Nella maggior parte dei casi, almeno gli immobili di recente costruzione, sono dotati di tabelle millesimali predisposte dal costruttore-venditore. Gli immobili più datati, invece, spesso e volentieri sono privi di questo strumento per cui, prima o poi, per le ragioni più disparate il più delle volte per la necessità di eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria sorge la necessità di conferire il mandato ad un tecnico affinché, armato di laser e, soprattutto, di tanta pazienza, metta ordine in condominio e rediga queste benedette tabelle.
Il problema dei locali a piano terra. Quando ci si accinge ad affrontare simili questioni, uno dei problemi più spinosi da affrontare riguarda la quantificazione dei millesimi da attribuire ai locali a piano terra o, meglio, si tratta di stabilire se essi debbano partecipare alle spese di gestione relative all’androne del portone, al corpo scala e all'ascensore se esistente . Abbiamo diversi punti di vista. In proposito la prassi corrente presenta le teorie più disparate ma, in linea di principio, per forza di cose, sono riscontrabili due criteri ovviamente diametralmente opposti. I proprietari dei locali, dal loro punto di vista, ritengono di dover essere esclusi della partecipazione alle spese relative ai servizi che non utilizzano se non accedo all’androne, se non uso il vano scale e men che meno l’ascensore, perché dovrei concorrere ai costi per la loro gestione? Di contro, i proprietari delle unità sovrastanti, non solo ritengono che i locali a piano terra debbano partecipare alle spese condominiali ma. anche in maniera superiore a quella degli appartamenti, in quanto il loro valore commerciale non si sa bene per quale motivo dovrebbe essere notevolmente superiore a quello di un appartamento. Il parere della giurisprudenza. La giurisprudenza, in linea di principio, parte da un presupposto androne, corpo scala ed impianto ascensore sono beni comuni ex art. 1117 c.c Di conseguenza, le relative spese di gestione andrebbero poste a carico di tutti i condòmini, compresi i proprietari dei locali a piano terra. Tale regole, peraltro, incontrerebbe un limite costituito dal titolo di proprietà in altre parole, i locali a piano terra dovrebbero partecipare alle spese comuni a meno che il titolo di acquisto non disciplini la materia diversamente, escludendoli espressamente dalla partecipazione ad alcune categorie di spesa. A questo punto sorge un problema se il titolo di acquisto non contiene alcun chiarimento, i locali a piano terra sono necessariamente tenuti a partecipare alle spese? Cerchiamo di fare ordine. Per risolvere il problema occorre partire da un presupposto non abbiamo una regola generale, valida in tutti i casi, ma occorre esaminare le diverse ipotesi apprestando una soluzione valida caso per caso. Il punto di partenza è rappresentato dall’esame della situazione concreta ovvero, dall’esame dell’immobile. In tale contesto, potremmo avere, in linea di principio, quantomeno due ipotesi tipo a immobili privi di androne, con corpo scala esterno b immobili forniti di androne, da cui si accede alla scala di accesso ai piani alti ed al relativo impianto ascensore. Gli immobili privi di androne. In alcune tipologie di fabbricati la scala di accesso ai piani alti è ricavata all'esterno del corpo di fabbrica questi fabbricati sono caratterizzati dall'assenza dell'androne del portone. Questa tipologia di fabbricato caratterizza alcuni centri storici e molte zone rurali spesso è stata utilizzata negli anni ’60 nell'edilizia economica e popolare e viene ancor oggi impiegata negli immobili turistici nonché quando si ha necessità di risparmiare sui costi di costruzione in quanto permette di non sprecare cubatura per la realizzazione del corpo scala e del relativo vano di accesso. Per questa tipologia di immobili, si ritiene che i locali a piano terra non debbano partecipare alle spese condominiali relative alla scala esterna che permette di raggiungere i piani alti e all'impianto ascensore in quanto questi beni costituiscono una sorta di condominio minimo” separato. Quanto all'androne del portone, il problema neanche si pone perché inesistente. In altre parole, i costi relativi alla scala pulizia, manutenzione, luce scala ecc. , nonché i costi dell'eventuale ascensore manutenzione, energia elettrica, messa in sicurezza, ecc. andranno ripartiti esclusivamente tra i proprietari delle unità immobiliari che utilizzano questi beni. Gli immobili forniti di androne. La gran parte degli immobili, invece, sono caratterizzati dalla presenza, a piano terra, di un androne, ovvero di uno spazio”, più o meno ampio, che permette l'accesso al vano scala, al cui interno viene ricavato il vano ascensore e l'accesso al cortile interno se esistente . In questo schema costruttivo, spesso e volentieri, l'androne del portone non viene utilizzato solo ed esclusivamente come passaggio obbligato” dalla strada, all'interno del fabbricato all'interno dell'androne, di norma, vengono posizionati una serie di servizi dell’intero condominio quali, per esempio, il contatore dell’acqua che alimenta l’intero fabbricato spesso anche i locali a piano terra i contatori dell’energia elettrica di tutte le unità immobiliari a volte anche dei locali a piano terra , le cassette delle lettere, la guardiola del portiere ecc. Si ritiene che, in questo caso, l'androne del portone, vano scala e ascensore andranno considerati come beni comuni dell’intero condomino per cui i locali a piano terra non potranno essere esclusi dalla partecipazione alle spese comuni. In questo caso, infatti, androne del portone, vano scala e ascensore non sono posti a servizio esclusivo delle proprietà poste ai piani alti ma servono, anche se in misura minore, anche i locali a piano terra.