Quello che si sta diffondendo in Italia e che ha portato le autorità competenti ad adottare varie misure urgenti in materia di contenimento e gestione dell'emergenza epidemiologica è ilCovid-19 Coronavirus , responsabile di malattie respiratorie, la cui pericolosità è data dal fatto che è stato identificato da poco e la sua contromisura non è ancora stata trovata. A tal proposito,nell'ambito delle misure straordinarie per il contrasto ed il contenimento sul territorio comunale della diffusione del virusCovid-19, alcuni sindaci hanno disposto con ordinanze - rivoltea tutti gli amministratori dicondominiodel territorio comunale - di provvedere alla sanificazione di tutti gli spazicomuni, interni ed esterni agli stabili. L'intervento, da realizzarsi prevedendo l'impiego di prodotti certificati al fine di garantire la sicurezza della salute umana, animale e ambientale, dovrà considerare la disinfezione di ringhiere, corrimano, maniglie, pulsanti, ascensori, le aree ove sono collocati i mastelli per la raccolta dei rifiuti. Al fine di consentire la verifica della realizzazione di quanto indicato, gliamministratoridevono esporre - nelle aree condominiali adibite e visibili all'esterno - la certificazione comprovante l'avvenuto intervento.
1.Il quadro normativo Preliminarmente, occorre osservare che in data 23 marzo 2020, la Presidenza del Consiglio dei Ministri, nella risposta alle faq sul Coronavirus sezione attività produttive, professionali e servizi , ha precisato che “tutte le attività professionali, a prescindere dalla forma con cui vengono svolte, sono espressamente consentite. Inoltre, l’articolo 1, lett.c ,D.P.C.M.22 marzo 2020 prevede che qualsiasi attività, anche se sospesa, può continuare ad essere esercitata se organizzata in modalità a distanza o lavoro agile circostanza applicabile anche alle amministrazioni condominiali, fatta eccezione per le assemblee diCondominio, per le quali si può consultare l’appositafaq ”. Premesso quanto innanzi esposto, in questo momento di evidente emergenza nazionale, a causa del diffondersi del coronavirus, è importante che anche gliAmministratori diCondominiosi impegnino a rispettare le restrizioni imposte e a divulgare le informazioni necessarie per sensibilizzare condòmini, dipendenti e fornitori. A tal proposito, nonostante le attuali misure governative d.l.numero 6/2020 e le ulteriori disposizioni attuativeintrodotte con i variD.P.C.M. ,poste in essereper il contenimento e il contrasto dell'emergenza epidemiologica daCovid-19, gli esperti in materia hanno osservato chealcuni contagi sono avvenuti trapersone che non avevano contatti diretti ma abitavano nello stessoCondominio, non necessariamente nello stesso palazzo ma nello stesso complesso. Secondo tale tesi, nelCondominio, il contagio può avvenire negli spazicomunitramite il contatto con superfici varie come ad esempio porte, pulsantiere, maniglie, corrimano, ecc., sulle quali il virus può resistere più a lungo, come spiegano le direttive dell'Istituto Superiore di Sanità. In argomento, il Ministero della Salute, nella circolare numero 3190 del 3 febbraio 2020, ha chiaritola responsabilità del datore di lavoro in merito alla tutela dei lavoratori per limitare la diffusione delCovid-19ed ha inoltre invitato tutti ad adottare lecomunimisure preventive. Successivamente, il medesimo Ministero con nota numero 5443 del 22 febbraio 2020 ha definito le linee guida di trattamento dei casi, con le indicazioni perla pulizia degli ambienti non sanitari dove abbiano soggiornato casi confermati diCovid-19. A causa dell’aumento dei contagi, inoltre, in alcuniComuni, i Sindaci,al fine di monitorare attivamente il territorio sui casi di contagio, sono intervenuti con ordinanze emesse a tutela della salute dellaComunità locale, in virtù delprincipio generale di precauzione di derivazionecomunitaria, al fine di ridurre preventivamente il propagarsi del contagio, prescindendo dal fatto che il rischio possa sfociare in un pericolo. In particolare, con tali provvedimenti, sono stati ordinati, entro termini perentori, le operazioni di sanificazione anche nelCondominio. 