L’esercizio dei diritti consortili spetta, in caso di condominio, all’amministratore di esso e all’adempimento degli obblighi consortili sono tenuti i condomini solidalmente. Questa statuizione conferma che partecipanti al consorzio, in caso di edificazione, sono i condomini stessi.
Sul tema la Corte di Cassazione con sentenza n. 2694/19, depositata il 30 gennaio. La vicenda. Un consorzio, costituito tra i proprietari delle aree edificabili di un comprensorio urbanistico per la manutenzione, la gestione e l’esercizio delle opere di urbanizzazione di esso, otteneva un decreto ingiuntivo per il pagamento di contributi arretrati nei confronti di un condominio. Quest’ultimo proponeva opposizione al decreto ingiuntivo eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, poiché mero gestore dell’edificio e quindi obbligati sarebbero stati i singoli consorziati, cioè i singoli condomini. Avverso la sentenza di secondo grado, che accoglieva la suddetta opposizione, propone ricorso per cassazione il consorzio. La natura del consorzio. Nel caso in esame, la natura del ricorrente risulta essere quella dei consorzi di urbanizzazione, consistente in aggregazioni di persone fisiche o giuridiche, preordinate alla sistemazione di un comprensorio mediate la realizzazione e la fornitura di opere e servizi. E il giudice, nell’individuare la disciplina applicabile, deve tener conto della volontà manifestata nello statuto e, nel caso in cui questo non disponga, alla normativa delle associazioni o della comunione. A tal proposito, lo statuto in questione precisa che l’esercizio dei diritti consortili spetta, in caso di condominio all’amministratore di esso e all’adempimento degli obblighi consortili sono tenuti ciascun proprietario consorziato, i comproprietari in solido nonché i condomini solidalmente. Questa statuizione conferma che partecipanti al consorzio, in caso di edificazione, sono i condomini. Sulla base di questi motivi, la S.C. accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 2 ottobre 2018 – 30 gennaio 2019, n. 2694 Presidente Gorjan – Relatore Bellini Fatti di causa Il CONSORZIO DI GESTIONE omissis costituito nel 2004 tra i proprietari delle aree edificabili del comprensorio urbanistico omissis , in , per la manutenzione, la gestione e l’esercizio delle opere di urbanizzazione di esso - aveva ottenuto nel 2008 il decreto ingiuntivo n. 11338/2008 per il pagamento di contributi arretrati pari a Euro 24.621,07 nei confronti del CONDOMINIO omissis . Il suddetto Condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto mero ente di gestione dell’edificio, mentre obbligati sarebbero stati solo i singoli consorziati, e cioè i singoli condomini. Tale opposizione veniva accolta in primo grado dal Tribunale di Roma e confermata dalla Corte d’Appello di Roma, con la sentenza n. 2679/2014, depositata il 22.4.2014, la quale affermava che i contributi consortili fossero dovuti dai singoli proprietari consorziati. Avverso detta sentenza propone ricorso per cassazione il Consorzio di Gestione omissis sulla base di un motivo, illustrato da memoria resiste il Condominio omissis con controricorso. Ragioni della decisione 1. - Con l’unico motivo, il Consorzio ricorrente lamenta la Violazione dell’art. 75 c.p.c. in relazione all’art. 36 c.c. art. 360 c.p.c., n. 3 . 1.1. - La Corte di merito, nella sentenza impugnata, richiama l’orientamento secondo cui le disposizioni in materia di condominio possono ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, pur appartenendo il consorzio alla categoria delle associazioni, in quanto non esistono schemi obbligati per la costituzione di tale ente, assumendo, per l’effetto, rilievo decisivo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione statutaria . Ne consegue, altresì, che solo l’adesione al consorzio può far sorgere l’obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi statutariamente competenti, legittimando la pretesa di pagamento dell’ente Cass. n. 22641 del 2013 cfr. Cass. n. 1277 del 2003 . Ed aggiunge che in tema di consorzi volontari costituiti fra proprietari, qualora i contributi dovuti dal consorziato non si riferiscano alla gestione delle parti comuni, la relativa obbligazione non rientra fra quelle che, gravando sul condominio, trovano la loro fonte di prova nei bilanci condominiali, derivando la stessa dalla prestazione