La domanda di accertamento della qualità di condominio o dell’appartenenza, o meno, di un’unità immobiliare ad un condominio edilizio, inerisce all’esistenza del rapporto di condominialità e dunque impone la partecipazione in veste di legittimati passivi di tutti i condomini.
Sul tema la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4697/20, depositata il 21 febbraio. Il caso. La Corte d’Appello di Messina, pronunciandosi sull’impugnazione della sentenza del Tribunale avente ad oggetto l’accertamento che le unità abitative degli attori non fanno parte del Condominio convenuto, con conseguente esclusione dell’onere di contribuire alle spese, rilevava il difetto di contraddittorio necessario con riguardo ai singoli condomini e rimetteva la causa al giudice di prime cure. La decisione è stata impugnata con ricorso per cassazione per violazione degli artt. 1131, comma 2, c.c., 101, 102 e 354 c.p.c I ricorrenti sostengono l’insussistenza di un litisconsorzio necessario, trattandosi di azione in tema di comproprietà di parti comuni dove era stato correttamente convenuto in giudizio l’amministratore del Condominio. Litisconsorzio. La domanda di accertamento della qualità di condominio o dell’appartenenza, o meno, di un’unità immobiliare ad un condominio edilizio, inerisce all’esistenza del rapporto di condominialità ai sensi dell’art. 1117 c.c. e dunque non va proposta nei confronti dell’amministratore del condominio stesso, come avvenuto nel caso di specie, ma impone la partecipazione in veste di legittimati passivi di tutti i condomini, creando una situazione di litisconsorzio necessario. L’accertamento richiesto con tale azione, avendo ad oggetto il diritto di condominio sulle parti comuni, rende infatti indispensabile l’integrità del contraddittorio poiché la decisione di risolve in ogni caso in un minore o maggiore diritto proporzionale di condominio in capo ai proprietari delle altre unità immobiliare. A nulla vale l’argomento proposto dai ricorrenti secondo cui, ai sensi dell’art. 1131 c.c., l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio. Secondo la consolidata giurisprudenza infatti dal potere rappresentativo dell’amministratore restano escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni comuni e cioè sul relativo diritto di comproprietà, che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini. Per questi motivi, la Cassazione rigetta il ricorso.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 24 ottobre 2019 – 21 febbraio 2020, n. 4967 Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione La Free Time s.r.l. e la Bellatrix s.r.l. hanno proposto ricorso articolato in unico motivo violazione dell’art. 1131 c.c., comma 2, e artt. 101, 102 e 354 c.p.c. avverso la sentenza della Corte d’Appello di Messina n. 251/2018 del 14 marzo 2018, che ha rilevato il difetto di contraddittorio necessario con riguardo ai singoli condomini del Condominio Village du Soleil di via Porticato 2, Giardini Naxos, dichiarando la nullità della sentenza resa dal Tribunale di Messina il 9 giugno 2016 e rimettendo perciò la causa al giudice di primo grado. Resiste con controricorso il Condominio Village du Soleil di via Porticaro 2, Giardini Naxos. La domanda, proposta da Free Time s.r.l. e Bellatrix s.r.l. con citazione del 17 febbraio 2012 nei confronti del Condominio Village du Soleil, è volta all’accertamento che le unità immobiliari di proprietà della Free Time s.r.l. e locate alla Bellatrix s.r.l. non fanno parte del Condominio Village du Soleil e che pertanto non sono soggette all’onere di contribuire alle relative spese. L’unico motivo di ricorso, per violazione dell’art. 1131 c.c., comma 2, e artt. 101, 102 e 354 c.p.c., assume che non sussistesse alcun litisconsorzio necessario, trattandosi di azione in tema di comproprietà delle parti comuni ed essendo stato perciò correttamente convenuto in giudizio l’amministratore del condominio. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5 , il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. Le ricorrenti hanno presentato memoria ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., comma 2. È infondata l’eccezione del controricorrente di nullità della notifica del ricorso per omessa attestazione di conformità della procura notificata a mezzo PEC . Il ricorso, predisposto in originale cartaceo e notificato in via telematica, è stato ritualmente prodotto con allegata copia analogica del messaggio di trasmissione a mezzo PEC e dei suoi allegati ricorso e procura , nonché delle ricevute di accettazione e di avvenuta consegna, tutti muniti di attestazione di conformità agli originali, ai sensi della L. n. 53 del 1994, art. 9, commi 1 bis e 1 ter, , datata 16 aprile 2018, nè il controricorrente ha