2.Servizio di pulizia inCondominio Molto spesso e per i più svariati argomenti, i condomini degli stabili, hanno fra di loro molteplici discussioni sulle decisioni da prendere per ilCondominioin cui vivono. Sicuramente,tra gli argomenti più gettonati delle assemblee condominiali,c’è il tema che riguarda la pulizia e l’igiene delle particomunia tutti i condomini, quali le scale e gli annessi. Come sappiamo, la pulizia delCondominiorappresenta una questione un po’ delicata che, oltre a svariate liti,può portare ad un’infruttuosa pulizia dello stabile che rischia di essere tralasciato a lungo o, almeno, finché non si raggiunge una decisione che metta tutti d’accordo in merito agli spaziComuniche si devono gestore e pulire. In tema, sappiamo che,nel nostrocodicecivile,esistono delle norme che regolamentano proprio la gestione dei sopracitati spazicomuni, fra i quali rientrano i portoni diingresso le rampe di scale ed i pianerottoli la lavanderia e gli stenditoi gli ascensori i cortili ed i portici la portineria o l’eventuale alloggio del portiere le facciate. Dunque,esiste l’obbligo, per tutti i condomini e per tutti questi spazi, di prestare le cure necessarie, pulizia compresa. Le decisioni vengono prese mediante le maggioranze ordinarie, quindi, quando in seconda convocazione è presente un terzo dei condomini, favorevole. Le modalità fra cui solitamente si opta sono affidare l’incarico ad una ditta di pulizie mediante regolare contratto incaricare una persona che può fare anche parte delCondominioche, sotto compenso, si occuperà delle pulizie infine c’è il suddetto fai da te, utilizzato specialmente nei condomini più piccoli nei quali i condomini definiscono una turnazione fra loro per pulire gli spaziComuni. Le decisioni sulla pulizia degli spazi condominiali vengono prese durante le riunioni dell’assemblea diCondominionelle quali si discute, si vota e si approvano e spese riguardanti tali argomento. In argomento, giova ricordare che l'articolo 1,l. numero 82/1994 normativa sulle imprese di pulizia , stabilisce che “le imprese che svolgono attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione o di sanificazione, di seguito denominate imprese di pulizia, sono iscritte nel registro delle ditte di cui al testo unico approvato conr.d.20 settembre 1934, numero 2011, e successive modificazioni, o nell'albo provinciale delle imprese artigianedi cui all'articolo 5 della l.8 agosto 1985, numero 443, qualora presentino i requisiti previsti dalla presente legge”. Ild.m.7 luglio 1997, numero 274, inoltre, contiene il regolamento di attuazione degli articolo 1 e 24,l. 25 gennaio 1994, numero 82 per quanto attiene alladisciplina delle attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione e di sanificazione.Difatti, secondo il decreto, sono “attività di sanificazione quelle che riguardano il complesso di procedimenti e operazioni atti a rendere sani determinati ambienti mediante l'attività di pulizia e/o di disinfezione e/o di disinfestazione o mediante il controllo ed il miglioramento delle condizioni del microclima per quanto riguarda la temperatura, l'umidità e la ventilazione oppure per quanto riguarda l'illuminazione ed il rumore”. 3.Le procedure disanificazione degli ambienti Secondo quanto riportato dalle aziende specializzatedi pulizie, la sanificazione è il passo successivo secondo o terzo in base alle definizioni dopo la pulizia di un ambiente, che attraverso azioni meccaniche e prodotti detergenti prevede la rimozione dello sporco visibile ed evidente. A seguito del risciacquo dopo la pulizia si passa alla disinfezione vera e propria, basata sul rilascio di prodotti chimici ma anche acqua bollente, vapori, radiazioni,ecc. al fine di ridurre la presenza di agenti patogeni come batteri, spore fungine e virus eventualmente presenti sulle superfici. Non si tratta di una sterilizzazione come quella necessaria in determinati ambienti, ad esempio nelle sale operatorie di un ospedale o nell'industria alimentare, poiché una certa carica virale/batterica/fungina continuerà a persistere sulle superfici. La sanificazione è spesso considerata sinonimo di disinfezione, ma in alcuni casi si tratta di unostepsuccessivo, nel quale vengono prese ulteriori misure al fine di rendere un ambiente ancora più sicuro per la presenza umana, andando ad esempio a intervenire su livelli di ventilazione, temperatura, procedure per tenere lontani parassiti e via discorrendo.Nel caso del contrasto al coronavirus,con sanificazione ci si riferisce al concetto più generale di disinfezione, in particolar modo quando questa procedura si effettua all'aperto. Ed ancora, su tale argomento, l’Assolombarda associazione delle imprese che operano nella Città Metropolitana di Milano e nelle province di Lodi, Monza e Brianza , nel proprio sito istituzionale, ha fornito “precisazioni sugli interventi richiamati al punto 4 del Protocollo