Quello che si sta diffondendo in Italia e che ha portato le autorità competenti ad adottare varie misure urgenti in materia di contenimento e gestione dell'emergenza epidemiologica è il COVID-19 Coronavirus , responsabile di malattie respiratorie, la cui pericolosità è data dal fatto che è stato identificato da poco e la sua contromisura non è ancora stata trovata. A tal proposito, gli unici provvedimenti adottati sono al momento unicamente tesi al contenimento della diffusione del virus e ad essi si è uniformato anche l'amministratore. Difatti, anche in tema di condominio, è quanto mai doveroso adottare ogni cautela possibile, anche al di là di quelle espressamente indicate dalle varie disposizioni normative. Per evitare il contagio, l'alternativa è pensare alle assemblee in videoconferenza, con le dovute garanzie stabilite dall'ordinamento, sempre che la tecnologia a disposizione di amministratore e condomini le renda praticabili.
1. Il quadro normativo Con gli ultimi decreti del Presidente del Consiglio dei Ministri del 9 e 11 marzo 2020, recante Ulteriori misure per il contenimento e il contrasto del diffondersi del virus Covid-19 sull'intero territorio nazionale”, che pone l'Italia in una sorta di quarantena, crescono e si moltiplicano le norme di rango primario, e non solo quelle, tese a dare risposte, veloci e energiche, al dilagare dell'epidemia Covid-19. Si tratta di documenti che, come dichiarato dalla presidenza, hanno lo scopo di raccogliere organicamente i principali provvedimenti emergenziali emanati dal Governo e dagli altri Enti Istituzionali in relazione al c.d. Coronavirus al fine di informare i cittadini e, soprattutto, evitare quanto più possibile il contagio da questa infezione. In tema di Condominio, si osserva che, già con il precedente D.P.C.M. firmato il 4 marzo 2020 dal Presidente del Consiglio dei Ministri e dal Ministro della Salute, l'intento del Legislatore era abbastanza chiaro difatti, tra le molte misure restrittive, la norma prevista dall'all'arti. 1, lett. a , evidenzia tutt'ora che sono sospese le manifestazioni e gli eventi di qualsiasi natura, svolti in ogni luogo, sia pubblico sia privato, che comportano affollamento di persone tale da non consentire il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro di cui all'allegato 1, lett. d ”. Da ultimo, secondo il D.P.C.M. dell'11 marzo 2020, ad eccezione delle attività di carattere prettamente alimentare, sono sospese tutte le altre attività di natura commerciale, compresi gli uffici e quelli che comportano ipotetici assembramenti di persone. A tal proposito, secondo i primi commentatori, un'assemblea di Condominio rientra in quest'ambito e che assicurare le distanze necessarie vuol dire che intorno a ogni sedia occorre una cintura sanitaria di almeno un metro, quindi uno spazio minimo di 1,5 metri quadrati per condomino uno spazio di 1/2 metro quadrato per la sedia e intorno una distanza di 1 metro da ciascun lato . Per fare un esempio in una delle sale normalmente usate per le assemblee molto grandi, di circa 100 metri quadrati, ci possono stare circa 30 persone. In una sala di 50 metri quadrati, meno della metà. Ma il problema reale non è tanto quello di rispettare le distanze lineari quanto di immaginare gli inevitabili contatti ravvicinati tra condomini basta usare il buonsenso per rendersi conto delle responsabilità cui incorrerebbe l'Amministratore convocando a ogni costo l'assemblea durante la quale, per qualunque ragione, potesse verificarsi un contagio. Su tale argomento, l'Allegato 1 del D.P.C.M. del 4 marzo 2020 è alquanto esplicito sui comportamenti da adottare lavarsi spesso le mani, evitare il contatto ravvicinato con persone che soffrono di infezioni respiratorie acute evitare abbracci e strette di mano mantenimento, nei contatti sociali, di una distanza interpersonale di almeno un metro igiene respiratoria starnutire e/o tossire in un fazzoletto evitando il contatto delle mani con le secrezioni respiratorie evitare l'uso promiscuo di bottiglie e bicchieri, in particolare durante l'attività sportiva non toccarsi occhi, naso e bocca con le mani coprirsi bocca e naso se si starnutisce o tossisce non prendere farmaci antivirali