di servizi di natura contrattuale resi in favore del consorziato di cui deve essere fornita la prova Cass. n. 6665 del 2005 ed ancora che Solo la partecipazione al consorzio può determinare l’obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi statutariamente competenti, legittimando la pretesa di pagamento Cass. n. 1277 del 2003 . Ciò premesso, la Corte distrettuale afferma che la realità della partecipazione al consorzio dei singoli proprietari e la valenza dei principi più sopra richiamati non è inficiata dalla previsione dell’art. 5 dello statuto consortile che affida la rappresentanza dei consorziati facenti parte di un condominio all’amministratore dello stesso in quanto, fermi restando i rilievi mossi dal Condominio appellato alla validità di tale previsione che in questa sede non vengono esaminati in quanto ininfluenti ai fini di causa, tale rappresentanza non attribuisce al Condominio lo status di consorziato e non lo costituisce quindi obbligato in relazione ai contributi consortili dovuti invece dai singoli proprietari consorziati v. sentenza impugnata pagg. 1 e 2 . 2. - Il motivo è fondato. 2.1. - Appare pacifico che la natura del ricorrente sia quella dei consorzi di urbanizzazione, consistente in aggregazioni di persone fisiche o giuridiche, preordinate alla sistemazione o al miglior godimento di uno specifico comprensorio mediante la realizzazione e la fornitura di opere e servizi. Esso appartiene dunque a quelle figure atipiche, nelle quali i connotati delle associazioni non riconosciute si coniugano con un forte profilo di realità, sicché il giudice, nell’individuare la disciplina applicabile, deve avere riguardo, in primo luogo, alla volontà manifestata nello statuto e, solo ove questo non disponga, alla normativa delle associazioni o della comunione ex plurimis, Cass. n. 3389 del 2018 Cass. n. 13369 del 2017 Cass. n. 9568 del 2017 Cass. n. 18939 del 2016 Cass. n. 7427 del 2012 . Assumendo, per l’effetto, rilievo decisivo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie Cass. n. 1277 del 2003 è, pertanto, a tale volontà che va fatto pregiudiziale riferimento. In particolare mentre l’art. 2 dello statuto considera consorziati i proprietari dei terreni e degli edifici sui terreni , il successivo art. 5 precisa che l’esercizio dei diritti consortili spetta d in caso di condominio, all’amministratore di esso e che all’adempimento degli obblighi consortili sono tenuti ciascun proprietario consorziato , i comproprietari in solido i condomini solidalmente . Tale regolamentazione statutaria conferma, dunque, che partecipanti al Consorzio sono i proprietari dei suoli cioè di ciascun lotto edificabile , in caso di comproprietà, i comproprietari e, nel caso di edificazione i condomini . 2.2. - La sentenza impugnata si è limitata ad escludere che il Condominio abbia lo status di consorziato e sia quindi obbligato in relazione ai contributi consortili , confermandoli dovuti invece dai singoli proprietari consorziati , da ciò traendo, in modo apodittico la conseguente carenza di legittimazione passiva del Condominio . Così deliberando, tuttavia, la Corte di merito non distingue con ciò violando le norme evocate tra titolarità ed esercizio dei diritti consortili, che lo statuto esplicitamente prevede e disciplina proprio nel citato art. 5, in cui, viceversa, l’amministratore viene specificamente menzionato quale soggetto legittimato tanto dal lato attivo quanto da quello, passivo all’ esercizio dei diritti consortili di gestione, erogazione e riscossione delle relative quote . D’altro canto, nella specie, non viene in gioco alcuna incidenza negativa sul profilo della realità che connota la figura atipica de qua, né sul versante della responsabilità dei condomini, in riferimento alle obbligazioni assunte dal Condominio nei confronti di terzi, che rimane retta dal criterio di parziarietà Cass. sez. un. n. 9148 del 2008 Cass. n. 14530 del 2017 . 3. - Il ricorso va, dunque, accolto in relazione alle censure accolte, la sentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma, altra sezione, anche in ordine alla liquidazione delle spese del presente giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata, in relazione alle censure accolte, e rinvia la stessa alla Corte d’appello di Roma, altra sezione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.