sulle misure per il contrasto e il contenimento della diffusione del virusCovid-19negli ambienti di lavoro”,evidenziandoche Lapuliziacostituisce l’insieme di operazioni che occorre praticare per rimuovere lo sporco visibile di qualsiasi natura polvere, grasso, liquidi, materiale organico da qualsiasi tipo di ambiente, superficie, macchinario ecc. La pulizia si ottiene con la rimozione manuale o meccanica dello sporco anche,eventualmente,con acqua e/o sostanze detergenti detersione . La pulizia è un'operazione preliminare e si perfeziona ed è indispensabile ai fini delle successive fasi di sanificazione e disinfezione. Lasanificazione,invece,consistein un intervento mirato ad eliminare alla base qualsiasi batterio ed agente contaminante che con lecomunipulizie non si riescono a rimuovere.La sanificazione si attua avvalendosi di prodotti chimici detergenti detersione per riportare il carico microbico entro standard di igiene accettabili ed ottimali che dipendono dalla destinazione d'uso degli ambienti interessati.La sanificazione deve comunque essere preceduta dalla pulizia. 4.La manutenzione straordinariae le operazioni di sanificazioneinCondominio Le manutenzioni straordinarie sono quelle necessarie per il verificarsi di un evento che anche se prevedibile non poteva essere evitato con interventi di manutenzione ordinaria. In argomento, i giudici di legittimità hanno osservato che nei lavori di straordinaria amministrazione,il potere decisionale spetta all'Amministratoresolo per lavori urgenti.In materia di lavori di straordinaria amministrazione, disposti dall'AmministratorediCondominioin assenza di previa delibera assembleare, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso delCondominio, atteso che i rispettivi poteri dell'Amministratoree dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile, che limitano le attribuzioni dell'Amministratoreall'ordinaria manutenzione e riservano all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente. Di conseguenza, nel caso in cui l'Amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'articolo 1135, comma 2, c.c. abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome delCondominio,quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile alCondominio. Laddove, invece, i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'Amministratorenon posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile alCondominio, trattandosi di atto posto in essere dall'Amministratoreal di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza esterna delle disposizioni di cui agli articolo 1130 e 1135, comma 2, c.c. Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2017, numero 2807 . Premesso quanto innanzi esposto, dunque, in caso di attività di operazioni straordinarie finalizzate allasanificazione dell’ambiente per evitare il contagio daCovid-19,attesa l’attuale emergenza e il divieto di assemblea così come previsto nella risposta data dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri alle faq sul Coronavirus ,l’Amministratoredovrebbe intervenire soprattutto per la salute pubblica dei condomini. Difatti, come previsto dall’articolo 1135, comma 2, c.c. “L’Amministratorenon può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere di urgenza”. In tal caso, l'Amministratoreè tenuto ad avvisare i condòmini circa data ed ora dell'intervento, in quanto gli interventi in questione possono prevedere l'uso di sostanze potenzialmente tossiche per cui è consigliabile evitare o limitare l'accesso ai locali trattati.Nell'attuale contingenza del pericolo daCovid-19, inoltre, l'Amministratorepuò concordare preventivamente con la ditta di pulizie i prodotti idonei da utilizzare per sanificare periodicamente tutti gli spazi e le superfici dell'edificio, e far ratificare tale decisione in una successiva assemblea condominiale. Ed ancora, proprio per la sicurezza,spetta all’Amministratoreassicurarsi che custodi, addetti alle pulizie, giardinieri, e tutti coloro che prestano servizio nelCondominiosiano tutti dotati dei dispositivi di protezione guanti e mascherine . Il portiere, dunque, potrà svolgere le proprie mansionisul posto di lavoro, con i dispositivi di protezione individuale e con la diligenza, di operare, mantenendo la distanza di un metro ilDPCMdel 22 marzo 2020 haconfermatoche devono proseguire il servizio di portierato e pulizia particomuni . 