
Da ultimo, si ribadisce che per l’Amministratore, la violazione delle norme adottate nel territorio italiano comporta conseguenze di natura penale: non rispettare l'ordine di un'autorità infatti è un reato previsto e punito dall'art. 650 c.p. (inosservanza dei provvedimenti dell’Autorità) che prevede l’arresto fino a tre mesi e un’ammenda fino a 206 euro, a meno che il fatto non costituisca un reato più grave. Va detto però che, come tutte le contravvenzioni punite con la pena alternativa dell'arresto o dell'ammenda, è consentito estinguerla pagando una somma pari alla metà del massimo previsto dalla norma: in questo caso soltanto 103 euro.

7. Guida all’approfondimento 
Bisso, Sanificazione del condominio, il nuovo effetto del virus nei Comuni, in Quotidiano del condominio, 26 marzo 2020 
Celeste, Pulizia (servizio di), in Condominioelocazione.it, 24 agosto 2018 
Coronavirus: cos’è e come funziona la sanificazione, in Eco-pulizie.it 
Protocollo di regolamentazione: pulizia e sanificazione in azienda, in Assolombarda.it

(Fonte: condominioelocazione.it)

Clicca qui per consultare la sezione dedicata al Decreto Coronavirus

Comune di Recco, ord. 24 marzo 2020, n. 80

Comune di Mesagne, ord. 24 marzo 2020, n. 12

Comune di Viterbo, ord. 20 marzo 2020, n. 34

Comune di Torre Annunziata, ord. 19 marzo 2020, n. 67

Comune di Terni, ord. 16 marzo 2020