e antibiotici, a meno che siano prescritti dal medico pulire le superfici con disinfettanti a base di cloro o alcol usare la mascherina solo se si sospetta di essere malati o se si presta assistenza a persone malate. Le assemblee, tuttavia, non sono le uniche attività che svolge un Amministratore. Tale professionista, difatti, si relaziona giornalmente con condòmini, fornitori e collaboratori di Studio e il pericolo di contrarre il virus o di facilitarne, suo malgrado, la diffusione, permane per sè e per tutti i soggetti che ruotano attorno alla sua attività. Dunque, è quanto mai doveroso adottare ogni cautela possibile, anche al di là di quelle espressamente indicate dalle varie disposizioni normative. L'alternativa è pensare alle assemblee in videoconferenza , sempre che la tecnologia a disposizione di Amministratore e condomini le renda praticabili. Proprio su tale aspetto, la Presidenza del Consiglio dei Ministri, nella giornata del 13 marzo 2020, nella risposta 1 alle faq sul Coronavirus sezione Riunioni , ha precisato che le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere . 2. Il luogo delle assemblee condominiali In argomento, giova ricordare che la convocazione dell'Assemblea è basata principalmente sui diversi procedimenti conoscitivi che la realtà condominiale richiede invio dell'avviso di convocazione, ricezione del medesimo avviso ed eventuale partecipazione all'assemblea personalmente o mediante delega. Tutte le attività che l'Amministratore condominiale pone regolarmente in essere, al fine di una regolare convocazione dell'assemblea, sono destinate a garantire principalmente la partecipazione all'assemblea. Da quanto detto si comprende come il problema della partecipazione sia strettamente connesso alle modalità di convocazione, che può concretizzarsi solo se la notizia, il luogo, l'ora e gli argomenti della discussione siano stati preventivamente comunicati ai singoli condòmini correttamente. Affinché un'assemblea possa legittimamente deliberare, ai sensi dell'art. 1136 c.c., occorre, quindi, che tutti i condomini siano stati previamente invitati a partecipare sotto tale aspetto, si osserva che la convocazione di tutti i partecipanti aventi titolo attiene al procedimento e si pone quale condizione essenziale per la validità dell'adunanza e delle deliberazioni da essa adottate Cass. civ., sez. II, 5 gennaio 2000, n. 31 . Tra le diverse formalità nell'avviso di convocazione deve essere indicato precisamente il luogo ove si terrà la riunione Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 1999, n. 14461 . Su tale aspetto, la giurisprudenza ha dichiarato legittima la riunione dell'assemblea condominiale indetta nella sede rionale di un partito politico Cass. civ., 26 giugno 1958, n. 2284 . Ed ancora, in giurisprudenza di merito, è stata ritenuta legittima la convocazione in un luogo non coincidente con l'ambito territoriale ove non sia seriamente contestabile la rispondenza del luogo di convocazione alle obiettive esigenze e agli interessi della maggioranza dei condomini, ovvero qualora non si possa affermare che la scelta del luogo predetto sia stata determinata dall'intento specifico di rendere impossibile e non agevole la partecipazione all'assemblea di qualcuno dei condomini Trib. Imperia 6 febbraio 1986 . Diversamente, secondo altri giudici, il luogo della riunione non può essere fissato in località difficilmente raggiungibili, né può essere inidoneo, perché troppo insalubre o troppo angusto Trib. Milano 25 gennaio 1993 . Di conseguenza, l'Amministratore, in mancanza di indicazioni contenute all'interno del regolamento di Condominio, deve fissare l'assemblea in un luogo che sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la partecipazione di tutti i condomini ed a svolgere la discussione ordinatamente Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 1999, n. 14461 . Al contrario, nel caso di convocazione dell'assemblea in luogo inidoneo, il condomino interessato potrebbe impugnare le deliberazioni assunte in quella sede, per presenza di un grave vizio nell'avviso di convocazione, tale da pregiudicare, inevitabilmente, la possibilità di una serena e libera discussione. 