5.La sanificazione obbligatoria le risposte deiComuniper evitare il contagio delCovid-19 Nell'ambito delle misure straordinarie per il contrasto ed il contenimento sul territorio comunale della diffusione del virusCovid-19, alcuniSindaci hanno disposto con ordinanza rivolta a tutti gliAmministratori diCondominiodel territorio comunale di provvedere alla sanificazione di tutti gli spazicomuni, interni ed esterni agli stabili.Si segnalano i principali provvedimenti emanati daiSindaci del territorio nazionale, ribadendo chele disposizioni che seguono, al momento,sono obbligatorie solo nei citati Comuni. I compiti dell’Amministratore Comune di Recco-Ordinanza numero 80 del 24 marzo 2020 Per la tutela dei condomini, il provvedimento sindacale ordina agli Amministratori diCondominiodi porre sui portoni degliappositi avvisicon l'indicazione del giorno e dell'ora in cui verrà svolto il servizio, invitando glioccupanti dei singoli alloggi di non uscire dalle proprie abitazioni durante l'intervento o comunque di usare tutte le precauzioni indicate nelle disposizioni ministeriali uso di mascherine, distanza di 1 metro, ecc. . Pertanto, a tutte le imprese di pulizia titolari dei contratti con i condomini per lo svolgimento di tale servizio, resta il compito di mantenere e quindi garantire il servizio come contrattualizzato. Di conseguenza, gli amministratori, ad intervento avvenuto,devono esporre le comprovantiattività svolte, con descrizione dell'intervento,del prodotto utilizzato e certificazione/dichiarazione da parte di ditte/professionisti. Il ruolo della cittadinanza Comune di Mesagne-Ordinanza numero 12 del 24 marzo 2020 Oltre agli aspetti generalidegli obblighi degli amministratoridi sanificazione delle particomunidelCondominio, il Sindaco ha ordinato a tutta la cittadinanza tutta di voler mantenere ogni accortezza finalizzata al corretto stato igienico degliambienti domestici e/o lavorativi interni ed esterni attraverso l’utilizzo di prodotti efficaci ed a norma di legge. Il fascicolo di sanificazione Comune di Viterbo Ordinanza numero 34 del 20 marzo 2020 Con il provvedimento dal titolo “Misura straordinarie per il contrasto ed il contenimento sul territorio comunale di Viterbo della diffusione del virusCovid 19. Sanificazione degli spazi dei condomini ed altre disposizioni”, il Sindaco ha ordinato agli Amministratori diCondominiodi provvedere alla sanificazione di tutti gli spazicomunisia esterni che interni di pertinenza condominiale, attraversol’utilizzo di prodotti contenenti principi attivi idonei ed allo stesso tempo certificati, come evincibile dalle schede tecniche di prodotto e che scongiurino rischi per la salute umana, animale ed ambientale. Nell’ordinanza, inoltre, si legge che tali attività debbano concentrarsi soprattutto su ringhiere, mancorrenti, maniglie, pulsantiere, ascensori e, per i condomini interessati, le aree adibite ad ospitare i mastelli della raccolta rifiuti. Agli amministratori diCondominio, ad intervento avvenuto, è stato imposto la formazione di appositofascicolo comprovante le attività svolte, con descrizione dell’intervento, prodotto utilizzato e certificazione/dichiarazione da parte di ditte/professionisti e relativa scheda tecnica di prodotto, da conservarsi in copia a cura dell’Amministratore, da esporsi nelle aree condominiali adibite bacheca e in area visibile dall’esterno, così da consentire le ordinarie verifiche di ottemperanza del presente provvedimento. La responsabilità solidale Comune di Torre Annunziata Ordinanza numero 67 del 19 marzo 2020 In tale contesto, il Sindaco, con il provvedimento in oggetto,ha ordinatoagliAmministratori condominiali e ai proprietari di unità abitative, obbligati in solido, di provvedere adhorasad eseguire la disinfezione delle particomunicondominiali androne, scale, vano ascensore, lastrici solai, ringhiere, portoni di accesso e aree esterne recintate dei parchi condominiali al fine di mitigare l’eventuale diffusione di agenti patogeni. Le disinfezioni dovranno essere eseguite dalpersonale specializzatoe le relative certificazioni dovranno essere inviare entro 10 giorni dall’intervento a all’Ufficio Igiene del Comune. Le caratteristiche dei prodotti chimici Comune di Terni Ordinanza del 16 marzo 2020 Anche in tale contesto, il Comune ha ordinato agli Amministratori diCondominiodi procedere tempestivamente e comunque entro e non oltre 5 giorni, alla sanificazione di tutti gli spazicomunisia esterni che interni ad ogni immobile, a valle delle più efficaci operazioni di detersione e disinfezione delle superfici attraverso l’utilizzo di prodotti chimici contenenti principi attivi idonei