Inerzia dell’assemblea condominiale e requisiti di ammissibilità del ricorso ex art. 1105 c.c.

Al fine di poter applicare l’art. 1105 c.c., va considerata urgente non la spesa che sia giustificata dall'esigenza di manutenzione dell’edificio condominiale, quanto piuttosto la spesa la cui erogazione non possa essere differita senza danno o pericolo.

Sul tema il decreto della Corte d’Appello di Roma n. 10595/19, dell’8 ottobre. I fatti di causa. Con ricorso ex art. 1105 c.c. veniva adito il Tribunale di Roma al fine di chiedere l’autorizzazione all’Amministratore di un Condominio a provvedere ai lavori di messa in sicurezza e di manutenzione straordinaria e/o restauro conservativo della facciata del complesso edilizio condominiale, lamentando, in particolare, lo stato di degrado della facciata del fabbricato in questione adducendo pericoli e distacchi di elementi con conseguenti rischi di gravi danni a persone o cose. Adita in sede di reclamo la Corte di Appello di Roma, veniva riconosciuta l’insussistenza dei profili di urgenza in ordine alla possibilità di adire l’autorità giudiziaria e, per l’effetto, rigettato il reclamo atteso che l’accoglimento del ricorso avrebbe determinato un’indebita interferenza nella sfera di competenza esclusiva dell’assemblea condominiale. Nelle more del giudizio, infatti, veniva dato atto del fatto che, nonostante fosse stata più volte convocata l’assemblea condominiale per deliberare in ordine agli interventi necessari di messa in sicurezza e di manutenzione straordinaria della facciata, in nessuna occasione si raggiungeva una decisione in ragione della mancanza di quorum . Nonostante tale inerzia, si riusciva comunque ad eseguire i lavori di messa in sicurezza del fabbricato. Il carattere urgente dei provvedimenti. L’ultimo comma dell’art. 1105 c.c., in deroga al principio generale di gestione assembleare della cosa comune nel condominio di edifici, prevede la possibilità di adire l’autorità giudiziaria al fine di adottare quei provvedimenti necessari solamente in due ipotesi nel caso di inerzia dell’assemblea se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza ovvero qualora non si esegua la volontà assembleare se la deliberazione adottata non viene eseguita . Al fine di poter applicare l’art. 1105 c.c., va considerata urgente non la spesa che sia giustificata dall'esigenza di manutenzione, quanto piuttosto la spesa la cui erogazione non possa essere differita senza danno o pericolo Cass. civ. Sez. VI - 2, 14/01/2019, n. 620 . La discrezionalità dell’assemblea ed il principio di autonomia. Se l’assemblea preferisce mettere in sicurezza l’edificio piuttosto che eseguire i lavori di manutenzione straordinaria dello stabile, indipendentemente dal profilo di minore o maggiore onerosità invero richiamato dai ricorrenti , non può invocarsi il potere sostitutivo dell’autorità giudiziaria poiché si rileverebbe lesivo del principio di autonomia dell’assemblea condominiale e delle competenze che il legislatore a questa riserva, in via esclusiva, in merito a tutte le determinazioni da adottare sulle spese, necessarie o meno, assoggettandole all’impugnazione in sede contenziosa.

Corte d’Appello di Roma, sez. VII Civile, decreto 2 – 8 ottobre 2019, n. 10595 Presidente Petrolati – Relatore Trella Rilevato che il reclamante si duole della dichiarazione di sopravvenuta cessazione della materia del contendere del ricorso ex art. 1105 c.c. motivata dall’esecuzione, nelle more del procedimento, dei lavori individuati dal tecnico incaricato come necessari ed urgenti, deducendo, in particolare che nonostante l’accertata necessità di procedere al restauro da parte del tecnico incaricato dal Condominio, gli unici interventi deliberati a fronte dell’elaborato peritale messa in sicurezza della facciata si erano rilevati onerosi oltre che non risolutivi, in via definitiva delle criticità emerse Rilevato che è altresì oggetto di censura la ritenuta inammissibilità della richiesta di intervento sostituito del Tribunale, in relazione all’ulteriore esigenza di procedere ai lavori di restauro radicale della facciata la cui esecuzione era stata rimandata dall’assemblea ad altra data , non oggetto di alcuna delibera approvativa Considerato che appare documentato e comunque incontestato che nelle more del procedimento l’assemblea ha deliberato di dar corso ai lavori di messa in sicurezza individuati dal tecnico incaricato, rinviando ad altra data la approvazione dei lavori di completa ristrutturazione della facciata dello stabile, e che la predetta delibera non è stata impugnata dai reclamanti non consenzienti Considerato altresì che dalla documentazione in atti sub. all. 2 reclamo non si profilano particolari situazioni di urgenza di risistemazione della facciata inquadrabili nella prima ipotesi del capoverso dell’art. 1105 c.c. se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune Considerato che secondo l’elaborazione giurisprudenziale dell’istituto invocato di cui all’art. 1105 c.c. In materia di gestione condominiale il ricorso all’autorità giudiziaria ex art. 1105 cod. civ. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari e per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata detta norma non è, invece, applicabile quando l’assemblea condominiale abbia approvato dei lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio, contestati da taluni compartecipanti, in quanto l’intervento del giudice in tal caso si risolverebbe in un’ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione della volontà assembleare” Sez. 2, Sentenza n. 5889 del 20/04/2001 Ritenuto che in presenza della esecuzione dei lavori di messa in sicurezza regolarmente deliberati dall’assemblea, l’intervento dell’autorità giudiziaria diretto alla esecuzione dei lavori di manutenzione della cosa comune – dei quali non è rappresentata la perdurante urgenza in seguito alla esecuzione degli interventi di messa in sicurezza – si profila lesivo delle competenze che il legislatore riserva, in via esclusiva, all’assemblea in merito a tutte le determinazioni da adottare sulle spese, necessarie o meno, assoggettandole all’impugnazione in sede contenziosa c.f.r. S.U. n. 4213/1982 Ritenuto pertanto che il reclamo deve essere respinto con ogni provvedimento in ordine alle spese da distrarsi, secondo l’orientamento dei giudici di legittimità favorevole all’applicazione estensiva dell’art. 91 c.p.c. al procedimento ex art. 739 c.p.c. in quanto caratterizzato comunque da un conflitto tra parte impugnate e parte destinataria del reclamo, la cui soluzione implica una soccombenza che resta sottoposta alle regole dettate dagli artt. 91 e ss. c.p.c., c.f.r. Ordinanza n. 28331 del 28/11/2017 P.Q.M. rigetta il reclamo condanna M. F., M. E., M. M. e V. A. in solido tra loro a rifondere al Condominio di Via omissis Roma le spese del reclamo che liquida in favore dell’antistatario del condominio appellato, avv. V.S., in euro 2.500,00 per compensi professionali oltre rimborso spese generali al 15%, Iva e Cpa come per legge.