3. Assemblea in videoconferenza Come ogni professionista, anche l'Amministratore di Condominio si trova a dover fare i conti con emergenze da Covid-19. Difatti, come abbiamo visto in precedenza, a seguito dei recenti provvedimenti, locali e nazionali, per tentare di contenere l'emergenza sanitaria epidemiologica nota come Coronavirus e, in particolare, ai sensi degli ultimi DPCM di marzo 2020, a parere dello scrivente, può definitivamente affermarsi l'assoluto divieto di tenere assemblee di Condominio su tutto il territorio nazionale. Pertanto, le riunioni già eventualmente convocate andranno sospese e differite a data da destinarsi. Di conseguenza, stante il periodo normalmente denso di assemblee, l'Amministratore di Condominio al fine di non incorrere nell'inadempimento di cui all'art. 1130, n. 10 , c.c., che prevede, come noto, l'obbligo di convocazione dell'assemblea di Condominio e di rendicontazione entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, non potrà far altro che inviare ai condomini le contabilità condominiali con la convocazione dell'assemblea a termini lunghi” oltre al periodo di interdizione attualmente, salvo ulteriori provvedimenti, fissato al 3 aprile 2020 . Tuttavia, come già sostenuti alle associazioni di categoria, non è infatti ipotizzabile né ammissibile una votazione a distanza e al di fuori dell'assemblea mediante, per esempio, la sottoscrizione per adesione individuale di una lettera circolare seppure inoltrata singolarmente e a turno ad ogni condomino poiché mancherebbe non solo la discussione della questione da trattare ma soprattutto la contestualità delle votazioni. Limiti, però, eventualmente, superabili da una assemblea in videoconferenza dal momento che il luogo della convocazione è indifferente purché sia tale da non inibire psicologicamente la libera discussione e la successiva espressione di voto anche a un solo condomino. 4. Le condizioni per una lecita videoconferenza e i compiti dell'Amministratore Sappiamo che la partecipazione all'Assemblea viene regolamentata dall'art. 1136 c.c. che richiede, in seconda convocazione, l'intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio ed un terzo dei partecipanti al Condominio la norma non precisa se l'intervento debba essere con una presenza fisica oppure anche remoto o virtuale” . L'art. 66 disp. att. c.c., invece, stabilisce che l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale deve indicare espressamente il luogo ove si svolge la riunione, facendo intendere che deve essere un luogo fisico”, come ha confermato anche la giurisprudenza di legittimità. Questa norma è inderogabile, ma l'inderogabilità dell'indicazione di un luogo fisico va rispettata a benefìcio di chi vuole partecipare fisicamente all'assemblea senza escludere la possibilità per gli altri condòmini di sfruttare le nuove tecnologie. Secondo alcuni autori, sarebbe possibile adottare per analogia” la normativa sulle riunioni dell'assemblea delle società di capitali art. 2370 c.c. che consente la partecipazione dei soci in videoconferenza solo se lo statuto sociale lo prevede difatti, secondo la norma, Lo statuto può consentire l'intervento all'assemblea mediante mezzi di telecomunicazione ovvero l'espressione del voto per corrispondenza o in via elettronica. Chi esprime il voto per corrispondenza o in via elettronica si considera intervenuto all'assemblea” . In proposito, i giudici di legittimità hanno affermato che è applicabile anche alle deliberazioni delle assemblee dei condomini degli edifici la disposizione di cui all'art. 2377, comma 8, c.c., secondo cui l'annullamento della prima deliberazione adottata non può essere pronunciato se la stessa sia stata sostituita da altra, presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo la disposizione, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è pertanto applicabile, sussistendo identità di ratio, alle deliberazioni adottate dalle assemblee dei condomini di edifici Cass. civ., sez. II, 21 novembre 2019, n. 30479 . Nel Condominio, però, lo statuto sociale si identifica con il regolamento di Condominio dove dovrà essere prevista espressamente, la possibilità della riunione con mezzi telematici in assenza del regolamento