che abbiano le seguenti caratteristiche minime che non comportano rischi significativi di inalazione, rischi cutanei e di ingestione nelle condizioni di uso normale e che sia a bassa tossicità che siano in grado di intervenire e di penetrare nelle porosità anche più inaccessibili delle superfici trattate, conferendo una superficie biologicamente pulita, che abbia un potere disinfettante ad ampio spettro di attività virus, batteri, micobatteri, spore, funghi , che sia efficace di agire anche in presenza di sporcoe di materia organica,che abbia un pH 7 neutro e comunque abbia caratteristiche tecniche in accordo alla Norma EN 14885-antisettici e disinfettanti chimici e in applicazione delle altre Norme Europee relative ad antisettici e disinfettanti chimici. A comprova dell’intervento, ogniAmministratorepro-tempore dei condomini dovrà trasmettere una dichiarazione contenente la data dell’intervento, una descrizione sintetica dell’attività svolta e la scheda tecnica di prodotto e relativa dichiarazione della ditta del rispetto di tutte le norme di settore vigenti sia in materia di sicurezza che di impiego per le finalità richieste dalla presente ordinanza. 6.In conclusione Come riportato dal sito istituzionaledel Ministerodella Salute, il coronavirus è unvirus respiratorioche si diffonde principalmente attraverso le goccioline del respiro delle persone infette, ad esempio quando starnutiscono o tossiscono o si soffiano il naso. In base alle informazioni preliminari, il virus che vive e si riproduce solo all'interno delle cellule potrebbe sopravvivere alcune ore sulle superfici ma gli studi sono ancora in corso. Secondo il presidente del Consiglio superiore di sanità, Franco Locatelli “È assolutamente possibile che le goccioline di saliva cadendo su alcune superfici dei nostri ambienti familiari piuttosto che lavorativi per un po’ di tempo possano avere al loro interno delle cellule che albergano il virus”. Per tali motivi, è stato ribadito l’importanza di lavarsi frequentemente le mani e usare soluzioni detergenti adeguateperrimuovere questa possibile sorgente di infezione. Inoltre, secondo le precisazioni del Ministero della Salute,l’utilizzo di semplici disinfettanti è in grado di uccidere il virus annullando la sua capacità di infettare le persone, per esempio disinfettanti contenenti alcol etanolo al 75% o a base di cloro all’0,5% candeggina .Proprio su tali aspetti, alla luce di citati provvedimenti amministrativi, alcuneAssociazioni di categoria hanno osservato che una pulizia non costante, ma unatantumo periodica con archi temporali bisettimanali o settimanali sarebbe sostanzialmente inutile. Pertanto, restano salve le comuniprecauzioni come disinfettare sempre gli oggetti usati frequentementecon un panno inumidito con prodotti a base di alcol o candeggina tenendo conto delle indicazioni fornite dal produttore il lavaggio frequente delle mani, il quale è fondamentale per la prevenzione delle infezioni igienizzare tutte le superfici con prodotti specifici evitare contatti stretti e protratti con persone che presentano sintomi influenzali ed infine adottare tutte le misure di prevenzione che il datore di lavoro ritiene necessarie. Da ultimo, si ribadisce che per l’Amministratore, la violazione delle norme adottate nel territorio italiano comporta conseguenze di natura penale non rispettare l'ordine di un'autorità infatti è un reato previsto e punito dall'articolo 650 c.p. inosservanza dei provvedimenti dell’Autorità che prevede l’arresto fino a tre mesi e un’ammenda fino a 206 euro, a meno che il fatto non costituisca un reato più grave. Va detto però che,come tutte le contravvenzioni punite con la pena alternativa dell'arresto o dell'ammenda,è consentito estinguerla pagando una somma pari alla metà del massimo previsto dalla norma in questo caso soltanto 103 euro. 7. Guida all’approfondimento Bisso,Sanificazione delcondominio, il nuovo effetto del virus neiComuni,inQuotidiano delcondominio,26 marzo 2020 Celeste,Pulizia servizio di ,inCondominioelocazione.it,24 agosto 2018 Coronavirus cos’è e come funziona la sanificazione,inEco-pulizie.it Protocollo di regolamentazione pulizia e sanificazione in azienda,inAssolombarda.it Fonte condominioelocazione.it Clicca qui per consultare la sezione dedicata al Decreto Coronavirus
Comune_di_Recco_ord._24_marzo_2020_n._80Comune_di_Mesagne_ord._24_marzo_2020_n._12Comune_di_Viterbo_ord._20_marzo_2020_n._34Comune_di_Torre_Annunziata_ord._19_marzo_2020_n._67Comune_di_Terni_ord._16_marzo_2020