In tempo di coronavirus e di chiusura forzata dei negozi e delle attività commerciali, sussistono i presupposti per sospendere il pagamento del canone locativo? Quali sono i rischi che corre il conduttore che sospende il pagamento del canone mensile o lo autoriduce? Il conduttore può comunicare al proprietario l'intenzione di sospendere il pagamento del canone a far data da aprile 2020?
In tempo di coronavirus e di chiusura forzata dei negozi e delle attività commerciali, sussistono i presupposti per sospendere il pagamento del canone locativo? Quali sono i rischi che corre il conduttore che sospende il pagamento del canone mensile o lo autoriduce? Il conduttore può comunicare al proprietario l'intenzione di sospendere il pagamento del canone a far data da aprile 2020? Preliminarmente, occorre precisare che, ad oggi, n on vi è nessuna norma che autorizzi espressamente il conduttore di un immobile commerciale a sospendere o a ridurre il canone di locazione nell'ipotesi in cui la cui l'attività dello stesso sia interdetta dai provvedimenti emergenziali . Detto ciò, ai fini di una possibile soluzione alla questione in esame, occorre soffermarsi sulle tutele previste dal Governo, in particolare, in ambito contrattuale. In proposito, sappiamo che il d.l. n. 18/2020 c.d. Cura Italia ha previsto - art. 65, d.l. n. 18/2020 , in favore del conduttore un credito di imposta pari al 60% dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 la ratio del provvedimento è orientata nella direzione che il pagamento del canone sia dovuto - art. 91, d.l. n. 18/2020 , una norma comma 6- bis in base alla quale il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degliartt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti anche in questo caso, la ratio del norma è orientata alla valutazione – successiva – dell'eventuale inadempimento del debitore . Alla luce di quanto innanzi esposto, interpretando le citate disposizioni, il conduttore non è autorizzato a sospendere il canone di locazione salvo poi, in ambito contrattuale, valutare le conseguenze dell'inadempimento/ritardo del debitore ai sensi degliartt. 1218 e 1223 c.c Premesso ciò, a parere di chi scrive, al momento, possiamo solo interpretare le possibili tutele del conduttore anche alla luce degli altri istituti giuridici finalizzati alla tutela delle parti contrattuali. Innanzitutto, occorrono delle precisazioni sulle prestazioni delle parti, in particolare del conduttore l'art. 1587 c.c., che sancisce le principali obbligazioni a carico del conduttore, prevede che, accanto al dovere di utilizzo diligente del bene secondo l'uso pattuito, deve corrispondere i canoni nei termini convenuti . Dunque, la principale obbligazione corrispettiva del conduttore rispetto alle concorrenti prestazioni del locatore, è il pagamento del canone locatizio. In questo periodo Covid-19 , quindi, ad essere impossibile parzialmente, posto che trattasi di impedimento temporaneo è l'esercizio dell'attività commerciale e non il pagamento del corrispettivo stabilito al contrario, invece, ad essere divenuta temporaneamente impossibile, è l'obbligazione del locatore di mantenere il bene locato nel pacifico godimento del conduttore, secondo l'uso l'attività commerciale dedotta in contratto pattuito. Alla luce di tale riflessione, a favore del conduttore, è valida la tesi della c.d. impossibilità definitiva e impossibilità temporanea richiamata dall'art. 1256 c.c.? Da una prima analisi della norma, ritengo difficile condividere la tesi in esame che prevede che il debitore conduttore sia liberato dall'obbligazione quando questa sia divenuta impossibile per causa non imputabile allo stesso come detto in precedenza, il godimento del bene non viene meno per il comportamento del locatore. Però, secondo una diversa lettura della norma interpretata come un favor nei confronti del conduttore , l'impossibilità potrebbe essere interpretata attraverso un ragionamento come una mera difficoltà momentanea di pagare il canone, a causa della mancata operatività dell'azienda, ma non certo l'impossibilità . Seguendo tale ragionamento, dunque, il divieto imposto dal Governo di esercitare l'attività determina come diretta conseguenza l'impossibilità per il conduttore di utilizzare l'immobile, quale prestazione dovuta dalla contro parte locatore l'impossibilità di adempiere alla propria obbligazione pagamento del canone . Seguendo tale linea interpretativa, anche in base al citatoart. 91 , d.l. n. 18/2020, il conduttore non dovrebbe ritenersi responsabile del ritardo nell'adempimento quindi posticipazione del pagamento, non dell'esclusione del pagamento . Questa soluzione richiederebbe sempre uno scenario di una valutazione successiva giudizio sulle conseguenze del mancato adempimento ai sensi degliartt. 1218 e 1223 c.c Considerando l'attuale emergenza, al momento, più che una seconda ipotetica lettura” dell'art. 1256 c.c., al fine di fornire risposte più immediate, consiglierei l'analisi di altri istituti che coinvolgono entrambe le parti principi di buona fede e correttezza. Per meglio dire, secondo l'art. 1467, commi 1 e 3 c.c., nei ccontratti a esecuzione continuata o periodica, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa pagamento del canone per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili Covid-19 la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto l'altra parte, invece, può evitarla offrendo una modifica atta a ricondurlo a equità . Secondo questo principio, il contratto di locazione, come ogni altro contratto a prestazioni corrispettive, deve necessariamente mantenersi un apprezzabile equilibrio nei rapporti di forza tra le parti, suscettibile di valutazione economica. E quindi, per un equilibrio contrattuale, l'obbligato conduttore potrebbe chiedere una riduzione della sua prestazione ovvero una modificazione delle modalità di esecuzione, sufficienti a ricondurla ad equità art. 1468 c.c. . Va evidenziato, inoltre, che alla rideterminazione del canone soccorrerebbero anche molti altri principi generali quali la buona fede nell'esecuzione del contratto art. 1375 c.c. e l'equità quale mezzo di integrazione dello stesso art. 1374 c.c. . In conclusione, in virtù della citata ricostruzione e, in particolare, dell'incertezza di una soluzione giuridica che soddisfi in pieno entrambe le parti, in assenza di uno specifico riferimento normativo, si consiglia al conduttore di provvedere a contattare quanto prima il locatore per iscritto ed invitarlo a rinegoziare, temporaneamente, il canone locatizio previsto nell'originario contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica . Fonte condominioelocazione.it Clicca qui per consultare la sezione dedicata al decreto Coronavirus