condominiale, invece, sarà necessaria una specifica la delibera dell'assemblea votata all'unanimità da tutti i condòmini aventi diritto. Dunque, seguendo tale linea interpretativa, sarebbe possibile, con alcuni accorgimenti, una riunione di Condominio in videoconferenza purché a l'Amministratore consente a tutti i condomini di partecipare alle riunioni in videoconferenza b in ogni caso l'assemblea deve sempre svolgersi in un luogo fisico centrale” e questo va indicato nell'avviso di convocazione c nell'avviso di convocazione l'Amministratore deve ricordare ai condomini della possibilità di partecipare tramite videoconferenza d la partecipazione in videoconferenza non deve creare disparità di trattamento tra i condomini e la verbalizzazione deve contenere le dichiarazioni e i voti di chi partecipa al pari di tutti gli altri condomini come se fossero fisicamente presenti tutti nello stesso luogo. 5. La tutela dei condomini Dunque, tale eventualità sarebbe concretamente fattibile, dal punto di vista tecnologico, solo se il condomino dislocato in un altro luogo, sia in possesso di una connessione internet a banda larga ed una webcam. Mentre per considerare valida la partecipazione è necessario che venga comunque garantito il principio di parità di trattamento rispetto agli altri condomini assicurando la medesima facoltà di intervento e votazione dei punti all'ordine del giorno ed inoltre sia consentito, al soggetto verbalizzante, di percepire adeguatamente gli eventi assembleari oggetto di verbalizzazione. Tali elementi possono essere considerati come un presupposto indispensabile per assicurare il pieno rispetto di tutte le forme procedimentali stabilite dalla legge per la costituzione, lo svolgimento e la verbalizzazione delle riunioni assembleari. Se si considera il grado di interazione tra persone site in luoghi diversi, grazie all'evoluzione tecnologica, nessun impedimento potrà derivare dalle norme di legge in materia, poiché nessuna disposizione impone espressamente la compresenza fisica degli intervenuti in uno stesso luogo. Infatti, la partecipazione”, e l'intervento”, vanno letti in senso ampio comprensivi della fattispecie in esame. Preso atto della varietà dei sistemi di collegamento audio/video, che la tecnologia oggi ci mette a disposizione, occorre che vengano adottati comportamenti e modalità tali da salvaguardare il rispetto non solo formale bensì sostanziale dei principi di buona fede e parità di trattamento dei partecipanti alla assemblea, e quindi, dei diritti e degli interessi degli intervenuti, come se fossero fisicamente presenti nello stesso luogo in cui si sta svolgendo la riunione. 6. Gli strumenti tecnologici per la gestione ed organizzazione di videoconferenze on line Di piattaforme che consentono questo tipo di connessione ce ne sono ormai numerose e vengono utilizzate anche in occasione di corsi formativi come nelle università telematiche e non solo. Si citano, a titolo esemplificativo, Google Meet inclusa nelle Gsuite di Google Skype presente nella suite Office di Microsoft ed è largamente utilizzata per la comunicazione professionale, anche per le udienze on line dei Tribunali inoltre, le piattaforme di Facebook e Zoom . Da ultimo, si segnala Eligo Condominium , una delle piattaforme per la partecipazione da remoto più evolute sul mercato in campo condominiale. In un unico sistema streaming video integrato, chat per l'intervento da remoto ed espressione del voto. Perfetto per le assemblee di Condominio. Questo sistema si basa sul principio di essere uno strumento a supporto dell'assemblea fisica e non una sua sostituzione” . L'assemblea, come visto in precedenza, deve avere una sede fisica secondo l'applicativo in commento, dal punto di vista tecnico, questa ha sede dove il presidente dell'assemblea trasmette via streaming il video. In tale situazione, il sistema invia automaticamente agli indirizzi mail che i condomini stessi hanno fornito una mail contenente data, orario e luogo dell'assemblea, le credenziali di accesso e il link di accesso al sistema. Il sistema monitora in tempo reale gli accessi in modo da fornire al presidente dell'assemblea in tempo reale il quorum dei collegati on line . Questo serve per dichiarare l'assemblea validamente costituita. Quanto alle deleghe , queste vanno inviate all'Amministratore quest'ultimo, prima dell'avvio dell'Assemblea, inserirà a sistema le deleghe nel sistema. In sintesi, non viene modificato l'iter di convocazione dell'assemblea fisica ma viene fornito uno strumento in più al condomino per poter partecipare da remoto mantenendo inalterati o quasi i suoi diritti. in tal modo, ciascun partecipante, può Ascoltare ogni intervento e discussione durante l'assemblea attraverso lo streaming live del presidente Intervenire nella discussione l'intervento è previsto attraverso una chat pubblica e visibile a tutti i partecipanti. Tale chat è scaricabile al termine dell'Assemblea per la messa a verbale Visionare i documenti necessari il sistema permette di inserire nell'interfaccia del sistema un link esterno al sistema contenente i documenti che devono essere visionati dai partecipanti all'assemblea Esprimere il proprio voto in maniera sicura l'espressione del voto segue l'iter classico di un'assemblea con l'apertura al voto dei singoli punti e la proiezione per tutti i partecipanti dei risultati al termine di ogni votazione . Come tutte le citate piattaforme, anche Eligo Condominium deve gestire i dati nel pieno rispetto della G.D.P.R. Regolamento europeo sulla privacy non possono essere duplicati, esposti in chiaro, trasferiti a terzi in nessun modo. 7. Aspetti critici A prescindere dall'applicativo utilizzato piattaforma per la videoconferenza , ciò non toglie che, prima di dare luogo alla convocazione e costituzione di un'assemblea telematica, l'Amministratore dovrebbe sottoporre a ciascun avente diritto” una sorta di linee guida” con la quale illustrare gli strumenti tecnologici occorrenti per il collegamento, onde acquisirne l'autorizzazione e verificarne, di volta in volta, l'effettiva fattibilità. Inoltre, si potrebbe sottoporre ai condòmini, per chiedere l'approvazione, la clausola regolamentare l'assemblea ordinaria può riunirsi mediante videoconferenza secondo le seguenti modalità In particolare, ciascun condomino, potrà partecipare a mezzo videoconferenza per il tramite dell'applicazione”. In teoria, per il caso in cui non fosse possibile il collegamento con una unità”, l'assemblea non sarà valida e dovrà essere riconvocata se, invece, nel corso dell'assemblea venisse sospeso il collegamento, la riunione verrà dichiarata sospesa dal presidente dell'assemblea e le decisioni prese fino alla sospensione saranno valide, ove regolarmente adottate. Ad ogni modo, a prescindere dalla possibilità teorica”, restano comunque le reali difficoltà” della garanzia della partecipazione di tutti i condòmini soprattutto, di coloro che non usano con facilità gli strumenti informatici. Infine, è opportuno che le decisioni di ciascuno siano adeguatamente espresse e riportate nel file audio e video in quanto, se così non fosse, si potrebbero valutare profili di illegittimità. In tale situazione, qualora l'assemblea fosse impugnata in base all'art. 1137 c.c., la cosa migliore dovrebbe essere quella di convocare una nuova assemblea anziché resistere alla causa alla luce delle novità tecnologiche esaminate . 8. Le responsabilità penali dell'Amministratore Fino al periodo previsto dai D.P.C.M. salvo diverse previsioni contenute nelle singole misure, fino al 3 aprile 2020 , l'Amministratore di Condominio non può convocare le assemblee, quale ne sia la motivazione, per motivi di sicurezza pubblica. In caso di inottemperanza alle citate misure, potrebbero verificarsi delle responsabilità a carico dell'Amministratore. Per meglio dire, l'Amministratore che non rispetti la disposizione normativa in questione, integra il reato previsto e punito dall'art. 650 c.p., ossia il reato denominato, appunto, Inosservanza dei provvedimenti dell'Autorità”. La norma punisce chiunque non osserva un provvedimento legalmente dato dall'Autorità per ragione di giustizia o di sicurezza pubblica, o d'ordine pubblico o d'igiene”. Trattasi di reato comune, ovvero integrabile, per l'appunto, da chiunque”, non richiedendo, la norma, una titolarità specifica in capo all'autore del reato. Condizione essenziale è che il