La Cassazione chiarisce che, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, va considerato di proprietà condominiale.
Così con ordinanza numero 29925/19 depositata il 18 novembre. Il caso. La ricorrente propone ricorso per cassazione avverso la sentenza con cui la Corte d’Appello confermava la sua condanna al ripristino del suolo e del livello originario della pavimentazione della cantina. Con un unico motivo, la condomina lamenta la ritenuta illegittimità dello scavo realizzato nel suolo sottostante la sua cantina, Il sottosuolo è parte comune. Secondo la Cassazione, la Corte d’Appello si è correttamente uniformata al costante orientamento giurisprudenziale per il quale, in base all’articolo 1117 c.c., «oggetto di proprietà comune non è solo la superficie a livello del piano di campagna, bensì tutta quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l’intero fabbricato e dunque immediatamente pure la parte sottostante di esso». Infatti, dal combinato disposto degli articolo 1117 c.c. e 840 c.c., si evince che il sottosuolo, inteso come zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, deve essere considerato di proprietà condominiale, salvo vi sia un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini. Pertanto, in mancanza di tale titolo, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, nessun condomino «può procedere all’escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ingrandire quelli preesistenti, poiché verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti, privandoli dell’uso e del godimento ad essa pertinenti». Per tutti questi motivi, la Corte rigetta il ricorso.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 3 luglio – 18 novembre 2019, numero 29925 Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione F.G. ha proposto ricorso articolato in unico motivo violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1117, 840 e 1102 c.c. avverso la sentenza della Corte d’Appello di Genova numero 53/2018 del 17 gennaio 2018, che pur parzialmente accogliendo il gravame, ha comunque confermato la condanna della ricorrente al ripristino del suolo e del livello originario della pavimentazione della cantina, la cui altezza era stata ampliata mediante scavo. Rimane intimato, senza svolgere attività difensive, il Condominio Gradinate delle Rose 8-10 di Finale Ligure. L’unico motivo di ricorso, per violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1117, 840 e 1102 c.c., assume che la sentenza impugnata abbia erroneamente ritenuto lo scavo operato dalla condomina Formaggio un’attività lesiva della proprietà condominiale, senza aver accertato che venisse così precluso l’uso comune del sottosuolo, oppure che fosse così alterata la funzione di sostegno del fabbricato. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, numero 5 , il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. La ricorrente ha presentato memoria in data 2 luglio 2019, senza perciò rispettare il termine di cui all’articolo 380 bis c.p.c., comma 2. La Corte d’Appello di Genova ha affermato che lo scavo realizzato da F.G. nel suolo sottostante alla cantina di sua proprietà, abbassando il livello del pavimento di circa sessanta centimetri, fosse illegittimo, trattandosi di parte comune assoggettata a vantaggio di un singolo. In tal modo, la Corte d’Appello si è uniformata al costante orientamento giurisprudenziale di questa Corte. L’articolo 1117 c.c., ricomprende fra le parti comuni del condominio il suolo su cui sorge l’edificio . Oggetto di proprietà comune, agli effetti dell’articolo 1117 c.c., è, quindi, non solo la superficie a livello del piano di campagna, bensì tutta quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l’intero fabbricato e dunque immediatamente pure la parte sottostante di esso. Il termine suolo , adoperato dall’articolo 1117 cit., assume, invero, un significato diverso e più ampio di quello supposto dall’articolo 840 c.c., dove esso indica soltanto la superficie esposta all’aria. Piuttosto, l’articolo 1117 c.c., letto sistematicamente con l’articolo 840 del codice cit., implica che il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio seppure non menzionato espressamente dall’elencazione esemplificativa fatta dalla prima di tali disposizioni , va considerato di proprietà condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini. Pertanto, nessun condomino può, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, procedere all’escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell’edificio, privandoli dell’uso e del godimento ad essa pertinenti Cass. 30 marzo 2016, numero 6154 Cass. 13 luglio 2011, numero 15383 Cass. 2 marzo 2010, numero 4965 Cass. 24 ottobre 2006, numero 22835 Cass. 27 luglio 2006, numero 17141 Cass. 9 marzo 2006, numero 5085 Cass. 28 aprile 2004, numero 8119 Cass. 18 marzo 1996, numero 2295 Cass. 23 dicembre 1994, numero 11138 Cass. 11 novembre 1986, numero 6587 . La condotta del condomino che, senza il consenso degli altri partecipanti, proceda a scavi in profondità del sottosuolo, acquisendone la proprietà, finisce, in pratica, con l’attrarre la cosa comune nell’ambito della disponibilità esclusiva di quello. La Corte d’Appello di Genova ha valutato l’illegittimità dello scavo eseguito dalla Formaggio non con riferimento ad una ipotizzata alterazione della destinazione del bene sicché non ha rilievo invocare la verifica sotto il punto di vista della funzione di sostegno alla stabilità dell’edificio, o dell’idoneità dell’intervento a pregiudicare l’interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune, su cui si veda, ad esempio, Cass. 22 settembre 2014, numero 19915 , quanto alla stregua della consistenza in sé dello scavo 55-60 centimetri di abbassamento del livello del pavimento . Ciò ha dato luogo, stando al giudizio di fatto sul punto formulato dai giudici del merito - che non è sindacabile in sede di legittimità se non nei limiti di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 5 -, ad un’appropriazione di una porzione rilevante del sottosuolo, che ha comportato una modifica significativa del bene condominiale, in rapporto alla sua estensione e alla destinazione della modifica stessa, e che perciò non si può spiegare soltanto come modalità di uso più intenso della cosa comune da parte del condomino, in prospettiva di migliore godimento della unità immobiliare di proprietà esclusiva. Il ricorso va quindi rigettato. Non occorre regolare le spese del giudizio di cassazione, in quanto l’intimato non ha svolto attività difensive. Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, numero 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater all’articolo 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, numero 115 - dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dAlla L. numero 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.