disconosciuto la conformità agli originali degli allegati al messaggio PEC arg. da Cass. Sez. U, 24/09/2018, n. 22438 . Va ulteriormente premesso che la sentenza, con cui il giudice d’appello riforma o annulla la decisione di primo grado e rimette la causa al giudice a quo ex artt. 353 o 354 c.p.c., è immediatamente impugnabile con ricorso per cassazione, trattandosi di sentenza definitiva, che non ricade nel divieto, dettato dall’art. 360 c.p.c., comma 3, di separata impugnazione in cassazione delle sentenze non definitive su mere questioni, per tali intendendosi solo quelle su questioni pregiudiziali di rito o preliminari di merito che non chiudono il processo dinanzi al giudice che le ha pronunciate Cass. Sez. U, 22/12/2015, n. 25774 . Si ha riguardo a causa avente ad oggetto l’accertamento negativo della qualità di condomina della Free Time s.r.l. con riferimento al Condominio Village du Soleil, e cioè a domanda volta ad ottenere una pronuncia che escluda lo status di condomino agli effetti della comproprietà delle parti comuni e della soggezione all’onere del contributo delle spese. Come affermato dalla Corte d’Appello di Messina, la domanda di accertamento della qualità di condomino, ovvero dell’appartenenza, o meno, di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., non va proposta nei confronti della persona che svolga l’incarico di amministratore del condominio medesimo come avvenuto nella specie , imponendo, piuttosto, la partecipazione quali legittimati passivi di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. Invero, l’azione che ha per oggetto l’accertamento positivo o l’esclusione del diritto di condominio sulle parti comuni, esercitata dal titolare di una determinata proprietà immobiliare, rende indispensabile l’integrità del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, giacché tale accertamento o esclusione si risolve comunque in un minore o maggior diritto proporzionale di condominio in capo a coloro cui appartengono le altre unità immobiliari. La definizione della vertenza postula, dunque, una decisione implicante una statuizione in ordine a titoli di proprietà confliggenti fra loro, suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso condominio in discussione Cass. Sez. 6-2, 25/06/2018, n. 16679 Cass. Sez. 6-2, 17/10/2017, n. 24431 Cass. Sez. 6-2, 22/06/2017, n. 15550 Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328 Cass. Sez. 2, 01/04/1999, n. 3119 . Di recente, Cass. Sez. U, 18/04/2019, n. 10934, ha enunciato il principio che, nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni, ciascun condomino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente con quello dell’amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota . In motivazione, la sentenza n. 10934 del 2019 afferma proprio Le Sezioni Unite con la sentenza 25454 del 2013 relativa ad azione di un condomino volta all’accertamento della natura condominiale di un bene hanno già avuto modo di affermare, con un esame approfondito della questione, che occorre integrare il contraddittorio nei riguardi di tutti i condomini qualora il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva formulando un’apposita domanda riconvenzionale volta ad ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato che mette in discussione la comproprietà degli altri soggetti più di recente v. Cass. n. 6649 del 15/03/2017 . Altrettanto vale allorché vi sia espressa azione in tal senso contro il condominio o qualora l’amministratore condominiale introduca un’azione che esula dalle attribuzioni conferitegli dall’art. 1130 c.c., e dalla sfera di rappresentanza attribuitagli dall’art. 1131 c.c. . Non induce a diverse conclusioni la considerazione, svolta da dalle ricorrenti nella memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 2, secondo cui, a norma dell’art. 1131 c.c., l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, in quanto, proprio per la consolidata interpretazione giurisprudenziale già richiamata, il potere rappresentativo che spetta all’amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sul relativo diritto di comproprietà, che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini. In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell’amministratore e dell’assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali. Il ricorso va perciò rigettato e le ricorrenti vanno condannati in solido a rimborsare al controricorrente Condominio le spese del giudizio di cassazione. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater - da parte delle ricorrenti principali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido le ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti principali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.