provvedimento non osservato sia stato emesso per motivi di giustizia, sicurezza pubblica, ordine pubblico o igiene. Essendo, nel caso in questione, emesso per motivi di sicurezza pubblica o igiene il COVID-19 , la violazione di tale provvedimento integrerebbe proprio il reato in questione. La pena prevista dall'art. 650 c.p. è l'arresto fino a tre mesi o l'ammenda fino a duecentosei euro. Secondo la giurisprudenza, è imputabile per il reato previsto dall'art. 650 c.p. il prevenuto che non abbia ottemperato all'ordinanza emessa dal Sindaco per ragioni di ordine pubblico e di pubblica sicurezza. Il reato si perfeziona con la scadenza del termine previsto nel provvedimento e si protrae per tutto il tempo della volontaria omissione, trattandosi di un reato di natura permanente laddove la situazione antigiuridica cessa con l'esecuzione dell'ordine impartito. Il Giudice è tenuto a compiere la valutazione della legalità del provvedimento ed a verificare quindi, in primo luogo, se esso presenti i tipici vizi di legittimità in secondo luogo, se il provvedimento corrisponda effettivamente alla funzione legale tipica assegnatagli dall'ordinamento e se, per la sua formulazione sia, in rapporto alla particolare situazione che s'intende tutelare, eseguibile nei tempi e nelle modalità prescritte. In altri termini, l'inosservanza deve riguardare un ordine specifico e determinato impartito ad un soggetto ben individuato e contenere un'adeguata motivazione relativa alle ragioni che ne hanno giustificato l'adozione al fine del sindacato di legittimità sotto il profilo dell'eccesso di potere Trib. Ascoli Piceno 21 settembre 2018, n. 991 . Possiamo dunque affermare che, in tema di inosservanza di provvedimento dell'autorità, la disposizione di cui all'art. 650 c.p. è norma di natura sussidiaria, che trova applicazione solo quando l'inosservanza del provvedimento dell'autorità non sia sanzionata da alcuna norma, penale o processuale o amministrativa Cass. pen., sez. I, 18 ottobre 2016, n. 44126 . 9. In conclusione Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, attualmente, sembra che non sussistono norme di legge, in particolare, che escludono che l'assemblea dei condòmini non possa farsi tramite videoconferenza. L'art. 1136 c.c. impone la presenza degli aventi diritto, ma non richiede specularmente che questa debba avvenire fisicamente, potendosi convenire la stessa anche da remoto”. Quindi, facendo ricorso all'art. 2730, comma 4, c.c., sembrerebbe possibile dare luogo” all'assemblea telematica, con videoconferenza, anche in ambito condominiale. Premesso ciò, a prescindere dalla possibilità della videoconferenza, atteso il difficile clima che stiamo vivendo, la riflessione deve essere la medesima anche in campo condominiale bloccare le convocazioni delle assemblee sinché il contagio non sarà del tutto eliminato, utilizzando, nel frattempo, gli strumenti giuridici a disposizione per agire l'amministrazione ordinaria non necessita di assemblee gli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio devono essere compiuti senza necessità di assemblea. Su tale ultimo aspetto, valgono le medesime regole in base alle quali vige la specifica posizione di garanzia in capo all'Amministratore in relazione allo stabile amministrato, per esempio in caso di caduta di calcinacci che legittima senz'altro l'esecuzione delle opere in via d'urgenza senza il preventivo passaggio in assemblea Trib. Milano 17 maggio 2019 in altri casi, altre azioni urgenti potranno essere successivamente ratificate dall'Assemblea. 10. Guida all'approfondimento Bisso, In condominio assemblea solo in videoconferenza, in IlSole24Ore - Norme e tributi, 10 marzo 2020 Fossati, Il coronavirus chiude anche le assemblee di condominio, in IlSole24Ore - Norme e tributi, 4 marzo 2020 Longhi, Possibile partecipare in videoconferenza, in IlSole24Ore - Norme e tributi, 26 novembre 2019 Meo, Convocazione dell'assemblea condominiale ed introduzione delle nuove tecnologie, in Immobili & amp proprietà, 2011, 11 Policella, Il cybercondominio resta un miraggio, in Quotidianogiuridico.it, 26 novembre 2012. Fonte condominioelocazione.it Clicca qui per consultare la sezione dedicata al decreto Coronavirus